Решение по делу № 3а-160/2019 от 26.12.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля    2019 года                   город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

при секретаре Звонове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело № 3а-160/2019 по административному исковому заявлению Стадника Алексея Викторовича к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения    в размере его рыночной стоимости,

установил:

Стадник А.В. обратился в Тульский областной суд с административным исковым заявлением к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым №, площадью 218,6 кв.м., наименование нежилое помещение этаж 1-02, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего административному истцу на праве собственности, в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административного иска административный истец указал, что результаты государственной кадастровой оценки указанного объекта капитального строительства по состоянию на 15.07.2015 года, определенные постановлением правительства Тульской области № 414 от 12.09.2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» в размере 10 623 245,18 руб. завышены, чем нарушаются права административного истца, как собственника указанного выше объекта недвижимого имущества при уплате налога на имущество физических лиц, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение доводов о завышении стоимости объекта недвижимости, административный истец сослался на отчет № №71-4417 от 07.11.2018, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № составила 3 448 814 руб.

В судебное заседание административный истец Стадник А.В., его представитель по доверенности Настасин С.В., а также представители административных ответчиков и заинтересованных лиц не явились. О дате месте слушания по делу извещались своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменные заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Административный ответчик - правительство Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда письменное ходатайство, в котором просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Административный ответчик - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области представителя в судебное заседание не направил. О времени и месте его проведения извещался своевременно и надлежащим образом, представив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором указал, что не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.

Заинтересованное лицо - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в нем, что не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо - администрация муниципального образования г. Тула в судебное заседание представителя не направило. О времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом, предоставило в адрес суда письменное ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, отказав в удовлетворении заявленных требований.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Пунктами 3 и 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. № 388), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости методом массовой оценки, под которой понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

В силу требований главы III.1 закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. результаты определения кадастровой стоимости, отраженные в соответствующем отчете, подлежат утверждению уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, затем внесению в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 7,8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», после чего обязательны к применению для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

В свою очередь, согласно ч.2 ст. 3 закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую, установлена его кадастровая стоимость, суд приходит к выводу, что законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, а также возможность определения кадастровой стоимости исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в том случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности лиц, владеющих объектом недвижимости.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в силу требований части 5 статьи 247 и части 1 статьи 248 КАС РФ лежит на административном истце.

В ходе рассмотрения спора по существу судом установлено, что Стадник А.В.    является собственником нежилого помещения с кадастровым №, площадью 218,6 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа на котором расположено помещение: этаж №1-02, расположенного по адресу: <адрес>, дата присвоения кадастрового номера 01.10.2012.

Указанное обстоятельство объективно подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 05.10.2018 № 71/100/006/2018-2902 и не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

В силу положений пп.2 ч.1 ст.15 НК РФ налог на имущество физических лиц относится к местным налогам, который подлежит зачислению в силу ст.61 БК РФ по нормативу 100% в бюджет городских поселений.

Согласно положениям ст.400 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса, признаются налогоплательщиками налога на имущество физических лиц.

В соответствии с пп.6 п.1 ст.401 НК РФ объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если указанный порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ст. 402 НК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 ст.403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии с Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц», Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Законом Тульской области от 20.11.2014 № 2219-ЗТО «Об установлении единой даты начала применения на территории Тульской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» и Уставом муниципального образования город Тула, Решением Тульской городской Думы от 28.11.2014 № 4/75(ред. от 24.10.2018) «Об установлении и введении в действие на территории муниципального образования город Тула налога на имущество физических лиц» с 1 января 2015 года на территории указанного муниципального образования введен налог на имущество физических лиц, в отношении которого установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов налогообложения определяется исходя из кадастровой стоимости (п.2).

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, суд приходит к выводу, что принадлежащее административному истцу на праве собственности нежилое помещение, кадастровая стоимость которого является предметом спора по настоящему административному делу, является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц, исчисляемому исходя из его кадастровой стоимости, а, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости, затронуты права административного истца, как собственника объекта капитального строительства, а значит, он обладает правовой заинтересованностью в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определено, что государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области, определенные по состоянию на 15.07.2015.

Кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости составила 10 623 245,18 руб. (<...>

Данная кадастровая стоимость внесена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в государственный реестр недвижимости 24.12.2016, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 ноября 2018 года №71/ИСХ/18-542383.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Из материалов дела следует, что отчет об определении рыночной стоимости указанного объекта недвижимости был подготовлен оценщиком ФИО3 (<...>

В соответствии с отчетом <...> № 71-4417 от 07.11.2018 об определении величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с кадастровым № рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта капитального строительства составила 3 448 814 руб.

Как следует из указанного отчета, при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества оценщиком были применены сравнительный и доходный подходы к оценке.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, ввиду имеющейся разницы между кадастровой и рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу объекта недвижимого имущества, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда, по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4 <...>

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта № 007-2019 от 04.03.2019 отчет <...> № 71-4417 от 07.11.2018 об определении величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с кадастровым № не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому урегулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, по мнению эксперта, в инспектируемом отчете выявлены следующие нарушения, влияющие на результаты оценки: не приведены ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости (формальное нарушение ФСО-3). При применении сравнительного подхода к оценке: на стр. 52-54 выполнен расчет стоимости объекта оценки «с учетом НДС», однако в распечатках предложений аналогов на стр. 113-128 отчета информация о наличии в ценах НДС отсутствует. В нарушение порядка, предусмотренного п. 4.5 и 4.6 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной (утверждены Советом РОО 21.11.2018) (далее по тексту МРРОО) оценщик необоснованно определил наличие в цене аналогов объекта оценки НДС в рамках сравнительного подхода. Это привело к необоснованному удалению НДС из итоговой стоимости объекта оценки по ставке 18%. При применении доходного подхода к оценке на стр. 66-67 выполнен расчет рыночной арендной платы за пользование объектом оценки «с учетом НДС», однако в распечатках предложений аналогов на стр. 129-142 отчета информация о наличии в ставках аренды аналогов НДС отсутствует. В нарушение порядка, предусмотренного п. 4.5 и п. 4.6 МРРОО, оценщик необоснованно определил наличие в ставках аренды аналогов НДС в рамках доходного подхода. Это привело в необоснованному удалению НДС из итоговой стоимости объекта оценки по ставке 18%. На стр.84 отчета указано: «для определения рыночной стоимости ОКС оценщик использовал «очистку» цены от вклада земельного участка через долю в стоимости». Размер доли земельного участка в рыночной стоимости установлен на стр. 83 отчета в размере 20% на основе WEB-публикаций, ссылки на которые приведены на стр. 84 отчета. В результате проверки содержания данных ссылок эксперт пришел к выводу, что они не имеют отношение к российскому рынку офисно-торговой недвижимости ( ссылка №2- речь идет о инвестиционных проектах в строительство отелей в Канаде в 2002 году) или вообще являются пустыми ( ссылки №1 и №3). В связи с этим, эксперт сделал вывод о том, что значение доли земельного участка, использованное на стр. 83 отчета является необоснованным. Необходимость удаления стоимости земельного участка из стоимости нежилого помещения определяется следующими нормами МРРОО: « п. 8.2 Результаты оценки ОКС для целей установления их кадастровой     стоимости в размере рыночной стоимости должны определятся без учета НДС и без учета стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены. п. 8.3 Принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как ОКС не должен отличатся от определения рыночной стоимости таких ОКС как здания, поскольку помещения являются частью зданий, и их владельцы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание. При определении стоимости нежилых помещений как ОКС стоимость части земельного        участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включатся в результаты оценки данного ОКС. Исключение составляет оценка рыночной стоимости помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе нежилых помещений, поскольку по законодательству РФ их владельцы не являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю». Оцениваемый объект является частью многоквартирного жилого дома, следовательно, в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ его собственник не платит налог на землю с соответствующей доли в праве на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, т.к. он не является объектом налогообложения. Следовательно, с учетом п. 8.3 МРРОО, можно сделать вывод о том, что стоимость объекта оценки на стр. 83-84 необоснованно и некорректно уменьшена на стоимость «вклада» земельного участка. Оценщиком при анализе цен предложения и арендных ставок аналогов не выполнен порядок, предусмотренный МРРОО, а именно: «п. 4.5. Для корректного формирования итоговой величины стоимости рекомендуется при наличии НДС в ценах предложений аналогов, ставок аренды, операционных расходах и инвестиционных (строительных) затратах исключать НДС из их значений и все дальнейшие расчеты проводить на основе величин, не включающих НДС. П. 4.6. В случае, если информация о ценах аналогов или ставках арендной платы не имеет указания на наличие или отсутствие НДС, оценщик может основываться на допущении о наличии или отсутствии НДС с учетом типичных условий оферт по аналогичным объектам, установленным в рамках анализа рынка». Следовательно, итоговая стоимость объекта оценки необоснованно уменьшена на величину НДС по ставке 18%. На стр. 71 отчета при расчете корректировок на местоположение в таблице 47 допущена опечатка, не влияющая на результаты оценки- в качестве адресов аналогов, предлагаемых в аренду, указаны адреса аналогов, предлагаемых на продажу (сравнительный подход, стр. 58 Отчета), сами значения корректировок, согласно используемой оценщиком методике, определены корректно.

По расчетам рыночной стоимости объекта оценки, проведенным экспертом сравнительным и доходным подходами, рыночная стоимость, принадлежащего на праве собственности административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 15.07.2015 составила 9 216 000 руб.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4, поддержал выводы составленного им заключения, однако, указал, что им допущена ошибка при расчете корректировки на площадь объекта оценки.

В связи с этим, по делу была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ФИО5 Согласно выводов заключения эксперта № 238/2019 от 19.04.2019 отчет <...> № 71-4417 от 07.11.2018 об определении величины рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с кадастровым № соответствует требованиям технического задания договора на оценку, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не соответствует федеральным стандартам оценки в части п. 5 ФСО №3, п. 8Ж ФСО №3, п. 8 к ФСО №3, п. 22б ФСО №7.

Так, по мнению эксперта, в разделе «Основные факты и выводы» на стр. 7 (и далее по тексту отчета) Оценщик указывает, что оцениваемый объект расположен в нежилом здании год постройки 2011, на дату оценки 15.07.2015 зданию 4 года, при этом его состояние оценивается оценщиком как удовлетворительное. Стены наружные-панельные. На самом деле помещение расположено на 1,2 этажах жилого 26-этажного, каркасно-монолитного дома-новостройки, со стенами из легкобетонных панелей, облицованных кирпичом. На стр. 41 оценщик декларирует, что объект оценки расположен в спальном районе <адрес> со средней плотностью застройки. На самом деле, объект оценки расположен в 20-25 метрах от проспекта Ленина, в районе с интенсивной и плотной застройкой новостройками от 9-и этажей и выше, с очень насыщенным автомобильным и пешеходным трафиком, рядом с новым ТЦ, южным рынком, отделениями крупных банков. Оценщик не корректно описывает местоположение объекта оценки и ОКС, в котором расположено оцениваемое помещение. (п. 5 ФСО № 3, п. 8ж ФСО № 3).

При расчете рыночной стоимости сравнительным подходом, оценщик указывает, что цены предложения аналогов указаны с НДС, хотя объявления не содержат такую информацию (таблица 29 стр. 52). (п. 5 ФСО № 3). Кроме этого, эксперт указал, что в соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 15.02.2018 г. № 5-КГ 17-258, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчуждён при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях его эксплуатации без реализации этого имущества не создаёт объект налогообложения НДС, аналогичное мнение изложено в Письме Федеральной налоговой службы от 26.04.2018 г. № БС-4-21/8060 «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС», а так же в Письме Министерства финансов РФ от 23.04.2018 г. № 03-05-04- 01/27451 и в Письме Министерства экономического развития РФ от 17.04.2018 г. № Д23и-1986 «О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения». Ранее, Минэкономразвития России, в Письме от 12 октября 2017 г. № Д22и-1031, выразило своё мнение ещё более конкретнее: «Режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости». Ведомство так же указывает, что «величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организации, а рыночная информация, используемая для её определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или не включение в её состав НДС».

Расчет корректировки на местоположение произведен Оценщиком не корректно: объект оценки расположен на красной линии основных магистралей города - пр. Ленина и Калужского шоссе, соседний вход в отделение СБ РФ, рядом новый торговый центр с кинотеатром, по фасаду здания, в котором расположен оцениваемый объект находятся многочисленные офисно-торговые помещения, сам район - многоэтажные новостройки от 9-и этажей и выше, в 100 метровой доступности расположены многочисленные остановки общественного транспорта: трамваи, троллейбусы, автобусы, маршрутки, очень интенсивный пешеходный трафик к южному рынку, государственному педагогическому университету, но при этом Оценщик, рассчитывая, корректировку на местоположение, заявляет, что объект оценки расположен на первой линии в районе преимущественно жилой застройки с двумя остановками общественного транспорта. Аналог под № 1 - на ул. Макаренко, 2 - наоборот расположен на 1 линии в районе с преобладающей офисно-торговой недвижимостью. В соответствии с объявлением (стр. 113) данный объект расположен в подвале с внутренней стороны 5-и этажного дома, в районе старой «хрущевской» застройки, рядом с неработающим заводом ТНИИТИ. Аналог под № 2 у Оценщика тоже расположен на 1 линии с преобладанием жилой застройки, хотя, если судить по приложенному принтскрину карты на стр. 123, данный аналог расположен внутриквартально, на значительном расстоянии от остановок общественного транспорта и пешеходного трафика. Аналог под № 3 (стр. 124) - торговый павильон на остановке общественного транспорта, на арендованном участке земли и не имеет парковки. При этом Оценщик делает корректировку для Аналогов под №№ 1, 2 со знаком «-», что означает, что местоположение у них лучше. Корректировка на материал стен (стр. 59) - Оценщик указывает, что объекты-аналоги, так же как и объект оценки расположены в капитальных зданиях, данная информация по аналогу под № 3 не подтверждена, состояние объекта оценки и объектов-аналогов: на стр. 53 в таблице 29 указано, что состояние у всех объектов - удовлетворительное, ниже - выполнен стандартный современный ремонт и в тоже время, состояние объекта- аналога под № 1 (подвал на ул. Макаренко 2 - без ремонта, см. стр. 113 и ссылки). (п. 8и ФСО № 3).

После процедуры согласования результатов, полученных разными подходами и выведения итоговой рыночной стоимости объекта оценки, оценщик «очищает» данное значение от НДС (см. комментарии к п.п. 9.2.3, 9.3.3) и из получившегося значения вычитает долю земельного участка -20%. Во-первых, данное значение (судя по имеющейся ссылке) относится к инвестиционным проектам строительства отелей в Канаде за 2002 год. Во-вторых, в соответствие с нормами МР РОО - при определении стоимости нежилых помещений, как ОКС, стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного ОКСа, за исключением - оценки рыночной стоимости помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе и нежилых (к которым относится оцениваемый объект), т.к. согласно законодательству РФ, их владельцы не являются плательщиками земельного налога и иных платежей за землю. (п. 8к ФСО № 3). На стр. 43 оценщик указывает, что текущее функциональное назначение помещения торговое. На самом деле в нем расположена студия красоты для женщин «Тонус-клуб». Аналогом под №3 является торговый павильон на остановке общественного транспорта, на земельном участке, находящемся в аренде. Данный аналог, по мнению эксперта, является не сопоставимым по своим характеристикам с оцениваемым объектом. В то же время, Оценщик в качестве объекта-аналога не использует торгово-офисное помещение, площадью 194 кв.м., расположенное на 1 этаже здания по адресу пр. Ленина, 157. ( стр. 28 таблица 9 аналог №6). Учитывая вышеизложенные замечания, Эксперт пришел к выводу, что содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также допускает неоднозначного толкования полученных результатов (п. 5 ФСО № 3).

Экспертом был произведен расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами к оценке. По мнению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № составила 6 499 000 руб.

В соответствии с п.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта не является исключительными средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Оценивая заключение первичной судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО4 суд приходит к выводу, о ее недостоверности и не может придать ей доказательственного значения, более того, сам эксперт в судебном заседании указал на недостатки произведенного им расчета рыночной стоимости нежилого помещения.

В свою очередь, представленное заключение эксперта ФИО5 подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, устанавливающим рыночную стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст.3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст.4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, осуществляющий оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Эксперт ФИО5, проводивший повторную судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценки недвижимости и его ответственность застрахована, то есть указанные требования Закона соблюдены.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из Постановления правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости определена по состоянию на 15.07.2015 года.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного объекта капитального строительства в заключении эксперта ФИО5

О несогласии с указанным заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении еще одной повторной судебной экспертизы в целях проверки правильности определения рыночной стоимости объекта недвижимости стороны к суду не обращались; обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная заключением повторной судебной экспертизы, не соответствует сложившемуся рынку цен на сходные объекты недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости, судом при рассмотрении дела по существу не добыто.

При этом, имеющийся в материалах дела отчет <...> № 71-4417 от 07.11.2018, содержащий иные выводы о рыночной стоимости объекта оценки, суд не может отнести к достоверному доказательству, поскольку, согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, признанной судом допустимым и достоверным доказательством по делу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта ФИО5 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости и оспариваемой кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

Согласно п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость указанного выше принадлежащего административному истцу на праве собственности объекта недвижимости может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ФИО5 № 238/2019 от 19.04.2019, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

По смыслу ст.ст.24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

На основании абз.3 п.25 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, связи с чем, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в суд -26 декабря 2018 года.

В соответствии с п. 2 ст.403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Ссылки представителя заинтересованного лица - администрации г.Тулы на то, что в результате установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, уменьшатся поступления в бюджет муниципального образования, в связи с чем, административному истцу следует отказать в иске, суд находит неубедительными, поскольку в силу ст. 57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

В силу пункта 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав. Таким образом, связанные с кадастровой стоимостью обязательные платежи, составляющие доходную часть бюджетов различных уровней должны отвечать требованиям экономической обоснованности.

Поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное право не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд,

решил:

административное исковое заявление Стадника Алексея Викторовича к правительству Тульской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения    в размере его рыночной стоимости,       удовлетворить.

Установить по состоянию на 15.07.2015 кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, площадью 218,6 кв.м., наименование нежилое помещение, номер этажа на котором расположено помещение: этаж №1-02, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 6 499 000 (шесть миллионов четыреста девяносто девять тысяч) рублей.

Датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости является день обращения указанного лица в суд – 26.12.2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий