Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-459/2019 ~ М-34/2019 от 10.01.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2019 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Болохова О.В.,

при секретаре Колодяжной П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-459\2019 по иску Карасевой Светланы Анатольевны к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании заключенного предварительного договора купли – продажи договором долевого участия.

УСТАНОВИЛ:

Карасева С.А. обратилась в Ставропольский районный суд с иском к ООО «Инвестиционная Компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» о признании заключенного предварительного договора купли – продажи договором долевого участия, в обоснование требований указав, что между ней и ответчиком был заключен предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., согласно которому (п. 1.1.) стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> далее - «Основной договор», основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре. Стороны дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ договорились, что устанавливают график платежей, являющемся приложением № к договору. Свои обязательства по договору истец выполнил полностью. Однако, в нарушение заключенного договора, ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был. Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника. Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017г. ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ», признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Н.Р. Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2017г. удовлетворено заявление истца и включены в реестр требований кредиторов ее требование о передачи жилого помещения- в виде жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства и чьи права нарушены (так называемый «реестр обманутых дольщиков»), с целью получения помощи и содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья. Письмом от 13.09.2017 г. в удовлетворении просьбы истца было отказано по причине того, что договор, заключенный с ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ. Фактически заключенный между сторонами договор являлся «завуалированным» договором долевого участия в строительстве, так как на момент заключения договора земельный участок, на котором должно было происходить строительство являлся целым и неделимым, и должен был быть выделен под конкретное помещение только после окончания строительства (что подтверждается п. 2.3 договора), строительство должно было осуществляться не одного конкретного жилого дома для Истца, а целого ряда жилых помещений в последующем называемых «блочных жилых домов», что подтверждается приложением № к договору и п. 3 дополнительного соглашения.

Просит признать, что предварительный договор № о заключении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № к нему от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № к нему от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между Карасевой С.А. и ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ», является договором долевого участия в строительстве и урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

В судебном заседании представитель истца Усанов В.П. действующий на основании доверенности полностью поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в лице конкурсного управляющего - ООО «Инвестиционная компания» « НЕДВИЖИМОСТЬ» в судебное заседание не явился, в отзыве просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение на усмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ, к участию деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительства по Самарской области.

Представитель третьего лица Министерство строительства по Самарской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не уведомил. Суд, с учетом мнения представителя истца, положений ч.3 ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов дела следует, что между карасевой С.А. и ответчиком был заключен предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.1.1 указанного предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> далее - «Основной договор», основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.

Согласно п.2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № от
(ДД.ММ.ГГГГ) срок передачи дома под отделку не позднее ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.2.8. договора (в редакции дополнительного соглашения № от (ДД.ММ.ГГГГ) стоимость дома и земельного участка на момент подписания договора составляет 34800000 рублей.

Свои обязательства по договору истец выполнил полностью.

Однако, в нарушение заключенного договора, ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника (дело А55-23794/2016).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017г. Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ», ИНН 6321166545 признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Н.Р.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области от 13.06.2017 г. удовлетворено заявление истца и включены в реестр требований кредиторов ее требование о передачи жилого помещения- в виде жилого помещения, площадью <данные изъяты> (общая ориентировочная площадь дома составляет на дату заключения Договора 85 кв.м.), количество этажей -два этажа, расположенного по адресу: <адрес>

Истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства и чьи права нарушены (так называемый «реестр обманутых дольщиков»), с целью получения помощи и содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья.

Письмом от 13.09.2017 г. в удовлетворении просьбы истца было отказано по причине того, что договор, заключенный с ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Письмом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)» установлено, что "Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2)      путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;

3)           жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Фактически заключенный между сторонами договор являлся «завуалированным» договором долевого участия в строительстве, так как на момент заключения договора земельный участок, на котором должно было происходить строительство являлся целым и неделимым, и должен был быть выделен под конкретное помещение только после окончания строительства (что подтверждается п. 2.3 договора), строительство должно было осуществляться не одного конкретного жилого дома для истца, а целого ряда жилых помещений в последующем называемых «блочных жилых домов», что подтверждается приложением № к договору и п. 3 дополнительного соглашения.

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Отношения урегулированный указанным предварительным договором прямо соответствуют указанной норме.

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ 4. договор должен содержать:

1)     определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Указанный предварительный договор содержит и описание объекта недвижимости, подлежащего передачи (п. 1.1, п. 2.2. договора), и срок передачи объекта строительства (п.2.4, договора), цену договора и порядок ее уплаты (п.2.8, договора).

Таким образом, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами сложились отношения, регулируемые Федеральным законом «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-214 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Карасевой Светланы Анатольевны – удовлетворить.

Признать, что предварительный договор № о заключении договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение № к нему от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение № к нему от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между Карасевой Светланой Анатольевной и ООО «Инвестиционная компания «НЕДВИЖИМОСТЬ», является договором долевого участия в строительстве и урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Самарский областной суд через Ставропольский районный суд.

Судья –