Решение по делу № 33-4403/2020 от 13.02.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 2-1113/2019 (33-4403/2020)

г. Уфа                             26 февраля 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей                     Абдуллиной С.С. и Науширбановой З.А.

при секретаре Хисматуллине И.Ф.         

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2 и представителя ФИО10 на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата, по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3, по иску третьего лица, заявившего самостоятельные требования, закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО3 о прекращении действия договора найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2) обратился в суд с иском к ФИО3 об обязании заключить договор найма жилого помещения по адресу: адрес, на условиях прилагаемого договора с даты государственной регистрации права собственности дата

Заявленные требования мотивированы тем, что дата между закрытым акционерным обществом «Ишимбайская чулочная фабрика» (далее – ЗАО «ИЧФ») в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи №... квартиры по адресу: адрес. В вышеуказанной квартире в настоящее время зарегистрированы и проживают ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9 дата истцом в адрес ответчика направлено письмо об оформлении жилищных правоотношений, как с собственником квартиры, путем заключения договора найма жилого помещения с приложением двух экземпляров договора найма жилого помещения и предложением их подписать. Один экземпляр подписанного договора истец просил направить почтой по адресу: адресВ, не позднее дата Однако ответа от ответчика в адрес истца не поступало.

ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО3 о признании договора найма жилого помещения в общежитии №... от дата в отношении спорного жилого помещения прекратившим свое действие с даты прекращения трудовых отношений - дата

В обоснование иска указано, что на момент заключения вышеуказанного договора найма жилого помещения ФИО3 работала в ЗАО «ИЧФ». Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от дата ЗАО «ИЧФ» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО1 дата трудовые отношения между ЗАО «ИЧФ» и ответчиком прекращены, в связи с чем, прекратил свое действие договор найма жилого помещения в общежитии №... от дата Поскольку письменно расторгнуть данный договор и освободить квартиру ФИО3 отказывается, в ее адрес было направлено уведомление о прекращении договора найма и выселении из вышеуказанного жилого помещения, которое оставлено без удовлетворения. В связи с заключением дата договора купли-продажи №... спорная квартира стала принадлежать на праве собственности ИП ФИО2

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 5 декабря 2019 г. постановлено:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к ФИО3 об обязании заключить договор найма жилого помещения – отказать.

В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО3 о признании договора найма жилого помещения в общежитии №..., заключенного дата между ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» и ФИО3 в отношении жилого помещения по адресу: адрес, ком. 16 прекратившим свое действие с даты прекращения трудовых отношений дата – отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Ишимбайская чулочная фабрика» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 000 руб.

В апелляционной жалобе ИП ФИО2 и его представитель ФИО10 ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на то, что вывод суда первой инстанции о том, что срок договора найма является продленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть на пять лет, поскольку конкретный срок в данном договоре не определен, является ошибочным, в связи с тем, что в договоре найма жилого помещения №... от дата указано, что спорная квартира предоставляется ФИО3 для временного проживания и договор действует только в течение заключенного трудового договора, при этом прекращение трудовых отношений с ФИО3 независимо от причин влечет прекращение действие данного договора. Полагает, что пункт 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации не применим к спорным правоотношениям; судом неправильно применен закон и сделан неверный вывод о том, что к спорным правоотношениям применяется статья 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку дата трудовые отношения между ЗАО «ИЧФ» и ФИО3 прекращены, следовательно, с этой даты и прекращено действие договора найма жилого помещения в общежитии
№... от дата, о чем ответчик неоднократно предупреждалась, соответственно, с момента увольнения до настоящего времени проживание ФИО3 и членов ее семьи в квартире является незаконным. Поскольку в прежнем договоре не согласованы существенные условия найма, и кроме этого собственником вносятся новые условия в договор, необходимо заключение договора с новым собственником ИП ФИО2 и согласование всех его существенных условий; разногласия сторон не устранены и не согласованы существенные условия договора найма жилого помещения, как то стороны договора, срок проживания, оплата проживания, субъектный состав проживающих лиц, начало исполнение договора и другие моменты. Вывод суда о том, что ИП ФИО2 не имел полномочий на предложение о заключении договора найма жилого помещения не обоснован, поскольку ИП ФИО2, являясь покупателем жилого помещения, заблаговременно предложил ответчику заключить договор найма жилого помещения, при этом в иске заявляется требование об обязании ФИО3 заключить договор найма жилого помещения с даты государственной регистрации перехода права собственности, соответственно, проект договора найма, направленный ответчику, является длящимся документом. Свои обязанности по оплате жилья, установленные законом и договором, ФИО3 не выполняет, оплату не производит, в связи с чем, вывод суда об исполнении ответчиком своих обязательств, является неправомерным. ФИО3 не может проживать в спорном жилом помещении безвозмездно, соответственно, она обязана заключить договор найма и производить оплату за наем жилого помещения в той сумме, которую предлагает собственник. Не подтвержден документально вывод суда о том, что ЗАО «ИЧФ» продолжало выставлять квитанции на оплату коммунальных услуг и плату за пользование жилым помещением, принимая производимую ФИО3 оплату.

Ответчик ФИО3, конкурсный управляющий ЗАО «ИЧФ» - ФИО1 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. ФИО3 обратилась с заявлением о рассмотрении дела без ее участия, иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца ИП ФИО2 и его представителя ФИО10, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ФИО3 - ФИО11, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, в удовлетворении иска ФИО3, действующей в интересах несовершеннолетнего ФИО9, дата рождения, к ФИО2, ЗАО «ИЧФ» о признании недействительными (ничтожными) договора аренды предприятия с правом выкупа от дата №..., договора о выкупе государственного имущества от дата в части передачи в собственность ЗАО «ИЧФ» здания общежития по адрес Республики Башкортостан; применении последствий недействительности ничтожной сделки - прекращении права собственности ЗАО «ИЧФ» на здание общежития от дата, признании недействительным договора купли-продажи №..., заключенного дата между ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 и ФИО2; прекращении права собственности ФИО2 на адрес по адресу: адрес, признании за ФИО9 права пользования спорным жилым помещением на условиях социального найма и признании права собственности на указанное жилое помещение, отказано.

    Названными судебными актами, обстоятельства, установленные которыми, в силу положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для сторон спора и суда, рассматривающего настоящее дело, установлено, что дата ЗАО «ИЧФ» зарегистрировало право собственности на указанное общежитие на основании договора аренды предприятия с правом выкупа от дата №... и Приложений к нему, договора о выкупе государственного имущества ИЧНФ от дата, государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от дата, свидетельства о собственности на приватизированное предприятие от дата, выданного Госкомитетом Российской Федерации по управлению госимуществом, акта оценки государственного имущества от дата, утвержденного председателем Правления концерна Ростекстиль, акта безвозмездной передачи имущества в собственность на дата, акта передачи имущества ИЧНФ в аренду от дата и технической документации. дата на основании указанного договора аренды с правом выкупа произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «ИЧФ» на адрес по адресу: адрес.

дата на основании указанного договора аренды с правом выкупа произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «ИЧФ» на адрес по адресу: адрес.

дата по итогам торгов между конкурсным управляющим ЗАО «ИЧФ» и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорной адрес. В пункте 1.5 договора предусмотрено уведомление покупателя о регистрации в приобретаемой квартире на момент заключения настоящего договора ФИО3, ФИО9

Из выписки Единого государственного реестра недвижимости от дата следует, что право собственности на спорное жилое помещение за ФИО2 зарегистрировано дата

ФИО3, ФИО9 зарегистрированы в спорном жилом помещении с дата, которое было предоставлено ФИО3 на основании решения профкома №... от дата

дата между ФИО3 и ЗАО «ИЧФ» заключен договор №... найма жилого помещения в общежитии, по условиям которого Администрация фабрики передала во владение и пользование спорное жилое помещение для проживания, в разделе 5 которого стороны предусмотрели, что настоящий договор действует только в течение заключенного пользователем трудового договора и подлежит расторжению с выселением пользователя и лиц, совместно проживающих с ним, без предоставления другого жилого помещение в установленном законом порядке, в частности в случае прекращения пользователем трудовых отношений независимо от причин их прекращения.

Как следует из трудовой книжки, ФИО3 с дата работала в ЗАО «ИЧФ» и с дата уволена в связи с ликвидацией организации (пункт 1 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО3, суды исходили из того, что к моменту вселения ФИО3 и ее сына ФИО9 в 2012 г. в спорное жилое помещение, дом, используемый в качестве общежития, уже был включен в уставный капитал ЗАО «ИЧФ», то между истцами и ЗАО «ИЧФ» возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), и передача занимаемого жилого помещения в собственность граждан путем приватизации в данном случае не предусмотрена, учитывая правовую позицию, изложенную в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 г.» (вопрос №...), согласно которой, если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом также установлено, что дата ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в адрес ФИО3 направлено уведомление о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета в связи с прекращением с дата права пользования жилым помещением ввиду прекращения трудового договора. Ответчиком указанное уведомление оставлено без удовлетворения.

дата ИП ФИО2 в адрес ФИО3 направлено обращение об оформлении жилищных правоотношений с истцом, как с собственником квартиры, путем заключения договора найма жилого помещения с предложением подписать новый договор найма жилого помещения, которое ФИО3 оставлено без удовлетворения.

дата ЗАО «ИЧФ» в лице конкурсного управляющего ФИО1 в адрес ФИО3 направлено уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в общежитии №... от дата и прекращении его действия.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, самостоятельных требований ЗАО «ИЧФ», суд первой инстанции исходил из того, что письменное уведомление ИП ФИО2 было направлено преждевременно, то есть до регистрации в установленном порядке в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности и регистрации права собственности ИП ФИО2 на объект недвижимости, а после регистрации дата, такое уведомление, предложение заключить договор найма жилого помещения с изложением своих условий договора ИП ФИО2 ФИО3 не направлял, доказательства обратного суду не представлены; в проекте договора найма жилого помещения конкретно указана дата заключения договора дата, срок его действия 11 мес. с дата по дата, тогда как в исковом заявлении ИП ФИО2 просит обязать заключить договор найма жилого помещения с даты регистрации права собственности, то есть с дата, при этом в судебном заседании истцом или его представителем ответчику и его представителям скорректированный проект договора найма жилого помещения, предложенный для подписания истцом, не вручался и не направлялся; доказательств о существенном нарушении договора найма жилья ответчиком ФИО3, истцом суду не представлено; ФИО3 и члены ее семьи оплачивают квартплату и произведенные ими расходы на коммунальные услуги в соответствии с представленными ими квитанциями, то есть выполняют свои обязательства по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение, считая ранее заключенный договор найма жилого помещения от дата №... продленным, при этом доказательств наличия у них задолженности истцом суду не представлено; поскольку между ЗАО «ИЧФ» и ФИО3 с дата возникли правоотношения по пользованию комнатой на основании договора найма, то пятилетний срок, установленный статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, заканчивался дата, поскольку предыдущий собственник помещения - ЗАО «ИЧФ» в установленном законом порядке не обратился к ответчику с требованиями о расторжении договора найма, то договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок до дата; в связи с тем, что требования, установленные статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, ЗАО «ИЧФ» выполнены не были, в установленный законом срок ФИО3 не была предупреждена о расторжении договора найма жилого помещения, о прекращении его действия, ЗАО «ИЧФ» согласившись с тем, что ответчик продолжает пользоваться данной квартирой на тех же условиях, продолжало выставлять ей квитанции на оплату коммунальных услуг и платы за пользование жилым помещением, принимать производимую ФИО3 оплату, поскольку с дата ЗАО «ИЧФ» уже перестала быть собственником указанной квартиры, то в августе 2019 г. уже не была правомочна ставить требование о расторжении договора найма жилого помещения или прекращении его действия перед ФИО3, соответственно, законных оснований для признания указанного договора прекращенным не имеется.

Судебная коллегия соглашается по существу с правильным решением суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2, самостоятельных требований ЗАО «ИЧФ», поскольку, установив факт занятия спорного жилого помещения ФИО3 на условиях коммерческого найма, что также следует из вступивших в законную силу и вышеприведенных судебных актов, в связи с чем к правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции учел правовые нормы, регулирующие возникшие правоотношения.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела установлено, что в отношении спорного жилого помещения между ЗАО «ИЧФ» и ФИО3 возникли правоотношения по договору коммерческого найма, дата с ФИО15    Н.В. заключен договор найма жилого помещения в общежитии, по условиям которого стороны предусмотрели, что он действует в период трудового договора и подлежит расторжению в случае прекращения с ФИО3 трудовых отношений независимо от причин их прекращения.

В силу вышеприведенных правовых норм смена собственника ЗАО «ИЧФ» на ИП ФИО2 не влечет расторжения или изменения договора от дата, который не содержит указания на срок его заключения, а, следовательно, считается заключенным на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиком спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Сторонами не оспаривалось, что трудовые отношения с ЗАО «ИЧФ» ФИО3 прекратила дата, за три месяца до указанной даты ЗАО «ИЧФ» не предупредило ФИО3 об отказе от продления договора, уведомление о выселении направлено ФИО3 впервые дата, следовательно, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При таких обстоятельствах правовых оснований для возложения обязанности на ФИО3 по требованию нового собственника ФИО12 заключить новый договор найма жилого помещения на иных условиях у суда не имелось, как и по требованию ЗАО «ИЧФ» признать прекратившим действие договор найма от дата, учитывая, что последнее не является владельцем спорной квартиры.

Доводы стороны истца, вновь приводимые в апелляционной жалобе, как и обстоятельства, указанные и вышеприведенные судом первой инстанции в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 и ЗАО «ИЧФ», в частности о дате регистрации истцом права собственности на спорное имущество и направлении нового договора найма для подписания ответчику, об отплате (не оплате) стороной ответчика коммунальных услуг за спорное жилое помещение и т.п., какого либо значения при разрешении заявленных требований не имеют, и не предусмотрены законодателем в качестве основания для возложения на нанимателя обязанности заключить с новым собственником договор коммерческого найма на иных условиях, а также для прекращения договора найма №... от дата с дата

В силу вышеприведенных правовых норм право наймодателя предложить нанимателю заключить договор на иных условиях может быть реализовано не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, что в настоящем случае отсутствует, как обосновано указано судом первой инстанции договор найма, заключенный между ответчиком и собственником жилья, на место которого встал ИП ФИО2, считается в силу закона продленным на указанных в этом договоре условиях до дата

Суждения апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции положений гражданского законодательства при разрешении спора основаны на неверном толковании норм материального права, подлежащих применению в спорных правоотношениях, самими подателями жалобы.

Доводы апелляционной жалобы повторяют те же аргументы, которые были изложены в суде первой инстанции и являлись предметом рассмотрения, содержат субъективную оценку заявителями установленных по делу обстоятельств и толкования норм права, но не содержат ссылок на факты, которые бы свидетельствовали о неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, нарушении либо неправильном применении судом норма материального или процессуального права, которые могли бы являться основанием к отмене принятого по делу решения. При таких обстоятельствах решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 5 декабря 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и представителя ФИО10 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Васикова Р.Р.