Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-70/2022 (2-2564/2021;) ~ М-2247/2021 от 30.08.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 марта 2022 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Топчиёвой Л.С., при секретаре Пинемасовой Ю.В.,

с участием представителя истца Земскова С.Ю. – Вахрушиной Ю.Э. (по доверенности), представителя ответчика Баловой Г.А. – Анашина И.В. (по доверенности);

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№2-70/2022 по иску Земскова Сергея Юрьевича к Баловой Галине Александровне, ООО «Арго», ведущему приставу-исполнителю ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области Михайловой Л.Ф., территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области о признании результатов торгов недействительными, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным

УСТАНОВИЛ:

Истец Земсков С.Ю. обратился в Ставропольский районный суд Самарской области с указанным исковым заявлением, с учетом измененных исковых требований просит признать торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ по реализации земельного участка для малоэтажного жилищного строительства общей площадью 1475 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, с расположенным в пределах земельного участка объектом недвижимости с кадастровым номером № недействительными; признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества
от 2 марта 2021 года, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице ООО «Арго» и Баловой Галиной Александровной.

Заявленные требования мотивированы тем, что 03.06.2014 года между истцом и ООО «ГПВ» был заключен договор купли-продажи земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1475,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> КН №. В целях обеспечения кредитного обязательства, заключенного с АО «Россельхозбанк», земельный участок был передан в залог. Заочным решением Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018 года была взыскана задолженность в пользу АО «Россельхозбанк» с обращением взыскания на заложенное имущество. Судом не был разрешен вопрос судьбы жилого дома, расположенного на данном земельном участке, предметом залога жилой дом не выступал. 02.03.2021 года между ООО «АРГО» и Баловой Г.А. был заключен договор купли-продажи арестованного имущества, таким образом, продан земельный участок с расположенным на нем жилым домом, в связи с чем предмет договора не соответствует фактическим обстоятельствам.

Истец Земсков С.Ю. в судебное заседание не явился, воспользовался правом, предоставленным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя

В судебном заседании представитель истца Вахрушина Ю.Э. по доверенности, заявленные измененные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «АРГО» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещен своевременно и надлежащим образом, представлено ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее представлены письменные возражения относительно измененных исковых требований.

Ответчик Балова Г.А. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом, предоставленным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя.

Представитель ответчика Баловой Г.А. – Анашин И.В. по доверенности, возражал против удовлетворения требований истца по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, основные доводы сводятся к тому, что заочное решение Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018 года вступило в законную силу, согласно данному решению – обращено взыскание на заложенный спорный земельный участок посредством продажи с публичных торгов. Истец не обращался в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения. Поскольку Балова Г.А. 02.03.2021 года на основании договора, заключенного с ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице ООО «АРГО» приобрела в собственность спорный земельный участок, оплата по договору произведена в полном объеме, то Балова Г.А. считает себя добросовестным приобретателем, а исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Ответчик – судебный пристав-исполнитель ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области в судебное заседание не явилась, в указанной должности на момент рассмотрения дела не работает, исполнительное производство в настоящее время находится в работе судебного пристава-исполнителя Добрыниной Е.Е., привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, которая в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительности причин неявки в судебное заседание не просила, об отложении слушания по делу не ходатайствовала.

Представитель ответчика - ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в судебное заседание не явился, представлен отзыв на иск, просит в удовлетворении исковых требований отказать, рассмотреть дело без участия представителя.

Третье лицо – Петрова С.А., представители третьих лиц – АО «Россельхозбанк», Управление Росреестра по Самарской области, ОСП Ставропольского района УФССП России по Самарской области, УФССП России по Самарской области в судебное заседание
не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались своевременно
и надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили,
о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основании своих требований и возражений.

Судебная защита направлена на восстановление нарушенных прав, целью защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и быть направлен на его восстановление.

Материалами дела подтверждено и не оспорено сторонами, что 17.12.2015 года между АО «Россельхозбанк» и Земсковым С.Ю. заключен кредитный договор №, по условиям которого банк предоставил заемщику целевой кредит в размере 1296000 рублей со сроком исполнения – до ДД.ММ.ГГГГ под 1,5 % годовых, на застройку принадлежащего заемщику земельного участка для малоэтажного жилищного строительства, общей площадью 1475,00 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №. По договору ипотеки указанный участок передан в залог банку в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком своих кредитных обязательств, во исполнение которых так же был заключен договор поручительства между банком и Петровой С.А., предусматривающим солидарную ответственность поручителя за основного должника по кредиту.

