Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1/2018 (2-336/2017;) ~ М-334/2017 от 14.09.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

« 13 » февраля 2018 года                            г.Нефтегорск.

Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Ольховой Ю.И., рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Овчинникова Александра Николаевича, Овчинниковой Нины Владимировны к Самарскому областному Фонду жилья и ипотеки о расторжении договора участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились с данным иском указав, что 14.04.2016 года заключили с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома в границах улиц Антонова-Овсеенко, Блюхера и Советской Армии г.Самары, в котором им они должны были получить 2-х комнатную квартиру условный № в чистовой отделке. Какие-либо существенные условия прокладки инженерных коммуникаций, могущих повлиять на комфорт проживания, обычные удобства или снизить полезные объемы квартиры не оговаривались. Срок сдачи объекта не позднее 30.07.2017 года, стоимость квартиры 3541480 рублей, которые были ими оплачены 28.04.2016 года. Письмом от 28.07.2017 года застройщик уведомил об окончании строительства и готовности объекта. При осмотре квартиры было установлено, что она расположена на 10 этаже, имеющем признаки технического этажа, поскольку по стенам и потолку проходят являющиеся общедомовым имуществом трубы водоснабжения, которые проложены в т.ч. и через их квартиру. Имеющиеся технические решения водоснабжения характерны только для их квартиры, ухудшают ее качество по сравнению с другими, явились полной неожиданностью как не оговоренные. Заявление о расторжении договора ответчиком отклонено. Просят расторгнуть указанный договор, взыскать с ответчика уплаченную ими стоимость квартиры, проценты за пользование денежными средствами 466353 рубля, компенсацию морального вреда на основании закона о защите прав потребителей 100000 рублей.

В судебном заседании истцы и их представитель заявленные требования поддержали. Пояснили, что в ходе общения представители ответчика предлагали другие квартиры, которые их не устроили, или уменьшить стоимость квартиры. Не отрицают, что проживание в квартире возможно.

Представитель ответчика с иском не согласился, указав на отсутствие оснований для расторжения договора, т.к. квартира соответствует технической документации и предъявляемым к жилым помещениям требованиям. Полагает, что возможно при заключении договора их работники не знали о наличии труб, поэтому не уведомили об этом истцов, сами же они за получением информации о проекте не обращались. В случае удовлетворения требований просил уменьшить размер неустойки и компенсации морального вреда. Представил планировочную схему 10-го этажа дома, на котором находится квартира истцов, содержащую расположение квартир и комнат в них, элементы коммуникаций, в т.ч. водоснабжения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела между СОФЖИ (застройщик) и Овчинниковыми А.Н., Н.В. (участники долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № № от 14.04.2016 года, предметом которого является строительство и ввод в эксплуатацию ответчиком не позднее 30.07.2017 года жилого дома в границах улиц Антонова-Овсеенко, Блюхера и Советской Армии г.Самары и передача истцам 2-х комнатной квартиры (объект) общей проектной площадью 61,06 кв.м. условный № в «чистовой отделке». Стоимость квартиры составляет 3541480 рублей, которая не является окончательной и определяется с учетом данных технического учета по окончании строительства. По условиям договора в обязанности застройщика входило в частности внесение в проектную декларацию изменений, касающихся сведений о проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию; предоставление по требованию участника долевого строительства всей необходимой информации относительно проекта строительства. Застройщик имел право изменить проектную документацию, изменить (в пользу увеличения) этажность и общую площадь дома. В обязанности участника долевого строительства входила своевременная оплата стоимости квартиры. Передаваемый объект должен соответствовать условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, иным обязательным требованиям. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора с применением последствий, установленных действующим законодательством.

В качестве приложения к договору имеется план 10-го этажа с указанием расположения комнат в квартирах, их конфигурации и оборудования (ванна, унитаз, плита).

Платежным поручением и приходным кассовым ордером от 28.04.2016 года подтверждается оплата Овчинниковым А.Н. по договору участия в долевом строительстве № № от 14.04.2016 года в сумме 3541480 рублей.

Имеется адресованное Овчинникову А.Н. уведомление СОФЖИ от 29.07.2017 года о завершении строительства жилого дома, претензия истцов от 18.08.2017 года об обнаружении при подписании акта приема-передачи квартиры прохождения по потолку квартиры 2-х труб водоснабжения с требованием о расторжении в связи с этим договора и возврата оплаченной суммы, которое письмом от 22.08.2017 года было отклонено.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.4 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1).

Договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.4).

Согласно ст.7 данного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч.2 ст.9 настоящего Федерального закона (ч.3).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч.6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч.7).

На основании ст.9 указанного закона участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.3 ст.15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: 1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в т.ч. превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более 5% от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч.1 настоящей статьи, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч.1.1 настоящей статьи, в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу закона лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

Представленные истцами доказательства не свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком обязательств по рассматриваемому договору участия в долевом строительстве, достаточном для его расторжения по приводимым ими основаниям. Так, не смотря на отсутствие в прилагаемой к договору схеме расположения квартир и комнат в них данных о наличии (прохождении) инженерных коммуникаций, что в совокупности с объяснениями представителя ответчика подтверждает неинформированность их об этом, техническое решение об обеспечении ими квартиры при проектировании объекта, в котором она находится, не вызывает сомнений и подтверждается представленной ответчиком схемой системы водоснабжения, а также согласуется с представленными истцами фотографиями. Данных о том, что расположение существующей системы водоснабжения жилого помещения приводит к его непригодности для проживания или ухудшает качественные характеристики, препятствующие использованию по назначению, не имеется и в судебном заседании не установлено. По приведенным мотивам требования о расторжении заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве нельзя признать обоснованными.

Вместе с тем суд считает возможным учесть положения применимой к рассматриваемым правоотношениям ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора, которая доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам), на этикетках, маркировкой или иным способом, принятым для отдельных видов товаров (работ, услуг).

Таким образом, действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно, т.е. до заключения соответствующего договора, такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного его выбора, исключающего возникновение какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик, а также правил и условий использования.

С учетом этого при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте. При этом к такой информации относятся сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, к которому относится и находящееся в квартире истцов инженерное оборудование, представляющее собой разводку системы водоснабжения всего дома.

Однако ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в приложенной к нему и имеющейся у истцов документации подобных сведений не содержится, хотя они имеют значение как влияющие на комфорт проживания и эстетическое восприятие квартиры, а также ее полезный объем. Тем самым при его заключении ответчиком не была предоставлена необходимая и достоверная информация, позволявшая бы истцам осуществить свободный и осознанный выбор объекта строительства среди аналогичных, о чем и указано в исковом заявлении.

По этим основаниям учитывая наличие факта нарушения ответчиком прав истцов и в соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования о взыскании компенсации морального вреда являются обоснованными. С учетом характера причиненных нравственных страданий, принципов разумности и справедливости суд считает возможным определить размер требуемой компенсации в 25000 рублей каждому. Также на основании ст.13 п.6 данного закона с ответчика подлежит взысканию штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. При этом оснований для снижения его размера суд не усматривает.

Поскольку истцы освобождены от уплаты госпошлины как по искам, связанным с защитой прав потребителей, она подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Самарского областного Фонда жилья и ипотеки в пользу Овчинникова Александра Николаевича и Овчинниковой Нины Владимировны по 25000 рублей в счет компенсации морального вреда, причиненного непредставлением полной и достоверной информации об объекте долевого строительства, по 12500 рублей штраф за несоблюдение в досудебном порядке удовлетворения требований потребителя. Всего по 37500 (тридцать семь тысяч пятьсот) рублей.

Взыскать с Самарского областного Фонда жилья и ипотеки 2450 (две тысячи четыреста пятьдесят) рублей госпошлину в доход государства.

В удовлетворении иска о расторжении договора участия в долевом строительстве № № от 14.04.2016 года, взыскании уплаченных по нему денежных средств и процентов за их пользование отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.

Судья                                        В.В.Лопутнев