Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3267/2010 ~ М-3023/2010 от 28.09.2010

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИе

Именем Российской Федерации

город Красноярск 18 ноября 2010 года

Ленинский районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Галимова О.Х.,

с участием представителя истца Якубова А.И.,

при секретаре Зыряновой Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шейшеновой М.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, 21 августа 2008 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства (с одной стороны) и Шейшеновой М.А. (с другой стороны) был заключен договор займа № <данные изъяты>, в соответствии с которым Красноярский краевой фонд жилищного строительства предоставил ответчице ипотечный жилищный заём в размере 2300000 рублей на 240 месяцев с уплатой 13,75% годовых для приобретения в собственность квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью 49,9 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора 21 августа 2008 года сумма займа в размере 2300 000 рублей была перечислена на банковский счет Шейшеновой М.А. Ответчик приобрела указанную квартиру, оценка которой на 01 августа 2008 года составила 2897000 рублей, оформив право собственности на неё 27 августа 2008 года. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчицей как должником-залогодателем, выданной 27 августа 2008 года Управлением федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю первоначальному залогодержателю – Красноярскому краевому фонду жилищного строительства. В дальнейшем права по данной закладной были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в связи с чем истец в настоящее время имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Начиная с февраля 2010 года ответчик не производит погашение долга и процентов, предусмотренных по заключенному договору, в связи с чем по состоянию на 30 сентября 2010 года ее задолженность перед истцом составила 2484217,72 рублей, из которых 2265397,47 рублей – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 176177,17 рублей – сумма начисленных и неуплаченных процентов за пользование займом, 42643,08 рублей – начисленные пени за неуплату основного долга и процентов.

Истец просит: обратить взыскание на принадлежащую ответчику квартиру, расположенную в <адрес> определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2897000 рублей; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества по состоянию на 30 сентября 2010 года в размере 2484218,72 рублей, в том числе 2265397,47 рублей – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 176177,17 рублей – сумма начисленных и неуплаченных процентов за пользование займом, 42643,08 рублей – начисленные пени за неуплату основного долга и процентов; определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 01 октября 2010 года и по день реализации квартиры. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

В судебном заседании представитель истца Якубов А.И. (полномочия подтверждены) исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям.

Ответчик Шейшенова М.А. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о времени и месте его проведения извещена.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика в порядке заочного производства, предусмотренного главой 22 ГПК РФ, против чего представитель истца не возражает.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГПК РФ).

В соответствии с положениями ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

На основании п.1 ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

По правилам п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу ч.1 ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Статья 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст.348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) взыскание может быть обращено на заложенное имущество. При этом в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано только в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Как видно из материалов дела, 21 августа 2008 года между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и Шейшеновой М.А. был заключен договор № <данные изъяты> о предоставлении займа в размере 2300000 рублей сроком на 240 месяцев с уплатой 13,75 % годовых для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> (л.д.9-24).

Из платежного поручения № от 21 августа 2008 года следует, что данная сумма была получена заемщиком (л.д. 40).

По условиям указанного договора Шейшенова М.А. обязалась возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в соответствии с графиком платежей путем ежемесячных аннуитетных платежей с перечислением соответствующих денежных сумм на расчетный счет истца. При нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных процентов заемщик обязался выплачивать займодавцу неустойку в размере 0,2% от суммы просроченного платежа (п.5.2). В силу п.п. 1.4 и 1.6 договора обеспечением исполнения обязательств заемщиком является, в частности, ипотека в силу закона, а права займодавца подлежат удостоверению закладной.

По договору купли-продажи от 22 августа 2008 года ответчик приобрела квартиру, расположенную в <адрес> (л.д. 41-45), в этот же день был подписан передаточный акт на это жилое помещение (л.д.46). Право собственности на данный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке 27 августа 2008 года. По состоянию на 01 августа 2008 года указанная квартира оценена в размере 2897000 рублей (л.д.47).

27 августа 2008 года была оформлена закладная на жилое помещение, приобретенное Шейшеновой М.А., где последняя указана в качестве залогодателя, первоначальным залогодержателем назван Красноярский краевой фонд жилищного строительства. Данной закладной были обеспечены обязательства Шейшеновой М.А. по договору займа № <данные изъяты> от 21 августа 2008 года (л.д.29-39).