Ввиду ненадлежащего исполнения кредитных обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, банк обратился в Ставропольский районный суд Самарской области, 17.12.2018 года вынесено заочное решение и обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН здание, жилой дом с КН №, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью 137,1 кв.м. (сведения о регистрации права отсутствуют), расположен в пределах земельного участка с КН № по адресу: <адрес> земли населенных пунктов, для малоэтажного жилищного строительства. Земельный участок принадлежит Земскову С.Ю. на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу статей 56, 57 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим ФЗ не установлены иные правила. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица течение одного года со дня проведения торгов.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

На основании п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснено, что нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В силу приведенных выше положений закона и их разъяснений основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, при этом не просто формальное, а лишь имеющее существенное влияние на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 п. 2 ст. 166 ГК РФ) (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не влечет возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, на которые она была направлена, а одной из предпосылок для возможного обращения в суд с требованием о признании сделки недействительной является сам факт наличия таких действий участников гражданских правоотношений, которые охватываются понятием сделки.

В рамках исполнения заочного решения Ставропольского районного суда Самарской области от 17.12.2018 года, судебным приставом-исполнителем Ставропольского района УФССП России по Самарской области Михайловой Л.Ф. вынесен акт передачи арестованного имущества на торги.

Организатором торгов в рамках возбужденного в отношении должника Земскова З.Ю. исполнительного производства являлось ООО «АРГО». Взыскателем по исполнительному производству – АО «Россельзозбанк».

ООО «АРГО» осуществляет реализацию арестованного имущества на основании Государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, 2РА от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области.

На основании поручения № от ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Самарской области поручило ООО «АРГО» реализацию арестованного имущества (земельного участка с КН № по адресу: <адрес>, земли населенных пунктов, для малоэтажного жилищного строительства) путем проведения торгов.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, торги по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ признаны не состоявшимися, так как на участие в торгах не было подано ни одной заявки.

С учетом изложенного, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества на 15%, в связи с чем его стоимость составила 1349970 руб.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ торги признаны состоявшимися, победителем признано ООО «СОЮЗ» (на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ – принципал Балова Г.А.).

По результату проведения торгов на основании договора купли-продажи арестованного имущества от 02.03.2021 года земельный участок приобретен в собственность Баловой Г.А.

В обоснование иска Земсков С.Ю. указал, что на реализованном земельном участке располагается принадлежащий ему объект недвижимости, права на который не зарегистрированы, а именно: жилой домом, где истец проживает совместно с тремя несовершеннолетними детьми, однако, спорный земельный участок был реализован по результатам торгов без учета стоимости расположенного на нем строения.

Факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером № дома с КН № ответчиками не оспаривался.

Вопрос о законности либо незаконности возведения на земельном участке объекта недвижимости не является предметом рассмотрения настоящего гражданского дела, сторонами факт нахождения на спорном земельном участке жилого дома в установленном законом порядке не оспорен.

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Как разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Факт нахождения строения на спорном земельном участке, а также возведение его истцом, сторонами не оспаривался и независимо от того, зарегистрирован ли спорный объект недвижимости в установленном законом порядке или нет, он является имуществом должника, и влияет на стоимостную оценку земельного участка, выставленного на торги.

Таким образом, при проведении торгов нарушен закрепленный в статьях 1 и 35 Земельного кодекса РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Допущенные нарушения при проведении торгов являются существенными, поскольку повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и привели к ущемлению прав и законных интересов истца, что свидетельствует о ничтожности сделки купли-продажи спорного земельного участка от 02.03.2021 г., заключенного между
ООО «АРГО» и Баловой Г.А

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании недействительными торгов, и признании договора купли-продажи земельного участка - недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Земскова Сергея Юрьевича - удовлетворить.

Признать торги, проведенные ДД.ММ.ГГГГ по реализации земельного участка для малоэтажного жилищного строительства общей площадью 1475 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый №, с расположенным в пределах земельного участка объектом недвижимости с кадастровым номером № недействительными.

Признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 2 марта 2021 года, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области в лице ООО «Арго» и Баловой Галиной Александровной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский районный суд Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 марта 2022 года.

Председательствующий