Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-18854/2016 от 24.06.2016

Судья - < Ф.И.О. >1 Дело <...>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 августа 2016 года <...>

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Внукова Д.В.,

судей Зиборовой Т.В., Калашникова Ю.В.,

при секретаре Шеуджен Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ИП < Ф.И.О. >12 по доверенности < Ф.И.О. >5 на решение Славянского районного суда Краснодарского края от <...>

Заслушав доклад судьи < Ф.И.О. >2, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Решением Славянского районного суда Краснодарского края от <...> отказано в удовлетворении исковых требований представителя ИП < Ф.И.О. >6 по доверенности < Ф.И.О. >5 к < Ф.И.О. >11, < Ф.И.О. >7, < Ф.И.О. >8, < Ф.И.О. >13, < Ф.И.О. >9 о взыскании двойной суммы задатка, полученного в обеспечение предварительного договора купли-продажи и судебных расходов.

В апелляционной жалобе представитель ИП < Ф.И.О. >12 по доверенности < Ф.И.О. >5 просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, указывая на то, что согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Таким образом, истец и ответчик должны были заключить основной договоры купли ­продажи в течение одного года с момента заключения предварительных договоров, то есть: договор купли - продажи между ИП < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >8 должен был быть заключенным не позднее 17.11. 2013 г. (так как предварительный договор <...> от <...>); договор купли - продажи между ИП < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >7 должен был быть заключённым не позднее <...> (так как предварительный договор <...> от <...>); договор купли - продажи между ИП < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >11 должен был быть заключен не позднее <...> (так как предварительный договор купли- продажи <...> от <...>); договор купли - продажи между ИП < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >13 должен быть заключен не позднее <...> (так как предварительный договор <...> от 28 февраля: 2012 г.); договор купли - продажи между ИП < Ф.И.О. >12 и < Ф.И.О. >9 должен был быть заключен не позднее <...> (так как предварительный договор <...> от <...>). Поэтому считает, что выводы суда об истечении срока исковой давности ошибочны.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчиков, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правильно указал в решении, что предварительные договоры купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок были заключены с нарушением требований ФЗ РФ <...> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от <...> в редакции от <...>, действовавшей в период заключения оспариваемых договоров.

Предварительные договоры купли-продажи ответчиками заключались без выделения своих долей из общей долевой собственности с установлением их границ, и без уведомления остальных участников общей долевой собственности, то есть в нарушение ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, где указано, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в ред. Федерального закона от <...> <...>­Ф3).

Таким образом, продать долю ответчики могли только после выделения земельного участка в счет земельной доли и после извещения других участников общей долевой собственности, а также только другому сособственнику или организации, которая использует их земельные доли.

Истец ИП < Ф.И.О. >12 не являлся участником общей долевой собственности (что подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП сведений) в момент заключения оспариваемых договоров и не мог быть покупателем земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, о чем он и его представители без доверенности умолчали, чем ввели в заблуждение ответчиков.

Как следует из материалов дела, предварительный договор с < Ф.И.О. >9 заключен был без расторжения её предыдущего договора купли-продажи с < Ф.И.О. >10 от <...>. На момент заключения оспариваемого договора она (< Ф.И.О. >9) не являлась собственником доли в праве общей долевой собственности. < Ф.И.О. >9 являлась собственником одной земельной доли в праве общей долевой собственности размером 6/431 доли на земельный участок площадью 2448000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование ­для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>, по направлению к <...>, l-е отделение ЗАО «Прикубанское», в границах участка с кадастровым номером 23:27:0000000:0057. Земельная доля принадлежала < Ф.И.О. >9 на основании постановления главы администрации <...> от <...> <...>, Постановления главы администрации <...>­ -на-Кубани и <...> от <...> <...>. Указанные основания отражены как в договоре купли-продажи от <...>, заключенного между < Ф.И.О. >9 и < Ф.И.О. >10, так и в предварительном договоре купли-продажи <...> от <...>, заключенного между < Ф.И.О. >9 и ИП < Ф.И.О. >12 При выделе < Ф.И.О. >10 земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:0057 из земельного массива с кадастровым номером 23:27:0000000:0042 произошла ошибка и земельная доля < Ф.И.О. >9 (и 14 других лиц) осталась числиться в едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как доля земельного участка с кадастровым номером 23:27:0000000:0042, что подтверждается письмом Заместителя Славянского межрайонного прокурора <...> от <...>. ИП < Ф.И.О. >12 и его подчиненные (Богданович, Боксер и другие), заключая предварительные договоры купли-продажи, убедили < Ф.И.О. >9, что она является собственником второй земельной доли, предъявив выписку из ЕГРП на земельный участок 23:27:0000000:0042, помогли оформить свидетельство о праве собственности на земельную долю. Таким образом, истец ввел в заблуждение < Ф.И.О. >9 о наличии предмета предварительного договора. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения может быть признана недействительной по иску заблуждавшейся стороны.

К этим договорам должны быть применены положения ст. 166 ГК РФ в редакции <...>, согласно которой сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В настоящем случае это закреплено в п. 2 ст. 381 ГК РФ.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к обоснованному выводу, что нарушение положений ст. 12 ФЗ <...> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», свидетельствует о том, что предварительные договоры купли продажи являются, в соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ, ничтожной сделкой.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанность производить платежи за пользование им.

Отказывая в иске, суд пришел к правильному выводу, что заключенные ответчиками договоры содержат в п.п. 2.1.9. и 2.2 условия, посягающие на личные неимущественные права ответчиков, вытекающие из норм ГК РФ и Конституции РФ, которые не могут быть предметом каких-либо обязательств (обещание оформить завещание на покупателя, не отзывать выданные покупателю доверенности).

До <...> редакция ст. 429 ГК РФ императивно обязывала стороны при заключении предварительного договора включать в него все основные условия договора, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

На момент рассмотрения спора предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать условия, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок, как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с Федеральными законами.

Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от <...> № 78-ФЗ «О землеустройстве».

Из кадастрового плана земельного участка, по поводу которого сторонами достигал ось соглашение, и который имелся на момент подписания предварительного договора купли-продажи, следует, что площадь этого земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что основанием ничтожности, помимо нарушения положений ст. 12 ФЗ <...> « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», будет являться отсутствие предмета договора - наличие сформированного земельного участка с установленными границами, определяемыми в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Предварительный договор купли продажи может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения.

Суд правильно указал в решении, что в процессе судебного разбирательства было доказано, что основной договор купли - продажи не заключен по вине покупателя, т.е. истца, так как ответчиками доверенности на имя покупателя, предусмотренные п. 2.1.7 договора, выданы, документы, предусмотренные п. 2.1.8. договора переданы и покупатель обязался выполнить условия договора, указанные в п. 2.1.1. - 2.1.6. договора, без которых заключение основного договора невозможно. Однако, покупатель ни одного из этих условий в разумный срок не выполнил, в связи с чем не был заключен основной договор купли-продажи.

Ответчики длительное время были лишены возможности иным образом распорядиться своими земельными долями, так как у них (ответчиков) отсутствовали правоустанавливающие документы на их земельные доли, а поскольку договор купли-продажи земельных долей, ранее заключенный с ООО фирма «Аспект» был признан недействительным, то они фактически лишились прав на свои земельные доли по вине истца.

Согласно пункту 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключить основной договор обязанность сторон предварительного договора. Ее неисполнение предполагается виновным действием, если не доказано обратное. За нарушение обязательства виновная сторона несет ответственность.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. ИП < Ф.И.О. >12 не мог не знать о том, что он не является участником долевой собственности и что не может быть покупателем земельных долей, и о том, что его обязательства не будут исполнены в срок, при этом не уведомлял ответчиков о проделанной работе, о возможности или невозможности исполнения обязательств.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 ст. 429 ГК РПФ). Условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, также является существенным условием предварительного договора, которое относится к числу «определимых» существенных условий этого договора, поскольку в ст. 421 ГК РФ имеется диспозитивная норма, которая при отсутствии соглашения сторон определяет соответствующее условие договора (п. 4 ст. 421 ГК), а именно: основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Это условие также нарушено истцом. Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случая, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается не виновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условия оборота, оно приняло все меры надлежащего исполнения обязательства.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное. Виновность действий покупателя-истца очевидна, т.к. ответчики свои условия выполнили, а покупатель (истец) не выполнил требования договоров, предусмотренные п.п. 2.1.1., 2.1.2, 2.1.3., 2.1.5, 2.1.6. договоров.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, является задаток, которым в силу пункта 1 ст. 308 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ определено, что если за исполнение договора ответственная сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Требования истца о возврате задатка в двойной сумме суд обоснованно оставил без удовлетворения, поскольку сделка, совершенная с нарушением требований закона ничтожна, т.к. в силу положений ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

При заключении предварительного договора были нарушены положения ФЗ РФ <...> «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от <...>, которые императивно регулируют порядок распоряжения земельными долями в землях сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований явилось виновное поведение покупателя (истца), допустившего заключение оспариваемого договора с нарушением существенных его условий, не исполнившего условий предварительного договора, не заключившего в разумный срок основного договора.

Условие о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, также является существенным условием предварительного договора, которое, относится к числу «определимых» существенных условий этого договора, поскольку в п. 4 статьи 421 ГК РФ имеется диспозитивная норма, которая при отсутствии соглашения сторон определяет соответствующее условие договора (п. 4 ст. 421 ГК), а именно: основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор с ответчиками является по основаниям, предусмотренным ст. 167 ГК РФ, ничтожной сделкой и не влечет за собой санкций в силу условий, изложенных в ч. 2 ст. 328 ГК РФ, т.к. сумма задатка должна оставаться у невиновной стороны.

Приходя к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований, суд так же пришел к обоснованному выводу, что истек по неуважительным причинам трехгодичный срок исковой давности для обращения в суд, течение которого начато с момента начала исполнения сделки, а о восстановлении пропущенного срока стороной не заявлено.

Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным. Юридически значимые обстоятельства определены судом правильно, нарушений материального либо процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Славянского районного суда Краснодарского края от <...> оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ИП < Ф.И.О. >12 по доверенности < Ф.И.О. >5 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: