Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5448/2021 ~ М-3979/2021 от 21.04.2021

                                                                                                                                        № 2-6998/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

    30 ноября 2021 года                                                  г. Одинцово

    Одинцовский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи                                           Саркисовой Е.В.

    при секретаре                                                                Акимовой А.А.

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Стройтехинвест» к Васильевой Ларисе Викторовне, ООО «Леокам проект», Сычеву Владимиру Павловичу, АО «АктивКапитал Банк» о признании недействительными договоров уступки, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Специализированный застройщик «Стройтехинвест» обратился в суд с иском к Васильевой Л.В., ООО «Леокам Проект», Сычеву В.П., АО «АктивКапитал Банк» о признании Договора уступки от «ДД.ММ.ГГГГ г., Договора уступки от ДД.ММ.ГГГГ г. №, Договора уступки от «ДД.ММ.ГГГГ г. № № недействительными и применении последствий недействительных сделок, в виде признания не возникшим залога (ипотеки) прав требования по вышеуказанным Договорам и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих записей о регистрации залога (ипотеки).

В обоснование своих требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройтехинвест» и Васильевой Л.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно п. 1.1. которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: АДРЕС и после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства – квартиры, имеющие характеристики, указанные в Приложении № к настоящему договору (далее – Квартиры) в Жилом доме, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод соответствующего Жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1. договора цена составляет 250 872 000,00 рублей 00 копеек. Оплата цены настоящего договора осуществляется до ДД.ММ.ГГГГ

В установленный срок Васильева Л.В. цену договора не оплатила.

Не произведя полной оплаты по договору, Васильева Л.В. заключила Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Леокам проект», Договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ и Договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ с Сычевым В.П., согласно которым Васильева Л.В. уступила свои права требования по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Также, эти права были переданы в залог АО «АК Банк».

На основании изложенного и руководствуясь ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" истец просит признать Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Леокам проект», Договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ и Договор уступки № от ДД.ММ.ГГГГ с Сычевым В.П. недействительными и применить последствия недействительных сделок, в виде признания не возникшим залога (ипотеки) прав требования по вышеуказанным Договорам и аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости соответствующих записей о регистрации залога (ипотеки).

Истец ООО «Стройтехинвест» в судебное заседания явился, исковые требования поддержал.

Ответчик Васильева Л.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещалась в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Ответчик Сычев В.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Ответчик ООО «Леокам проект» в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, представленным в отзыве.

Ответчик АО «АК Банк» в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, представленным в отзыве.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области не явился, о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствии не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройтехинвест» и Васильевой Л.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно п. 1.1. которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства многоэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: АДРЕС, и после получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства – квартиры, имеющие характеристики, указанные в Приложении № к настоящему договору (далее – Квартиры) в Жилом доме, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиры при наличии разрешения на ввод соответствующего Жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с п. 2.1. договора цена составляет 250 872 000,00 рублей 00 копеек. сроком оплаты до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 2.2. договора обязательства Участника долевого строительства по оплате цены настоящего договора считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Застройщика или могут быть осуществлены иными способами, согласованными Сторонами и не запрещенными действующим законодательством РФ.

Согласно ч. 1 ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ч. 1 ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Как следует из материалов дела своих обязательств Васильева Л.В. не исполнила. Доказательств обратному в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Ссылаясь на положение пп.2 п.10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 г.                  N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", устанавливающей правила регистрации соглашений, на основании которых производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, ООО «Леокам Проект» указывал, что регистрация уступки была невозможна без предоставления справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику.

Судом в соответствии со ст. 57 ГПК РФ были истребованы регистрационные дела по оспариваемым договорам уступки, при исследовании которых установлено, что документы, подтверждающие оплату, отсутствуют.

В своем отзыве АО «АК Банк» утверждает, что при выдаче кредита ООО «Леокам Проект» и Сычеву В.П. под залог требований по договору Банком проведены все необходимые проверочные мероприятия, по результатам проверки которых было принято решение о выдаче кредита и заключении договоров в обеспечение исполнения кредитных обязательств. Однако в материалы дела АО «АК Банк» документы, подтверждающие оплату Васильевой Л.В. ООО «Стройтехинвест» по договору долевого участия также не представлены, тогда как, являясь профессиональным участником гражданских правоотношений, при проведении надлежащей проверки Банк должен был подтвердить надлежащую оплату цедентом Застройщику всей суммы договора в целях осуществления уступки.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к Васильевой Л.В. с предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и последствиях неисполнения такого требования в форме Досудебной претензии, направленной Почтой Росси ценным письмом с уведомлением, однако Васильевой Л.В. указанное требование в срок, установленный в претензии, свои обязательств по оплате не выполнила. Решением Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ООО «Стройтехинвест» к Васильевой Л.В. о расторжении договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены, решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Одинцовского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении в суде первой инстанции ООО «Стройтехинвест» отказался от заявленных исковых требований, судом принят отказ от иска (дело №).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройтехинвест» уведомил Васильеву Л.В. о расторжении Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ посредством Почты России заказным письмом от ДД.ММ.ГГГГ с описью вложения.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт отсутствия надлежащей оплаты Васильевой Л.В. ООО «Стройтехинвест» по договору № №.

Со ссылкой на п. 5 ст. 166 ГК РФ ООО «Леокам Проект» утверждает, что ООО «Стройтехинвест» действует недобросовестно, оспаривая договоры уступки, поскольку при заключении договоров Генеральный директор ООО «Стройтехинвест» договоры также подписал, что свидетельствует о его осведомленности и согласии на указанные сделки.

Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд критически относится к возражениям ответчиков по основаниям добросовестности, поскольку подпись, учиненная генеральным директором ООО «Стройтехинвест» на договоре, сама по себе не свидетельствует об оплате Васильевой Л.В. цены договора. Исследовав раздел «Адреса, реквизиты и подписи сторон» оспариваемых договоров уступки, суд не усмотрел записей от имени истца, свидетельствующих об оплате Васильевой Л.В. цены договора.

В материалах регистрационных дел также отсутствует выраженное согласие истца на регистрацию договоров уступок в отсутствии полной оплаты со стороны              Васильевой Л.В.

Согласно п. 10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ст. 389 ГК РФ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, в установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из вышеуказанных норм закона следует явно выраженный запрет на уступку участником долевого строительства прав требований по договору до уплаты цедентом цены договора.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В соответствии с п.2 этой же статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что Васильева Л.В. не произвела оплату в пользу истца по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ Васильева Л.В. заключила Договор уступки с ООО «Леокам проект», ДД.ММ.ГГГГ - Договор уступки № № и Договор уступки № с Сычевым В.П.

Также судом установлено, что положениями оспариваемых договоров стороны перевод долга цессионарию не предусмотрели.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности договоров уступки на основании ст. 168 ГК РФ.

Ответчик ООО «Леокам проект» и АО «АК Банк» ссылаются на добросовестное исполнение Сычевым В.П. и ООО «Леокам проект» своих обязательств по оплате перед Васильевой Л.В., однако в спорных правоотношения указанное не имеет правового значения и ответчики вправе при наличии доказательств своей оплаты оспариваемых сделок (не представлены в материалы дела) в установленном порядке обратиться к           Васильевой Л.В. за защитой своих прав.

Ответчик ООО «Леокам проект» также возражал по основанию пропуска истцом срока исковой давности, полагая, что исчислять его следует не позднее срока оплаты по договору долевого участия, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, учитывая годичный срок давности оспоримой сделки.

Суд не может согласиться с указанными доводами.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Указанная норма устанавливает явно выраженный запрет на уступку участником долевого строительства прав требований по договору до уплаты цедентом цены договора.

В соответствии с ч. 2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом, сделка по уступке прав требования, заключенная в отсутствии оплаты цены договора цедентом застройщику, а равно при отсутствии условия о переводе долга, является ничтожной.

Соответственно, срок исковой давности по признанию такой сделки недействительной составляет 3 (три) года, и подлежит исчислению с момента истечения срока оплаты цены по договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии с п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в редакции от 23.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

       Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Стройтехинвест» к Васильевой Л.В., ООО «Леокам Проект», Сычеву В.П., АО «АктивКапитал Банк» - удовлетворить.

Признать недействительным Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Васильевой Л.В. и ООО «Леокам Проект».

Признать недействительным Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между Васильевой Л.В. и Сычевым В.П.

Признать недействительным Договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между Васильевой Л.В. и Сычевым В.П.

Применить последствия недействительности вышеуказанных сделок:

признать отсутствующими залог (ипотеку) прав требования по Договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Васильевой Л.В. и ООО «Леокам Проект», по Договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному между Васильевой Л.В. и Сычевым В.П., по Договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному между Васильевой Л.В. и Сычевым В.П.

аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости соответствующие записи о регистрации залога (ипотеки) по Договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ: № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ

      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья:                                                                                                 Е.В. Саркисова

    Мотивированное решение составлено 17 декабря 2021 г.