Решение по делу № 2-48/2015 (2-2204/2014;) ~ М-2013/2014 от 31.10.2014

Дело №2-48/2015         Копия     

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2015 года                                       город Ишимбай                   

Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Кузьминой И.М.,

при секретаре Бадртдиновой Д.Н.,

с участием представителей ответчиков Каримова Р.Р., Хасановой Э.З.,

представителя третьего лица Муфтаховой А.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан к Ягафарову А.Ф. о признании сделок купли-продажи земельных участков недействительными и применений последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее по тексту - Администрация) обратилась в суд с иском к Ягафарову А.Ф. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № №,

площадью 1400 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №

площадью 1200 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

площадью 1400 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Ягафаровым А.Ф. заключены договора аренды вышеуказанных земельных участков для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получены разрешения на строительство одноэтажных жилых домов на данных земельных участках на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ягафаровым А.Ф. зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства (степень готовности 15%), расположенные на данных земельных участках. Ссылаясь на наличие объекта незавершенного строительства Ягафаров А.Ф. обратился в администрацию с заявлением о приватизации земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Ягафаровым А.Ф. заключены договора купли-продажи спорных земельных участков, по условиям которого администрация передала в собственность ответчику земельные участки.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией произведен осмотр спорных земельных участков, в ходе осмотра установлено отсутствие объектов незавершенного строительства, земельные участки не были огорожены. По мнению истца, ответчиком для заключения договора купли-продажи представлены ложные сведения об объекте недвижимого имущества на спорном земельном участке.

Истец считает, что данные сделки являются ничтожными с момента ее совершения, поскольку заключены в нарушение ст. 36 ЗК РФ, цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилой дом, пригодный для проживания, не возведен.

Постановлением главы администрации МР Ишимбайский район от ДД.ММ.ГГГГ № признаны недействующими постановления о предоставлении Ягафарову А.Ф. в собственность спорных земельных участков.

Просит признать недействительными договора купли-продажи земельных участков, применить последствия недействительности ничтожных сделок, прекратить право собственности ответчика на спорные земельные участки, признать недействительными записи в ЕГРП о регистрации права собственности за ответчиком на земельные участки и объекты незавершенного строительства, обязать ответчика возвратить истцу земельные участки.

В судебном заседании представители истца Каримов Р.Р. и Хасанова Э.З. исковые требования просили удовлетворить.

Ответчик Ягафаров А.Ф. в судебное заседание не явился, о дне заседания судом извещался путем СМС-извещения, однако в связи с отключением телефона СМС-извещение ответчиком получено не было. Направленное в адрес ответчика по почте судебное извещение возвращено в суд в связи с истечением срока хранения. Ранее в судебном заседании Ягафаров А.Ф. иск не признал, пояснил, что договора купли-продажи спорного земельного участка были заключены в соответствии с требованиями закона. Не согласился с доводами иска в части предоставления ложных сведений об объекте незавершенного строительства, представив суду техническую документацию на объект недвижимости. Пояснил, что фундамент был возведен, однако впоследствии фундаменты были демонтированы. Кроме того, земельные участки с кадастровыми номерами № и № им были проданы Вавилову А.Н. и Хисматуллину Д.Р.

Третьи лица Вавилов А.Н. и Хисматуллин Д.Р. в судебное заседание не явились, направленные в их адрес судебные извещения возвращены в суд в связи с истечением срока хранения. Их представитель Вальшин Х.А. в судебное заседание не явился, о дне заседания судом был извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбай РБ Муфтахова А.Р. иск поддержала.

Представители третьих лиц - Росреестра по РБ в Ишимбайском районе и г. Ишимбай, Отдела архитектуры Администрации МР Ишимбайский район РБ, ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, судебные извещения по которым возвращены в суд в связи с истечением срока хранения в виду следующего.

При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», следует признать, что в силу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, в связи с чем, у суда не имеется процессуальных препятствий к рассмотрению дела в отсутствие ответчика.

По смыслу приведенных выше процессуальных норм следует признать, что ответчик Ягафаров А.Ф. и третьи лица Вавилов А.Н. и Хисматуллин Д.Р. были надлежащим образом извещены судом о дне слушания дела, но злоупотребили своим правом, уклонившись от получения судебного извещения и не явившись в суд.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в составе комиссии проводил проверку соблюдения земельного законодательства, в ходе проверки было установлено, что на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства не имеется, земельный участок не огорожен, однако неглубокие следы от демонтированного строения имелись.

Заслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Как следует из пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации корреспондируют положения ЗК РФ, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка между администрацией и Ягафаровым А.Ф. заключены договора аренды № №, предметом которого выступили земельные участки:

площадью 1400 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

площадью 1200 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №

площадью 1400 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получены разрешения на строительство одноэтажных жилых домов на данных земельных участках на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Ягафаровым А.Ф. зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства (степень готовности 15%), расположенные на данных земельных участках. Ссылаясь на наличие объекта незавершенного строительства Ягафаров А.Ф. обратился в администрацию с заявлением о приватизации земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Ягафаровым А.Ф. заключены договора купли-продажи спорных земельных участков, по условиям которого администрация передала в собственность ответчику земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № за <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., <данные изъяты> руб., соответственно.

Из договоров купли-продажи следует, что на земельных участках располагаются объекты незавершенного строительства.

Суд считает, что нахождение на спорных земельных участках незавершенных строительством объектов (степень готовности - 15%), свидетельствует о том, что цель предоставления земельного участка не достигнута, так как жилые дома, пригодный для проживания, ответчиком не возведены. Осуществление государственной регистрации прав на незавершенный строительством объект и наличие на арендованном под индивидуальное жилищное строительство земельном участке такого объекта, само по себе не является основанием для возникновения права для выкупа земельного участка по п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Право требования предоставления этого земельного участка на праве собственности может возникнуть после окончания строительства индивидуального жилого дома, для целей которого и был предоставлен данный земельный участок по договору аренды.

Суду не представлено доказательств наличия на спорном земельном участке возведенного жилого дома.

В связи с этим, передача в собственность Ягафарову А.Ф. как собственнику незавершенного строительством со степенью готовности 15 %, земельных участков под индивидуальное жилищное строительство не соответствует установленному Земельным кодексом РФ принципу правового регулирования земельных отношений.

Таким образом, спорный земельный участок выбыл из государственной собственности в результате заключения сделки, противоречащей требованиям земельного законодательства.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. По смыслу статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно вышеназванным положениям закона, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между администрацией и Ягафаровым А.Ф. сделка, является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ, как не соответствующая требованиям закона.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке.

В качестве общего последствия недействительности ничтожной сделки выступает двусторонняя реституция - возврат сторонами всего полученного по сделке друг другу.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, решение суда о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции, является основанием для исключения из ЕГРП сведений о Ягафарове как о собственнике спорного земельного участка.

Доводы иска о том, что на момент принятия администрацией решения о заключении договора купли-продажи земельного участка ответчиком предоставлены ложные сведения о наличии незавершенного строительством объекта на земельном участке, опровергаются материалами инвентарного дела, кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, публичной кадастровой картой, а также фотосъемками местности, полученными по запросу суда посредством использования сервиса GoogleEartH по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ года.

Ответчиком не оспаривается, что в настоящее время объект демонтирован.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности Ягафарова А.Ф. на объекты незавершенного строительства не имеется.

Доводы ответчика о том, что земельные участки с кадастровым номером № и № им проданы, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ - Хисматуллину Д.Р., ДД.ММ.ГГГГ - Вавилову А.Н. не являются основанием для отказа в удовлетворении требований истца, поскольку государственную регистрацию указанные договора не прошли, документы подтверждающие оплату покупателями спорных земельных участков в делах правоустанавливающих документов отсутствуют и в ходе судебного заседания суду не представлены.

Пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец.

Положения абзаца 4 ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (правило эстоппель) в настоящем случае применению не подлежат, поскольку применяются к оспоримым сделкам.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск Администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.

Признать недействительными договора купли-продажи, заключенные между администрацией муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю Юсуповым Ф.Т. и Ягафаровым А.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ :

- от ДД.ММ.ГГГГ № №, предметом которого является земельный участок, площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

- от ДД.ММ.ГГГГ № №, предметом которого является земельный участок, площадью 1200 кв. м с кадастровым номером № расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер 2

- от ДД.ММ.ГГГГ № № предметом которого является земельный участок, площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер 4

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности Ягафарова А.Ф. на

-земельный участок площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, строительный номер №

- земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

- земельного участка площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, строительный номер №

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности Ягафарова А.Ф. на

- земельный участок, площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

- земельный участок, площадью 1200 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенный в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, строительный номер №,

- земельный участок, площадью 1400 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, строительный номер №

Обязать Ягафарова А.Ф. возвратить администрации муниципального района Ишимбайский район

- земельный участок площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>, строительный номер №

- земельный участок, площадью 1200 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенный в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> строительный номер №,

- земельный участок, площадью 1400 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

Взыскать с Администрации муниципального района <адрес> Республики Башкортостан в пользу Ягафарова А.Ф. денежные средства, поступившие по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> руб., от ДД.ММ.ГГГГ № 1242 - <данные изъяты> рубля, от ДД.ММ.ГГГГ № 1243 - <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.

Взыскать с Ягафарова А.Ф. в пользу местного бюджета муниципального района Ишимбайский район РБ государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

После вступления решения суда в законную силу меры по обеспечению иска в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении -

- земельного участка площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №

- земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

- земельного участка площадью 1400 кв. м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, строительный номер №,

наложенные на основании определений Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, отменить.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Ишимбайский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня составления мотивированного решения - 18.03.2015.

Судья             И.М. Кузьмина