Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-226/2019 ~ М-118/2019 от 18.02.2019

Дело № 2-226\2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    30 апреля 2019 года                     г. Зея Амурской области

Зейский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Ворсиной О.Б.,

при секретаре Перепелицыной Я.М.,

с участием представителя истца Варванской Е.П. Радашкевича А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варванской Е. П. к Дюваль В. А., Федоровой О. Н., временно исполняющему обязанности нотариуса Зейского нотариального округа Герасимовой Н. Ю., нотариусу Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю. Ю., страховому акционерному обществу «ВСК» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и денежных средств, уплаченных нотариусу,

УСТАНОВИЛ:

26 октября 2018 года между истцом Варванской Е.П. и ответчиками Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. был заключен предварительный договор купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Договор удостоверен Герасимовой Н.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю.Ю.

Варванская Е.П. обратилась в суд иском о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании двойной суммы задатка 540000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2981 руб. 00 коп. за период с 24 января 2019 года по 19 февраля 2019 года, а также процентов по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки банка в размере 7.75% и денежных средств, уплаченных нотариусу, в общей сумме 8700 руб. 00 коп.

В обоснование иска указано, что по предварительному договору купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, ответчики получили в качестве задатка 270000 руб., 26 октября 2018 года был подписан акт приема - передачи квартиры, но фактически квартира была передана истцу 29 октября 2018 года, т. е. до указанной даты она (Варванская Е.П.) не имела возможности произвести полный осмотр квартиры. При осмотре квартиры было установлено залитие деревянного пола квартиры отходами жизнедеятельности домашних животных по всей площади, забитие канализации и стоков теми же продуктами, т. е. проживать в квартире без проведения капитального ремонта невозможно. Также, несмотря на неоднократные устные просьбы и требования ответчики уклонялись передать ей (истцу) правоустанавливающие документы на квартиру либо их копии. Данные документы были предоставлены только нотариусу при оформлении сделки. Как выяснилось после подписания договора, за ответчиками числится задолженность по обязательным платежам за капитальный ремонт в размере более 20000 руб., обязанность по уплате которой переходит к новому собственнику. Имелась также задолженность по оплате коммунальных услуг.

Кроме того, уже после подписания договора она (истица) узнала, что принадлежащая ответчикам квартира находится в залоге у ПАО "Сбербанк России" в связи с ипотекой, срок которой составляет 9 лет, т. е. на момент подписания договора имелись и по настоящее время имеются обременения.

О вышеуказанных обстоятельствах, в том числе о наличии обременений, в связи с которыми регистрация права собственности (сделки) за истцом на данную квартиру фактически невозможна, ответчики при подписании предварительного договора ей не сообщили, т. е. ввели ее в заблуждение и скрыли данный факт. Данный договор вообще не был бы заключен при наличии и предоставлении ей ответчиками полной и достоверной информации по квартире.

Согласно отчету оценщика, осмотревшего квартиру 1 ноября 2018 года, то есть через 3 дня после ее фактического вселения, для устранения ущерба, причиненного данному жилому помещению требуется 120332 руб.

    Нотариус при удостоверении сделки также ничего не выяснял относительно наличия (отсутствия) обременений в отношении данной квартиры, нотариус может удостоверить договор только после проверки запрета на отчуждение имущества или другой обременения недвижимого имущества. В любом случае, в предварительном договоре при покупке жилья, обремененного ипотекой и приобретаемого в рассрочку должно быть указано, что обременение к дате последнего платежа прекращается путем погашения продавцом ипотечного кредита.

При этом ею (истцом) нотариусу было уплачено помимо госпошлины 2500 рублей за услуги правового характера.

Считает, что имеющийся ипотечный кредит не может быть погашен к дате заключения основного договора купли - продажи, 30 ноября 2019 года, это будет препятствием к заключению основного договора купли - продажи. 21 января 2019 года после долгой переписки по телефону с ответчиками она направила им уведомление о расторжении предварительного договора и возврате задатка в двойном размере и вручила уведомление под роспись представителю ответчиков, указанному в предварительном договоре. Из ответа на уведомление следует, что ответчики не намерены расторгать договор и возвращать ей задаток.

Определением суда от 11 марта 2019 года по инициативе суда для участия в деле в качестве ответчика привлечена нотариус Зейского нотариального округа Амурской области Кизерова Ю.Ю.

Определением суда от 4 апреля 2019 года для участия в деле в качестве ответчика привлечено страховое акционерное общество «ВСК».

Заявлением от 22 апреля 2019 года Варванская Е.П. уточнила исковые требования, просит признать предварительный договор от 26 октября 2018 года недействительным, т.к. данный договор не является предварительным, поскольку содержит в себе обязательства по оплате и передаче имущества, просит взыскать уплаченную по договору сумму 270000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5561 руб. 00 коп. за период с 24 января 2019 года по 30 апреля 2019 года, а также проценты по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки банка в размере 7.75%.

От иска о расторжении предварительного договора и о возврате двойной суммы задатка представитель истца не отказался.

Поскольку истцом в нарушение положений ст. 39 ГПК РФ одновременно изменен предмет и основание иска, фактически предъявлен новый иск о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки, в принятии данных уточнений иска отказано.

Этим же заявлением от 22 апреля 2019 года истица уменьшила размер исковых требований, предъявленных к исполняющей обязанности Зейского нотариального округа Амурской области Герасимовой Н.Ю., просит взыскать в качестве убытков денежные средства, уплаченные нотариусу, в общей сумме 4350 руб. 00 коп.

Данное уточнение принято к производству суда.

Таким образом, данным судебным решением разрешен иск Варванской Е.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, о взыскании двойной суммы задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и денежных средств, уплаченных нотариусу.

В судебное заседание истица Варванская Е.П. не явилась, о времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, обеспечила участие в судебном заседании своего представителя Радашкевича А.Л.

Из объяснений истицы Варванской Е.П. и ее представителя в прошлом судебном заседании, а также из объяснений представителя Радашкевича А.Л. в данном судебном заседании следует, что на сайте «Авито» Варванская Е.П. увидела объявление о продаже квартиры по адресу: <адрес>, 02 октября 2019 года с гражданским мужем она приехала к Дюваль В.А. в эту квартиру по адресу: <адрес> для ее осмотра. В квартире стоял стойки запах мочи животных, но Варванская Е.П. решила, что сможет устранить данные запахи путем проведения уборки в квартире. <Дата обезличена> по договоренности с Дюваль В.А. Варванская Е.П. передала ей денежные средства в размере 270000 руб. в качестве задатка за квартиру. По совместной договоренности с Дюваль В.А. полная стоимость квартиры составила 1600000 руб. После передачи задатка они с Дюваль В.А. договорились, что Варванская Е.П. будет производить платежи раз в три месяца. 26 октября 2018 года перед тем, как поехать к нотариусу для оформления предварительного договора купли-продажи, Варванская Е.П. с мужем заехала за Дюваль В.А. в приобретаемую квартиру, но в квартиру не проходили, осмотр не проводили. Подписали акт приема-передачи квартиры. Варванская Е.П. просила Дюваль В.А. предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру, на что Дюваль В.А. пояснила, что передаст данные документы нотариусу. Дюваль В.А. одна зашла в кабинет нотариуса, передала ей папку с документами, Варванской Е.П. документы не показала. Через некоторое время нотариус вынесла проект договора и в течение минут трех - пяти Варванская Е.П. знакомилась с данным документом. Все условия, изложенные в предварительном договоре, истца устроили. От имени Федоровой О.Н. по доверенности предварительный договор подписывала Дюваль В.А. Нотариус не зачитывала данный договор, никакие условия не разъясняла и не сообщала о том, что квартира находится в ипотеке, также не сообщала о том, что у Дюваль В.А. имеется задолженности по оплате коммунальных услуг. Нотариус сообщила только о том, что Варванская Е.П. должна производить оплату по данному договору раз в три месяца. В договоре о наличии ограничений не указано. Если бы Варванская Е.П. знала о наличии ипотеки, она не стала бы подписывать данный договор.

Вечером 26 октября 2019 года Дюваль В.А. передала Варванской Е.П. ключи от квартиры, 29 октября 2018 года семья Варванской Е.П. заехала в квартиру, истица перемыла всю квартиру, но резкий запах мочи остался, также оказалось, что в туалете забит стояк, по признанию Дюваль В.А. она выбросила в унитаз наполнитель из кошачьего лотка. Варванская Е.П. стала предъявлять Дюваль В.А. претензии по поводу состояния квартиры. Потом истица и ее муж решили вскрыть полы в коридоре квартиры, обратились к оценщику, который произвел оценку имущества, затем вскрыли полы и произвели замену деревянных досок и оргалита в коридоре. Варванская Е.П. проживала в квартире с ноября 2018 года по 4 января 2019 года. С этого времени квартира стоит закрытой, ею никто не пользуется. Когда Варванская Е.П. заключала данный договор, не знала, что квартира находится в ипотеке. Об этом истица узнала, когда обратилась в банк за предоставлением ипотечного кредита под данную квартиру.

21 января 2019 года и 21 апреля 2019 года платежи по договору Варванская Е.П. не вносила, в покупке квартире в настоящее время не заинтересована.

Оспариваемый договор не является предварительным, так как содержит в себе обязательства по оплате и передаче имущества.

Исковые требования к нотариусу Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю.Ю. и САО «ВСК» истец Варванская Е.П. не предъявляет.

Ответчики Дюваль В.А. и Федорова О.Н. в судебное заседание не явились, просят рассмотреть в иск отсутствие, ответчик Дюваль В.А. представила отзыв на иск, согласно которому с иском она не согласна, т.к. до момента подписания акта приема-передачи квартиры Варванская Е.П. посетила ее квартиру минимум 3 раза, препятствий для полного осмотра квартиры с ее стороны не было, состояние квартиры Варванскую Е.П. устроило, претензий не было. Варванская Е.П. не просила показать правоустанавливающие документы на квартиру, кроме того, предварительный договор содержит в себе положения о правоустанавливающих документах, платежах, периодах платежей и обязательстве заключить договор купли-продажи до 30 ноября 2019 года при условии исполнения условий предварительного договора (в том числе полной выплаты оговоренной стоимости квартиры). Закрыть долг по взносам на капитальный ремонт она намеревалась при переоформлении собственности.

О том, что квартира находится в ипотеке, Варванской Е.П. было сообщено задолго до заключения предварительного договора (с самого первого звонка по объявлению, далее это не раз обсуждалось в форме переписки WhatsApp). Пункт 2 предварительного договора содержит в себе отсылку на 2 свидетельства о государственной регистрации права, выданные 9 сентября 2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Содержание и значение данных документов было озвучено нотариусом перед подписанием предварительного договора. В пункте 8 договора сказано, что последняя выплата должна быть произведена 21 октября 2019 года. Однако обязательство заключить договор купли-продажи оговорено до 30 ноября 2019 года - эти 40 дней по результатам переговоров у нотариуса выделены продавцам Варванской Е.П. на мероприятия по снятию обременений.

В день, в который следовало провести оплату по договору в сумме 332500 руб., 21 января 2919 года, истец направил ей незаконное и необоснованное уведомление о том, что хочет расторгнуть предварительный договор и вернуть задаток в двойном размере.

Ответчик Герасимова Н.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании с иском была не согласна, из ее объяснений следует, что в 2018 году она временно исполняла обязанности нотариуса Зейского нотариального округа. 24 или 25 октября 2018 года Дюваль В.А. и Варванская Е.П. обратились к ней по вопросу заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, предоставили проект предварительного договора, в котором были указаны пункты, касающиеся нахождения квартиры в ипотеке и пункт о том, что в случае отсутствия оплаты за квартиру или ее задержки Варванская Е.П. должна была оплатить Дюваль В.А. штраф, т.к. у Дюваль В.А. в этом случае возникнет задолженность по оплате ипотечного взноса за квартиру. По ее (ответчика Герасимовой Н.Ю.) настоянию данный пункт был исключен из договора. Обсуждения проходили вместе с Дюваль В.А. и Варванской Е.П., Дюваль В.А. показывала все документы на квартиру, вопросы о наличии обременения в виде ипотеки обсуждались вслух. Привязка первого платежа Варванской Е.П. за квартиру к 21 января 2019 года возникла по причине необходимости внесения платежа по ипотеке Дюваль В.А., об этом ей пояснили стороны. Расписку о передаче денежных средств в счет задатка Дюваль В.А. и Варванская Е.П. писали по их просьбе под ее диктовку.

При заключении договора она несколько раз разъясняла сторонам последствия неисполнения условий предварительного договора. Считает, что с требованиями о расторжении предварительного договора стороны могут обратиться в суд после истечения срока действия договора.

Оплата услуг нотариуса произведена сторонами в равных размерах согласно тарифам, утвержденным нотариальной палатой Амурской области.

Ответчик нотариус Зейского нотариального округа Амурской области Кизерова Ю.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в предыдущем судебном заседании с иском была не согласна, из ее объяснений следует, что первый раз по вопросу заключения предварительного договора Дюваль В.А. обратилась к ней. Она объяснила ей все условия для его оформления. Сам же договор оформляла Герасимова Н.Ю. При заключении предварительного договора нотариус не обязан проверять чистоту сделки, наличие ограничений нотариус устанавливает при оформлении договора купли-продажи. Последствия предварительного договора наступают после истечения срока, на который он заключен, данном случае- после 30 ноября 2019 года, до этого срока у Дюваль В.А. есть время для погашения ипотеки и оплаты задолженности по коммунальным платежам.

Представитель ответчика САО «ВСК» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, отзыв на иск не представил.

Изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. по ? доли в праве собственности.

26 октября 2018 года Дюваль В. А., действующая от своего имени, и от имени Федоровой О.Н. на основании нотариально удостоверенной доверенности от 19 апреля 2016 года, и Варванская Е.П. заключили предварительный договор, по которому Дюваль В. А. и Федорова О.Н. обязуются продать Варванской Е.П. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. на праве общей долевой собственности, Варванская Е.П. обязуется купить вышеуказанную квартиру и в срок до 30 ноября 2019 года заключить договор купли-продажи (п. 1-3 договора).

Варванская Е.П. выдала в качестве задатка Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. 270000 руб. в счет причитающихся с нее платежей по договору, стороны договорились, что в случае неисполнения договора Варванской Е.П. сумма задатка остается у Дюваль В. А. и Федоровой О.Н., в случае неисполнения договора Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. они должны возвратить Варванской Е.П. двойную сумму задатка (п. 4, 6, 7 договора).

Сторонами установлена цена квартиры 1600000 руб. с зачетом суммы задатка 270000 руб., оставшаяся сумма 1330000 руб. выплачивается до подписания договора купли – продажи равными долями в размере 332500 руб., начиная с 21 января 2019 года, каждые три месяца не позднее 21 числа, последняя выплата производится 21 октября 2019 года (п. 8 договора).

По соглашению сторон с момента заключения договора Варванская Е.П. вправе владеть и пользоваться указанной квартирой и обязуется поддерживать квартиру в надлежащем техническом и косметическом состоянии, в случае необходимости производить текущий ремонт, до подписания договора Варванская Е.П. не вправе производить конструктивные и косметические изменения квартиры. Передача квартиры и имеющегося в ней имущества осуществляется на основании акта приема- передачи (п. 9 договора).

