Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4983/2018 ~ М-4357/2018 от 13.09.2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

        18 декабря 2018 года Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Марковой Н.В.

при секретаре Кретининой А.Е.

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4983\2018 по иску Романова А.А. к ООО «Юнион-Инвест» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, обязании освободить здание, прекращении обременения в отношении недвижимого имущества,

у с т а н о в и л:

Романов А.А. обратился в суд с иском к ООО «Юнион-Инвест» о расторжении договора аренды от 25.11.2013 года в отношении здания (Лит. А4) – вклад № 1, назначение: здание, общей площадью 589,8 кв.м., <данные изъяты>, взыскании задолженности по арендной плате в размере 589 800 руб., обязании освободить указанное недвижимое имущество и признании отсутствующим обременения указанного недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что 25.11.2013 года между Романовым А.А. и ООО «Юнион-Инвест»» был заключен договор о долгосрочной аренде здания, в соответствии с которым Романов А.А. предоставил ООО «Юнион-Инвест» за плату во временное владение и пользование вышеуказанное здание, размер арендной платы составляет 1 000 руб. за квадратный метр, что составляет 589 800 в месяц. Договор заключен сроком с 25.11.2013 года по 24.05.2019 года. Ответчик в нарушение условий договора обязательства по уплате арендной платы исполнял с момента заключения договора по настоящее время. В адрес ответчика истцом была направлена претензия с требованием погасить задолженность и подписать соглашение о расторжении договора аренды, которая осталась без ответа.

Истец Романов А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, просит их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Юнион-Инвест» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не просил, ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии не заявил.

В силу п. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Исходя из изложенного, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, поскольку он о дне рассмотрения извещен надлежащим образом, об отложении не просил, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области (третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Согласно ст. 167 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд и причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

Суд считает, что требования закона о порядке извещения стороны о времени и месте рассмотрения дела судом выполнены в полном объеме.

Представитель Управления Федеральной налоговой службы по Самарской области Моисеевич В.С., действующая по доверенности, в судебном заседании пояснила, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, в рамках проведенной проверки было установлено, что оспариваемое помещение ответчиком фактически не используется, считает, что договор аренды носил формальный характер, намерений его исполнения у сторон не было, договор заявляется мнимой сделкой, заключен лишь для вида. Анализ деятельности ООО «Юнион-Инвест» дает основания полагать, что указанное юридическое лицо создавалось не для осуществления хозяйственной деятельности, а в иных целях.

        Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

        В соответствии со ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

        В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ч. 1 ст. 640 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно частям 1 и 3 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ

    Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

    Судом установлено, что Романов Артем Александрович является собственником нежилого помещения – здание (лит. А4) - склад, площадь 589,8 кв.м., по адресу: Самарская область., г. Тольятти, Центральный район, <адрес>, указанное недвижимое имущество принадлежит Романову А.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.05.2013 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 03.06.2013 года

        Судом также установлено, что 25 ноября 2013 года между Романовым Артемом Александровичем (Арендодатель) и ООО «Юнион-Инвест» (Арендатор) составлен договор о долгосрочной аренде здания № 5.

В соответствии с пунктом 1.1 договора его целью является передача недвижимого имущества (склада площадью 589,8 кв.м. по адресу: г. Тольятти, <адрес> в аренду для организации закупки, хранения и поставки алкогольной продукции: вина, водки, слабоалкогольный напитков, то есть в целях, связанных с осуществлением экономической деятельности.

    Согласно п. 1.2 договора течение срока аренды начитается с момента подписания акта приема-передачи здания и действует 5,5 лет.

    Акт приема передачи подписан сторонами 25.11.2013 года.

    Согласно п. 3.1 договора арендная плата устанавливается из расчета 1 000 руб. за один квадратный метр, что в итоге составляет 589 800 руб. в месяц

    Согласно п. 5.2.3 договора настоящий договор может быть расторгнуть досрочно по требованию арендодателя, если: арендатор пользуется предоставленным зданием с существенными нарушениями условий настоящего договора или назначения здания либо с неоднократными нарушениями, умышленно или по неосторожности существенно нарушает состояние здания, более трех раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату, предоставляет здание в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.

27.01.2014 года в Единый государственный реестр недвижимого имущества внесены сведения об обременении, наложенные на объект недвижимости, а именно: сведения о договоре долгосрочной аренде здания на основании договора от 25.11.2013 года в пользу ООО «Юнион-Инвест», что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 25.09.2018 года.

Согласно правовой позиции, высказанной в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ в пункте 86 Постановления от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

        Из пояснений истца следует, что ответчик не производит оплату арендных платежей с момента заключения договора аренды, то есть с 2013 года. Направленная в адрес ответчика 15.08.2018 года претензия с требованием погасить задолженность и подписать соглашение о расторжении договора осталась без удовлетворения.

Между тем, представителем государственного органа, осуществляющего контроль в сфере налогообложения, заявлено, что ООО «Юнион-Инвест» не ведет никакой деятельности, основания полагать о реальности совершенной сделки по заключению 25.11.2013 года договора аренды отсутствуют.

        Из представленного суду почтового уведомления о вручении следует, что претензия направлена по адресу: г. Тольятти, <адрес>, то есть по адресу ООО «Юнион-Инвест», указанному в договоре аренды от 25.11.2013 года.

        Согласно сведений из ЕГРЮЛ от 13.09.2018 года, указанный адрес является местом нахождения ООО «Юнион-Инвест», одним из учредителей организации, а также ее генеральным директором является ФИО11.

        Однако, согласно материалам проверки, проведенной налоговыми органами, по адресу: г. Тольятти, <адрес> ООО «Юнион-Инвест» не находится, свою деятельность по данному адресу фактически не осуществляет.

    Из представленного суду Протокола № 06-12/289/2018-2 осмотра территорий, помещений, документов, предметов от 11.10.2018 года, составленного главным специалистом-экспертом отдела контроля за легальностью производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции Межрегионального управления Федеральной службы по регулированию алкогольного рынка по Приволжскому федеральному округу ФИО12 усматривается, что ООО «Юнион-Инвест» осуществляет закупку, хранение и поставку алкогольной продукции на основании лицензии на осуществление закупки, хранения и поставок алкогольной продукции, регистрационный номер № от 15.07.2014 года, выданной Федеральной службой по регулированию алкогольного рынка, со сроком действия с 15.07.2014 года по 15.07.2019 года. При осмотре территорий и помещений склада алкогольной продукции по адресу г. Тольятти, <адрес> было установлено, что какая-либо алкогольная продукция на складе отсутствует, между тем согласно Отчета об объемах остатков этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Сформированного ЕГАИС на 11.10.2018 года на остатках ООО «Юнион-Инвест» значится алкогольная продукция в количестве 77 611 бутылок. Генеральный директор ООО «Юнион-Инвест» ФИО13. присутствовать при осмотре отказалась со ссылкой на отсутствие доступа на склад и отсутствие алкогольной продукции на складе.

Указанные обстоятельства подтверждаются и материалами проверки, проведенной налоговым органом, в рамках которой было установлено отсутствие сотрудников ООО «Юнион-Инвест» и продукции на вышеуказанном складе, а также несоответствие действительности сведений об объемах обороте, поставки и закупки алкогольной продукции.

Согласно общедоступным сведениям Федеральной службы судебных приставов России ФИО14 является должником по исполнительным производствам, возбужденным на основании решений Автозаводского райсуда г. Тольятти.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что ООО «Юнион-Инвест» спорным объектом аренды фактически не пользовалось и не пользуется, доступ в данное помещение у организации отсутствует, алкогольная продукция, принадлежащая ООО «Инвест-Юнион», на хранении на складе отсутствует. Собственник Романов А.А. имеет свободный доступ в данное помещение, присутствовал при осмотре помещения и составлении Протокола № 06-12/289/2018-2.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд считает, что договор аренды между сторонами не исполнялся, носил формальный, а не реальный характер, то есть договор аренды был заключен для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия. Сама по себе регистрация договора в Управлении Росреестра по самарской области не препятствует квалификации сделки как ничтожной.

        Суд также отмечает, что согласно пояснений истца ООО «Юнион-Инвест» не произвело ни одного платежа в счет оплаты аренды, однако истец своим правом на расторжение договора после не поступления трех арендных платежей не воспользовался, обратился в суд практически по истечении срока действия договора. При этом общая сумма неуплаченных платежей по договору с 25.11.2013 года по настоящее время составляет 35 288 000 руб.

    Между тем, Романов Артем Александрович с 2015 года зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (№), к виду деятельности истца относится аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. То есть, получение платежей от аренды нежилых помещений является основным источником прибыли истца. Кроме того, истец является учредителем пяти компаний и генеральным директором четырех юридических лиц.

В действиях сторон договора суд усматривает не добросовестное поведение, направленное на заключение сделки для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, следовательно, судебная защита истцу не требуется.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении исковых требований Романова Артема Александровича

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2018 года.

Председательствующий