Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2919/2020 (33-47809/2019;) от 04.12.2019

Судья – Язвенко Р.Н. Дело №33-2919/2020

(2-3562/2018)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 марта 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.

судей Башинского Д.А., Кузьминой А.В.

по докладу судьи Роговой С.В.

при секретаре Иванове П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демьянова И.К. к ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал» о признании права собственности на квартиру, обременений отсутствующими,

по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Третьяка В.А. о признании права собственности на квартиру, обременений отсутствующими,

по апелляционной жалобе представителя ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Белинина С.В. и апелляционной жалобе Третьяка В.А. на решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Демьянов И.К. обратился в суд с исковым заявлением к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал», в котором просил признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...>; снять обременение в виде ипотеки данной квартиры в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал»; признать право собственности на квартиру за Демьяновым И.К.

В обоснование заявленных исковых требований указал, что 01 августа 2007 года между ним и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор №30/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: <...>. Согласно п. 1.1 агентского договора общая стоимость квартиры составила 8 417 237 руб. 08 августа 2007 года Демьянов И.К. оплатил ООО «ЭНБИЭМ- Стройсервис Недвижимость» указанную сумму. Кроме того, 09 августа 2007 года между Демьяновым И.К. и «ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей проектной площадью 121,2 кв.м порядковый номер на этаже 3 на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: <...>. 17 июля 2014 года между «ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Демьяновым И.К. подписано дополнительное соглашение в подтверждение и продление условий заключенного предварительного договора. Подписав все договоры и полностью выполнив их условия, в силу закона истец является лицом, которому должно принадлежать право собственности на квартиру <...>, расположенную по адресу: <...>.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 26 апреля 2017 года иск Демьянова И.К. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 августа 2017 года решение Адлерского районного суда г.Сочи от 26 апреля 2017 года оставлено без изменения.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 24 октября 2018 года кассационная жалоба Третьяка В.А. удовлетворена частично, решение Адлерского районного суда г.Сочи от 26 апреля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 августа 2017 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Адлерский районный суд г.Сочи.

Президиум Краснодарского краевого суда, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что судебные инстанции рассмотрели дело без привлечения к участию в деле Третьяка В.А., при этом разрешили вопрос о его правах и обязанностях, поскольку, как указал в жалобе Третьяк В.А., на момент заключения с Демьяновым И.К. предварительного договора купли-продажи от 09 августа 2007 года спорная квартира уже была им приобретена у ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» на основании предварительного договора купли-продажи от 25 апреля 2007 года.

При новом рассмотрении дела судом ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» исключены из числа ответчиков и привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Третьяк В.А. привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора.

В обоснование заявленных требований Третьяк В.А. указал, что между ним и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» заключен агентский договор от 25 апреля 2007 года №55/С, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по его поручению совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению им в собственность квартиры на шестом этаже в жилом доме по адресу: <...> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Согласно п. 1.1 договора общая стоимость квартиры и машино-места составила 5619 889 руб. 44 коп. 23 мая 2007 года во исполнение п.п. 2.3.5, 3.1, 3.5 от 25 апреля 2007 года №55/С Третьяк В.А. оплатил ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» 5619889 руб. 44 коп. (за квартиру и машино-место) и 56 766 руб. 56 коп. (в качестве агентского вознаграждения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость»), что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Также 25 апреля 2007 года между Третьяком В.А. и «ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключен предварительный договор №55/С купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Третьяк В.А., надлежащим образом и в полном объеме осуществив финансирование строительства, приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в собственность третьей квартиры на шестом этаже во второй секции жилого дома по адресу: <...> и машино-места в подземном гараже-стоянке указанного жилого дома. Просил суд отказать в удовлетворении исковых требований Демьянова И.К.; признать право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...> (кадастровый номер <...>), расположенную по адресу: <...>, отсутствующим; снять обременения в виде ипотеки в силу закона ООО «Кит Финанс Капитал» на квартиру <...> (кадастровый номер <...>), расположенную по указанному адресу, признать за Третьяком В.А. право собственности на квартиру <...> (кадастровый номер <...>), расположенную по названному адресу; указать, что решение суда о признании права собственности Третьяка В.А. на квартиру является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 09 апреля 2019 года исковое заявление Демьянова И.К. удовлетворено. Суд признал отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру <...>, снял обременение в виде ипотеки в пользу ООО «КИТ Финанс Капитал», признал право собственности на квартиру за Демьяновым И.К.

В удовлетворении самостоятельных исковых требований Третьяка В.А. отказано.