Данный договор 26 октября 2018 года удостоверен Герасимовой Н.Ю., временно исполняющей обязанности нотариуса Зейского нотариального округа Кизеровой Ю.Ю.

Согласно расписке от 2 октября 2018 года Дюваль В. А. получила от Варванской Е.П. сумму 270000 руб. в счет погашения стоимости квартиры по адресу: <адрес>.

21 января 2019 года истец Варванская Е.П. направила ответчикам Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. уведомление о расторжении предварительного договора купли – продажи квартиры по адресу: <адрес> по основаниям, указанным в иске, в данном уведомлении истица указала, что она в одностороннем порядке расторгает договор от 26 октября 2018 года и требует оплаты двойной суммы задатка.

Согласно ответу Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. на данное уведомление о расторжении договора, продавцы квартиры возражают против расторжения предварительного договора от 26 октября 2018 года в связи с отсутствием законных оснований.

Из объяснений представителя Варванской Е.П. следует, что платежи по договору 21 января 2019 года и 21 апреля 2019 года по 332500 руб. Варванская Е.П. не производила, т.к. квартира ей не нужна.

В силу положений статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. (ч. 1 ст. 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 558 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или оплатить его.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49, если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По результатам анализа и толкования условий договора, заключённого сторонами 26 октября 2018 года, и поименованного как «предварительный» по которому исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, суд находит, что фактически данный договор предварительным не является, поскольку возлагает на покупателя обязанность уплаты цены квартиры до заключения основного договора, поэтому его необходимо квалифицировать как договор купли – продажи ответчиками Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. истцу Варванской Е.П. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с условием о предварительной оплате в рассрочку в срок до 21 октября 2019 года и проживании (владении и пользовании) Варванской Е.П. в квартире до регистрации права собственности на квартиру.

При этом суд учитывает, что условия о предмете договора (квартире по адресу: <адрес>), ее стоимости, стопроцентной предоплате, сроке исполнения обязательства в отношении предмета сторонами согласованы при подписании договора от 26 октября 2018 года.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, продажа товара, обремененного правами третьих лиц, влечет не признание сделки недействительной, а иные последствия, предусмотренные в абзаце 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке (п.1 ст. 1 закона).

Из выписки из ЕГРН от 28 февраля 2019 года на жилое помещение по адресу: <адрес> следует, что собственниками квартиры являются ответчики Дюваль В. А. и Федорова О.Н. по ? доли в праве собственности, 21 мая 2013 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» с 16 мая 2013 года ев 216 месяцев.

Истцом заявлено требование о расторжении договора в связи с тем, что до ее сведения не была доведена информация о наличии обременения в виде ипотеки.

Вместе с тем, из содержания договора, заключенного между Варванской Е.П., Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. 26 октября 2018 года, НЕ следует, что продавцы обязались передать истцу жилое помещение, свободное от прав третьих лиц.

Напротив, договор содержит условия, предоставляющие продавцам время до регистрации сделки и перехода права собственности - до 30 ноября 2019 года, решить вопрос о прекращении обременения в виде ипотеки.

Доводы истца о том, что ипотечный кредит Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. не может быть погашен к 30 ноября 2019 года, и это будет препятствием к заключению основного договора купли – продажи, являются надуманным предположением Варванской Е.П.

Вопреки доводам Варванской Е.П., признание данного обстоятельства возможно лишь после 30 ноября 2019 года – даты оформления и регистрации сделки.

Из объяснений Дюваль В. А. и временно исполняющей обязанности нотариуса Герасимовой Н.Ю., переписки (текстовых сообщений через WhatsApp) между Варванской Е.П. и Дюваль В. А. следует, что до заключения 26 октября 2018 года договора Варванская Е.П. была поставлена в известность о наличии ипотеки и продавцом Дюваль В. А., и временной исполняющей обязанности нотариуса Герасимовой Н.Ю.

Таким образом, наличие обременения в виде ипотеки в данном случае не влечет расторжение договора купли-продажи, т.к. судом установлена осведомлённость покупателя Варванской Е.П. о правах банка на приобретаемую квартиру на момент заключения договора.

При рассмотрении доводов истца Варванской Е.П. о расторжении сделки в связи продажей недвижимости ненадлежащего качества - невозможностью проживания в квартире без проведения капитального ремонта, суд учитывает следующее.

Согласно положениям статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст. 451 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истица указывает, что после вселения в квартиру 29 октября 2018 года ею было установлено залитие деревянного пола квартиры отходами жизнедеятельности домашних животных по всей площади, забитие канализации и стоков теми же продуктами.

В обоснование данного довода истица ссылается на отчет оценщика ФИО7, осмотревшего квартиру через 3 дня после вселения Варванской Е.П. в жилое помещение, согласно которому для устранения ущерба, причиненного данному жилому помещению требуется 120332 руб.

Из заключения оценщика <Номер обезличен> от 25 января 2019 года следует, что по состоянию на 1 ноября 2018 года (дату вскрытия полов) рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного жилому помещению по адресу: <адрес> (помещения 1, 2, 3 площадью 28.1 кв.м) ПОСЛЕ вскрытия полов составляет 120332 руб.

Однако из объяснений Варванской Е.П. следует, что полы в квартире были вскрыты после передачи ей квартиры и по ее инициативе без согласования с собственниками Дюваль В. А. и Федоровой О.Н.

Доказательства невозможности использования жилого помещения по целевому назначению, обнаружения неустранимых недостатков либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени Варванской Е.П. не представлено.

Напротив, из материалов дела следует, что 26 октября 2018 года сторонами договора был подписан акт приема – передачи квартиры по адресу: <адрес>, в котором указано, что Варванская Е.П. приняла квартиру надлежащего качества.

    Таким образом, оснований для расторжения договора по мотивам непригодности жилого помещения для проживания не имеется.

    При рассмотрении иска о взыскании двойной суммы задатка 540000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2981 руб. 00 коп. за период с 24 января 2019 года по 19 февраля 2019 года, а также процентов по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки банка в размере 7.75%, суд учитывает следующее.

В силу ч. 1 ст.380, ч.2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно т. 395 ч. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку судом установлено, что на дату вынесения судебного решения не установлены факты неисполнения Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. условий договора от 26 октября 2018 года, срок завершения оформления сделки и регистрации права собственности на квартиру, согласованный сторонами при заключении договора - 30 ноября 2019 года, не наступил, оснований для взыскания с Дюваль В. А. и Федоровой О.Н. двойной суммы задатка не имеется.

    Соответственно, не имеется оснований для возложения на ответчиков Дюваль В. А. и Федорову О.Н. ответственности за неисполнение денежного обязательства в виде выплаты процентов на двойную сумму задатка.

При рассмотрении исковых требований, предъявленных к исполняющей обязанности нотариуса Герасимовой Н.Ю. о взыскании убытков в виде денежных средств, уплаченных нотариусу в сумме 4350 руб. 00 коп. (3100 руб. по уплате госпошлины и 1250 руб. по уплате за оказание услуг правового и технического характера), суд исходит из следующего.

Из текста предварительного договора от 26 октября 2018 года следует, что стороны расходы по заключению договору оплачивают поровну (п. 13 договора), имеется отметка об уплате государственной пошлины в размере 6200 руб. и об уплате за оказание услуг правового и технического характера 2500 руб.

Судом установлено, 15 ноября 2018 года между нотариусом Кизеровой Ю.Ю. и САО «ВСК» был заключён договор страхования гражданской ответственности при осуществлении профессиональной деятельности нотариусов в период с 18 октября 2018 года по 17 октября 2019 года, по которому объектом страхования являются имущественные интересы нотариуса, связанные с риском ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) иным третьим лицам при осуществлении нотариусом нотариальной деятельности.

На основании приказа Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Амурской области № 15 от 9 апреля 2018 года Герасимова Н.Ю. в период с 4 июня 2018 года по 29 декабря 2018 года была наделена правом исполнять обязанности по осуществлению нотариальной деятельности нотариуса Зейского нотариального округа Кизеровой Ю.Ю.

Статьей 35 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате установлен перечень нотариальных действий, совершаемый нотариусами, к которым относится, в том числе, удостоверение сделок.

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред (ст. 16 Основ).

Согласно ч. 1 ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона, если иное не установлено настоящей статьей.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за реальный ущерб, причиненный неправомерным отказом в совершении нотариального действия, а также разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях.

Вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в случаях, указанных в частях первой и второй настоящей статьи, возмещается за счет страхового возмещения по договору страхования гражданской ответственности нотариуса, или в случае недостаточности этого страхового возмещения - за счет страхового возмещения по договору коллективного страхования гражданской ответственности нотариуса, заключенного нотариальной палатой, или в случае недостаточности последнего страхового возмещения - за счет личного имущества нотариуса, или в случае недостаточности его имущества - за счет средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты.

Нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность также за вред, виновно причиненный его работниками или лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности. Нотариус, занимающийся частной практикой, вправе предъявить лицу, временно его замещавшему, регрессный иск в размере вреда, причиненного по вине такого лица и возмещенного за счет личного имущества нотариуса.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещении причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом в силу п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанных норм, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненный вред, необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями.

    Поскольку судом не установлены основания для расторжения сделки от 26 октября 2018 года, также не установлены противоправные действия (бездействие) нотариуса, отсутствуют основания для возложения на нотариуса (также, как и на страховщика САО «ВСК») имущественной ответственности в сумме 4350 руб. 00 коп.

Следует отметить, что порядок замещения временно отсутствующего нотариуса урегулирован ст. 20 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, в которой указано, что замещение временно отсутствующего нотариуса представляет собой передачу его полномочий по осуществлению нотариальной деятельности в случае временного отсутствия нотариуса или временной невозможности исполнения им своих обязанностей по уважительной причине.

Как указано выше, имущественную ответственность за вред, виновно причиненный лицом, временно замещающим нотариуса, при исполнении ими обязанностей, связанных с осуществлением нотариальной деятельности, несет нотариус.

Таким образом, ответчик Герасимова Н.Ю. как лицо, временно замещающее нотариуса, данную ответственность в силу закона нести не может.

По общему правилу, возникновение гражданского процесса (возбуждение гражданского дела), определение характера и объема исковых требований возможно только по заявлению заинтересованного лица, то есть лица, обратившегося в суд за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Данное правило реализует положения, закрепленные в статье 46 Конституции Российской Федерации и в статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым реализация права на судебную защиту и осуществление гражданских прав зависит от собственного усмотрения гражданина и организации.

В силу принципа диспозитивности в гражданском процессе, в соответствии с которым, истец, наделенный процессуальными правами, должен принять на себя все последствия совершения или несовершения им процессуальных действий, суд обязан рассмотреть данное дело в пределах заявленных истцом требований к ответчику Герасимовой Н.Ю.

Поскольку истица никаких исковых требований к ответчикам нотариусу Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю.Ю. и САО «ВСК» не предъявляет, удовлетворении иска о взыскании убытков в сумме 4350 руб. 00 коп. следует отказать и по данному основанию.

Руководствуясь ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    В удовлетворении иска Варванской Е. П. к Дюваль В. А., Федоровой О. Н., временно исполняющему обязанности нотариуса Зейского нотариального округа Герасимовой Н. Ю., нотариусу Зейского нотариального округа Амурской области Кизеровой Ю. Ю., страховому акционерному обществу «ВСК» о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании задатка, процентов за пользование чужими денежными средствами и денежных средств, уплаченных нотариусу, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                             О.Б. Ворсина

Мотивированное решение составлено 7 мая 2019 года

Судья                                        О.Б. Ворсина