Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4623/2014 от 19.02.2014

Судья Пилипенко Ю.А. Дело № 33-4623/14 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 февраля 2014 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ефименко Е.В.

судей Казакова А.С., Кривцова А.С.

по докладу судьи Ефименко Е.В.

при секретаре Богосьян Ж.Р.

слушала в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Федосееваса Александраса на решение Хостинского районного суда г.Сочи от 26 ноября 2013 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Шарлай А.И., Белоус И.Б., Свистков Б.Л., Писарев В.А. обратились в суд с заявлением к председателю общего собрания собственников помещений домов Сайбель А.Г., секретарю общего собрания собственников помещений домов Федосеевасу Александрасу и ООО «Ореховая роща» о признании недействительным и отмене решения общего собрания собственников помещений от 30 июля 2013 года многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...> о признании незаконными действий ООО «Ореховая роща» по выставлению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: г<...>, исходя из общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, а также общей площади машиноместа и долевой площади стоянки.

В обоснование требований указано, что 30 июля 2013 года по адресу: <...> состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений указанных домов в форме заочного голосования. По результатам проведенного собрания собственниками помещений были приняты следующие решения: избрать председательствующего на собрании Сайбель А.Г. и секретаря собрания Федосееваса Александраса; распределение голосов утвердить в следующем порядке: количество голосов равно доле собственника в общем имуществе, умноженной на 1000; включить в состав общего собрания собственников коттеджного городка, приобретавших новое имущество или увеличивших площадь дома, за счет реконструкции, перераспределив голоса других собственников; утвердить отчет управляющей компании о выполненных услугах за прошедший период 2012-2013 годы; утвердить тарифы на содержание и текущий ремонт общего имущества коттеджного городка: для собственников квартир в многоквартирных домах - 20 р./кв.м общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, с обслуживанием общей долевой собственности; для собственников индивидуальных домов площадью до 1000 кв.м.-20р./кв.м (<...>); для собственников индивидуальных и многоквартирных домов площадью более 1000 кв.м., без обслуживания мест общего пользования в доме - 12 р./кв.м.; для собственников машиномест в доме <...> - 20 р./кв.м. общей площади машиноместа и долевой площади стоянки. Тарифы ввести с 1 августа 2013 года; утвердить текст договора в целом с учетом предложений собственника Свисткова Б.Л.; продлить договор с управляющей компанией ООО «Ореховая роща» на 5 лет (до 1 июля 2018 года).

Заявители считают, что проведенное 30 июля 2013 года общее собрание собственников помещений домов, расположенных по адресу: г.Сочи, ул.Курортный проспект, и решения, принятые по итогам голосования, нарушают их права и законные интересы по следующим основаниям. Общее собрание проводилось среди собственников помещений домов <...>, из которых только дома <...> являются многоквартирными, остальные дома представляют собой дома сблокированной застройки без мест общего пользования (коттеджи). При проведении собрания все указанные дома отнесены к единому объекту - коттеджный городок «<...>», который состоит из 29 домов, 2 из которых многоквартирные, и не может рассматриваться как единый объект жилищных прав, соответственно, к нему не может быть применено положение об общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Более того, многоквартирные дома <...> расположены на разных земельных участках. В связи с тем, что многоквартирный дом <...> является самостоятельным объектом жилищных отношений, включение его в состав коттеджного городка является неправомерным.

По второму и пятому вопросам, решение о распределении голосов собственников помещений, установление тарифа, а также определение расчетной площади для производства начислений за жилищные услуги, является неправомерным. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади занимаемого им помещения. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. То есть, собственники помещений в доме <...> обладают количеством голосов пропорционально площади занимаемых ими помещений в данном доме. Кроме того, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Считают, что в многоквартирном доме <...> общим собранием собственников помещений данного дома должен быть установлен собственный тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества дома.

По третьему вопросу, в соответствии с требованиями ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и изначально определена договорами инвестирования строительства каждого из участников, в том числе и собственников жилых домов <...> в связи с чем, решением общего собрания собственников помещений в том числе иных домов невозможно изменить (увеличить или уменьшить) долю собственников помещений на общее имущество в домах <...>

По четвертому вопросу, собственники жилых домов <...> не имели права участвовать в голосовании по утверждению отчета управляющей компании ООО «Ореховая роща» о выполненных услугах за прошедший с последнего собрания период, так как не являлись участниками предыдущего договора на управление.