В апелляционной жалобе, поданной в Краснодарский краевой суд, представитель ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Белинин С.В. просил решение суда отменить в части удовлетворения иска Демьянова И.К. В обоснование жалобы ссылался на нарушение судом норм материального и процессуального права при неправильном установлении юридически значимых для дела обстоятельств. Полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для признания сложившихся между ним и ЗАО «ИСК «Энбиэм» отношений, как регулируемых по правилам Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. Выражает несогласие с оценкой заключенных соглашений и выводами суда о признании предварительного договора в качестве договора долевого участия, а также недобросовестности ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти». Считает, что истец не реализовал право требования к застройщику о передаче ему объекта недвижимости в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию, в связи с чем, лишил себя права требовать признания права собственности в судебном порядке, учитывая, что отсутствуют доказательства перечисления денежных средств непосредственно застройщику. Настаивает на том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В апелляционной жалобе Третьяк В.А. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска Демьянова И.К. и удовлетворении заявленных им исковых требований. В обоснование доводов жалобы сослался на нарушение судом норм процессуального права по оценке доказательств и предоставлении права на судебную защиту. Считает, что право истца на спорную квартиру не подтверждено допустимыми и достоверными доказательствами, а собственником спорной квартиры является именно - Третьяк В.А.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Демьянова И.К. по доверенности Малхасян А.Р. просит оставить решение суда без изменения, полагает его законным и обоснованным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года решение Адлерского районного суда г.Сочи от 09 апреля 2019 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 ноября 2019 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 июля 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судом кассационной инстанции указано на нарушение судом норм процессуального закона в частности на нарушение прав Третьяка В.А., не принимавшего участие в судебном заседании и не имевшего возможности ознакомиться с представленными стороной истца в предварительном судебном заседании документами.

В судебном заседании представитель Демьянова И.К. по доверенности Малхасян А.Р. возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, полагал решение суда не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со ст.ст. 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления заказной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями о вручении почтового отправления адресатам, а также заказными письмами с уведомлением, вернувшимися в адрес Краснодарского краевого суда с отметкой об истечении срока хранения.

Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Не явившиеся лица о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили, в связи с чем, с учетом требований ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия, определила, рассмотреть дело в их отсутствие.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, выслушав объяснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01 августа 2007 года между Демьяновым И.К. (принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агент) заключен агентский договор №30/С, предметом которого является совершение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от имени и за счет Демьянова И.К. юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Демьянова И.К. квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв. м, на 6 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью 8 417 237 рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора от 01 августа 2007 года ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» приняло на себя обязательство осуществить за счет Демьянова И.К. расчет по заключенному Демьяновым И.К. договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Демьяновым И.К. согласно пункту 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора от 01 августа 2007 года в целях обеспечения возможности исполнения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5 договора, Демьянов И.К. перечисляет ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» денежные средства в размере 8 417 236,98 руб.

В тот же день, 01 августа 2007 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) и Демьяновым И.К. (кредитор) заключен договор поручительства, по условиям которого ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательства отвечать перед Демьяновым И.К. за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по п. 2.1.5 агентского договора по осуществлению за счет Демьянова И.К. расчета в сумме 8 417 236,98 руб. по заключенному Демьяновым И.К. с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» договору купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.4. договора поручительства от 01 августа 2007 года данное поручительство вступает в силу с даты исполнения Демьяновым И.К. в полном объеме и надлежащим образом своих обязанностей перед ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» по оплате сумм согласно п. 3.1, 3.5. агентского договора.

Из материалов дела также следует, что Демьянов И.К. выполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры, что подтверждается платежным поручением <...> от 08 августа 2007 года.

После полной оплаты стоимости квартиры 09 августа 2007 года между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Демьяновым И.К. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ЗАО обязывалось заключить с Демьяновым И.К. в будущем, после сдачи дома в эксплуатацию, договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м, порядковый номер на этаже 3, на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>

Согласно п. 4.4 предварительного договора от 09 августа 2007 года стоимость одного квадратного метра квартиры будет составлять 69 449,15 руб. Исходя из стоимости 1 кв.м квартиры и общей проектной площади квартиры общая стоимость квартиры по договору купли-продажи будет составлять 8 417 236,98 руб.

Судом первой инстанции установлено, что Демьянов И.К. свои обязательства по заключенным с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» договорам по внесению платы за квартиру исполнил в полном объеме и своевременно.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 того же Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из п. 2 ст. 27 указанного выше Федерального закона, вступившего в силу с 01 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона и его действие распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основываясь на вышеприведенных положениях закона, оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание условия предварительного договора купли-продажи, толкуемого в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и во взаимосвязи с положениями закона о договоре участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что из существа заключенных между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, агентского договора и договора поручительства следует цель истца при заключении вышеуказанных соглашений инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры с последующим приобретением ее в собственность, соответственно, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является договором участия в долевом строительстве.

При этом суд обоснованно исходил из того, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости квартира создана не была, следовательно, уплаченные Демьяновым И.К. денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, и истец фактически привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры, как внесший до заключения предварительного договора купли-продажи с продавцом полную стоимость квартиры агенту для последующей передачи оплаты продавцу, который поручился за исполнение агентом обязательства по передаче денег.

Таким образом, у Демьянова И.К. возникло право требования квартиры на основании трех взаимосвязанных договоров - агентского договора №30/С от 01 августа 2007 года, договора поручительства №30/С от 01 августа 2007 года, предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества №30/С от 09 августа 2007 года, направленных на приобретение спорной квартиры.

При этом доводы КИТ Финанс Капитал (ООО) о том, что оплата за квартиру произведена ненадлежащему лицу - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», а не застройщику ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», несостоятелен.

Так, заключению предварительного договора купли-продажи квартиры предшествовало заключение агентского договора и договора поручительства. По договору поручительства ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательство отвечать перед Демьяновым И.К. за исполнение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязанности по оплате стоимости квартиры. При этом действие договора поручительства поставлено в зависимость от исполнения Демьяновым И.К. обязанности по внесению полной предварительной оплаты за квартиру агенту - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость».

Соответственно, на момент заключения предварительного договора была произведена полная оплата за квартиру ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», о чем было известно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» как поручителю по обязанности агента осуществить расчет по оплате за квартиру.

Заключив договор поручительства и предоставив право Демьянову И.К. произвести расчет за квартиру через агента - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» освободило Демьянова И.К. от обязанности по оплате стоимости квартиры непосредственно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ».

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оплата за спорную квартиру произведена Демьяновым И.К. надлежащему лицу.

Судом первой инстанции также установлено, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не исполнило принятых обязательств по предварительному договору от 09 августа 2007 года.

В соответствии с п. 2.2 указанного предварительного договора ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» гарантирует заполнение всех работ по строительству (вводу в эксплуатацию) жилого дома в объеме и сроки, необходимые для выполнения обязательства общества по настоящему договору.

Пунктом 3.1 предварительного договора от 09 августа 2007 года установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на квартиру, но не позднее 31 декабря 2010 года, договор купли-продажи квартиры, в котором ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» будет выступать продавцом, а Демьянов И.К. - покупателем.

Из материалов дела следует, что 17 июля 2014 года между Демьяновым И.К. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору от 09 августа 2007 года, по условиям которого изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с «не позднее 31 декабря 2010 года» на «не позднее 31 декабря 2014 года».

Письмом от 11 июля 2016 года №В-17-47 ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» сообщило Демьянову И.К. о введении дома в эксплуатацию и присвоении квартире Демьянова И.К. номера квартиры - <...>.

При этом, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» указало, что в силу финансовых затруднений ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имеет возможности самостоятельно произвести регистрацию прав собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Данные обстоятельства свидетельствует о том, что 17 июля 2014 года ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» подтвердило действие предварительного договора и свои обязательства по нему, то есть признало долг и подтвердило наличие прав у истца на спорный объект недвижимости и не сообщило о наличии каких-либо прав третьих лиц на квартиру <...>.

Из материалов дела следует, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости квартира создана не была, в связи с чем, уплаченные Демьяновым И.К. денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно исходил из того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества фактически по своей природе является договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем из материалов дела следует, что право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» (на основании договора участия в долевом строительстве №1011-С от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти»).

Из п. 3.1 договора участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года, заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно договору залога прав (требований), заключенному 16 ноября 2011 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (Залогодержатель) и ООО «ГлавМос-Риэлти» (Залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Согласно соглашению об уступке прав (требований), заключенному 27 июня 2013 года между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

Соглашение об уступке прав (требований) от 27 июня 2013 года было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Учитывая установленные выше обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве с обременением в виде залога, нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора от 09 августа 2007 года, согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве от 14 октября 2011 года№1011-С, объектом которого является, в том числе, спорная квартира.

Вместе с тем, по смыслу Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело право заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом, который со своей стороны обязательства уже исполнил, оплату объекта произвел.

В нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключило два договора на спорную квартиру.

Суд первой инстанции правильно указал, что незаключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру.

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора. В этой ситуации гражданин имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

С учетом указанного, заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» договор является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а сделки, направленные на обременение указанной квартиры, недействительными.

Кроме того, ООО «ГлавМос-Риэлти» не может являться лицом, действующим добросовестно при приобретении спорной квартиры, поскольку знало о наличии договорных отношений между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Демьяновым И.К.

Так, договор участия в долевом строительстве №1011-С от 14 октября 2011 года со стороны ООО «ГлавМос-Риэлти» подписывал Бабель М.А., который является учредителем ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», что подтверждается приложением №4 к договору №1011 -С от 14 октября 2011 года, и знал, что в отношении данного спорного объекта имеются притязания Демьянова И.К.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании отсутствующими права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» и обременения в виде ипотеки в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) на спорную квартиру, а также о признании права собственности за Демьяновым И.К. на спорную квартиру удовлетворены судом обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы о пропуске срока исковой давности верно признаны судом первой инстанции необоснованными.

В силу ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в силу п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

В соответствии с п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела следует, что предварительным договором №30/С от 09 августа 2007 года установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на квартиру - не позднее 31 декабря 2010 года.

Суд первой инстанции правильно указал, что наступление даты 31 декабря 2010 года при отсутствии создания объекта, завершения его строительством и вводе в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорного объекта в собственность истца.

В таком случае у истца появляется право требовать от ответчика выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств. Право требовать передачи объекта в собственность либо заключения основного договора у истца нет, поскольку объект не создан.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством в 2015 году.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта – многоквартирного жилого дома в эксплуатацию от 06 февраля 2015 года <...>.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что ранее 06 февраля 2015 года требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства.

Кроме того, 17 июля 2014 года между Демьяновым И.К. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение №1 к предварительному договору от 09 августа 2007 года, согласно которому изменены предельные сроки заключения договора купли-продажи с «не позднее 31 декабря 2010 года» на «не позднее 31 декабря 2014 года».

Таким образом, 17 июля 2014 года ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» подтвердило действие предварительного договора №30/С от 09 августа 2007 года и свои обязательства по нему.

В соответствии со ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

Вместе с тем, по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (п. 2 ст. 206 ГК РФ).

При этом обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд, возникли в связи с получением Демьяновым И.К. выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 28 июня 2016 года), из которой ему стало известно о принадлежности квартиры, являющейся объектом предварительного договора №30/С от 09 августа 2007 года, на праве собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» и обременении правами КИТ Финанс Капитал (ООО).

Демьянов И.К. обратился в суд с настоящим иском 14 февраля 2017 года, в связи с чем, суд первой инстанции согласился с его доводами о том, что иск подан в суд в пределах срока исковой давности.

Доводы о том, что течение срока исковой давности началось с момента заключения самого предварительного договора, правильно признаны несостоятельными, поскольку при соблюдении условий - предварительного договора со стороны застройщика права ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», не были бы нарушены.

Отказывая в удовлетворении требований Третьяка В.А., суд первой инстанции правильно установил юридически значимые обстоятельства, так, 25 апреля 2007 года между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Третьяком В.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение Третьяка В.А. в число участников долевого строительства в объеме двухкомнатной квартиры общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 67,1 кв.м, номер на этаже 3, расположенной на 6 этаже, в секции/подъезде 2 жилого дома, находящегося по адресу: <...>.

Суд первой инстанции также установил, что, несмотря на то, что обе квартиры согласно предварительным договорам имеют порядковый номер на этаже 3, расположены на 6 этаже в секции/подъезде 2, они представляют собой две разные квартиры, находящиеся в разных секциях/подъездах.

Так, квартира по предварительному договору №30/С от 09 августа 2007 года, заключенному с Демьяновым И.К., имеет общую проектную площадь 121,20 кв.м, а квартира по предварительному договору №55/С от 25 апреля 2007 года, заключенному с Третьяком В.А., имеет общую проектную площадь 67,1 кв.м.

