Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-227/2017 от 11.01.2017

Судья: Макарова О.В.                             Дело №33-227/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 января 2017г.                                     город Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Ларионовой С.В., Наместниковой Л.А.

при секретаре Паршиковой М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бухвостовой Т.Е. к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка,

по апелляционной жалобе Бухвостовой Т.Е. на решение Советского районного суда г. Орла от 07 ноября 2016г., которым исковые требования Бухвостовой Т.Е. удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Курлаевой Л.И., объяснения представителя Бухвостовой Т.Е. – Свиридова А.Е., поддержавшего доводы жалобы, изучив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия

установила:

Бухвостова Т.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены жилого помещения и земельного участка.

В обоснование заявленных требований указывала, что она является собственником квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.

Указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу на основании заключения межведомственной комиссии № от 10 апреля 2006г.

Дом был включен в адресную программу переселения жителей из непригодных для проживания помещений на 2008-2011 гг.

25 сентября 2012 г. администрацией города Орла было принято постановление № «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>», в соответствии с которым срок организации переселения граждан из указанного дома установлен до 30 декабря 2014г.

12 августа 2014 г. постановлением № «О внесении изменений в постановление администрации города Орла от 25 сентября 2012 г. № «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого дома № по <адрес>» были внесены изменения в постановление, срок переселения установлен до 30 декабря 2016г. Однако до настоящего времени жильцы из указанного дома не переселены, в том числе и истец.

В связи с чем просила суд обязать администрацию города Орла исполнить постановление администрации города Орла № от 25 сентября 2012г. «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <адрес>» по организации проведения мероприятий в соответствии со статьей 32 ЖК РФ в отношении Бухвостовой Т.Е. - собственника аварийного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истец Бухвостова Т.Е. исковые требования уточнила, указала, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в возмещение за изымаемое жилое помещение по соглашению с собственником. Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имеется, она вправе требовать выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Просила суд взыскать с ответчика в счет возмещения стоимости изымаемого жилого помещения с учетом права на земельный участок, компенсации за непроизведенный капительный ремонт и убытков, связанных с выкупом жилого помещения -<...>. Прекратить право собственности Бухвостовой Т.Е. на квартиру № <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве. Признать право собственности за муниципальным образованием «Город Орел» на квартиру № <адрес>, а также на земельный участок в соответствии с долей в праве. Взыскать в пользу истца понесенные по делу судебные расходы на оплату экспертизы в размере <...> и государственной пошлины в размере <...>

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Бухвостова Т.Е. просит изменить решение суда, включив в сумму возмещения компенсацию за капитальный ремонт в размере <...>

Полагает, что суд необоснованно исключил из стоимости возмещения за изымаемое жилое помещение компенсацию за не произведенный капитальный ремонт.

Ссылается на то, что дом, в котором расположена квартира, 1955 года постройки, согласно приложению № к ВСК 58-88 (р) его капитальный ремонт должен был производиться через 30 лет в 1985г., однако не был сделан бывшим собственником, что повлекло в последующем чрезмерный износ здания, включая его конструктивные элементы.

На заседание судебной коллегии истец Бухвостова Т.Е., представитель ответчика администрации г. Орла не явились, извещены о заседании надлежащим образом, представитель администрации г. Орла просил рассмотреть дело без его участия, оставив решение суда без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене в части отказа во взыскании компенсации за непроизведенной капитальный ремонт и считает необходимым постановить в указанной части новое решение об удовлетворении иска.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013г. № 249-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.

В подпункте «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено, что Бухвостова Т.Е. на основании договора на передачу квартиры в собственность от 23 июня 2005 г., является собственником квартиры №, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Площадь земельного участка, кадастровый номер №, на котором расположен данный дом, составляет <...> кв.м.

Судом установлено, что данный земельный участок принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Заключением межведомственной комиссии от 27 января 2012г. № жилой дом, в котором расположено занимаемое Бухвостовой Т.Е. жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла от 25 сентября 2012г. № «О дальнейшем использовании помещений многоквартирного дома № по <адрес>» переселение граждан из указанного дома должно быть организовано в срок до 30 декабря 2014г. (п.4.1).

26 октября 2012г. администрацией г. Орла в адрес Бухвостовой Т.Е. направлено требование о сносе дома в срок до 30 декабря 2014г.

Постановлением администрации г. Орла от 12 августа 2014г. № были внесены изменения в постановление администрации <адрес> от 25 сентября 2012г. №, срок переселения граждан из дома № по <адрес> установлен до 30 декабря 2016г.

Из материалов дела также усматривается, что первоначально жилой дом № по <адрес> был включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан, проживающих на территории г. Орла, из аварийного жилищного фонда», утвержденную постановлением администрации г. Орла от 27 июня 2014г. №, действие которой в настоящее время приостановлено в связи с отсутствием финансирования (постановление администрации г. Орла № от <дата>г.).

В ходе рассмотрения спора судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «<...>».

Согласно заключению ООО «<...>» с учетом уточнений, рыночная стоимость квартиры, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости принадлежащей Бухвостовой Т.Е. доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, составляет <...>, из которых <...> - стоимость жилого помещения, стоимость доли земельного участка <...> Размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, составляет <...>, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет <...>

Допрошенная в суде в качестве эксперта П.М.-С.Е. выводы экспертного заключения с учетом уточнений поддержала в полном объеме.

Указанное заключение администрацией г. Орла не оспорено, доказательств иной стоимости спорной квартиры и доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом, а также размера убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения, и суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, не представлено.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Бухвостова Т.Е. имеет право на получение выкупной цены жилого помещения, поскольку дом был признан аварийным и непригодным для проживания, несмотря на истечение предоставленного собственнику срока для сноса объекта, ответчиком не выполняются дальнейшие предусмотренные ст. 32 ЖК РФ процедуры.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела.

Решение суда ответчиком не оспаривается.

Определяя стоимость выкупной цены спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением, выполненным ООО «<...>», отказав во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

С выводом суда в части отказа во включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения, судебная коллегия согласиться не может.

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из материалов дела усматривается, что изымаемое жилое помещение расположено в доме 1955 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Усматривается, что в соответствии с договором № «Ф» от 19 декабря 2003г., заключенным между Орловско-Курским отделением Московской железной дороги - филиалом ОАО «РЖД» и муниципальным унитарным предприятием «Жилищно-ремонтно-эксплуатационным предприятием» г. Орла на основании постановления администрации г. Орла № от <дата>г., № от <дата>г., № от <дата>г. и распоряжения комитета по имуществу г. Орла № от <дата>г. на баланс указанному предприятию переданы объекты жилищно-коммунального хозяйства ОАО «РЖД», в том числе и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и согласно пункту 1.2 договора ОАО «РЖД» выплатило <...> в счет компенсации на ремонт и содержание передаваемых жилых домов в порядке, установленном настоящим договором.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, ответчиком не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Таким образом, установив, что дом нуждался в проведении капитального ремонта, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у ответчика до передачи квартиры истцу в собственность, но не была выполнена, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

В связи с чем решение суда в части отказа в выплате компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права с вынесением нового о взыскании с администрации г. Орла в пользу Бухвостовой Т.Е. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере <...>

Руководствуясь ст.ст.328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Орла от 07 ноября 2016 г. отменить в части отказа в выплате компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Взыскать с администрации г. Орла в пользу Бухвостовой Т.Е. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере <...>

В остальной части решение Советского районного суда г. Орла от 07 ноября 2016 г. оставить без изменения.

Председательствующий                        Л.И.Курлаева

Судьи                                    С.В.Ларионова

                                            Л.А.Наместникова