Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1066/2023 ~ М-867/2023 от 04.04.2023

Дело №2-1066/2023

УИД 73RS0013-01-2023-001177-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 мая 2023 года                                                                               г.Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Иреневой М.А., при секретаре Хабло А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный» к товариществу собственников жилья «Наш уютный дом», Вавилову Д. В. о признании недействительными решений общего собрания членов (собственников) товарищества собственников жилья, признании недействительным договора аренды земельного участка,

                                  УСТАНОВИЛ:

Некоммерческое партнерство «Торговый комплекс «Западный» (далее – НП «ТК «Западный») обратилось в суд с указанным иском к ответчикам ТСЖ «Наш уютный дом», Вавилову Д.В., ссылаясь в обоснование своих требований на то, что НП «ТК «Западный» образовано собственниками нежилых помещений, расположенных в торговой части здания, расположенного по адресу: <адрес>

(ДАТА) на прилегающем к торговому центру «Западный» земельном участке, на благоустроенном газоне, ответчиком Вавиловым Д.В. начаты строительно-земляные работы с изъятием и вывозом значительного объема грунта на основании решения, оформленного протоколом №* общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от (ДАТА).

Указанное решение считает недействительным, поскольку нарушена процедура созыва и принятия решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером №* по адресу: <адрес> относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, решение о передаче Вавилову Д.В. в пользование части земельного участка для установки нестационарного объекта должно приниматься решением общего собрания собственников помещений здания, расположенного по данному адресу.

Из содержания протокола следует, что оспариваемые решения принимались членами ТСЖ «Наш Уютный Дом». Собственники помещений, расположенных в торговой части здания, по адресу: <адрес>, владеющие на праве собственности нежилыми помещениями общей площадью №*.м., не являются членами ТСЖ «Наш Уютный Дом», не уведомлялись о созыве собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом», не получали бюллетени для заочного голосования. Инициатором проведено собрание членов ТСЖ «Наш Уютный Дом», которое в соответствии с п.1 ст. 44 ЖК Российской Федерации не является органом управления в многоквартирном доме по указанному адресу и не имеет права разрешать вопрос о заключении договора аренды в отношении общедомового имущества.

Решения, оформленные протоколом №* общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от (ДАТА) приняты на собрании при отсутствии кворума и являются ничтожными.

Спорное здание, по своей сути, является многофункциональным зданием, состоящим из жилой части, торгово-офисной части (1-3 этажи жилого дома в блоке 3) и двухэтажного торгового центра (блок А).

Сложившийся порядок содержания здания по адресу Димитровград, <адрес> основан на раздельном содержании жилой и торговой частей задания двумя объединениями собственников помещений (НП «Торговый комплекс «Западный» и ТСЖ «Наш Уютный Дом»), но совместное решение собственников на общем собрании о порядке содержания различных частей здания - не принималось. Соответственно, сложившийся порядок содержания здания исключает принятие членами ТСЖ «Наш Уютный Дом» решения о порядке использования территории прилегающей к зданию торгового комплекса с использованием дохода на содержание жилой части здания.

Переданный в аренду земельный участок находится в охранной зоне теплосетей и на нем запрещены земляные работы и застройка, что является самостоятельным основанием для запрета возведения конструкций неизвестного назначения на переданном в арендное пользование придомовом земельном участке.

Просит признать недействительными решения о передаче в аренду Вавилову Д.В. части общего имущества МКД по <адрес>, а именно, части земельного участка общей площадью №* кв.м., выходящего на <адрес> <адрес>, для установки нестационарного объекта на пятнадцать лет с пролонгацией (решение по №* вопросу повестки собрания) и установления размера арендной платы в размере десять тысяч рублей в месяц с оплатой в управляющую компанию на содержание и ремонт МКД по <адрес> (решение по №* вопросу повестки собрания), оформленные протоколом №* общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>А, от (ДАТА) и заключенный на основании этих решений договор аренды между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш Уютный Дом».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Управление домами», Агентство государственного строительного и жилищного надзора <адрес>, ООО «Ресурс» МУП «Гортепло», ООО «<адрес> водоканал».

В судебном заседании представитель истца НП «Торговый комплекс «Западный» Шимбарев А.Е., являющийся исполнительным директором, исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям. Суду пояснил, что изначально была построена нежилая часть <адрес> по <адрес>, для управления которой было создано НП «ТК «Западный». При сдаче в эксплуатацию жилых помещений в (ДАТА) году жильцы выбрали способ управления жилым домом в виде организации ТСЖ и заключения договора управления с управляющей компанией. При выборе способа управления МКД нежилая часть в этом не участвовала, никогда не привлекалась, никогда не участвовала в общих собраниях ТСЖ. В НП «ТК «Западный» ежегодно проводятся свои общие собрания, утверждается смета затрат на содержание нежилой части и прилегающей к ней территории. Общих собраний всех собственников никогда не проводилось, соответственно порядок уведомлений о проведении собрания не принимался. Просил удовлетворить исковые требования.

Представитель истца НП «Торговый комплекс «Западный» Полуэктов П.Ю., действующий на основании доверенности (л.д.60), исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Суду пояснил, что здание по <адрес> состоит из жилой части и торговой части. Торговая часть была создана в (ДАТА), жилая часть - в (ДАТА). Торговая часть содержалась объединением граждан, собственниками помещений в торговом центре, путем создания некоммерческого партнерства «Западный». В (ДАТА) году было создано ТСЖ «Наш уютный дом», которое приняло решение о содержании жилой части путем заключения договора с управляющей компанией. При создании ТСЖ часть собственников этого всего здания не привлекалась к созданию ТСЖ. Вавилов обращался в некоммерческое партнерство с целью получить общедомовую территорию перед торговым центром для создания коммерческого объекта, однако собственники нежилых помещений сказали, что им не нужна конкуренция. Тогда Вавилов провел собрание именно ТСЖ, на этом собрании было принято решение о сдаче данного участка в аренду Вавилову. Собственники торговой части здания были фактически устранены от участия в собрании. Вавилов, приступив к проведению строительных работ без какого-либо согласования, нарушил объекты благоустройства, которые создавались собственниками торговой части, тем самым нарушил права истца. Решение по проведению общего собрания недействительно, поскольку есть две группы собственников здания, которые осуществляют содержание здания. Одна часть собственников фактически была устранена от проведения собрания, она не извещалась о проведении общего собрания, не участвовала в собрании. Нарушена процедура проведения общего собрания, т.е. решение изначально ничтожно. По кворуму имеются нарушения, т.к. значительная часть собственников устранена, решение оформлено именно как решение ТСЖ. Это решение не может являться решением собственников данного многофункционального дома. Просил удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика ТСЖ «Наш уютный дом» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил письменный отзыв, из которого следует, что ответчик не согласен с исковыми требованиями. Просил в удовлетворении исковых требований отказать (т.3 л.д.205)

Ответчик Вавилов Д.В. в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика Вавилова Д.В. – Напалков А.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что собственниками дома было принято решение о создании ТСЖ и высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. Согласно ЖК РФ и Уставу ТСЖ решение о сдаче в аренду места общего пользования является правом ТСЖ. Уведомление о проведении голосования размещалось на всех стендах, в том числе в НП «ТК «Западный», там также размещались итоги голосования. Самоустранение членов НП «ТК «Западный» от голосования не могло повлиять на суть принятого решения. Договор аренды был заключен на земельный участок, который не принадлежит НП «ТК «Западный» ни на каком праве. Данный земельный участок располагается на общем земельном участке МКД, принадлежит всем собственникам дома. Распоряжение им осуществляется в установленном законом порядке именно через общее собрание членов ТСЖ. ТСЖ было принято с (ДАТА) года, само решение о принятии ТСЖ никем оспорено не было. В соответствии с этим процент голосов считался непосредственно от членов ТСЖ. Если собственник не является членом ТСЖ, то он не вправе оспаривать протокол именно по признакам оспоримости, поскольку голосование происходило именно членами ТСЖ. Члены ТСЖ данный протокол не оспаривают. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ООО «Управление Домами» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Из письменных пояснений следует, что кворума для решения вопроса о передаче земельного участка в аренду не достигнуто. (т.1 л.д.99-100)

Представитель третьего лица Агентства государственного строительного и жилищного надзора <адрес> не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

        Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. К его компетенции, согласно п.3 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации, относится, в том числе, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.4 ст.45 Жилищного кодекса Российской Федерации Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, либо направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5)порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Согласно ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Согласно ст.47 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч.3 ст.45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.3 и ч.5 ст.48 Жилищного кодекса Российской Федерации количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с ч.5.1 ст.48 Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1)сведения о лице, участвующем в голосовании;

2)сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3)решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

    Согласно ст.181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными.

    Согласно ст.181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть указаны:

1) дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;

2) сведения о лицах, принявших участие в голосовании;

3) результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;

4) сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;

5) сведения о лицах, подписавших протокол.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом №*. Устава НП «ТК «Западный», именуемое «Партнёрство», является некоммерческой организацией, учрежденной юридическими и физическими лицами для содействия ее членом в осуществлении деятельности, направленной на достижение цели, предусмотренной настоящим Уставом.

    В соответствии с п.№* Устава НП «ТК «Западный» целью и предметом деятельности Партнёрства является защита прав и интересов членов Партнёрства, оказание консультативной и иной помощи; защита и предоставление интересов членов Партнерства в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, судах, а также в взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами.

В соответствии с пунктом №* Устава НП «ТК «Западный», членами Партнерства могут быть полностью дееспособные физические и юридические лица, которые имеют право собственности на нежилые помещения и торговые площади в «Жилищно-торговом комплексе по <адрес>», и приняты в число его членов в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Уставом (т.1 л.д.15-18).

Таким образом, в силу Устава, истец является некоммерческим объединением собственников помещений нежилой части здания, созданной, в том числе, для защиты и представления интересов собственников помещений в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами.

Кроме того, члены Партнёрства уполномочили Партнёрство на представление их интересов в судебном процессе о признании недействительным решения собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом» о строительстве торгового павильона возле входа в торговый центр, что подтверждается решением правления НП «ТК «Западный» (протокол №* от (ДАТА)), решением общего собрания членов НП «ТК «Западный» (протокол от (ДАТА)) (т.3 л.д.105).

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец действует по поручению и в интересах членов партнёрства - собственников нежилых помещений в торговой части многофункционального здания, т.е. уполномочен на представление интересов собственников помещений, расположенных в торговой части здания, расположенного по адресу: <адрес>, в судебном процессе по оспариванию решения собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом».

Судом установлено, что согласно уведомлению о проведении собрания в период с (ДАТА) по (ДАТА) было проведено внеочередное собрание собственников помещений многоквартирного <адрес> по <адрес>. Собрание проводилось в форме очно-заочного голосования по инициативе Вавилова Д.В., собственника <адрес> по <адрес>, члена ТСЖ «Наш уютный дом». (т.5 л.д.12).

На собрании решались вопросы:

1.Выбор председателя и секретаря собрания. Выбор счетной комиссии.

2.Передать в аренду Вавилову Д.В. часть общего имущества МКД по <адрес>, а именно часть земельного участка, общей площадью 60 кв.м., выходящего на <адрес> <адрес>», для установки нестационарного объекта, на срок 15 лет с пролонгацией.

3.Установить размер арендной платы в размере 10 000 рублей в месяц, с оплатой в управляющую компанию на содержание и ремонт МКД по <адрес>.

4.Уполномочить Председателя правления ТСЖ «Наш уютный дом» на подписание договора аренды.

5.Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания.

На общем собрании по всем вопросам, поставленным на повестку дня, были приняты положительные решения, оформленные протоколом общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» от (ДАТА) №* (т.5 л.д.5-6).,

То есть фактически в период с (ДАТА) по (ДАТА) в форме очно-заочного голосования было проведено общее собрание членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом», что подтверждается актом о размещении сообщений (т.5 л.д.66) и пояснениями представителя ответчика Вавилова Д.В., который подтвердил, что уведомление о проведении общего собрания размещалось для членов (собственников) ТСЖ.

Обращаясь в суд с иском, НП «ТК «Западный» просит признать недействительными решения по вопросам №* и №* общего собрания, и заключенный на основании этих решений договор аренды между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш уютный дом».

Разрешая указанные требования, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что по адресу: <адрес>, располагается многоквартирный жилой дом с встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном <адрес> по <адрес> в <адрес>, было образовано ТСЖ «Наш уютный дом».

(ДАТА) между <данные изъяты> (Управляющая организация) и ТСЖ «Наш уютный дом» (собственники помещений) заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес>, согласно которому Управляющая организация по заданию собственников помещений в течение срока действия настоящего договора за плату, указанную в разделе №* настоящего договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению многоквартирным домом и надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять предоставление коммунальных услуг Собственникам помещений, а также лицам, пользующимся помещением(ями0 в многоквартирном доме, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, указанной в настоящем договоре (п.№* Договора управления) (т.1 л.д.130-136).

Собственники нежилых помещений не извещались и не принимали участие в собрании, состоявшемся (ДАТА). Общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме за весь период существования ТСЖ не проводились. Собственниками жилых и нежилых помещений не был определен состав общего имущества дома, что следует из решения Арбитражного суда Ульяновской области №№* от (ДАТА) (т.1 л.д.83 оборот)

НП «ТК «Западный является объединением собственников нежилых помещений, расположенных в доме по адресу: <адрес>. (ДАТА) между <данные изъяты> и НП «ТК «Западный» подписан акт эксплуатационной ответственности по уборке и содержанию прилегающей территории, согласно которому содержание и уборка территории от правых перил (положение смотрящего лицом ко входу) входа в офисные помещения до забора здания котельной, внешняя граница земельного участка с кадастровым номером №*, осуществляется силами НП «ТК «Западный».

Решением Арбитражного суда от (ДАТА) по гражданскому делу по иску <данные изъяты> к Аскерову В.В. об освобождении земельного участка, вступившим в законную силу, установлено следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от (ДАТА) земельному участку площадью №* кв.м, расположенному по адресу: <адрес>, (ДАТА) присвоен кадастровый №*. Вид разрешенного использования: для многоквартирного дома.

Из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ульяновской области от (ДАТА) по делу №* следует, что по результатам проведения строительно-технической экспертизы здания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> суд пришел к выводу, что нежилые помещения торгового комплекса «Западный», в том числе помещения собственников, являющихся членами Некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный», являются встроено-пристроенными помещениями по отношению к многоквартирному дому, имеют общие конструктивные элементы, сообщаются с помещениями жилого дома, имеют общие входы; нежилые помещения (торговые и офисные) конструктивно и технологически связаны с помещениями дома, расположены на одном земельном участке, имеют общую территорию, один адрес (т.1 л.д.74 оборот).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером №* по адресу: <адрес> относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, решение о передаче Вавилову Д.В. в пользование части этого земельного участка для установки нестационарного объекта должно приниматься решением общего собрания собственников помещений здания, расположенного по данному адресу, т.е. собственниками жилых и нежилых помещений.

Однако в данном случае решение о передаче Вавилову Д.В. в аренду земельного участка принято лишь собственниками ТСЖ «Наш уютный дом», который осуществляет управление жилой частью МКД, и неправомочно принимать решение от лица всех собственников помещений (жилых и нежилых) МКД, поскольку как было установление решением Арбитражного суда Ульяновской области собственники нежилых помещений не принимали участие при определении способа управления домом.

Собственники нежилых помещений не выбирали способ управления общим имуществом в форме ТСЖ, в связи с чем, полномочия ТСЖ «Наш Уютный Дом» по предоставлению в пользование части общего имущества, не могут рассматриваться как полномочия собственников.

Довод представителя ответчика о том, что распоряжение земельным участком осуществляется через общее собрание членов ТСЖ «Наш Уютный Дом», является несостоятельным.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Вышеуказанная норма означает, что полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером №* обладают собственники помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в лице их коллегиального органа управления (общего собрания собственников помещений многоквартирного дома), имеющего право квалифицированным большинством голосов собственников помещений санкционировать заключение договоров на передачу права владения и (или) пользования (в т.ч. договоров аренды) выбранному на таком собрании лицу.

Как установлено судом, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> по вопросу передачи права аренды части земельного участка с кадастровым номером №* ответчику и (или) права заключении договоров аренды земельного участка с кадастровым номером №* и (или) его части ТСЖ «Наш Уютный Дом» не проводилось.

Доказательства проведения вышеуказанного собрания, необходимого в силу прямого указания закона для передачи общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в аренду, суду не предоставлены.

Решение о предоставлении части земельного участка в аренду было приято не общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, а только частью собственников данного дома.

Действительно, НП «ТК «Западный» не является собственником земельного участка. Однако лица, входящие в состав НП «ТК «Западный» являются долевыми собственниками земельного участка, и уполномочили НП «ТК «Западный» на представление их интересов в суде.

Довод представителя ответчика о том, что принятыми решениями права истца не нарушаются, не может быть принят судом во внимание. Вавилов Д.В. планировал разместить торговый объект на территории, которая относится к зоне ответственности НП «ТК «Западный», при этом арендная плата подлежала оплате в Управляющую компания на содержание и ремонт МКД.

Судом установлено, что порядок извещения собственников жилых и нежилых помещений о проводимом общем собрании не определен.

Из фотографий, представленных на CD-диске представителем ответчика (т.3 л.д.172) следует, что извещение о проведении внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по <адрес> в форме очно-заочного голосования состоится (ДАТА) (очная часть) было размещено на досках объявлений у подъездов многоквартирного дома, а также на информационной доске НП «ТК «Западный». Аналогичным образом была размещена информация о результатах состоявшегося общего собрания.

Разрешая вопрос о надлежащем извещении всех собственников о проводимом собрании, суд учитывает следующее.

В статье 44 ЖК РФ указаны способы уведомления о проведении общего собрания собственников: письменное уведомление под роспись, заказное письмо, информационная доска, другие способы уведомления.

Суд учитывает, что собственники жилых помещений были уведомлены о проведении общего собрания собственников, поскольку соответствующее уведомление было размещено на доске объявления у каждого подъезда многоквартирного дома.

Однако суд не может согласить с доводом представителя ответчика Вавилова Д.В. о том, что собственники нежилых помещений были уведомлены о проведении общего собрания.

Уведомление о проведении общего собрания, размещенное на информационной доске НП «ТК «Западный» нельзя признать надлежащим уведомлением для всех собственников нежилых помещений, поскольку не все собственники нежилых помещений являются членами НП «ТК «Западный» и необходимости знакомиться с информацией, размещенной на информационной доске НП «ТК «Западный» у них не имеется. Доказательств размещения указанного уведомления собственников нежилых помещений на информационной доске главного входа в ТК «Западный» (наиболее доступного для них) либо уведомление их иным способом стороной ответчика суду не представлено.

Кроме того, Агентством государственного жилищного и строительного надзора Ульяновской области суду представлен акт размещения сообщения о проведении общего собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом», из содержания которого следует, что члены ТСЖ (собственники) помещений МКД <адрес> <адрес> Ганеев А.М., Вавилов Д.В., Карасева О.А. подтвердили размещение объявления (извещения, уведомления) о проведении внеочередного общего собрания членов ТСЖ «Наш Уютный Дом» МКД №* по <адрес> в форме очно-заочного голосования на внешней стене, информационном стенде у входа в каждый подъезд указанного дома. Сведений о размещении сообщения о проведении общего собрания в иных местах, в том числе на информационном стенде НП «ТК «Западный» указанный акт не содержит.

В связи с чем, суд полагает возможным согласиться с доводом представителя истца Шимбарева А.Е. о том, что сообщение о проведении общего собрания разместили на информационной доске НП «ТК «Западный», сфотографировали, а затем сняли, т.е. указанное сообщение было размещено непродолжительное время, как и информация о результатах состоявшегося общего собрания, поскольку истце обратился в суд с иском после начала проведения Вавиловым Д.В. земляных работ, т.е. с этого момента ему стало известно о наличии указанного решения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что порядок уведомления собственников нежилых помещений о проведении общего собрания нарушен. Доказательств тому, что собственники нежилых помещений были заблаговременно извещены о проведении собрания, ответчик Вавилов Д.В. суду не представил.

При этом суд принимает во внимание, что по результатам проведения общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) был составлен протокол собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом», в то время как не все собственники нежилых помещений входят в состав ТСЖ «Наш Уютный Дом», собственники о проведении общего собрания членов (собственников) ТСЖ не уведомлялись.

Представитель ответчика Вавилова Д.В. не оспаривал тот факт, что оспариваемые решения были приняты на общем собрании членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом», уведомление о проведении общего собрания размещалось для членов (собственников) ТСЖ.

Разрешая требование о признании недействительными 2 и 3 пунктов повестки дня общего собрания о передаче в аренду Вавилову Д.В. части земельного участка и установления арендной платы, суд учитывает следующее.

Согласно п. 1 ст. 181.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Согласно п. 4 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка или нравственности.

    В соответствии с ч.1 ст.46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

В соответствии с п.3 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Таким образом, решения по вопросам повестки дня: 2 – передача в аренду части общего имуществ, 3 – установление размера арендной платы, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Проверяя наличие кворума по указанным вопросам, суд исходит из следующего.

По результатам голосования организатором было подсчитано, что в голосовании приняли участие члены ТСЖ, обладающие №* кв.м. помещений в указанном доме и потому было установлено, что кворум при 71,51% голосов от общего числа голосов собственников имеется. При этом организатором не было учтено, что кворум рассчитывается, исходя из общей площади помещений, принадлежащих собственникам жилых и нежилых помещений, которая составляет №* кв.м. (из них общая площадь жилых помещений №* кв.м., общая площадь нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования №* кв.м.).

Допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель 1 Суду пояснил, что о проведении собрания ему не было известно, участие в голосовании он не принимал, бюллетель очно-заочного голосования он не заполнял, подпись в бюллетене ему не принадлежит. Оснований не доверять показания свидетеля в указанной части у суда не имеется, поскольку свидетель был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Кроме того, факт его согласия на обращение НП «ТК «Западный» на обращение в суд с иском, подтверждает то обстоятельство, что Свидетель 1. не согласен на передачу части земельного участка Вавилову Д.В.

Кроме того, из содержания уведомления, представленного Агентством государственного жилищного и строительного надзора Ульяновской области (т.5 л.д.12), следует, что оно отличается от уведомления, представленного представителем ответчика, а именно в части указания даты завершения заочной части собрания. В уведомлении, представленном представителем ответчика Напалковым А.В., отсутствует дата окончания заочной части собрания.

Доводы истца о том, что при проведении общего собрания были нарушены требования Жилищного кодекса РФ суд считает состоятельными.

Согласно ст. 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

     Таким образом, исковые требования НП «ТК «Западный» о признании недействительным решения общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от (ДАТА) (по вопросам 2, 3) подлежат удовлетворению.

Истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш Уютный Дом».

Разрешая требования истца в указанной части, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что на основании решения общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> от (ДАТА) между Вавиловым Д.В. и ТСЖ «Наш Уютный Дом» (ДАТА) был заключен договор аренды земельного участка (т.3 л.д.238).

Учитывая, что судом признано недействительным решение общего собрания членов (собственников) ТСЖ «Наш Уютный Дом» от (ДАТА), касающееся передачи в аренду Вавилову Д.В. части земельного участка, имеются основания для признания данного договора аренды недействительным.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования некоммерческого партнерства «Торговый комплекс «Западный» удовлетворить.

    Признать недействительными пункты 2 и 3 решения общего собрания членов (собственников) товарищества собственников жилья «Наш уютный дом» от (ДАТА), а именно в части передачи в аренду Вавилову Д. В. части общего имущества многоквартирного <адрес> по <адрес> – земельного участка, общей площадью №* кв.м., а также установления размера арендной платы.

Признать недействительным договора аренды земельного участка, общей площадью №* кв.м., заключенный между товариществом собственников жилья «Наш уютный дом» и Вавиловым Д. В..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме – 01 июня 2023 года.

Председательствующий судья                                             М.А. Иренева