По шестому вопросу, указывают, что управляющая компания не предоставила собственникам помещений предусмотренный законодательством перечень услуг и работ с объемами, стоимостью, периодичностью их выполнения для утверждения на общем собрании, в связи с чем, договор управления, также как и протокол, является недействительным. Кроме того, никто из собственников до момента проведения собрания проект договора в окончательной редакции не получил.

По седьмому вопросу, собственниками помещений утверждалась новая редакция договора управления, соответственно договор перезаключался, о продлении какой редакции договора управления идет речь, не указано.

Кроме того, указывают, что общее собрание собственников помещений было созвано не по инициативе собственников помещений домов, а по инициативе управляющей компании ООО «Ореховая роща», которая не владеет никакими помещениями в коттеджном городке «<...>». Также указывают, что в протоколе от 30 июля 2013 года отсутствует решение о способе доведения до сведения собственников помещений о принятом решении и итогах голосования, а также о месте хранения протоколов общих собраний.

Обжалуемым решением Хостинского районного суда г.Сочи от 26 ноября 2013 года заявленные требования удовлетворены.

Признано недействительным и отменено решение общего собрания собственников помещений от 30 июля 2013 года многоквартирных домов, расположенных по адресу: <...>

Признаны незаконными действия ООО «Ореховая роща» по выставлению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, исходя из общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, а также общей площади машиноместа и долевой площади стоянки.

Отменены обеспечительные меры, наложенные определением Хостинского районного суда г.Сочи от 14 октября 2013 года.

В апелляционной жалобе Федосеевас Александрас просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, указав, что данное решение является незаконным, поскольку суд при рассмотрении дела неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Исследовав материалы дела, проверив и обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, выслушав появления Федосеевас Александраса, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в жалобе.

Из материалов дела следует, что Шарлай А.И. является собственником жилого помещения - квартиры <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 1 июня 2009 года), а также гаража <...>, расположенного по указанному адресу (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24 марта 2008 года).

Белоус И.Б. является собственником помещений, имеющих номера на поэтажном плане: 3-8, этаж 2, Литер В, расположенных по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 4 июля 2008 года).

Свистков Б.Л. является собственником жилого помещения - квартиры <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 18 апреля 2008 года), а также машиноместа № 5, расположенного по указанному адресу (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 25 марта 2008 года).

Писарев В.А. является собственником жилого помещения - квартиры <...> и машиноместа, расположенных по адресу: <...> (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 20 октября 2008 года), а также жилого дома <...> расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16 октября 2008 года).

30 июля 2013 года по адресу: <...> состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений указанных домов в форме заочного голосования. По результатам проведенного собрания собственниками помещений были приняты следующие решения: избрать председательствующего на собрании Сайбель А.Г. и секретаря собрания Федосееваса Александраса; распределение голосов утвердить в следующем порядке: количество голосов равно доле собственника в общем имуществе, умноженной на 1000; включить в состав общего собрания собственников коттеджного городка, приобретавших новое имущество или увеличивших площадь дома, за счет реконструкции, перераспределив голоса других собственников; утвердить отчет управляющей компании о выполненных услугах за прошедший период 2012-2013 годы; утвердить тарифы на содержание и текущий ремонт общего имущества коттеджного городка: для собственников квартир в многоквартирных домах - 20 р./кв.м общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, с обслуживанием общей долевой собственности; для собственников индивидуальных домов площадью до 1000 кв.м.-20р./кв.м (<...>); для собственников индивидуальных и многоквартирных домов площадью более 1000 кв.м., без обслуживания мест общего пользования в доме - 12 р./кв.м.; для собственников машиномест в доме № <...> - 20 р./кв.м. общей площади машиноместа и долевой площади стоянки. Тарифы ввести с 1 августа 2013 года; утвердить текст договора в целом с учетом предложений собственника Свисткова Б.Л.; продлить договор с управляющей компанией ООО «Ореховая роща» на 5 лет (до 1 июля 2018 года).

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст.16ЖК РФ).

