Решение по делу № 2-24/2017 (2-5471/2016;) ~ М-3769/2016 от 06.06.2016

<№ обезличен>

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Химки, Московская область                  26 января 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Букина Д.В.

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ивастрой» к Смолеву В. А. об устранении нарушения права собственника на земельный участок, встречному иску Смолева В. А. к ООО «Ивастрой» о признании незаконным образования земельного участка, исключения записи о регистрации права,

УСТАНОВИЛ

ООО «Ивастрой» обратилось в суд с иском к Смолеву В.А. об устранении нарушения права собственности истца на земельный участок площадью 38 кв.м 50:10:0020402:1056 путем демонтажа подиума из камня, выложенного плиткой, батута, детского спортивного комплекса.

Смолев В.А. предъявил встречный иск к ООО «Ивастрой», принятый к рассмотрению судом в части признания незаконным формирования земельного участка 50:10:0020402:1056 и исключения записи о регистрации права собственности ООО «Ивастрой» на данный земельный участок. В обоснование указал, что земельный участок неправомерно образован из земельного участка, являющегося общим имуществом многоквартирных домов.

В судебном заседании представители сторон поддержали требования своих доверителей, не признав требования другой стороны.

В силу ч.2.1 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

3-е лицо ООО «Территория комфорта Ивакино» своего представителя не направило, письменных объяснений по существу дела не представило, извещено на предыдущее судебное заседание <дата> с ознакомлением с заключением судебной экспертизы под расписку, в связи с чем информацию о движении дела в дальнейшем получало самостоятельно.

Учитывая, что риски наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, доступной для самостоятельного получения на официальном сайте суда в сети «Интернет», в информационном киоске или канцелярии суда, лежат на таком лице, участвующем в деле, не имеется оснований полагать нарушенным право на участие в судебном заседании.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиямиземельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п.4).

Постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> N 491 утверждены правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно п.2 которых в состав общего имущества включаются: земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно материалам дела <дата> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: Московская область, г.Химки, кв-л Ивакино, <адрес>.

Строительство данного многоквартирного дома осуществлялось в рамках реализации проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, состоящего из 36 трехэтажных многоквартирных жилых домов, состоящих из 278 квартир, торгового комплекса и детского сада на 60 мест, на предоставленных в аренду застройщика земельных участках 50:10:020402:0511 площадью 57 300 кв.м и 50:10:0020402:516 площадью 9 988 кв.м, что подтверждается инвестиционным контрактом и договорами аренды, заключенными с Администрацией г.о.Химки, а также проектной декларацией.

Проект межевания территории для определения местоположения границ и размеров земельных участков, застраиваемых конкретными многоквартирными домами, не составлялся, однако исходя из условий договора долевого участия, заключенного со Смолевым В.А. (п.2.8 и 2.9), и ч.1 ст. 13 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права ООО «Ивастрой» на земельный участок 50:10:020402:0511 площадью 57 300 кв.м, на котором велось строительство <адрес>, находились в залоге у участников долевого строительства, в т.ч. ответчика.

Из заключения <№ обезличен> государственной экспертизы объекта капитального строительства, проведенной Государственным учреждением Московской области «Мособлгосэкспертиза», следует, что проектом для каждой квартиры выделен земельный участок от 40 до 170 кв.м; основу структуры поселка составляют вытянутые вдоль улиц блоки, состоящие из 7-10 трехуровневых квартир, имеющих отдельные входы с улицы и выходы на индивидуальные участки со стороны тыловых фасадов.

Формирование индивидуального земельного участкадля каждой квартиры в блокированных домах с выходом на них со стороны фасадов усматривается такжеизграфической части проекта планировки территории, утвержденного органом местного самоуправления.

<дата> ответчик по передаточному акту получил от ООО «Ивастрой» в свою собственность результат долевого строительства - жилое помещение <адрес>, а ООО «Ивастрой», преобразовав впоследствии земельные участки, на которых осуществлял строительство, сформировал из них в 2011г. земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м и зарегистрировал на него право собственности (запись регистрации <№ обезличен>).

Согласно правовой позиции, основанной на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении N 12П от <дата>, законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст.36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственностьсобственников помещений в многоквартирном доме (ст.16).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности не требуется, как и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из заключения назначенной по делусудебной комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, проведенной экспертами ООО «Строительные и экспертные работы», следует, что жилое помещение ответчика расположено в многоквартирном доме - трехэтажном доме блокированной застройки, состоящем из десяти блоков, каждый блок представляет отдельную квартиру, имеющую общую стену без проемов с соседними квартирами и два выхода - один на территорию общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (по смыслу п.12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары), и второй выход с противоположной стороны.

Согласно ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).

Согласно СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные» приквартирный участок - земельный участок, примыкающий к квартире (дому), с непосредственным выходом на него (приложение Б).

Согласно СНиП <дата>-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» блокированный жилой дом - дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

В своих объяснениях представители сторон ссылались на то, что спорный земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м, каки иные земельные участки аналогичной площади, были сформированы застройщиком с целью их предоставления за плату собственникам квартир блокированных жилых домов.

Однако вышеприведенные нормы, проект планировки жилого комплекса и схема архитектурно-планировочного решения проекта планировки позволяют прийти к выводу о том, что при блоках (квартирах) возведенных истцом жилых домов блокированной застройки должны быть сформированы индивидуальные земельные участки (приквартирные земельные участки), на которые из блоков (квартир) имеются самостоятельные выходы - и такие участки не должны иметь самостоятельного назначения и участвовать в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, поскольку предназначены для обслуживания главной вещи.

Учитывая, что в соответствии с жилищным законодательством земельный участок с элементами озеленения и благоустройства многоквартирного дома не может быть объектом индивидуальной собственности, то на приквартирный земельный участок при жилом доме блокированной застройки распространяется режим общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно СНиП <дата>-89*«Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (Приложение 3) размеры приквартирных участков составляют 30-60 кв.м (без площади застройки) при многоквартирных одно-, двух-, трехэтажных блокированных домах или 2-, 3-, 4(5)-этажных домах сложной объемно-пространственной структуры (в том числе только для квартир первых этажей) в городах любой величины при применении плотной малоэтажной застройки и в условиях реконструкции.

Экспертами с учетом нормативов градостроительного проектирования Московскойобласти,утвержденныхПостановлением<адрес> от <дата> N 713/30, сделан вывод, что для г.о.Химки (численностью населения свыше 100 тыс. чел., расположенного в городской устойчивой системе расселения), расчетная потребность в территории блокированных жилых домов в границах квартала со средней этажностью жилых домов до 3 этажей составляет 49,9 кв.м/чел. В расчете на один блок (квартиру), при средней численности семьи 2,6 чел. потребность составляет 127,7 кв.м/чел. С учетом того, что площадь застройки одного блока составляет 69,2 кв.м, то нормативная площадь придомовой территории в расчете на 1 блок равняется 60,5 кв.м.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперты в своем заключении сослались на невозможность определить границы и размер земельного участка, необходимого для расположения и обслуживания многоквартирного <адрес>, который будет состоять из нескольких земельных участков: земельного участка под многоквартирным домом размером площади пятна застройки и приквартирных земельных участков, по причине отсутствия проекта межевания территории (ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем экспертами в результате спутниковой геодезической съемки границ установлено, что земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м расположен непосредственно напротив квартиры ответчика, и т.к. размер приквартирного земельного участка согласно указанным нормам соответствует размеру земельного участка 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м, то такие земельные участки неизбежно накладываются друг на друга.

Выводы экспертов мотивированы, последовательны, непротиворечивы, бесспорно не опровергнуты сторонами. Уровень образования и квалификации экспертов подтвержден представленными дипломами и свидетельствами, в связи с чем заключение принимается судом в основу решения.

В судебном заседании эксперты поддержали заключение.

Отвечая на вопросы представителя истца, эксперт пояснил, что земельный участок приквартирный не является общим имуществом и подлежит передаче в индивидуальную собственность, не исключая условия платности. Однако ответ дан на вопрос правового характера, т.е. за пределами компетенции эксперта, в связи с чем не учитывается судом.

Согласно разъяснениям в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от <дата>, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.67 Постановления).

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Ивастрой» не имеется, поскольку каменный подиум - крыльцо выхода из квартиры ответчика и его движимое имущество расположены на приквартирном земельном участке.

Разрешая встречные требования Смолева В.А. о признании незаконным образования земельного участка 50:10:0020402:1056, суд исходит из того, что его формирование было предусмотрено проекто планировки жилого комплекса, проектом планировки территории, утвержденной местной администрацией, схемой архитектурно-планировочного решения. Удовлетворение требования приведет к исключению сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости и восстановлению исходного участка, из которого был выделен спорный, в прежнем размере в части спорного участка, но не исключит возможность ООО «Ивастрой» вновь неправомерно сформировать земельный участок из исходного с тем же местоположением границ, что и спорный.

В остальной части суд находит встречные требования обоснованными и признает отсутствующим зарегистрированное право собственности истца на земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: Московская область, г.Химки, в районе квартала Ивакино, запись регистрации <№ обезличен>, который является общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, в т.ч. Смолеву В.А., и не может находится в индивидуальной собственности застройщика.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

В удовлетворении иска ООО «Ивастрой» к Смолеву В. А. об устранении нарушения права собственника на земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м путем демонтажа подиума из камня, выложенного плиткой, батута, детского спортивного комплекса отказать.

Встречный иск Смолева В. А. к ООО «Ивастрой» о признании незаконным образования земельного участка, исключения записи о регистрации права удовлетворить частично.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Ивастрой» (ИНН 5047038898, ОГРН 1025006170540) на земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: Московская область, г.Химки, в районе квартала Ивакино, запись регистрации <№ обезличен>.

Признать земельный участок 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м, расположенный по почтовому адресу ориентира: Московская область, г.Химки, в районе квартала Ивакино, общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>.

В удовлетворении встречного требования о признании незаконным образования земельного участка 50:10:0020402:1056 площадью 38 кв.м отказать.

Решение является основанием для исключения записи о государственной регистрации права ООО «Ивастрой» на земельный участок 50:10:0020402:1056.

Решение является основанием для государственной регистрации долей в праве общей собственности на земельный участок 50:10:0020402:1056, составляющий общее имущество в многоквартирном доме по адресу: Московская область, г.Химки, квартал Ивакино, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                Д.В.Букин

В окончательной форме принято

<дата>.