Решение по делу № 2-4079/2018 ~ М-3725/2018 от 05.10.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2018 года

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Федюшкиной Л.Н.

при секретаре Храмовой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мозговых С,Ф. к ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА-ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Истец Мозговых С.Ф. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД», ПАО «М2М Прайвет Банк» о признании истца добросовестным приобретателем и собственником двухкомнатной <адрес>А, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер квартиры №), зарегистрировать переход права собственности на квартиру от ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» к истцу на данную квартиру, на основании предварительного договора купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты>. Свои финансовые обязательства по договору истец исполнила в полном объеме. Дом введен в эксплуатацию. Ответчик передал истцу в фактическое владение и пользование квартиру по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. Истец произвела в квартире ремонт, несет оплату жилищно-коммунальных услуг начисляемых по квартире. Истец является законным владельцем квартиры и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ.

Истец Мозговых С.Ф. в судебное заседание явилась, иск поддержала.

Ответчик ООО Производственно-коммерческая фирма «АФИНА ЛТД» в судебное заседание не явился, извещен о дне рассмотрения дела, ранее в суд направил заявление о признании иска, считает требования истца законными и обоснованными, не противоречащими действующему законодательству и не нарушающим права и законные интересы третьих лиц. Истец в полном объеме исполнил финансовые обязательства перед ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» (л.д.145-15).

Ответчик ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице представителя по доверенности ФИО иск не признал по доводам изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, пояснив, что истец не является добросовестным приобретателем, собственником спорной квартиры является ООО ПКФ «АФИНА ЛТД». Спорная квартира находится в залоге у банка. Договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец подтверждает свое право собственности на квартиру незарегистрированным в Управлении Росреестра предварительным договором. Истец и ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» определяя сделку действительной, ссылается на фактическое вселение в квартиру. Однако в силу действующего законодательства государственная регистрация является единственным законным доказательством существования зарегистрированного права, которое присутствует у банка, и отсутствует у истца. Со стороны истца не было проявлено должной осмотрительности и заботливости. После оплаты не было предпринято действий по прохождению регистрации предусмотренной законом, которая является единственным подтверждением возникновения право собственности на объект недвижимости. Истец не обращалась к ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» с требованиями о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры. Факт того, что основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» должен быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, а договор залога между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и банком был зарегистрирован уже ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует об отсутствии у ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» действительных намерений о заключении основного договора с истцом.

3-е лицо – Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, надлежаще извещалось о дне рассмотрения дела, мнение по иску не выразило.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» (продавец) и Мозговых С.Ф. (покупатель) был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по условиям которого, стороны предварительного договора в дальнейшем заключают основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в доме с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, условный номер квартиры – <данные изъяты>, планируемая проектная площадь квартиры <данные изъяты>.м, общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м, количество комнат <данные изъяты> условиях и в сроки предусмотренные договором (л.д.9-10).

Стоимость квартиры с указанными характеристиками по предварительному договору составила <данные изъяты>., которую покупатель обязалась оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.2.1. предварительного договора).

В соответствии с п.1.7. предварительного договора основанием заключения договора является: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права, выданной ДД.ММ.ГГГГ, серия №

В соответствии с п.1.5. предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 3 месяцев с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ стороны предварительного договора купли-продажи квартиры подписали акт приема-передачи квартиры по предварительному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» передала, а Мозговых С.Ф. приняла на праве пользования двухкомнатную <адрес>, ориентировочной площадью <данные изъяты>.м, расположенную по адресу: <адрес>. Мозговых С.Ф. приняла расходы по оплате коммунальных услуг и техническому обслуживанию квартиры (л.д.11).

Свои финансовые обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры истец Мозговых С.Ф. исполнила в полном объеме, в установленный договором срок, перечислив на счет продавца ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» денежные средства в размере <данные изъяты> в счет оплаты за квартиру, что подтверждается соответствующим платежным документом (л.д.12).

Согласно выписки из ЕГРН ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» зарегистрировало право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ (см. материалы гражданского дела № л.д.27-32).

Оплата истцом стоимости квартиры произведена за долго до регистрации ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» права собственности на квартиру, при этом, после государственной регистрации продавцом права собственности на квартиру основной договор купли-продажи с истцом так и не был заключен.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч.5 ст.429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно выписки из ЕГРН, в отношении спорной квартиры зарегистрировано обременение – ипотека, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, срок, на который установлено ограничение прав и обременение – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение зарегистрировано в пользу ОАО «М2М Прайвет Банк» (см. материалы гр. дела № л.д.29).

Из вышеуказанной выписки усматривается, что правоотношения между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и ООО «М2М Прайвет Банк» возникли в ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры о залоге недвижимости (ипотеки).

В своем отзыве на иск ПАО «М2М Прайвет Банк» в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» указывает, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А40-251578/2016 ПАО «М2М Прайвет Банк» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

Судом установлено, что объект строительства – жилой <адрес> был построен и введен в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на спорную квартиру, расположенную в указанном выше жилом доме ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», с которым истец ДД.ММ.ГГГГ заключил предварительный договор купли-продажи квартиры. Все обязательства, предусмотренные заключенным предварительным договором, Мозговых С.Ф. были выполнены.

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» принял на себя обязательства заключить с Мозговых С.Ф. в дальнейшем основной договор купли-продажи квартиры и передать квартиру истцу.

В обоснование иска истец Мозговых С.Ф. ссылается на то, что квартира находится у неё в фактическом пользовании, истец в квартире сделала ремонт.

В соответствии со ст.432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключая предварительный договор купли-продажи квартиры, стороны ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и Мозговых С.Ф., достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически их исполнили, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.

Ответчик ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» зарегистрировав на спорную квартиру право собственности ДД.ММ.ГГГГ, по условиям предварительного договора, заключенного с истцом Мозговых С.Ф. ДД.ММ.ГГГГ, при условии исполнения последним обязательства по оплате цены договора, был обязан заключить с покупателем Мозговых С.Ф. основной договор купли-продажи квартиры в срок не позднее трех месяцев с момента получения ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако этого не сделал.

Суд полагает при наличии вышеизложенных обстоятельств дела, удовлетворить исковые требования истца, учитывая при этом, что предварительный договор №Дм/ПД-025ап купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» и Мозговых С.Ф. действует и недействительным не признавался.

Доводы ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» о том, что спорная квартира находится у него в залоге, не могут повлиять на права истца, которая является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как истец надлежащим образом в полном объеме исполнила обязательства по предварительному договору путем внесения ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» платы за квартиру.

Залог квартиры был зарегистрирован после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и исполнения сторонами данной сделки ее условий, соответственно, покупатель Мозговых С.ФЙ., приобретая у ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» спорную квартиру по предварительному договору купли-продажи, не знала и не должна была знать, что спорная квартира является предметом залога.

Согласно п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В п.11 данного Постановления разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

С учетом разъяснений, содержащихся в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Доводы ответчика ПАО «М2М Прайвет Банк» об отсутствии у истца зарегистрированного права на квартиру, отсутствие регистрации перехода права собственности, в связи с чем, предварительный договор купли-продажи является незаключенным, суд не принимает, поскольку в силу ст.ст.12,309,310 ГК РФ истец Мозговых С.Ф., исполнив финансовые обязательства по оплате квартиры, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика ООО ПКФ «АФИНА ЛТД», соответственно, при неисполнении последним обязательств, требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру.

При таких обстоятельствах, в силу вышеприведенных норм закона, в целях защиты нарушенного права истца, надлежит признать за истцом Мозговых С.Ф. право собственности на квартиру с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, что является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ООО ПКФ «АФИНА ЛТД» к истцу Мозговых С.Ф., с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.8,12,309-310, 429, 445, 454 ГК РФ, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Мозговых С,Ф. право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру от ООО ПКФ «АФИНА-ЛТД» к Мозговых С.Ф. с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца с подачей жалобы через Дмитровский городской суд <адрес>.

Судья: