Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-924/2017 (2-10721/2016;) ~ М-7671/2016 от 04.08.2016

копия

дело № 2-924/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск 14 марта 2017 года

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Черных А.В.,

при секретаре А3,

с участием истца Румянцева В.Н.,

представителя ответчика ТУ Росимущества в Красноярском крае – Ефановой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Румянцева В.Н. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае о признании недействительным одностороннего изменения условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Румянцев В.Н. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее – ТУ Росимущества в Красноярском крае) о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка У от 21.04.2015 года и возложении обязанности произвести перерасчет. Требования мотивировал тем, что распоряжением ТУ Росимущества в Красноярском крае от 21.04.2015 года № 08-253р истцу был предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок площадью 1258 кв.м. с кадастровым номером У, расположенный по адресу: Россия, Х, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации квартиры. На основании данного распоряжения между истцом и ТУ Росимущества в Красноярском крае заключен договор аренды земельного участка федеральной собственности У. 00.00.0000 года истец был уведомлен ответчиком об изменении арендной платы в связи с проведением рыночной оценки земельного участка, вследствие чего арендная плата на 2016 год составила 264000 рублей. В июне 2016 года ТУ Росимущества в Красноярском крае в ГКН внесены изменения, согласно которым был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером Х с «эксплуатации квартиры» на «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)». В связи с внесенными в ГКН изменениями 14.06.2016 года между истцом и ответчиком заключено соглашение № 1 к договору аренды земельного участка У от 21.04.2015 года, вследствие чего произошло уменьшение арендной платы до 2854 рубля 96 копеек в год. 05.07.2016 года истец обратился в ТУ Росимущества в Красноярском крае с заявлением о перерасчете стоимости арендной платы с начала действия договора аренды земельного участка У от 21.04.2015 года из расчета суммы, указанной в дополнительном соглашении У, в чем ему было отказано. Считает отказ незаконным, поскольку основания для внесения в ГКН о виде разрешенного использования имелись у ответчика на дату заключения договора аренды земельного участка федеральной собственности У от 21.04.2015 года. Впоследствии истец Румянцев В.Н. уточнил свои требования, просил признать недействительным одностороннее изменение арендной платы с суммы 7137 рублей 39 копеек в год на 264000 рублей в год, выраженное в уведомлении ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае об изменении арендной платы от 15.12.2015 года У.

В судебном заседании истец Румянцев В.Н. уточненные исковые требования поддержал по заявленным основаниям.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Красноярском крае Ефанова А.В. возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что изменение арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года У «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», предусматривающим право одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ст. 180 ГК РФ предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Частью 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ст. 614 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что 21.04.2015 года между истцом Румянцевым В.Н. (арендатор) и ответчиком ТУ Росимущества в Красноярском крае (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка федеральной собственности У, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 20 лет земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером У, расположенный по адресу: Х, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для эксплуатации квартиры.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии с п. 4.3 договора установлено, что расчет арендной платы определен в размере 1,5 % от кадастровой стоимости и действует до проведения рыночной оценки земельного участка.

Арендная плата в год составляла 7137 рублей 39 копеек.

При этом в силу п. 4.4 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

- в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы;

- в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была произошло изменение кадастровой стоимости.

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Пунктом 4.5 Договора предусмотрено, что об изменении размере арендной платы арендодатель извещает арендатора путем направления уведомления в соответствии с п. 7.1, 7.2, 9.1 Договора.

Уведомлением от 16.12.2015 года У ТУ Росимущества в Красноярском крае сообщило Румянцеву В.Н. об одностороннем увеличении арендной платы на 2016 года до 264000 рублей в связи с проведением рыночной оценки земельного участка У, размер которой составил 2400000 рублей.

В последующем, а именно 02.06.2016 года, ответчиком внесены изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка, который сменен на «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)», а 14.06.2016 года с истцом заключено соглашение № 1 к договору аренды земельного участка от 21.04.2015 года У, согласно п. 2 которого внесены изменения в п. 4.3 Договора, а именно расчет арендной платы в год определен в размере 0,6% от кадастровой стоимости, что составило 2854 руля 96 копеек.

Истец обращался в ТУ Росимущества в Красноярском крае с требованием о перерасчете арендной платы с начала действия Договора аренды – 14.05.2015 года, в чем ему было отказано.

В настоящее время (с учетом уточнений) истец оспаривает одностороннее изменение ответчиком арендной платы, выразившееся в Уведомлении от 16.12.2015 года У.

Как указывалось выше, размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Так, в соответствии с п. 3 Правил определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582 (далее - Правила), в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере:

в) 0,6 процента в отношении земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

г) 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;

д) 2 процентов в отношении земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами; земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил.

В силу п. 6 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на арендованном земельном участке расположен объект недвижимости – трехкомнатная квартира, общей площадью 65,9 кв.м, адрес: Х, принадлежащий на праве собственности истцу Румянцеву В.Н. и представляющий собой отдельно стоящий жилой дом.

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. 13, 14 ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540.

Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером У159, последний поставлен на кадастровый учет 29.12.2008 г. с видом разрешенного использования – для эксплуатации квартиры, который не был предусмотрен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 на момент заключения договора аренды от 21.04.2015 года У.

Однако фактически земельный участок был предоставлен истцу в целях размещения и эксплуатации жилого дома, что соответствует такому виду разрешенного использования, предусмотренному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540, как индивидуальное жилищное строительство. Данное обстоятельство подтверждается и тем, что 02.06.2016 года на основании заявления правообладателя в ГКН были внесены изменения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером У - «малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство)».

Непринятие ранее указанной даты правообладателем земельного участка (ТУ Росимущества в Красноярском крае) мер по приведению вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду истцу Румянцеву В.Н., с учетом классификатора, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540, не может влиять на право арендатора на исчисление размера арендной платы, исходя из фактического землепользования, определенного размещением на земельном участке индивидуального жилого дома. Тем более, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке зарегистрирован за истцом 16.12.1999 года, т.е. до внесения правообладателем в ГКН сведений о земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100196:159, в том числе и виде его разрешенного использования.

Кроме того, в Правилах определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, указано, что размер арендной платы определяется, не исходя из вида разрешенного использования земельного участка, а исходя из целей для которых он был предоставлен.

Следовательно, арендная плата в отношении спорного земельного участка подлежала исчислению на основании пп. «в» п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, исходя из 0,6 процента кадастровой стоимости земельного участка, а не п. 6 Правил на основании рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, оснований для одностороннего изменения ТУ Росимущества в Красноярском крае размера арендной платы, исходя из п. 6 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года № 582, не имелось, поскольку данное одностороннее изменение существенных условий договора, выраженное в уведомлении от 16.12.2015 года У, не соответствовало вышеуказанным требованиям законодательства, и, следовательно, является недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░ 21.04.2015 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░.░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 264000 ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 16.12.2015 ░░░░ ░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░