Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-858/2022 ~ М-347/2022 от 17.02.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2022 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Попова О.А., при секретаре Рыбалко А.Е., с участием:

- представителя истца по доверенности Хилькова Б.В.,

- ответчика Кузнецовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-858/2022 по исковому заявлению Сырых Альбины Павловны к Кузнецовой Екатерине Сергеевне о взыскании стоимости арендной платы, пени, расходов,

УСТАНОВИЛ:

Сырых А.П. (далее – истец) обратилась в Ставропольский районный суд с иском к Кузнецовой Екатерине Сергеевне, ДД.ММ.ГГГГ г.р., (далее – ответчик) о взыскании:

- арендной платы по договору от 01.07.2021 в сумме 22000,00 рублей,

- пени за несвоевременную оплату по договору 2860,00 рублей,

- пени за несвоевременную плату коммунальных услуг в размере 97,63 рублей,

- оплату коммунальных услуг за январь 2022 г. в сумме 2489,33 рублей,

- стоимость ремонтных работ помещения в сумме 25401,30 рубль.

Требования иска мотивированы тем, что истец Сырых А.П. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (далее – помещение).

Между истцом как арендодателем и ответчиком Кузнецовой Екатериной Сергеевной, как арендатором, 01.07.2021 был заключен договор аренды помещения, сроком действия - до 01.06.2022.

Ответчик приняла помещение по акту приема передачи без замечаний по его внешнему и техническому состоянию.

17.12.2021 ответчик уведомила истца о намерении расторгнуть действующий договор аренды досрочно и освободить арендуемое нежилое помещение с 01.01.2022.

В соответствии с положениями раздела 3 договора аренды, арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт, нести расходы за коммунальные услуги (пункт 3.2.3.) и при прекращении договора аренды вернуть помещение по передаточному акту в пригодном к использованию состоянии с учетом естественного износа (пункт 3.2.4.).

В связи с уведомлением ответчика о намерении досрочно расторгнуть договор аренды, истец произвел осмотр помещения. Осмотр выявил недостатки помещения, препятствующие принятию его от арендатора по акту приема-передачи. В ходе эксплуатации помещения ответчиком произведена некачественная декоративная окраска стен помещения в ходе текущего ремонта. Обои были повреждены, а из-под слоя краски по всей поверхности стен проступали разнотонные следы предыдущей окраски, а также пятна загрязнений. Указанные недостатки не являются естественным износом помещения в процессе нормальной эксплуатации, препятствуют его дальнейшему использованию и подлежат устранению арендатором своими силами в соответствии с действующим договором. Кроме того, арендатором на момент осмотра помещения была не погашена текущая задолженность по арендной плате.

Об указанных недостатках истец уведомила ответчика, предложила их устранить своими силами, либо оплатить работу нанятых отделочников, а также погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Ответчик вывезла из помещения свои вещи и оборудование, но не передала все имеющиеся комплекты ключей от помещения и не подписала акт приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды, арендатор обязан вносить арендную плату безналичным путем на мой расчетный счет до 05 числа каждого месяца аренды. Возмещение коммунальных расходов осуществляется в течение 5-ти календарных дней с момента выставления счета.

При этом, счет по оплате коммунальных платежей за ноябрь месяц 2021 года ответчику был выставлен 16.12.2021 на сумму 813,58 рублей. Указанная задолженность погашена 14.01.2022, что повлекло нарушение сроков оплаты на 24 календарных дня.

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременную оплату арендных платежей. В случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор обязан оплатить арендодателю пени в размере 0.5% от суммы долга за каждый день просрочки. Пени за просрочку оплаты составляют 97,63 рублей.

В связи с тем, что до устранения недостатков помещения и принятия его по акту-приема передачи от арендатора арендодателю и погашения имеющейся задолженности по арендным платежам договор аренды не является расторгнутым, а помещение не является возвращенным арендодателю, истец предложила арендатору ответчику в соответствии с договором оплатить постоянную часть арендной платы за январь месяц 2022 года (п.2.2 договора аренды в размере 22000 (двадцать две тысячи) рублей. Кроме того, проведение ремонтных работ препятствовало заключению нового договора аренды с другим арендатором.

Ответчик отказался проводить работы по косметическому ремонту помещения, так и оплачивать такие работы третьим лицам, а также отказалась вносить арендную плату за январь месяц 2022 года.

11 января 2022 года истец заключил договор на проведение работ по ремонту помещения с ИП Вавиличевым А.В.

17 января 2022 года ответчику была направлена претензия от 13 января 2022 года, однако, оплачивать арендную плату и ремонтные работы ответчик снова отказался.

21 января 2022 года ремонтные работы в помещении были окончены. Итоговая стоимость работ и материалов составила 25401,30 рублей.

До 01 февраля 2022 года арендная плата за январь месяц Кузнецовой Е.С. не внесена, нарушение сроков оплаты составило 26 календарных дней. Пени за просрочку оплаты составляют 2860 (две тысяч восемьсот шестьдесят) рублей.

На период с 01 января 2022 года по 01 февраля 2022 года коммунальное обслуживание указанного помещениясоставило 2489,33 рублей. Указанная сумма арендатором также не оплачена.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить.

Пояснил, что спор между сторонами возник по ситуации о передаче помещения от арендатора. При этом, договор аренды заключен был сроком действия до 01.06.2022. Получив уведомление ответчика истец произвела осмотр помещения, выявивший его ненадлежащее состояние и невозможность передачи далее в аренду.

В судебном заседании третьи лица и имеющиеся доказательства подтверждают факт ненадлежащей окраски стен помещения, однако, стена имела дефекты: дюбеля, отверстии от чего-то, поврежденные обои. Ремонт, произведенный ответчиком не устроил истца, что подтверждается перепиской сторон и фотографиями. Сдать такое помещение в аренду истец не могла, в связи с чем, 11.01.2022 заключила договор с ИП Вавиличевым, которым произведен ремонт помещения, составлена смета по стоимости работ и материалов. Ответчику было предложено оплатить стоимость работ, срок простоя помещения ввиду ремонта, но требования истца не удовлетворены, ввиду чего он обратился в суд. Все платежи истец взыскивает за январь 2022 г.

Ответчик в судебном заседании полагала, что сумма, указанная в смете, чрезмерно завышена. Она делала косметический ремонт сама, после получения требований истца о недочетах помещения, передала помещение, как полагает, в надлежащем виде и ключи по договоренности с истцом - через охрану. Истец отказалась подписывать акт – приема – передачи.

Все платежи ею оплачены своевременно, есть подтверждение.

Третье лицо – ИП Вавиличев А.В. в судебное заседание не явился. Ранее пояснял, что ему позвонил новый арендатор спорного помещения, с которым ранее был знаком, попросили приехать оценить помещение и сделать ремонт. Осмотрели, потом делали ремонт: демонтаж старых обоев, оклейка, окраска в 2 слоя, установка коробов, демонтаж/монтаж розеток, плинтусов, восстановление стены, т.к. была закрашена и имела дыры от дюбелей, восстанавливали полотном полностью. Все отработали, составили смету. Денежные средства получал сначала на материалы. потом за работу, есть приходный кассовый ордер, передавал деньги арендатор. Задача ремонта- восстановить стены в один цвет, т.к. были покрашены в желтые пятна, т.е. не прокрашены были. Следы некачественногоремонта были. Более или менее нормальной была одна стена у окна. Арендодатель все видел, с ней заключался договор, деньги передавались через нового арендатора. О ремонте просили обе стороны. О сумме 6000,00 рублей он никаких оценок для ремонта не делал, о конфликте с предыдущим арендатором неизвестно ему.

Третье лицо Копылов Д.С. пояснил, что примерно в декабре 2021 г.– январе 2022 г. он искал помещения для его аренды. В процессе поиска вышел на истца осмотрел помещение, оно устроило, но должен был делаться ремонт. Одна стена была плохо покрашена, как – будто краска на краску. Стена сильно отличалась. Ему была важна. Хозяйка предложила ему сделать ремонт, но он отказался. Предоставил координаты Алексея (ИП Вавиличев). Расплачивался с ним он, получив деньги более 20000,00 рублей от истца. Арендовал помещение не долго, съехал, когда не помнит, ремонт не делал.

Заслушав представителя истца, ответчика и его представителя, третье лицо, изучив представленные в материалы доказательства, суд полагает, что требования иска подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Материалами дела установлено, что 01.07.2021 между Сырых А.П. и Кузнецовой Е.С. заключен договор аренды помещения по адресу: <адрес>, кабинет №, сроком по 01.06.2022 (л.д. 5-9).

Согласно п. 2.2. договора аренды арендная плата составляет 22000,00 рублей ежемесячно.

Арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги (п.3.2.3 договора аренды).

При прекращении договора аренды вернуть помещение по акту приема - передачи в пригодном к использованию состоянии с учетом естественного износа (п.3.2.4).

За ноябрь 2021 г. истцу выставлен счет на оплату коммунальных услуг на сумму 2157,75 рублей (л.д. 10).

14.01.2022 истцом от ответчика получено на банковскую карту 813,58 рублей в оплату данного счета (л.д. 11).

За декабрь 2021 г. истцу выставлен счет на оплату коммунальных услуг на сумму 2446,63 рублей (л.д. 12).

14.01.2022 истцом от ответчика получено на банковскую карту 2446,63 рублей (л.д. 13).

За январь 2022 г. истцу выставлен счет на оплату коммунальных услуг на сумму 2489,33 рублей (л.д. 14).

ДД.ММ.ГГГГ между Сырых А.П. и ИП Вавиличевым А.В. заключен договор на ремонт помещения по адресу: <адрес>, кабинет № (л.д. 17-20).

Согласно приложению к договору стоимость работ и материалов составила 25401,30 рубль (л.д. 21).

Оплата согласно приходным кассовым ордерам произведена 11.01.2022 на сумму 10000,00 рублей и 20.01.2022 на сумму 10000,00 рублей (л.д. 89-91).

Факт ремонта подтвержден сведениями на флэш-носителе, данные которого исследованы судом заседании 15.06.2022 (л.д. 93).

17.01.2022 истец направил ответчику претензию о компенсации арендной платы за январь 2022 г., штрафных санкций в связи с просрочкой платежей, оплате ремонтных работ от 13.01.2022 (л.д. 15-16).

01.02.2022 между Сырых А.П. и Копыловым Д.С. заключен договор аренды помещения по адресу: <адрес>, кабинет № (л.д. 67-70).

В подтверждение работ по косметическому ремонту помещения после его освобождения ответчиком, их необходимости стороной истца представлены фотографии, переписка с ответчиком, в том числе, об отправке счета по коммунальным платежам за ноябрь 2022 г., выплате арендной платы и оплате счета 14.01.2022 (л.д. 51-60).

Ответчиком в подтверждение произведенного ею ремонта помещения перед его освобождением представлены фотографии, примерные цены отделочных работ в г.Тольятти на 2021 г., переписка с истцом (л.д. 71- 82).

Из переписки следует, что 02.01.2022 на вопрос истца о передаче помещения, ответчик сообщила, что уезжает завтра, помещение освобождено, его подкрасили, ключ оставлен на вахте. В ответ истец сообщила, что посмотрит завтра, составит акт и вышлет его ответчику (л.д. 82).

Спор возник по вопросу сдачи ответчиком помещения истцу в состоянии, соответствующем пунктам 3.2.3-3.2.4 заключенного между ними договора аренды.

Согласно ч.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч.2 ст. 616 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Анализируя указанные нормы и установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что ответчик, будучи арендатором нежилого помещения по договору с истцом, не вернула помещение в установленном договором порядке в надлежащем состоянии, поскольку помещение не было принято арендодателем – истцом по соответствующему акту приема – передачи, ввиду наличия претензий по состоянию помещения, что бесспорно установлено в судебном заседании.

Стороной истца представлены доказательства, подтвержденные третьими лицами, доказательствами, о необходимости производства косметического ремонта в помещении, а также его стоимости.

Ответчиком же, бесспорных доказательств, позволяющих суду прийти к выводу об иной стоимости работ и материалов по косметическому ремонту помещения, произведенным ИП Вавиличевым А.В.. не представлено.

Представленный ответчиком «прайс – лист» требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не отвечает, поскольку не содержит сведений о лице (организации) его выдавшем и имеющим на такие работы полномочия, ввиду чего доказательством по делу служить не может.

Таким образом, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств тому, что произведенный им после претензии истца косметический ремонт помещения был надлежащим и вполне пригодным для его нового использования ответчиком, ввиду чего отсутствовала необходимость в производстве истцом косметического ремонта или его объеме.

В вязи с этим, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены положения ст.616,622 ГК РФ, п. 3.2.3-3.2.4 договора аренды, поскольку помещение истцу не возвращено по акту приема – передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В результате этого, у истца возникла необходимость производить ремонт помещения для последующей его сдачи в аренду в январе 2022 г.

Учитывая изложенное, факт заключения договора аренды с последующим арендатором с 01.02.2022 ввиду ремонтных работ по вине ответчика, поскольку доказательства иным обстоятельствам не представлены, с последнего в силу ст. 626 ГК РФ в пользу истца подлежит взысканию:

- арендная плата по договору от 01.07.2021 в сумме 22000,00 рублей в силу п.2.1-2.4 договора аренды,

- пени за несвоевременную оплату по договору аренды 2 860,00 рублей в силу п.2.4, п.6.4 договора аренды,

- пени за несвоевременную плату коммунальных услуг в размере 97,63 рублей, поскольку счет за ноябрь месяц оплачен не в полном объеме в силу п.2.3,п.6.4 договора аренды,

- оплату коммунальных услуг за январь 2022 г. в сумме 2489,33 рублей согласно,

- стоимость ремонтных работ в сумме 25401,30 рубль согласно смете ИП Вавиличев А.В., п.6.2 договора аренды.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Сырых Альбины Павловны к Кузнецовой Екатерине Сергеевне – удовлетворить.

Взыскать с Кузнецовой Екатерины Сергеевны в пользу Сырых Альбины Павловны:

- арендную плату по договору от 01.07.2021 в сумме 22000,00 рублей,

- пени за несвоевременную оплату по договору 2860,00 рублей,

- пени за несвоевременную плату коммунальных услуг в размере 97,63 рублей,

- оплату коммунальных услуг за январь 2022 г. в сумме 2489,33 рублей,

- стоимость ремонтных работ в сумме 25401,30 рубль, а всего: 52848 (пятьдесят две тысячи восемьсот сорок восемь) рублей 26 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд в Самарский областной суд.

Решение в окончательной форме принято 20.06.2022.

Судья – подпись

КОПИЯ ВЕРНА

Судья

УИД 63RS0027-01-2022-000604-33