Решение по делу № 2-203/2020 от 15.11.2019

№ 2-203/2020

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июня 2020 г.                                г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Исаева С.Н.                 

при секретаре Мартыненко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Пекачу А. С. о расторжении договора купли-продажи, понуждении к освобождению нежилого помещения, при участии третьих лиц – Калиниченко Е. И., финансового управляющего Мартын А. Н.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - Комитет) обратился в суд с исковыми требованиями к Пекачу А. С. о расторжении договора купли-продажи, выселении. При этом, в обоснование заявленных требований указал следующие обстоятельства.    

В соответствии с договором купли-продажи от <дата> №№
Пекач А. С. приобрел в собственность нежилое помещение – административное, <данные изъяты> этаж, литер <данные изъяты>, комнаты: <данные изъяты>, литер <данные изъяты>, <данные изъяты> этаж, комнаты: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; расположенное по адресу: г<адрес>                                    Переход права собственности по договору купли-продажи в установленном законом порядке был зарегистрирован в Росреестре. В соответствии с п.<данные изъяты> договора купли-продажи, выкупная стоимость имущества составила <данные изъяты> руб. без учета НДС. Факт неисполнения Пекачем А.С. условий договора в части оплаты выкупной стоимости послужил основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.    

На основании изложенного с учетом утонений просит, расторгнуть договор купли – продажи от <дата> г. № №, заключенный между Пекачем А.С. и КУИ г. Таганрога на муниципальное нежилое помещение – административное, <данные изъяты>-й этаж, литер <данные изъяты>, комнаты <данные изъяты>, литер <данные изъяты> 1 этаж, комнаты:<данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; обязать Пекач А.С. в <данные изъяты> –ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить муниципальное нежилое помещение – административное, <данные изъяты> этаж, комнаты: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец – представитель Комитет по управлению имуществом г. Таганрога Барсуков С. В., действующий на основании доверенности исковые требования поддержал. Указал, что договор купли-продажи был заключён в рамках ФЗ № 159 с Пекачем А.С. как с ИП, ранее занимавшим спорное помещение по договору аренды. В соответствии с действующим законодательством, арендатору, надлежаще исполняющему свои обязанности по договору аренды и не имеющему задолженности по арендной плате, дано право на выкуп арендуемого помещения. Но также в ФЗ 159 указанно, что при выкупе с рассрочкой платежа, а спорное помещение именно с такой особенностью и было куплено ответчиком, помещение находится в залоге у Муниципального образования, как собственника, до полного погашения задолженности по выкупной стоимости. В связи с тем, что ответчиком не исполнялось обязанность по выплате выкупной стоимости, в его адрес было направлено предложение с требованием о необходимости погасить долг, в случае не погашения требования было о расторжении договора купли-продажи и об освобождении спорного помещения. Сделка является действительной, просто она не исполняется. Ответчик заключал с ними договор как ИП, именно наличие статуса ИП и дало ему право на заключение данного договора купли-продажи, в преимущественном порядке по отношению к другим. Ответчик не исполняя свои обязательства по оплате, в связи, с чем нарушается баланс интересов муниципального образования, по получению денежных средств в бюджет.

Представитель 3-его лица - ИП Калиниченко Е.И. - Супрунов А. В., действующий на основании доверенности, полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Указал, что по закону имущество остаётся в залоге у собственника до полной выплаты по договору купли-продажи, полагаю, что истцом выбран неверный способ защиты прав, а именно расторжение договора, вместо того, что бы взыскать с ответчика неуплаченную сумму и обратить взыскание на залоговое имущество. Полагал, что на таких основаниях исковое заявление необходимо оставить без рассмотрения. Указал, что ранее судом было рассмотрено дело и вынесено решение, которое вступило в законную силу, между теми же сторонами и по таким же основаниям и предмету спора, что является основанием для прекращения производства по делу. <дата> г. состоялось Постановление пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда, которым удовлетворены требования Калиниченко Е.И. об обязании Пекача А.С. передать спорное имущество, судом уже признан переход право собственности, документы уже сданы на регистрацию. Письмом от <дата> г. поступившим в адрес Калиниченко Е.И. от КУИ г. Таганрог, указано, что не возражают осуществлению ею оплаты по договору купли-продажи, при условии, что Калиниченко будет выплачивать платежи после регистрации прав собственности.

Третье лицо, Калиниченко Е.И., надлежащим образом извещена, в судебное заседание не явилась, направила представителя.

Третье лицо, финансовый управляющий Пекача А.С. –Мартын А.Н., в судебное заседание не явился, направил отзыв на иск, в котором просил оставить иск без рассмотрения ввиду того, что данный иск подлежит рассмотрению в рамках дела № о банкротстве Пекача А.С.

Ответчик, Пекач А.С., в судебное заседание не явился, представителя своего не направил, при этом, извещен надлежащим образом.

Согласно адресной справки, имеющейся в материалах дела Пекач А.С., зарегистрирован по адресу: <адрес>. Ответчик извещался по указанному адресу.

Однако уведомление вернулось в суд в связи с истечением срока хранения. В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса (далее ГК) Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ст. 165.1 ГК Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 63 указанного постановления, по смыслу п. 1 ст. 165.1 ГК Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Ответчик был извещен по адресу регистрации, конверт вернулся с пометкой «Истек срок хранения».

Суд, исходя из требований ст. 167 ГПК РФ, считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В рамках реализации положений Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 22.07.2008 №159-ФЗ, между Комитетом и Пекачем А.С. был заключен договор купли-продажи от <дата>, № (далее- договор), по условиям которого ответчик приобрел в собственность муниципальное нежилое помещение – административное, <данные изъяты> этаж, литер <данные изъяты> комнаты: <данные изъяты> литер <данные изъяты> <данные изъяты> этаж, комнаты: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; расположенное по адресу: <адрес>                 Переход права собственности по договору купли-продажи в установленном законом порядке был зарегистрирован в Росреестре. В соответствии с п.<данные изъяты>. договора купли-продажи, выкупная стоимость имущества составила <данные изъяты> руб. без учета НДС. Договор был заключен с рассрочкой платежа на <данные изъяты> лет, а нежилое помещение находится в залоге у Комитета по управлению имуществом г. Таганрога в силу п.5 ст. 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».    

Пунктом № договора установлено, что текущие платежи по договору вносятся не позднее <данные изъяты> числа первого месяца квартала.

Пунктом № договора установлено, что за нарушение срока внесения очередного платежа, покупатель выплачивает продавцу неустойку (пени) в размере 0,1% от цены продажи объекта за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.        

В соответствии с п№. договора, в случае просрочки покупателем оплаты второго и всех последующих платежей, установленных договором, свыше <данные изъяты> календарных дней, договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, при условии направления покупателю предупреждения о необходимости выполнения условий договора в срок не более 10-ти дней с момента получения предупреждения. При этом, если покупатель не оплатил сумму долга, он признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта. В этом случае продавец вправе обратиться в соответствующий суд с требованием о досрочном расторжении договора купли-продажи.

С <дата> Пекачем А.С. не исполняется обязанность по внесению платежей согласно графику по договору купли-продажи от <дата> №№, в связи, с чем у него образовалась задолженность.

Во исполнение п. №. договора купли-продажи от <дата> Комитет направил Пекачу А.С. предложение исх. № от <дата>, № от <дата>, № в которых сообщил о необходимости выполнения условий договора и оплате долга в размере <данные изъяты> руб., из которых, <данные изъяты> руб. сумма основного платежа, <данные изъяты>. - задолженность по процентам и <данные изъяты>. задолженности по пене.    

При этом, в случае неоплаты долга Комитет предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи от <дата> №№ освободить занимаемое помещение и сдать по акту приемки-передачи.                В соответствии с п. №. договора при его досрочном расторжении покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 10 % цены объекта продажи, а продавец возвращает покупателю цену продажи объекта, уплаченную на момент расторжения договора, за исключением суммы штрафа, а также оплаченных процентов.    

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.    

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.        В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной.     Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.                        В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).                                    Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.        В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такое право на одностороннее расторжение договора купли-продажи от <дата> № установлено пунктом №. договора купли-продажи.

Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность расторжения настоящего договора в судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Таким образом, решение суда о расторжении договора является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих регистрационных записей (погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей: права собственности покупателя и соответствующего обременения – ипотеки в силу закона, а также восстановления записей о праве собственности продавца).

Учитывая изложенное, требования Комитета направлены на защиту публичных интересов по возврату в муниципальную собственность имущества, находящегося в силу закона в залоге до выполнения всех условий заключенного договора купли-продажи.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Вследствие изложенного, довод третьего лица об избрании Комитетом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права противоречит гражданскому законодательству, Федеральному закону №159-ФЗ от 22.07.2008, а также разъяснениям, изложенным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».                                            Кроме того, довод представителя третьего лица о необходимости прекращения производства по делу ввиду того, что ранее, в рамках дела № было уже вынесено решение Таганрогского городского суда от <дата> по тем же основаниям и требованиям, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании норм права ввиду следующего.

Комитет предъявил иск о расторжении договора купли-продажи от <дата> №, заключенного при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.    

При рассмотрении дела № и отказывая в иске, суд сослался не несоблюдение Комитетом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. № указанного договора, поскольку предложение о необходимости оплаты задолженности или расторжения договора была направлена по адресу, указанному в договоре купли-продажи, в то время, как Пекач А.С. на момент рассмотрения спора был зарегистрирован по иному адресу, а именно: <адрес>

С учетом изложенного, суд, не усмотрев оснований для признания Пекача А.С. отказавшимся от оплаты цены продажи объектов, придя к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Такую же позицию занял суд Апелляционной инстанции в своем определении Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от <дата>

При подаче настоящего иска, в рамках дела №№, в обоснование заявленных требований о расторжении договора купли-продажи от <дата> №, Комитет сослался на иное основание, а именно, на предложение, датированное <дата> №.                            Данное предложение, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № принято отделением связи <дата>, а уже <дата> прибыло в место вручении – <данные изъяты>, ввиду чего, судом установлен и не опровергнут ответчиком, факт надлежащего направления предложения о досудебном урегулировании спора.                Доводы финансового управляющего о том и представителя третьего лица о том, что иск подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с законодательством о банкротстве, основаны на неверном понимании норм права.        

Так, в соответствии с п.2 ст. 213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ, установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия:

-требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном настоящим Федеральным законом о банкротстве.        

Однако, Комитетом были заявлены требования о расторжении договора купли-продажи, освобождении нежилого помещения, приобретенного в рамках ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 22.07.2008 №159-ФЗ, ввиду чего, с учетом прекращения Пекачем А.С. предпринимательской деятельности, данные требования подлежат рассмотрению судом общей юрисдикции по месту нахождения имущества.    

Довод третьего лица о преюдициальном характере для рассмотрения настоящего спора постановления № от <дата> по делу №, которым суд обязал индивидуального предпринимателя Пекача А. С. передать индивидуальному предпринимателю Калиниченко Е. И. (ИНН № ОГРНИП №) по акту приема-передачи нежилое помещение лит. № этаж, комнаты №. №, комнаты №, общей площадью № кв.м, кадастровый номер №, расположенное в <адрес>, а также зарегистрировал переход права собственности по договору купли-продажи
недвижимого имущества от Пекача А. С. к индивидуальному предпринимателю Калиниченко Е. И., не основа на нормах права.

В соответствии с п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В рамках рассмотрения вышеуказанного арбитражного дела № вопрос неисполнения Пекачем А.С. условий спорного договора купли-продажи не рассматривался, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога стороной по данному делу не являлся, самостоятельных требований в отношении данного договора не заявлял.

Таким образом, спор был рассмотрен арбитражным судом по иным основаниям, и наличие такого спора само по себе не влияло на право Комитета, как стороны по сделке, требовать расторжения договора ввиду существенного нарушения его условий. При этом, факт имеющейся перед муниципальным бюджетом задолженности ввиду неоднократной просрочки ответчиком выкупной стоимости признается судом существенным нарушением прав муниципального образования «Город Таганрог», не опровергнут ответчиком и подтверждается материалами дела.                В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.             На основании статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).    

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком договора, в целях устранения неопределенности в отношениях между сторонами договора относительно действия договора купли-продажи Комитетом правомерно заявлен иск о расторжении договора.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст.309,310, 454, Федеральным законом от №159-ФЗ от 22.07.2008, ст. 194-199 ГПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к Пекач А. С. о расторжении договора купли – продажи, обязании освободить муниципальное нежилое помещение,– удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи от <дата> г. № заключенный между Пекачем А. С. и КУИ г. Таганрога на муниципальное нежилое помещение – административное, <данные изъяты> этаж, <данные изъяты>, комнаты №, литер <данные изъяты> 1 этаж, комнаты <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Обязать Пекача А. С. в <данные изъяты> – ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить муниципальное нежилое помещение – административное, <данные изъяты> этаж, литер <данные изъяты>, комнаты № литер <данные изъяты>, <данные изъяты> этаж, комнаты <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Исаев С.Н.

Решение в окончательной форме принято 05 июня 2020 года.