Из плана типового этажа (5-8, 12-16 этажи) из рабочей документации на многоквартирный жилой дом, заверенный органом технической инвентаризации, следует, что в секции/подъезде 1 расположено шесть квартир, площадью каждой не более 108,7 (с учетом понижающего коэффициента на балконы, лоджии) кв.м, а в секции/подъезде №2 расположено четыре квартиры площадью каждой не менее 105,8 кв.м (с учетом понижающего коэффициента на балконы, лоджии), из чего следует, что квартира Третьяка В.А. площадью 67,1 кв.м находится в секции/подъезде 1, а квартира Демьянова И.К. площадью 121,2 кв.м находится в секции/подъезде 2.

Из плана шестого этажа, являющегося приложением №2 к предварительному договору от 09 августа 2007 года, следует, что в секции/подъезде 2 расположено четыре квартиры, среди которых нет квартир площадью 67,1 кв.м, и что такая квартира находится в секции/подъезде 1, где расположено шесть квартир.

После завершения строительства жилого дома квартира, являющаяся объектом по предварительному договору, заключенному с Третьяком В.А., проектной площадью 67,1 кв.м, имеет следующие характеристики: номер квартиры - <...>, кадастровый номер - <...>, общая площадь 55,6 кв.м, кроме того площадь балкона 8,5 кв.м, а всего - 64,1 кв.м.

После завершения строительства жилого дома квартира, являющаяся объектом по предварительному договору №30/С, заключенному с Демьяновым И.К., проектной площадью 121,2 кв.м, имеет следующие характеристики: номер квартиры - <...>, кадастровый номер - <...>, общая площадь 99,3 кв.м, кроме того площадь балконов 17,0 кв.м, а всего - 116,3 кв.м.

Оценив в совокупности указанные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорная квартира <...> с кадастровым номером <...> не является объектом предварительного договора №55/С от 25 апреля 2007 года, заключенного с Третьяком В.А.

Доказательств опровергающих выводы суда первой инстанции в указанной части в материалы дела не представлено.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что спорная квартира с момента завершения строительства дома находится во владении и пользовании у Демьянова И.К. при согласии застройщика, Демьянов И.К. произвел в спорной квартире ремонт, проживает в ней.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с которой соглашается судебная коллегия.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Демьянова И.К. к ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО «Кит Финанс Капитал» о признании права собственности на квартиру, ее обременений отсутствующими, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, исполняя указания вышестоящей судебной инстанции о необходимости надлежащего обеспечения реализации процессуальных прав Третьяка В.А., в том числе по ознакомлению с материалами дела - представленными истцом письменными доказательствами в обоснование заявленных требований, исследованию доказательств, представлению своих возражений, и иных прав, регламентированных ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях соблюдения принципа состязательности и равноправия сторон, судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда неоднократно откладывались судебные заседания по делу, Третьяк В.А., о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом.

Судом апелляционной инстанции в полной мере были созданы необходимые условия для обеспечения гарантий процессуальных прав Третьяка В.А.

Между тем, Третьяк В.А. в судебное заседание не являлся, каких-либо ходатайств не заявлял, возражений относительно представленных Демьяновым И.К. доказательств не представил.

При этом несогласие Третьяка В.А. с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом условий заключенных соглашений по приобретению спорного объекта недвижимости во взаимосвязи с представленными истцом доказательствами (планы этажей и иные), не свидетельствует о том, что судом допущены существенные нарушения требований процессуального закона.

Доказательства, положенные судом первой инстанции в основу своих выводов, сомнений в достоверности не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Кит Финанс Капитал» о том, что истец не реализовал право требования к застройщику о передаче ему объекта недвижимости в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию, в связи с чем, лишил себя права требовать признания права собственности в судебном порядке, необоснованны, опровергаются совокупностью исследованных материалов дела.

Доводы апелляционной жалобы ООО «Кит Финанс Капитал» о пропуске Демьяновым И.К. срока исковой давности являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, получили надлежащую оценку, обоснованно были признаны несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы Третьяка о том, что спорная квартира <...> с кадастровым номером <...> является объектом предварительного договора №55/С от 25 апреля 2007 года, необоснованны, указанные доводы опровергают: поэтажный план 6 этажа лит. А из технического паспорта на многоквартирный жилой дом, составленный 23 сентября 2015 года органом технической инвентаризации - Сочинским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю; план типового этажа (5-8, 12-16 этажи) из рабочей документации на многоквартирный жилой дом, заверенный органом технической инвентаризации-Сочинским отделением Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю; план шестого этажа, являющийся приложением №2 к предварительному договору №30/С от 09 августа 2007 года.

Иные доводы жалобы не могут быть приняты судом в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 09 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО «Кит Финанс Капитал» по доверенности Белинина С.В., апелляционную жалобу Третьяка В.А. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: