Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-613/2012 ~ М-690/2012 от 20.04.2012

К делу № 2-613/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тимашевск              5 июня 2012 года

Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Балашовой Л.А.

при секретаре Маркаровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Назаровой Людмилы Ашодовны к Карабанову Владимиру Викторовичу, Законян Валентине Петровне, Куц Николаю Петровичу о признании недействительным договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности земельного участка общей площадью 79630 квадратных метров

У С Т А Н О В И Л :

Назарова Людмила Ашодовна обратилась с иском в суд к Карабанову Владимиру Викторовичу, Законян Валентине Петровне, Куц Николаю Петровичу о признании недействительным договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности земельного участка общей площадью 79630 квадратных метров, указав следующее.

Решением Тимашевского районного суда Краснодарского края от 02.10.2003 года 66 земельных участков, находящихся в границах ЗАО АФ «Красносельская», были выделены собственниками долей в натуре для передачи Назаровой Л.А. в аренду. В числе этих собственников, обратившихся в суд, был и ФИО4. О том, что у всех собственников, выделенных в натуре земельных участков, было намерение передать в аренду землю Назаровой Л.А. указано и в самом решении суда. После вынесения решения суда, продолжая осуществлять намерение на передачу этих выделенных в натуре земельных участков в аренду КФХ Назаровой Л.А., за счет средств последней было произведено выделение земельных участков, постановка их на кадастровый учет, регистрация права собственности в учреждении юстиции. Также готовилась документация на заключение и регистрацию договора аренды, и были заключены договоры аренды с собственниками этих долей. С ФИО4 также была договоренность о заключении договора аренды с правом выкупа, он в течение двух лет получал арендную плату, пока готовили пакет документов на регистрацию договора аренды.

Однако, спустя полгода после вступления в законную силу решения суда, которое давало возможность заключения такой аренды, 26.04.2004 году ФИО4 умер, не успев оформить письменно и зарегистрировать фактически состоявшийся между ним и КФХ Назарова договор аренды.

После его смерти наследники - сын Куц Николай Петрович и Законян Валентина Петровна зарегистрировали право общей долевой собственности по ? на земельный участок, общей площадью 79630 кв.м., кадастровый номер 23:31:07 01 000:0056, находящийся по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и продолжали получать арендную плату от КФХ Назаровой. Когда, в декабре 2011 года, Назарова Л.А. позвонила Куц Н.П. и сообщила о выдаче очередной арендной платы, то Куц Н.П. сообщил ей, что 06.12.2010 года между КФХ Карабановым В.В. и Законян В.П., Куц Н.П. был заключен договор купли- продажи земельного участка, на основании которого они продали принадлежащий им на праве общей долевой собственности, по ? доли каждому, земельный участок, общей площадью 79630 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу: <адрес>

Истица считает сделку нарушающей ее права и просит признать ее недействительной, так как до 2011 года Законян В.П. и Куц Н.П. получали от КФХ Назаровой арендную плату за земельные участки. О продаже принадлежащих им на праве общей долевой собственности земельных участком они не уведомляли Назарову. О том, что земельный участок был продан Назаровой стало известно только в декабре 2011 года, когда она получила от главы КФХ Карабанова В.В. уведомление, что земельный участок стал принадлежать Карабанову В.В. Считает, что данный договор купли- продажи должен быть признан недействительным, так как она имела первоочередное право на приобретение указанного земельного участка, поскольку между нею и собственниками (наследниками) земельного участка фактически продолжали существовать арендные отношения, фактически существовавшие с Куц П.А. с 2002 года, договор аренды с ФИО4 они не успели оформить в письменной форме и зарегистрировать ввиду его смерти. Все это время, ими как арендаторами выполнялись все условия, они своевременно осуществляли плату за аренду земельного участка и наследники принимали от них эту арендную плату. Она считает, что продажей участка Карабанову наследниками ФИО15 были нарушены ее права, так как она фактически заключила аренду с умершим ФИО4, только смерть помешала им оформить аренду до конца. Впоследствии, по взаимной договоренности с умершим, Назарова Л.А. была намерена приобрести на праве собственности данный земельный участок, и вложила в выделение участка в натуре свои средства.

Представители истца в судебном разбирательстве поддержали требования искового заявления в полном объеме и пояснили, что до 2011 года Законян В.П. и Куц Н.П. получали натур оплату за арендованный земельный участок. Назаровой Л.А. никто не предлагал выкупить этот участок, только случайно, после заключения договора купли- продажи земельного участка, Назарова Л.А. узнает о том, что данный земельный участок продан и принадлежит на праве собственности Карабанову В.В., также от самого Карабанова В.В. узнает о том, что происходит отчуждение земель. Ассоциация крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Тимашевская ассоциация крестьянских (фермерских хозяйств), управление сельского хозяйства и продовольствия Администрации МО Тимашевский район указывают на то что, что земельный участок ИП Карабанова В.В., расположенный на землях Поселкового сельского поселения, внутри земельного участка КФХ Назарова Л.А. создает значительные трудности в доступе к землям КФХ Назаровой Л.А., соблюдению севооборота и проведению комплекса весеннее - полевых работ (подготовка почвы, сев, обработка по вредителям и болезням, подкормка, уборка), что повлечет снижение урожайности и увеличение себестоимости сельхозкультур, за счет увеличения затрат на выполнение работ. Кроме того, выделение участков внутри других земельных участков с/х назначения (внутриполосица, межполосица) противоречат земельному законодательству Краснодарского края. Выделение участка Карабанову В.В. на земле Назаровой Л.А. считают нецелесообразным.

В 2010 году Законян В.П. и Куц Н.П. получили натур оплату за арендованный земельный участок. Только, спустя год после заключения договора купли- продажи земельного участка, Назарова Л.А. узнает о том, что данный земельный участок принадлежит на праве собственности Карабанову В.В., также от самого Карабанова В.В. узнает о том, что происходит отчуждение земель. Куц Н.П. и Законян В.П. должны были в начале уведомить арендатора о продаже земельного участка, прежде чем продать земельный участок, поскольку между Назаровой Л.А. и ответчиками действительно фактически существовал договор аренды. Причем ни одна из сторон этот факт и не опровергает. Истица, действительно, как арендатор на протяжении более пяти лет, пользуется этим земельным участком, со всеми обязанностями, которые несет арендатор. Заключенный между ответчиками договор купли- продажи земельного участка нарушает права истицы, поскольку первоочередным покупателем данного земельного участка должна была быть Назарова Людмила Ашодовна. Поскольку, между нею и ФИО4 был фактически заключен договор аренды данного земельного участка, с правом последующего выкупа, истица добросовестно исполняла обязанности арендатора и своевременно выплачивала ему, а затем и его наследникам арендную плату, договор не был зарегистрирован, только по той причине, что в период оформления документов ФИО4 умер. Тем не менее, наследники Куц Н.П. и Законян В.Н. с момента смерти ФИО4 в 2004 году и до 2011 года исправно получали арендную плату. Сначала, как наследники данного земельного участка, а в последующем после вступления в наследство и как собственники.

Ответчик Куц А.П., возражая против исковых требований, показал, что он и сестра Законян В.П. являлись собственниками в праве общедолевой собственности по 1\2 доле земельного участка общей площадью 79630 кв.метров, которую получили в наследство от отца. Действительно он получал от Назаровой Л.А. арендную плату за себя и сестру, арендная плата осуществлялась зерном и маслом. До 2004 года арендную плату Назарова Л.А. платила его отцу, после смерти отца с 2004 года до 2010 года арендную плату получал он, так как его сестра не занималась этими делами. Он получал оплату по доверенности за двоих. Отец и Назарова Л.А. собирались заключить договор аренды, они даже подали документы в «Росреестр» для государственной регистрации, но отец умер, и они не успели оформить документы по аренде земельного участка. За 2011 год арендную плату они не получали, так как земельный участок уже был продан Карабанову В.В., Назарова Л.А. в 2011 году звонила ему, говорила о том, чтоб он получили арендную плату зерном, но он ей сказал, что земельный участок уже продан.

Ответчик Законян В.П. возражала относительно требований искового заявления в полном объеме, пояснила, что она возражает относительно того, что представитель истца утверждает будто бы они его не уведомляли о том, что желают продать земельный участок, поскольку они неоднократно ему об этом говорили, на что он им просто отвечал тем, что у него нет денежных средств на приобретение данного земельного участка. Относительно заявленных требований искового заявления касающихся продажи земельного участка они имели дело с супругом Назаровой Л.А. - ФИО9, они ставили его в известность о том, что хотят продать земельный участок, уведомляли его об этом в устной форме. Относительно арендной платы пояснила, что к получению арендной платы она не имела никакого отношения, на протяжении всего времени всю арендную плату получал ее брат Куц Н.П. по доверенности, так как она не проживает в Тимашевском районе. Как хозяйка, на праве общей долевой собственности данного земельного участка, она не желает иметь никаких дел с ФИО9, она не собиралась и не собирается продавать ему землю.

Ответчик Карабанов В.В. возражал относительно требований искового заявления, считает, что истец хочет скрыть тот факт, что в действительности не было заключено никакого договора аренды между Назаровой Л.А. и ответчиками по делу. А устная договоренность не несет никакой юридической силы. Он считает, что за 6 лет пользования данной землей можно было бы заключить договор аренды. Те документы, на которые ссылается истец, это всего лишь затягивание процесса, так как эти документы не имеют ни какого отношения к предмету рассматриваемого спора. Единственный документ, который был представлен суду истцом это документ, свидетельствующий о передаче истцом зерна ответчикам, но и то, он считает, что этот документ только может спасти истца от иска о самовольном захвате земли.

Представитель третьего лица Тимашевского отдела Росреестра Черепкова Н.В. относительно принятия решения полагалась на усмотрение суда.

Выслушав стороны, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно решению Тимашевского районного суда от 2 октября 2003 года, ФИО4 в числе других собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок расположенный в граница ЗАО «Агрофирма Красносельская» обращался в суд о понуждении руководителя ГУП « Тимашевский земельный центр» о выдаче кадастровых планов и выделении земельных участок в земельных массивах : П-9, секция 19 12-98 га, П-14 контур 37-31 га, П-8, секция 7, контур 46-56 га, П-8, секция 8, контур 54-99 га и др. При этом, как следует из содержания решения суда, заявители ссылались на то, что они хотят выделить свои доли из общего имущества, провести кадастровый учет, зарегистрировать право собственности и передать земельные участки в аренду крестьянско-фермерскому хозяйству Назарова Л.А. -348 га, в том числе пашни 332, 31 га. Согласно приложению к решению суда в числе лиц, передающих свой земельный участок в аренду КФХ Назаровой Л.А., указан ФИО4.

Согласно решению Тимашевского районного суда от 24 июня 2005 года, определению Тимашевского районного суда от 29 июня 2006 года и свидетельству о государственной регистрации права Законян Валентина Петровна и Куц Николай Петрович за Законян В.П. и Куц Н.П. было признано право собственности по ? доле за каждым на земельный участок с кадастровым номером № площадью 79630 квадратных метров <адрес>

Из содержания решения Тимашевского районного суда от 24 июня 2005 года следует, что Законян В.П. и Куц Н.П. обратились в суд об установлении факта принятия наследства после своего отца ФИО4 на земельный участок площадью 79630 квадратных метров, который ввиду длительного изготовления кадастрового паспорта не был включен в наследственную массу и отец при жизни не успел до конца оформить свои права собственника. Также решением суда констатирован со слов заявителей и представленных ими документов тот факт, что указанный участок находится в пользовании КФХ Назарова Л.А., которому он передан в аренду, за пользование участком они от КФХ получают плату натур продуктами. Указанное обстоятельство, как следует из решения суда подтверждено и привлеченным по просьбе заявителей третьим лицом главой КФХ Назаровой Л.А.

Согласно письму Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю ФИО4 на основании постановления главы администрации Тимашевского района от 29.12.1994 года № 1493 был выделен пай общей площадью 6,0 га в границах ЗАО «Красносельская», впоследствии на кадастровый учет был поставлен земельный массив ЗАО АФ « Красносельская» площадью 4100 га с кадастровым номером № В связи с передачей земельной доли Куц П.А. в аренду КФХ Назаровой данная доля была выделена в натуре и поставлена на кадастровый учет как отдельный участок площадью 7,9630 га секция 7, контур 53.

Согласно письму первого заместителя руководителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, субъект федерации отказался от права преимущественной покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначении.

Согласно приложенному кадастровому плану, проданный Куц Н.П. и Законян В.П. земельный участок общей площадью 79630 кв.метров, находится в границах участка КФХ «Назаровой».

Согласно письму Ассоциации крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов Тимашевская ассоциация крестьянских (фермерских хозяйств), управления сельского хозяйства и продовольствия Администрации МО Тимашевский район указывают на то что, что земельный участок ИП Карабанова В.В., расположенный на землях Поселкового поселения внутри земельного участка КФХ Назарова Л.А. создает значительные трудности в доступе к землям КФХ Назаровой Л.А., соблюдению севооборота и проведению комплекса весеннее- полевых работ (подготовка почвы, сев, обработка по вредителям и болезням, подкормка, уборка ), что повлечет снижение урожайности и увеличение себестоимости сельхозкультур, за счет увеличения затрат на выполнение работ. Кроме того, выделение участков внутри других земельных участков с/х назначения (внутриполосица, межполосица) противоречат земельному законодательству Краснодарского края. Выделение участка Карабанову В.В. на земле Назаровой Л.А. считают нецелесообразным.

Ст. 22 ЗК РФ предусматривает для арендатора земельного участка преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Доводы истицы о существовании на протяжении длительного времени арендных отношений КФХ « Назаровой» с ФИО4, а затем и с его наследниками нашли в судебном разбирательстве полное подтверждение, в судебном заседании установлено, что ответчиками при продаже ими земельного участка КФХ Карабанову В.В. нарушены права истицы на преимущественное право покупки арендуемого истицей земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ? ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ? ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 79630 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░.№ ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░░ 2010 ░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ? ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 79630 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 23:31:0701 000:0056 ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░░ 2010 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 79630 ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░: ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░