Владельцем вышеназванной закладной на основании договора купли-продажи закладных № от 08 декабря 2004 года, заключенному между Красноярским краевым фондом жилищного строительства и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», в настоящее время является истец, о чем в закладной имеется соответствующая отметка о смене ее владельца.

В соответствие со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Таким образом, право требования по договору займа № <данные изъяты> от 21 августа 2008 года перешло к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что согласуется с положениями ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 382 ГК РФ, в соответствие с которым право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Ответчик Шейшенова М.А. при осуществлении расчетов с истцом начиная с февраля 2010 года систематически нарушает свои обязательства в части сроков и размеров возврата займа и оплаты процентов по договору займа, в связи с чем, по состоянию на 30 сентября 2010 года у нее образовалась задолженность перед истцом в размере 2484217,72 рублей, из которых 2265397,47 рублей – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 176177,17 рублей – сумма начисленных и неуплаченных процентов за пользование займом, 42643,08 рублей – начисленные пени за неуплату основного долга и процентов, представленный расчет которой проверен судом и сомнений в его правильности не вызывает.

В соответствии с п.4.4 договора займа наличие указанных обстоятельств является основанием для займодавца требовать от заемщика досрочного возвращения ему всей суммы займа в полном объеме, уплаты причитающихся процентов и неустойки, а также для обращения взыскания на заложенное имущество.

Удовлетворяя заявленные исковые требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из установленных в судебном заседании обстоятельств, согласно которым Шейшенова М.А. ненадлежащим образом исполнила взятые на себя обеспеченные ипотекой обязательства по договору займа. При этом допущенное ответчиком нарушение условий договора не может быть признано судом крайне незначительным, а размер требований залогодержателя является соразмерным стоимости заложенного имущества, поэтому суд считает необходимым обратить взыскание на квартиру, расположенную в <адрес>, установив начальную продажную цену данного имущества в размере денежной оценки предмета ипотеки, указанной в закладной, – 2897000 рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению и требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, в размере 2484218,72 рублей, в том числе 2265397,47 рублей – остаток неисполненных обязательств по основному долгу, 176177,17 рублей – сумма начисленных и неуплаченных процентов за пользование займом, 42643,08 рублей – начисленные пени за неуплату основного долга и процентов, а также об определении подлежащими к выплате ответчиком, начиная с 01 октября 2010 года и по день исполнения решения суда, процентов за пользование займом в размере 13,75% годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 2265397,47 рублей.

К такому выводу суд приходит на основании положений ст.337 ГК РФ и ст.3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которым, если договором не установлено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности, основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также иных сумм, причитающихся залогодержателю.

В соответствии с п.7.2 подписанной ответчиком закладной требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательства, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должником своих обязательств по настоящей закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки.

В силу ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении суда, рассмотревшего дело об обращении взыскания на заложенное имущество, должны быть определены все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (основная сумма долга по кредитному договору или иному обеспеченному ипотекой обязательству; проценты за пользование кредитом (заемными средствами); суммы, причитающиеся в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество).

Таким образом, согласно вышеприведенным нормам закона и условиям рассматриваемой закладной при обращении взыскания на заложенное имущество суд по требованию залогодержателя должен определить в полном объеме все суммы, подлежащие уплате залогодержателю по день фактического удовлетворения его требовании с учетом процентов за пользование займом.

Вместе с тем, суд не может согласиться с требованиями истца об определении подлежащими выплате ответчиком пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу, поскольку заключенным сторонами договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа. Применение же предусмотренных договором неустоек ко всей оставшейся сумме основного долга (2265397,47 рублей) сторонами не согласовывалось, в связи с чем, определение к выплате пени (неустойки) в требуемом истцом размере и за указанный им период с 01 октября 2010 года по день исполнения решения суда, исключающее возможность применения ст. 333 ГК РФ, нарушает права Шейшеновой М.А. как должника по договору займа, поэтому исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 98 ГКП РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Шейшеновой М.А. удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2897000 рублей, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2484217 рублей 72 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 2265397 рублей 47 копеек, неуплаченные проценты за пользование займом – 176177 рублей копеек, пени за просроченные проценты и основной долг – 42643 рублей 08 копеек.

Начиная с 01 октября 2010 года и по день исполнения решения суда определить подлежащими к выплате Шейшеновой М.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом в размере 13,75 % годовых на сумму неисполненных обязательств по основному долгу – 2265397 рублей 47 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в кассационном порядке в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Ленинский районный суд г.Красноярска в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,– в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: