Решение по делу № 2-4071/2013 от 03.06.2013

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Ключ» о признании права собственности на квартиру, взыскании расходов на государственную пошлину, юридические услуги и моральный вред и по встречному иску ООО «Ключ» к ФИО1 о взыскании доплаты за фактическую площадь построенной квартиры, стоимости расходов на услуги БТИ, коммунальные платежи и оплаты государственной пошлины,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Ключ» о признании права собственности на квартиру, взыскании расходов на государственную пошлину, юридические услуги и моральный вред. Уточняя заявленные требования (л.д.30 том2) указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес>-а согласно которому ООО «Ключ» приняло на себя обязанность по строительству своими и привлеченными силами многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ей объект долевого участия в виде <адрес> ориентировочной площадью (с учетом балконов и лоджий) 81.3 кв. метров, расположенную на 17 этаже в секции 2 <адрес> МО. Цена по договору составила 5804820.00 рублей. Она произвела предусмотренную договором оплату. ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление о вводе в эксплуатации дома и готовности передаче объекта. Квартиру она приобретала для личных нужд. Договором предусмотрено, что в случае если по результатам обмеров БТИ фактическая площадь квартиры превысит указанную в договоре, у соинвестора возникает обязанность по доплате, в случае уменьшения обязанность у инвестора возникает обязанность по возврату излишне уплаченных средств. На стадии передаче объекта у сторон возникли разногласия в части определения площади квартиры и как следствие возникновения обязанностей по возврату либо доплаты в связи с чем предъявлен данный иск в последствии истица исключила в данной части требования и просила признать за ней право собственности на квартиру, взыскать госпошлину с ООО «Ключ» и в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред.

В судебном заседании представители ФИО1 по доверенности ФИО3 и ФИО4 заявленные требования поддержали.

ООО «Ключ» заявленные первоначальные требования с учетом взыскания излишне уплаченного по договору инвестиционного взноса не согласилось и предъявило встречный иск в котором указало, что по заключенному с истицей договору долевого участия в строительстве ориентировочная площадь проинвестированная истицей с учетом площади балкона-лоджии определена 81.3 кв. метров. Договор предусматривает возможность изменения цены договора в случае увеличения фактической общей площади квартиры с выплатой разницы. В соответствии с обмерами БТИ по окончания строительства фактическая площадь квартиры составила 87.8 кв. метров в связи с чем, у ФИО1 возникла обязанность по доплате суммы в размере 520390.00 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было выдано дополнительное соглашение, которое было оставлено без внимания. В соответствии с договором участник долевой стоимости принял на себя обязательства по оплате стоимости услуг БТИ по обмеру, что составило 5650.65 рублей. Коммунальные услуги за 4 мясца, за период после ввода объекта в эксплуатацию составили 39982.80 рублей и ФИО1 не оплачены. Просит взыскать с ФИО1 доплату 520390.00 рублей, уточняя (л.д.240 том1) коммунальные услуги 27502.20 рублей и БТИ 5946.2 рублей и госпошлину 8860.23 рублей.

Представитель ООО «Ключ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании оставила требования о признании за истицей права собственности на квартиру на усмотрение суда, против взыскания морального вреда возражала. Встречные требования полностью поддержала.

Представители ФИО1 в отзыве на встречные требования указали, что при определении разницы стоимости квартиры исходя из буквального толкования п. 3.5,3.6 договора надлежит сопоставить общую площадь квартиры по данным проектной документации на момент заключения договора и фактическую площадь на момент рассмотрения спора. По данным БТИ на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ составленным до заключения сторонами договора жилая площадь 43.4 кв. метров, вспомогательная 28.1 кв. метров, площадь лоджии 16.3 кв. метров; из данных БТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилая площадь 43.9 кв. метров, вспомогательная 27.7, балконов и лоджий 16.3 кв. метров. При сопоставлении площадь балконов и лоджий осталась не изменой, жилая площадь увеличилась на 0.5 кв. метров и одновременно на 0.4 кв. метров уменьшилось вспомогательное помещение, таким образом, площадь увеличилась на 0.1 кв. метров, что составляет 8006.00 рублей. Обязанность по доплате за 0.1 кв. метров коммунальные и расходы по БТИ в размере 27502.20 рублей ФИО1 признает заявленные требования.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, находит требования ФИО1 и встречные требования ООО «Ключ» подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

В соответствии со ст.ст. 307-309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнении его обязанности.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно кредитором в том. что имеет право от нее требовать.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (ст.314 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и истицей был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес>-а. По условию данного договора ООО «Ключ» приняло на себя обязанность по строительству своими и привлеченными силами многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истицы как соинвестору объект долевого участия в виде двухкомнатной <адрес> ориентировочной площадью (с учетом площади балконов и лоджий) 81.3 кв. метров, расположенную на 17 этаже в секции 2 <адрес> МО. Срок передаче объекта определен ДД.ММ.ГГГГ. Цена по условию пункта 3.1 договора составила 5804820.00 рублей. Пункт 3.5 и 3.6 договора указывает, что в случае увеличения фактической общей площади объекта по данным БТИ по сравнению с данными проектной документации участник долевой собственности обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную в соответствии с ценой одного квадратного метра, равной 80060.00 рублей. В случае уменьшения застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу. Цена по договору является окончательной и увеличению не подлежит (п. 3.3). Истица произвела предусмотренную договором оплату (л.д.26 том1), что сторона ответчика не оспаривала. ДД.ММ.ГГГГ договор долевого участия прошел государственную регистрацию.

ДД.ММ.ГГГГ истицы было направлено уведомление о вводе в эксплуатации дома и готовности передаче объекта, полученное ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составлено дополнительное соглашение согласно которого в соответствии с полученными застройщиком данными по результатам обмеров БТИ уточненная площадь квартиры составила 87.8 кв. метров и предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести доплату в размере 520390.00 рублей (л.д.48 том1).

Не согласившись с данным дополнительным соглашением, истицей направлена претензия ООО «Ключ». Основанием отказа в подписании данного соглашения истица указывает на данные технического паспорта согласно которого общая площадь составляет 71.6 кв. метров и определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий и балконов, террас и холодных кладовых с понижающими коэффициентами и в данном случае подлежит ей возврату разница.

Согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия заключенного договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пунктов договора 3.5 и 3.6 следует, что участник долевого строительства обязуется доплатить застройщику, либо застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в цене квартиры, в случае увеличения либо уменьшения фактической общей площади квартиры по данным обмеров БТИ по сравнению с данными проектной документации. При этом цена одного квадратного метра принимается 80060.00 рублей.

Неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома является приложение с планом квартиры, из которого следует, что по каждой квартире, в том числе и спорной № указываются следующие значения: полезная площадь квартиры/ общая площадь квартиры (без учета летних помещений) / общая площадь квартиры (с учетом летних помещений с соответствующим коэффициентом)/ количество комнат. По <адрес> ее общая площадь с учетом летних помещений (с соответствующим коэффициентом) составляет 81.3 кв. метров. Таким образом, при заключение договора стороны прямо предусмотрели, что указанная в договоре общая площадь квартиры определяется с учетом коэффициента для летних помещений – лоджий балконов. Указанные обстоятельства также следуют из технического паспорта на квартиру выданного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – до заключения договора долевого строительства с истицей, согласно которого жилая площадь <адрес> составляла 43.4 кв. метров, вспомогательная 28.1 кв. метров, балконы и лоджии 16.3 кв. метров. Таким образом, если был, как утверждает ООО «Ключ» в договоре долевого участия в строительстве общая площадь квартиры указана была бы, без понижающего коэффициента она бы составила 87.8 кв. метров, а не 81.3 кв. метров, как указано в договоре. По данным указанного выше технического паспорта жилая площадь составляет 43.4 кв. метров, вспомогательная 28.1, а ориентировочная 81.3 кв. метров, в указанной площади учтено лишь 10 кв. метров площади лоджий и балконов, что также свидетельствует об указании в договоре при его заключении ориентировочной площади квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.

Данное обстоятельство также подтверждается представленным истицей заключением ООО «Агентство строительного контроля» «Территория качества» из которого, что сумма площадей указанных в пункте 1.4.3 договора определена как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов с понижающим коэффициентом. К заключению приложен план, в котором указана площадь каждого из находящихся в <адрес> балконов 4.43 кв. метров, 3.82 кв. метров, 3.82 кв. метров, 4.27 кв. метров всего:16.3 кв. метров, что согласуется с техническим паспортом БТИ от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах суд, приходит к выводу, что с учетом нормы статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора и, принимая во внимание указанные выше доказательства, усматривается, что в пункте 1.4.3 договора указывалась ориентировочная площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов для лоджий и балконов.

По данным технического паспорта на ДД.ММ.ГГГГ жилая площадь <адрес>.9 кв. метров, вспомогательная 27.7, балконов и лоджий 16.3 кв. метров.

При сопоставлении данных технических паспортов на момент заключения договора и на момент окончания строительства многоквартирного жилого дома следует, что площадь балконов и лоджий осталась не изменой, жилая площадь увеличилась на 0.5 кв. метров и одновременно на 0.4 кв. метров уменьшилось вспомогательное помещение, таким образом, площадь увеличилась на 0.1 кв. метров. За указанную площадь ФИО1 обязана произвести доплату в пользу ООО «Ключ» размере 8006.00 рублей.

Учитывая, что договор инвестирования фактически стороной истицы исполнен, установленная судом доплата является незначительной и одновременно подлежит взысканию с истицы, дом окончен строительством, введен в эксплуатацию, у суда не имеется основания в отказе в иске о признании права собственности на спорную квартиру за ФИО1.

Согласно пункта 4.2.4 договора долевого участия в строительстве истица приняла на себя обязанности по оплате стоимости услуг БТИ по обмеру площадей объекта долевого строительства, а также расходы по техническому обслуживанию объекта завершенного строительством и коммунальные услуги соразмерно фактической площади объекта исходя из действующих расчетных ставок за 4 месяца вперед после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно разрешения №RU505050014 оконченный строительством жилой дом по адресу <адрес> принят в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.

По данным расчета представленным ООО «Ключ» (л.д.235 том1) общая полезная площадь объекта (всего многоквартирного жилого дома) 20609.9 кв. метров, подтвержденные затраты по содержанию объекта за ДД.ММ.ГГГГ377,53 рублей; стоимость содержания 1 кв. метра за 4 месяца – 301.52 рублей, следовательно расходы на содержание квартиры истицы составили 21556.00 рублей (301.52х71.5 кв. метров).

Затраты на обмеры БТИ у ООО «Ключ» составили 1555230.40 рублей общая полезная площадь 20609.90 кв. метров, таким образом стоимость услуг по обмерам БТИ подлежащая уплаты истицей составила 5946.20 рублей, указанная сумма не оспаривалась ФИО1 в связи с чем подлежит взысканию с истицы в пользу ООО «Ключ».

С учетом нормы статьи 98 ГПК РФ учитывая удовлетворение первоначальных требований ФИО1 в ее пользу с ООО «Ключ» подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины в размере, подтвержденном платежным документов, а именно 24024.10 рублей, учитывая, что встречные требования ООО «Ключ» удовлетворены частично с ФИО1 в пользу ООО «Ключ» подлежат взысканию расходы на оплату госпошлины пропорционально взысканным требованиям, что составляет 1265.00 рублей.

Согласно статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом приведенной выше нормы суд считает возможным взыскать с ООО «Ключ» в пользу ФИО1 подтвержденные документально расходы на оплату услуг представителя с учетом разумности в размере 20000.00 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Ключ» в пользу ФИО1 расходы по госпошлине 24024.00 рублей и 20000.00 рублей расходы на оплату услуг представителя.

Требования ООО «Ключ» - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Ключ» доплату за фактически построенную площадь (0.1 кв. метров) 8006.00 рублей, расходы на коммунальные услуги за ДД.ММ.ГГГГ6.00 рублей и компенсацию расходов БТИ 5946.20 рублей и госпошлину 1265.00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красногорскогогородского суда<адрес> М.Ю. Елизарова