Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2690/2021 от 10.09.2021

Судья Сергунина И.И. УИД № 57RS0024-01-2021-001588-90

№ 2-690/2021

№ 33-2690/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 октября 2021 г. город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Коротченковой И.И., Дятлова М.В.,

при секретаре Щекотихиной М.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусейновой Галины Анатольевны, Бабкиной Натальи Михайловны, Гуляевой Светланы Артуровны, Степанова Геннадия Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «Лакшин Игорь Николаевич и компания», Бусаевой Галине Владимировне, Тюриной Елене Геннадьевне, Курбан Татьяне Сергеевне о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признания недействительным договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Гусейновой Галины Анатольевны, Бабкиной Натальи Михайловны, Гуляевой Светланы Артуровны, Степанова Геннадия Николаевича на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 июля 2021 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав лиц, участвующих по делу, судебная коллегия

установила:

Гусейнова Г.А., Бабкина Н.М., Гуляева С.А., Степанов Г.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лакшин Игорь Николаевич и компания» (далее – ООО «Линком»), Бусаевой Г.В., Тюриной Е.Г., Курбан Т.С. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признания недействительным договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указали, что <дата> собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 861 кв.м., расположенного под многоквартирным жилым домом № по <адрес> был заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Подкова удачи» (далее – ООО «Подкова удачи») договор аренды земельного участка, площадью 479 кв.м., которому присвоен кадастровый №, выделенного из земельного участка с кадастровым номером №, для обеспечения беспрепятственного доступа в здания, расположенные по адресам: <адрес> «№

По условиям договора аренды стоимость арендной платы составляет <...> руб. в год и является неизменной в течение пяти лет (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды стороны договорились зачесть в счет арендной платы за первый год аренды расходы, произведенные ранее по благоустройству дворовой территории. Дальнейшие арендные платежи в размере 200 000 руб. в счет арендной платы за пять лет, арендатор обязался выплачивать в пользу управляющей компании или иной подрядной, торговой организации, осуществляющей работы по поддержанию многоквартирного жилого дома в технически исправном состоянии по письменному требованию арендатора.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды заключен сроком на пять лет, до 20 октября 2017 года. По истечении указанного срока договор подлежит пролонгации при надлежащем исполнении сторонами обязательств на тот же период и на условиях, согласуемых сторонами.

В конце 2020 - начале 2021 года между собственниками многоквартирного жилого дома и инициативной группой из числа собственников, избранной общим собранием собственников в 2012 году стали возникать противоречия по вопросу содержания жилого дома.

<дата> от имени собственников многоквартирного жилого дома инициативной группой: Тюриной Е.Г., Бусаевой Г.В. и Курбан Т.С. был заключен новый договор аренды указанного земельного участка с ООО «Линком», при этом договор аренды от 2012 года, прекратил свое действие в связи с заключением нового договора аренды сроком на пять лет, до 1 сентября 2024 года.

Полномочия лиц, действующих от имени арендодателя, как следует из договора аренды, подтверждаются протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> от <дата>.

Согласно пункту 5 протокола на повестку дня ставился вопрос о заключении договора аренды земельного участка с ООО «Линком», за заключение договора проголосовали единогласно все собственники, явившиеся на собрание.

Полагая, что подписи собственников были получены путем обмана их инициативной группой, ссылаясь на изложенное, считают, что договор аренды земельного участка заключен лицами, не уполномоченными на его заключение, не соответствует воле собственников многоквартирного жилого дома, а представляет собой волеизъявление небольшого числа собственников указанного дома, не составляющих кворум, уточнив заявленные требования, просили суд признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от <дата>, полностью; признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный <дата> между Бусаевой Г.В., Тюриной Е.Г., Курбан Т.С. и ООО «Линком», по основаниям, предусмотренным статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Сторона ответчиков заявила о пропуске истцами срока исковой давности для оспаривания решения общего собрания.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены собственники помещений указанного дома: Аниканова Н.В., Кершин В.В., Литвиненко Э.Г., Колмогорова И.В., Колмогорова Л.И., Молчанова И.И., Носков И.П., Чеплова И.В., Болычева О.И., Полшведкина В.В., Сазонова Л.Н., Каськова Т.Н., Смирнова Т.Л., Широкина Н.А., Бабкин В.И., Бабкин В.В., Бабкин Ю.В., Бабкина Ю.В., Мелешин В.С., Гуляев А.А., Орешина Г.И., Зайцева А.Ф., Арутюнова Г.Н., Лутов В.Н., Курченкова Т.Г, Шалыгина В.Н., Митусова Т.И., Думчева Т.Н..

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе Гусейнова Г.А., Бабкина Н.М., Гуляева С.А., Степанов Г.Н. ставят вопрос об отмене решения суда, как незаконного.

Приводят довод о том, что оформление протокола не соответствует письменным рекомендациям ЖЭУ № 17, в нем не отражены действительные доли собственников, не указаны цели сбора подписей, а также форма проведения собрания, при этом суд ошибочно пришел к выводу о том, что собрание собственников жилья было проведено с соблюдением всех необходимых процедур и при наличии кворума.

Не согласны с выводом суда о пропуске срока исковой давности для обжалования решения общего собрания от 29 апреля 2019 г., поскольку о заключении договора аренды земельного участка от 1 сентября 2019 г. им стало известно в октябре 2020 г.

Указывают, что судом не дана оценка условиям договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Подкова удачи», а именно условиям его пролонгации, а также отсутствию государственной регистрации договора аренды от 1 сентября 2019 г., заключенному с ООО «Линком» и подписанному неуполномоченным на то лицом.

Обращают внимание на то, что в тексте мотивированного решения указано, что третьи лица - Аниканова Н.В., Полшведкина В.В., Бабкин В.В. в судебное заседание не явились, при этом указанные лица присутствовали в суде и давали показания.

Дело рассмотрено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в отсутствие лиц надлежаще уведомленных о рассмотрении дела и неявившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания может приниматься посредством заочного голосования.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания. О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В силу статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

В соответствии с частью 5 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Из материалов дела следует, <дата> между собственниками помещений многоквартирного жилого <адрес>, действующими на основании протокола общего собрания собственников №, проведенного в форме очного голосования <дата> и ООО «Подкова удачи» заключен договор аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 указанного договора аренды, арендатору передан земельный участок для обеспечения беспрепятственного доступа в здания, расположенные по адресам: <адрес> «№», площадь арендованного земельного участка составила 479 кв.м., ему присвоен кадастровый №. Арендованный земельный участок был выделенный из общего земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды заключен сроком на пять лет, до 20 октября 2017 года. По истечении указанного срока договор подлежит пролонгации при надлежащем исполнении сторонами обязательств на тот же период и на условиях, согласуемых сторонами.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцы указали, что в конце 2020 - начале 2021 года между собственниками многоквартирного жилого дома и инициативной группой из числа собственников, избранной общим собранием собственников в 2012 году стали возникать противоречия по вопросу содержания жилого дома. В 2020 году им стало известно, что общим собранием собственников от 29 апреля 2019 г. был изменен состав рабочей группы, уполномоченной на совершение юридически значимых действии по заключению нового договора аренды указанной части земельного участка с ООО «Линком».

Как следует из протокола № собрания собственников жилых помещений <адрес> от <дата> в собрании принимало участие 23 участника, которые представляли интересы собственников помещений площадью 1439, 4 кв.м., что составляет 71,022 % от общей полезной площади дома.

Пятым вопросом повестки значится заключение договора аренды с ООО «Линком», за заключение которого проголосовали все участники собрания.

<дата> между собственниками помещений многоквартирного жилого <адрес> в лице Тюриной Е.Г., Бусаевой Г.В., Курбан Т.С. и ООО «Линком» был заключен договор аренды указанной части земельного участка, выделенной из общего земельного участка с кадастровым номером №, сроком с момента его подписания по <дата>

Не оспаривая в целом подлинности рукописного текста и подписей в приложении к договору, истцы критически относятся к наличию кворума и факту его проведения <дата>, поскольку никто из 23 указанных в протоколе собственников на собрании не присутствовали, повестки дня общего собрания не знали и своих голосов за избрание лиц, уполномоченных заключать от их имени договор аренды земельного участка, равно как и голосов за заключение договора аренды земельного участка не отдавали.

Полагая, что подписи собственников были получены путем обмана их инициативной группой, ссылаясь на изложенное, считают, что договор аренды земельного участка заключен лицами, не уполномоченными на его заключение, не соответствует воле собственников многоквартирного жилого дома, а представляет собой волеизъявление небольшого числа собственников указанного дома, не составляющих кворум.

Возражая относительно заявленных требований, представитель ответчиков Хомуков А.В. исковые требования не признал, указал на то, что истцам было известно о заключении договора аренды с ООО «Линком», поскольку они принимали участие в собрании и голосовали за его заключение, а также привел довод о том, что Степанов Г.Н. не принимал участие в собрании, но был ознакомлен с протоколом при вывешивании его на доске объявления, в связи с чем заявил о пропуске срока исковой давности на обращение с настоящим иском в суд.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции и отказывая в их удовлетворении, пришел к выводу о том, что общее собрание собственников жилых помещений 29 апреля 2019 г. было проведено с соблюдением процедуры его проведения, имелся кворум, собрание было правомочно принимать решения, в том числе и по принятию решения по заключению договора аренды части земельного участка с ООО «Линком. В отношении пропуска срока исковой давности для обжалования решения, принятого общим собранием собственников помещений, суд указал, что о заключении договора аренды от 1 сентября 2019 г. истцам стало известно в августе 2020 г., с настоящим иском в суд они обратились по истечении шести месяцев со дня, когда они, как собственники, узнали или должен были узнать о принятом решении.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда в части пропуска срока на обжалование решения общего собрания собственников жилья, поскольку оно основано на нормах материального права и фактических обстоятельствах дела.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статье 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно части 1 статьи 197 ЖК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии с частью 5 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно части 1 статьи 200 ЖК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно разъяснениям пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела, истцы обратились в суд с иском о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного 29 апреля 2019 г., только 22 апреля 2021 г., то есть за пределами срока исковой давности. При этом материалы дела не содержат сведений, свидетельствующих о том, что пропуск истцами установленного законом срока обращения в суд с иском вызван уважительными причинами.

Соглашаясь с доводами стороны ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с иском о признании общего собрания собственников жилья недействительным, судебная коллегия исходит из того, что согласно материалам дела о спорном собрании истцам стало известно в августе 2020 г.

Так, истец Гуляева С.А. в судебном заседании 21 августа 2021г. пояснила, что о существовании протокола истцы узнали в начале августа 2020 г., когда Бусаева Г.В. передала им документы (том 1 л.д. 210 оборот), что явилось основанием для истребования соответствующей информации в ООО «Линком». Бусаева Г.В. указанные обстоятельства подтвердила суду (том 1 л.д. 212). Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что у истцов отсутствовала возможность знать о проведенном собрании и нарушении своих прав, а также отсутствовала возможность обращения в суд в установленный законом срок.

В силу положений части 2 статьи 199 ГК РФ пропуск срока исковой давности, установленного положениями части 5 статьи. 181.4 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 112 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 ГК РФ (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы истцов судебной коллегией отклоняются, ввиду того, что в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ истцами не представлено допустимых, достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что истцы не знали и не могли знать о состоявшемся собрании, принятых на нем решениях и нарушениях своих прав данными решениями указанного собрания.

Поскольку исковые требования о признания недействительным договора аренды земельного участка, заключенного по решению собрания собственников жилья от 29 апреля 2019 г. являются производными от исковых

требований об оспаривании решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, оформленных протоколом № 1/19 от 29 апреля 2019 г., суд обоснованно отказал в удовлетворении данных исковых требований.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истцами не представлено достаточных и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что оспариваемое ими решение общего собрания собственников повлекло для них существенные неблагоприятные последствия.

Установлено, что <дата> собственниками земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 861 кв.м., расположенного под многоквартирным жилым домом № по <адрес> был заключен с ООО «Подкова удачи» договор аренды земельного участка, площадью 479 кв.м., которому присвоен кадастровый №, выделенного из земельного участка с кадастровым номером №, для обеспечения беспрепятственного доступа в здания, расположенные по адресам: <адрес> №

По условиям договора аренды стоимость арендной платы составляет <...> руб. в год и является неизменной в течение пяти лет (пункт 3.1).

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды стороны договорились зачесть в счет арендной платы за первый год аренды расходы, произведенные ранее по благоустройству дворовой территории. Дальнейшие арендные платежи в размере 200 000 руб. в счет арендной платы за пять лет, арендатор обязался выплачивать в пользу управляющей компании или иной подрядной, торговой организации, осуществляющей работы по поддержанию многоквартирного жилого дома в технически исправном состоянии по письменному требованию арендатора.

Как следует из договора аренды от <дата> арендодатель в соответствии с настоящим договором сдает, а арендатор принимает за плату сроком на 5 лет в пользование для обеспечения беспрепятственного доступа в собственные здания, расположенные по адресам : <адрес>, выделенный земельный участок площадью 479 кв.м., с кадастровым номером учетной части № Сдаваемый в аренду земельный участок, является частью земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 861 кв.м., расположенного под многоквартирным жилым домом № по <адрес>.

Арендатор в соответствии с договором обязуется производить внесение арендной платы в размере <...> руб. в год с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3, 3.4 договора, то есть путем оплаты работ по содержанию и поддержанию в надлежащем техническом состоянии многоквартирного <адрес>.

Таким образом, указанные условия договора аренды свидетельствуют о заключении данного договора в интересах всех собственников

помещений в многоквартирном доме, так как арендная плата по договору обеспечивает благоустройство общего имущества всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, а не личного имущества ответчиков. При этом необходимо отметить, что условия оспариваемого договора аренды идентичны условиям ранее заключенного договора аренды части земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом.

Более того, в подтверждение исполнения договорных арендных обязательств, стороной ответчика были представлены письменные доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор выплатил арендную плату за 2019 год путем оплаты строительных работ по замене части бытовых канализационных трубопроводов подъездов № 1 и № 2 многоквартирного дома (том 2, л.д.1-44).

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что истцы, будучи собственниками помещений в многоквартирном доме, не лишены права самостоятельно инициировать проведение общего собрания собственников помещений, и поставить на разрешение конкретный ряд вопросов, предусмотренных действующим законодательством.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 июля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Гусейновой Галины Анатольевны, Бабкиной Натальи Михайловны, Гуляевой Светланы Артуровны, Степанова Геннадия Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи