Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6907/2021 ~ М-5891/2021 от 16.06.2021

Дело № 2-6907/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2021 г.             г. Одинцово, Московская область

    Одинцовский городской суд Московской области в составе

    председательствующего судьи Зинченко С.В.,

    при секретаре судебного заседания Шармолайкине М.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Грибова Анатолия Владимировича к ООО «ЛИГ», о признании права собственности,

    установил:

Грибов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Лидер Инвест Групп» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС, с установлением обременения (залога) в пользу ООО «ЛИГ».

В обоснование заявленных требований указано, что 24.11.2016    года между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. заключен договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области («Договор цессии») в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «СДИ» и ООО «ЛИГ» в части Квартиры в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС условным номером Квартиры 119, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь Объекта 37,1 кв.м.

Заключенный 24.11.2016 г. между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства в последующем был, расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. заключен предварительный договор купли продажи № №, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. заключен предварительный договор купли продажи № №, предметом которого являлась Квартира, в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС условным номером Квартиры 119, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь Объекта 37,1 кв.м.

Стоимость квартиры, указанным договором определена в размере 3 540 303,09 руб. Согласно п 1.2 ПДКП платеж в размере 1 874 743,40 руб. произведенный истцом по всем ранее заключенным договорам, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. составлен акт приема-передачи квартиры в пользование. (л.д. 19)

Истцом в адрес ООО «ЛИГ» направлена досудебная претензия. Указанная претензия оставлена без ответа. В настоящее время от ООО «ЛИГ» не представляется возможным получить информацию о ходе и сроках исполнения ООО «ЛИГ» своих обязательств по договорам, истец лишен возможности во внесудебном порядке реализовать свои права, в связи с чем обратился в суд.

Истец в судебное заседание не явился, направил своего представителя, который предоставил суду заявление, где поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, и рассмотреть дело в отсутствие стороны истца.

Представитель ООО «ЛИГ» в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признал.

Представитель третьего лица ООО «СЗ «СДИ» в судебное заседание не явился, извещался в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

ВУ ООО "СЗ "СДИ" Пушнова Екатерина Сергеевна, в судебное заседание не явилась, извещалась в соответствии со ст. 113 ГПК РФ.

        Исследовав материалы дела, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

        Способы защиты права предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

        Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

        В соответствии со ст. 218 ч.1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 24.11.2016    года между ООО «ЛИГ» № и Грибовым А.В. заключен договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС («Договор цессии») в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «СДИ» и ООО «ЛИГ» в части Квартиры в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС условным номером Квартиры 119, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь Объекта 37,1 кв.м.

Заключенный 24.11.2016    года между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от 09.09.2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области («Договор цессии»), был согласован ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения.

11.02.2019 г. между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Грибовым А.В. заключен предварительный договор купли продажи № № предметом которого являлась Квартира, указанная во всех ранее указанных договорах («ПДКП»).

         В дальнейшем между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и Истцом было подписано соглашение о расторжении Договора цессии. Однако у Истца отсутствуют сведения о регистрации данного соглашения в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Данное соглашение было согласовано ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения.

Стоимость квартиры, указанным договором определена в 3 540 303,09 руб. Согласно п 1.2 ПДКП платеж в размере 1 874 743,40 руб. произведенный истцом по всем ранее заключенным договорам, засчитывается в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору в полном объеме.

Истцом в адрес ООО «ЛИГ» направлена досудебная претензия. Указанная претензия оставлена без ответа. (л.д. 27)

Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ, которым разрешен ввод в эксплуатацию в том числе многоквартирного жилого АДРЕС в составе «Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС на земельном участке площадью 12407,10 кв.м., кадастровый №.

         В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

         Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ: право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

         В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

         В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

         В соответствии с абзацем 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

         В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный. в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

         Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

         В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

        В соответствии с п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражении, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

        Дополнительно стоит отметить, что внесение приобретателем недвижимого имущества не полной оплаты, а существенной её части является основанием для передачи спорного имущества приобретателю и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения. Указанная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 31.08.2017 г. № 305-ЭС17-13069: Суды исходили из следующего: заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи нежилых помещений, который содержит все существенные условия договора купли- продажи, в том числе предмет сделки, цену нежилых помещений, порядок ее уплаты; по условиям договора ответчик обязался передать истцу спорные объекты после государственной регистрации его права на них; в настоящее время такое право зарегистрировано; нежилые помещения, указанные в договоре, позволяют их индивидуализировать; истец во исполнение договора уплатил продавцу денежную сумму, которая является существенной частью выкупной цены; договор не прекратил свое действие; подписание ответчиком договора купли-продажи спорных объектов с третьим лицом является злоупотреблением правом; право собственности на спорные помещения за третьим лицом не зарегистрировано; истец, исполнивший обязательства, предусмотренные договором купли-продажи будущей вещи, вправе требовать от ответчика передачи ему спорных объектов и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения.

         Из системного анализа и взаимосвязи указанных выше договоров и соглашений видно, что результатом заключения настоящих договоров фактически являлось привлечение Застройщиком через аффилированную компанию ООО «ЛИГ» денежных средств Истца для создания многоквартирного дома с последующим возникновением у Истца права собственности на жилые помещения. Вместе с тем расторжение Договора цессии и последующее заключение ПДКП фактически лишило Истца прав, предоставленных Законом участнику долевого строительства и огораживало Застройщика от предъявления претензий, связанных с несвоевременным исполнением обязательств по Договору ДДУ.

         Таким образом, фактически сложившиеся взаимоотношения между Истцом, ООО «ЛИГ» и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» фактически являются привлечением денежных средств граждан (в частности Истца) для создания многоквартирного дома с последующим возникновением у граждан права собственности на жилые помещения.

         Из существа совокупности заключенных сделок вытекает, что указанные сделки заключались не только с целью привлечения денежных средств Истца для строительства многоквартирного дома, но так же были направлены на ограничение законных прав и интересов Истца, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

         Одновременное заключение Договоров цессии и ПДКП, содержащего оговорку о заключении основного Договора купли-Продажи при условии расторжения Договора цессии (п. 21 и п. 3.2 ПДКП), что было направлено на ограничение прав Истца, перешедших к нему по условиям Договора цессии.

Так расторжение Договора Цессии и заключение Предварительного договора купли-продажи квартиры по сути было направлено на лишение Истца прав, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", т.к. при расторжении договора Цессии Истец автоматически лишался указанных прав.

На основании изложенного суд считает, что вся совокупность сделок между Истцом, ООО «ЛИГ» и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» по своей правовой природе являются Договором долевого участия между Истцом и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» и Договором займа между Истцом и ООО «ЛИГ».

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако свои обязательства по предварительному договору до настоящего времени ответчик не исполнил, приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на квартиру обоснованы и подлежат удовлетворению.

Основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, в порядке ст. 17 Закона N 122-ФЗ, является судебный акт о признании такого права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования Грибова Анатолия Владимировича к ООО «ЛИГ», о признании права собственности – удовлетворить.

    Признать за Грибовым Анатолием Владимировичем право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» расположенную по адресу: АДРЕС, с КН: №, с установлением обременения (залога) в пользу ООО «ЛИГ».

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                            Зинченко С.В.

В окончательной форме решение суда изготовлено 15 октября 2021 года.