На основании п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что Шарлай А.И., Белоус И.Б., Свистков Б.Л. и Писарев В.А. являются собственниками жилых помещений - квартир, и нежилых помещений - машиномест, расположенных по адресу: <...> Следовательно, заявители являются собственниками помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Таким образом, доводы ответчика ООО «Ореховая роща» о том, что коттеджный городок, состоящий из домов <...> является единым объектом, противоречат данным, содержащимся в документах о праве собственности на помещения, расположенные в доме <...>

Согласно п.6 вышеуказанного Положения, помимо жилых и нежилых помещений, многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Пунктами 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, установлено, что в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Пунктом 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Судом первой инстанции обоснованно указано на необоснованность доводов ответчика ООО «Ореховая роща» о том, что к общему имуществу городка относится система жизнеобеспечения поселка, стояночные площадки автомобильных транспортных средств посетителей поселка, коммунальная инфраструктура, элементы зон зеленых насаждений, отдыха, внешнее ограждение очередей застройки поселка, сооружение (здание и оборудование) контрольно-пропускного пункта, площадки и оборудование для временного хранения твердых бытовых потребления, здание и сооружения для размещения персонала и имущества управляющей компании, совокупность элементов внешних информационных и декоративных форм, размещенных на территории поселка, а также те объекты, которые будут построены либо установлены в будущем, предназначенные для общего пользования всеми собственниками, проживающими в поселке, сеть водоснабжения, трансформаторная подстанция, канализационная сеть, сеть электроснабжения, сети ливневой канализации, сети газоснабжения, внешнее ограждение городка, помещение охраны, внутренние дороги, пешеходные дорожки и тротуары, придомовая территория, зеленые насаждения, поскольку ответчиком не представлено доказательств принадлежности указанного имущества (инженерных сетей, элементов благоустройства, дорог, площадок, зданий и сооружений, и т.д.), в том числе, к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома <...>.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик указывал на то, что коттеджный городок «Сосновый бор», является совокупностью жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой и может рассматриваться как единый объект жилищных правоотношений, в связи с чем, к возникшим между сторонами правоотношениям возможно применение положения главы 6 Жилищного кодекса РФ об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции обоснованно указано, что в связи с тем, что дом <...> является многоквартирным домом, органом его управления является общее собрание собственников помещений данного дома и собственники помещений, распложенных в иных домах не могут являться членами органа управления дома <...>, а следовательно принимать решения по вопросам, определенным п.2 ст.44 ЖК РФ, в отношении общего имущества, входящего в состав указанного дома.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьями 37, 39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

С учетом вышеизложенного судом первой инстанции обоснованно указано, что решение об утверждении тарифов на содержание и текущий ремонт общего имущества коттеджного городка исходя из общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, с обслуживанием общей долевой собственности, а также общей площади машиноместа и долевой площади стоянки, противоречит вышеуказанным нормам жилищного законодательства.

Частью 3 ст. 48 ЖК РФ определен, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37).

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что собственники помещений приняли решение утвердить распределение голосов в следующем порядке: количество голосов равно доле собственника в общем имуществе, умноженной на 1000 (приложение к протоколу № 1), что противоречит вышеуказанным положениям действующего законодательства.

В соответствии с требованиями ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, которым владеют, пользуются, и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Из материалов дела, согласно протоколу общего собрания от 30 июля 2013 года, в состав общего собрания собственников включены собственники, приобретшие новое имущество или увеличившие площадь дома за счет реконструкции в домах <...> перераспределив голоса других собственников. Указанные дома являются отдельно стоящими и конструктивно не связаны с многоквартирным домом <...> а, следовательно, не могут повлиять на изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в доме №<...> Таким образом, собственникам помещений в многоквартирном доме <...> принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество данного дома, которое не может быть изменено (увеличено или уменьшено) в связи с появлением собственников, приобретавших новое имущество или конструктивно изменивших дома, расположенные на соседних земельных участках.

Вместе с тем, судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание доводы заявителей о том, что общее собрание было созвано неуполномоченным на то лицом, поскольку в протоколе общего собрания собственников от 30 июля 2013 года указан инициатор проведения собрания - собственник помещений в доме № <...> - Сайбель А.Г.

Судом при рассмотрении дела установлено, что в связи с проведением общего собрания собственников и принятия по его итогам решений, управляющей организацией ООО «Ореховая роща» с 1 августа 2013 года собственникам помещений дома <...> выставлялась плата за жилищные услуги исходя из общей площади квартиры и долевой площади на общее имущество дома, а также общей площади машиноместа и долевой площади стоянки, что противоречит положениям ст.158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в связи с тем, что общее собрание собственников помещений домов <...> проведено в нарушение положений жилищного законодательства, решения, принятые по его итогам, не могут являться законными и подлежащими применению, а договор управления заключенным.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не содержат обстоятельств, опровергающих выводы суда первой инстанции. Указанные доводы были предметом судебного рассмотрения и им дана соответствующая правовая оценка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, вынесенного с соблюдением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Хостинского районного суда г.Сочи от 26 ноября 2013 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Федосеевас Александраса - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи