Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-30326/2017 от 27.09.2017

Судья Рагулина О.Б. Дело № 33-30326/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Гарновой Л.П.,

судей: Киреевой И.В., Шмелева А.Л.,

при секретаре: Прибылове А.В.,

рассмотрев 04 октября 2017 года в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО «Строительное управление № 155» (далее – АО СУ-155) на решение Домодедовского городского суда Московской области от 18 июля 2017 года по делу по иску Благодирова А. А. к АО «СУ-155» о признании права собственности на нежилое помещение, взыскании судебных расходов; третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

заслушав доклад судьи Гарновой Л.П., объяснения явившихся лиц,

установила:

Благодиров А.А. обратился в суд с иском к АО «СУ-155» о признании права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 184,6 кв.м, расположенное по адресу: <данные изъяты>, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, указав, что между ним и ответчиком 07.03.2014 г. был заключен предварительный договор № 104035/03001-С, в соответствии с которым стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи нежилого помещения, по адресу: <данные изъяты>.

Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации ответчиком своего права собственности на спорное нежилое помещение.

Он свою обязанность по оплате договора выполнил в полном объеме, произвел оплату в размере <данные изъяты> руб.

Ответчиком 20.07.2016 г. было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 09.09.2016 г. спорное нежилое помещение поставлено на кадастровый учет, однако, в нарушение условий предварительного договора, ответчик не исполнил свои обязательства, право собственности на спорное нежилое помещение не зарегистрировал, не заключил с ним основной договор купли-продажи нежилого помещения.

Представитель ответчика, уведомленный о дате и времени судебного заседания, в суд не явился, направил заявление о прекращении производства по делу, ссылаясь на то, что исковые требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Домодедовского городского суда Московской области от 18 июля 2017 года исковые требования Благодирова А.А. удовлетворены.

В апелляционной жалобе АО «СУ-155» просит решение суда отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на то, что дело подведомственно арбитражному суду.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Судом первой инстанции установлено, что 07.03.2014 г. между Благодировым А.А. и АО (до реорганизации ЗАО «Строительное управление № 155») в лице Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) «СУ-№155» и Компания» был заключен предварительный договор №104035/03001-С, по условиям которого Продавец (ответчик) принял решение продать, а Покупатель (истец) принял решение купить в будущем нежилое помещение, по адресу: <данные изъяты>. (пункт 1 Договора), стоимостью <данные изъяты> руб. (п.2.6 Договора). Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в течение трех лет с момента заключения предварительного договора, но не позднее, чем через 60 рабочих дней после даты государственной регистрации ответчиком своего права собственности на спорное нежилое помещение (п.2.1. Договора).

Истец, как покупатель, свои обязательства по оплате нежилого помещения исполнил в полном объеме, что подтверждается платежными документами (приходный кассовый ордер от 12.03.2014 г. – л.д.17, платежное поручение от 12.03.2014 г. – л.д.19) и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты, и действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие между сторонами при совершении указанной сделки, как совершенной в целях привлечения денежных средств граждан иными, помимо указанных в ч. 2 ст. 1 названного Закона, способами.

С выводами суда судебная коллегия соглашается, т.к. фактически между истцом и ответчиком возникли отношения, связанные с привлечением (инвестированием) денежных средств истца и последующей, по окончанию строительства, передачей нежилого помещения в его собственность. Поскольку предварительный договор купли-продажи связан с оплатой предмета договора и носит признаки договора инвестирования, то с момента сдачи дома в эксплуатацию у соинвестора (истца), возникает право на получение оплаченного инвестиционного продукта в собственность.

В настоящее время строительство объекта завершено, 20.07.2016 г. Министерством строительного комплекса Московской области выдано разрешение № <данные изъяты> на ввод объекта в эксплуатацию, спорное нежилое помещение общей площадью 184,6 кв.м поставлено на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер <данные изъяты> и адрес: <данные изъяты>. При этом ответчик не проводит регистрацию права собственности на это помещение на себя (выписка из ЕГРН – л.д.42, справочная информация об объекте недвижимости – л.д.43), а также не передает помещение истцу.

В соответствии с условиями предварительного договора (п.2.1.), срок передачи спорного нежилого помещения ответчиком истцу истек 08.03.2017г.

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда об удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы о подведомственности данного дела арбитражному суду основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

Как разъяснено в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ) глава IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".

Как следует из материалов дела, предметом спора является предварительный договор купли-продажи, в котором АО (ранее ЗАО) СУ-155 выступает не как застройщик, а продавец объектов недвижимости, в связи с чем положения параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в сложившихся правоотношениях не могут быть применены.

Таким образом, требования Благодирова А.А. к продавцу АО СУ-155 о признании права собственности, являющиеся, в силу прямого указания Федерального закона N 127-ФЗ, одним из исключений из общего правила о подведомственности, подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции, несмотря на банкротство ответчика.

Исходя из буквального толкования норм параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", положения ч. 1 п. 1 ст. 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не применимы к спорным отношениям, объектом которых является нежилое помещение.

В силу приведенных норм ст. 126 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и норм параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", специальные правила параграфа 7 подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на жилые помещения и не подлежат применению в случае предъявления требований к застройщику о признании права собственности на нежилые помещения.

Поскольку исковые требования заявлены в отношении прав на нежилое помещение, то положения ч. 1 ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к спорным правоотношениям не применимы, следовательно, возникший спор подведомственен суду общей юрисдикции.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Домодедовского городского суда Московской области от 18 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО «Строительное управление № 155» - без удовлетворения.