Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-307/2015 (2-4983/2014;) ~ М-4786/2014 от 16.10.2014

Дело № 2-307/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2015г. г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

В составе:

Председательствующего (судьи): Иванова Д.Н.

при секретаре: Водневой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Смоленскотель» к Анищенковой Е.В., Фомичеву А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя на объекты недвижимого имущества и встречному иску Анищенковой Е.В., Фомичева А.В. к ОАО «Смоленскотель», Управлению Росреестра по Смоленской области, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, признании недействительной сделки купли-продажи, отмене регистрации,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Смоленскотель» обратилось в суд с иском к Анищенковой Е.В., Фомичеву А.В. о переводе прав и обязанностей покупателя на объект недвижимого имущества, указав, что является собственником <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., и помещений, расположенных по адресу: <адрес>. Другим сособственником указанного земельного участки и общих помещений являлась Анищенкова Е.В. В сентябре 2014г. обществу стало известно, что Анищенкова Е.В. продала Фомичеву А.В. принадлежащие ей доли в праве собственности на земельный участок в размере <данные изъяты>, общие помещения и нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. При этом, в нарушение положений ст.250 ГК РФ Анищенкова Е.В. не поставила в известность ОАО «Смоленскотель» о своем намерении продать принадлежащее нежилое помещение, а также связанные с владением доли в праве собственности на земельный участок и общие помещения, чем нарушила право общества на преимущественную покупку. С учетом уточненных требований просит перевести на ОАО «Смоленскотель» права и обязанности покупателя недвижимого имущества: нежилого помещения, кадастровый номер №, площадью 27,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, 1 этаж, на поэтажном плане 19 и 22, с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном здании и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 759 кв.м., кадастровый номер 67:27:0020313:4, под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Анищенковой Е.В. и Фомичевым А.В.

Анищенкова Е.В., Фомичев А.В. предъявили встречный иск о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, признании недействительной сделки купли-продажи, отмене регистрации. В обоснование требований сослались на то, что общество не является лигитимным собственником каких-либо нежилых помещений в здании, поскольку у него отсутствуют законодательно предусмотренные правоустанавливающие документы. Фактически ОАО «Смоленскотель» обманным путем приобрело у Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области <данные изъяты> долей в земельном участке под нежилыми помещениями в здании по вышеуказанному адресу, представив фальшивую справку Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» о якобы принадлежащих обществу нежилых помещениях в здании площадью <данные изъяты> кв.м., в которую необоснованно включена площадь технического подвала. Просят признать отсутствующим право собственности, в т.ч. зарегистрированное, ОАО «Смоленскотель» на нежилые помещения в здании по адресу: <адрес> признать сделку купли-продажи – договор № от ДД.ММ.ГГГГ Соглашением о внесении изменений от ДД.ММ.ГГГГ. на <данные изъяты> долей в земельном участке, кадастровый номер 67:27:0020313:4 под вышеуказанным зданием (нежилыми помещениями), в части ОАО «Смоленскотель» недействительной и отменить регистрацию в ЕГРП.

В судебном заседании представитель ОАО «Смоленскотель» Петраченков А.В. первоначальные требования поддержал, встречный иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях. Полагает, что право собственности общества на нежилые помещения возникло на основании Типового плана приватизации МУП «Гостиничное хозяйство», правопреемником которого является ОАО «Смоленскотель». Данное право неоднократно признавалось вступившими в законную силу судебными актами. Конкретизирующими состав помещений, их площади, переданных и принадлежащих обществу, являются технические паспорта. Общество не производило регистрацию права собственности в ЕГРП, т.к. данное право возникло до 1993г.

Представитель Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. Сальникова Т.А. первоначальный иск не признала, встречный – поддержала. Ссылается на то, что на спорное имущество режим преимущественного права не распространяется, ранее судебными инстанциями право собственности ОАО «Смоленскотель» на какие-либо помещения в здании не устанавливалось. Инвентаризация ОАО «Смоленскотель» при приватизации имущества не проводилась, у общества имеется лишь «пустой» план приватизации без передаточного акта. Дополнительно просила взыскать судебные расходы на сумму 22 200 руб.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве соответчика Управления Росреестра по Смоленской области Сабурова Н.Е. требования Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. не признала. Ссылается на то, что в настоящее время в ЕГРП не имеется записей о государственной регистрации права собственности ОАО «Смоленскотель» и об иных правах на объекты недвижимого имущества – нежилые помещения в здании <адрес>. Требование об отмене государственной регистрации в ЕГРП противоречит действующему законодательству, т.к. предусматривается возможность оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права, т.е. основания государственной регистрации. Управление не может являться ответчиком по делу, поскольку с истцами отсутствует материальный спор о праве.

Представитель третьего лица - МО г.Смоленск Письмененко В.С. сочла первоначальные требования необоснованными, а встречный иск –подлежащим удовлетворению.

Представитель Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в судебное заседание не явился.

Выслушав доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

В соответствии с ч. 1 ст. 250 ГК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от 23.06.2014г. № 171-ФЗ) при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

В силу ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из ч. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено в судебном заседании, на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.11.2011г., заключенному между Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес>, ОАО «Смоленскотель», и ЗАО магазин «Березка», ОАО «Смоленскотель» является собственником 4730/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 5 759 кв.м., кадастровый номер 67:27:0020313:4, расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями (т.1, л.д.7-10).

В соответствии с соглашением об определении долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок от 08.05.2014г. доля ОАО «Смоленскотель» в размере 4730/5759 определена исходя из того, что общество на основании плана приватизации от 26.10.1993г. № 63-1-П-304 является правообладателем нежилых помещений в здании площадью 5012,9 кв.м. (т.1, л.д.13-15).

Также судом установлено, что ЗАО магазин «Березка» на основании договора купли-продажи от 28.03.1997г. являлось собственником нежилого помещения площадью 27,9 кв.м., расположенного на первом этаже в здании 2/1 по <адрес>, что подтверждается свидетельством о собственности на недвижимое имущество от 28.03.1997г. № (т.1, л.д.121).

В связи с этим, на основании вышеупомянутых договора купли-продажи от 17.11.2011г. и соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 08.05.2014г., в собственность ЗАО магазин «Березка» перешло 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020313:4 (т.1, л.д.7 оборот).

Впоследствии на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 01.07.2014г. и договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.07.2014г. право собственности на нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок перешло к Е.В.

07.08.2014г. между Е.В. и А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым вышеуказанное нежилое помещение с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020313:4 перешло к А.В. (т.1 л.д.39-43).

В соответствии с п.2.1 договора стоимость приобретаемого имущества составила 826383 руб.

Указанный договор купли-продажи в установленном порядке был зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес>, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права от 12.09.2014г. № 67-АВ 120064 и 67-АВ 120066 (т.1 л.д.128,129).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что Е.В. о своем намерении продажи недвижимого имущества с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, ОАО «Смоленскотель», являющееся другим участником долевой собственности, не извещала.

Тем самым она нарушила право общества на преимущественную покупку.

Доводы возражений о том, что нежилое помещение площадью 27,9 кв.м. являлось самостоятельным объектом права и на него не распространяется режим преимущественной покупки, основаны на неверном толковании закона.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ. № 171-ФЗ в абзац первый ч.1 ст.250 ГК РФ были внесены изменения и данный абзац добавлен словами "кроме случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении".

Соответственно, до внесении указанных изменений положения названой статьи предусматривали распространение правил преимущественной покупки при продаже доли в праве собственности на земельный участок и на собственников части расположенного на таком земельном участке здания либо собственников помещения в указанном здании.

Согласно ч. 1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Поскольку Федеральный закон от 23.06.2014г. № 171-ФЗ вступил в действие с 01.03.2015г. (ст.35 Федерального закона), то внесенные им изменения применяются только к правоотношениям, возникшим после указанной даты.

Следовательно, вышеуказанные изменения к спорным правоотношениям, возникшим до введения их в действие, не применимы.

Разрешая встречные требования Анищенкова Е.В., Фомичева А.В. о признании отсутствующим права собственности на нежилые помещения, признании недействительной сделки купли-продажи, отмене регистрации, суд исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

При этом следует учесть, что пунктом 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (вступил в силу с 31.01.1998) предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно ст.17 Федерального закона основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания.

Положением о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным Указом Президента Российской Федерации от 01.07.1992 N 721, предусмотрено, что комитет по управлению имуществом как учредитель акционерного общества представляет для государственной регистрации копию плана приватизации, заявку на регистрацию и устав акционерного общества. С момента регистрации акционерного общества активы и пассивы предприятия принимаются акционерным обществом. Состав имущества акционерного общества на момент его учреждения отражается в акте его оценки.

Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 66, установлено, что состав и оценка стоимости зданий и сооружений отражаются в приложении N 1 к акту оценки.

В материалы дела представлен Типовой план приватизации МУ «Гостиничное хозяйство», с приложениями, в том числе, актами оценки (т.1 л.д.74-88).

В частности, в приложении № Акт оценки стоимости зданий и сооружений, указано здание гостиницы «Центральная» (т.1 л.д.79).

Данный Типовой план приватизации утвержден Департаментом финансов <адрес> ДД.ММ.ГГГГ., по содержанию и форме соответствует вышеприведенным требованиям законодательства, действующим на тот момент.

В соответствии с Указом Президента РФ от 29.01.1992г. № 66 и постановлением Правительства РФ от 04.08.1992г. № 547 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 01.07.1992г. № 721 «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий в акционерные общества» МУП «Гостиничное хозяйство» было преобразовано в АООТ Объединение гостиничного хозяйства «Смоленскотель».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", акционерное общество, созданное в процессе преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

В соответствии с п.2.4 Устава АООТ «Объединение гостиничного хозяйства «Смоленскотель» общество является правопреемником МП «Гостиничное хозяйство» в правовом и финансовом отношении (т.2 л.д.1-14).

Поскольку здание гостиницы «Центральная» было включен в акт оценки при приватизации имущества МУП «Гостиничное хозяйство», то созданное в результате реорганизации АООТ «Объединение гостиничного хозяйства «Смоленскотель», правопреемником которого является общество ОАО «Смоленскотель», с момента окончания реорганизации предприятия стало собственником данного объекта.

Указанные обстоятельства подтверждаются и вступившими в законную силу решениями арбитражных судов, которые неоднократно констатировали факт принадлежности ОАО «Смоленскотель» на праве собственности нежилых помещений.

В частности, решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ по иску Комитета по управлению имуществом г.Смоленска к АООТ ОГХ «Смоленскотель» о признании недействительной сделки приватизации установлено, что общество создано в процессе приватизации и в его уставной капитал включено здание гостиницы «Центральная». Сделка приватизации была признана недействительной судом только в части включения в уставной капитал нежилого помещения площадью 59,9 кв.м. (т.2 л.д. 15-17).

Аналогичным решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ. признана недействительным сделка приватизации АООТ ОГХ «Смоленскотель» лишь в части включения в уставной капитал нежилого помещения площадью 27,9 кв.м. (спорного помещения) (т.2 л.д.18-20).

Постановлением коллегией арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ. по делу по иску ТОО ресторан «Центральный» к Смоленскому городскому комитету по управлению имуществом и экономике о признании частично недействительной сделки приватизации, признан недействительным план приватизации в части включения в уставной капитал нежилого помещения в доме 2/1 по ул.Ленина в г.Смоленске, используемого ТОО ресторан «Центральный», площадью 886,5 кв.м. (т.2 л.д.21,22).

При разрешении последующих споров возникших между ЗАО магазин «Березка» и ОАО «Смоленскотель» на протяжении 2007-2011г.г. арбитражный суд также исходил из установленного факта принадлежности ОАО «Смоленскотель» нежилых помещений площадью 5862,8 кв.м. (т.1.л.д.89-110).

Что касается требований в части признания недействительными сделки купли-продажи – договора № от ДД.ММ.ГГГГ. с Соглашением о внесении изменений от 26.03.2014г. на 4730/5759 долей в земельном участке кадастровый номер 67:27:0020313:4, то оснований для их удовлетворения суд также не находит.

В силу ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В обоснование требований о недействительности сделки представитель Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. ссылается на то, что ОАО «Смоленскотель» обманным путем приобрело у Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области <данные изъяты> долей в земельном участке. Данное основание иска было подтверждено представителем и в судебном заседании.

В соответствии с ч.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

По смыслу указанной статьи обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение относительно характера сделки, ее условий, личности участников, предмета и других обстоятельств, влияющих на решение стороны о заключении сделки.

Между тем, в нарушение требований ст.56 ГПК РФ каких-либо доказательств заключения оспариваемых сделок под влиянием обмана представитель Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. суду не представили.

Доводы о предоставлении обществом фальшивой справки из Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» допустимыми доказательствами не подтверждены.

Более того, согласно сообщению Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ., по имеющимся в филиале сведениям по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. на основании типового плана приватизации АООТ ОГХ «Смоленскотель» (ОАО «Смоленскотель») принадлежало здание гостиницы «Центральная» по <адрес> (с входящими в его состав помещениями соответственно) (т.2 л.д.181).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что не имеется правовых и фактических оснований для признания недействительными сделки купли-продажи – договора № от ДД.ММ.ГГГГ с Соглашением о внесении изменений от ДД.ММ.ГГГГ. по мотиву совершения их под влиянием обмана со стороны ответчика.

Таким образом, исходя из представленных доказательств, требования ОАО «Смоленскотель» о переводе на общество прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между Анищенковой Е.В. и Фомичевым А.В., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составила 826 383 руб.

В обеспечение возможности исполнения решения суда о переводе прав и обязанностей покупателя, ОАО «Смоленскотель» представлено платежное поручение № от 13.04.2015г. о внесении на счет Управления Судебного департамента в Смоленской области денежных средств на общую сумму <данные изъяты> руб.

Указанная денежная сумма подлежит взысканию в пользу Анищенковой Е.В. в счет возврата оплаты по договору купли-продажи.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым был удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

По правилам ст.98 ГПК РФ ОАО «Смоленскотель» подлежат возмещению понесенные по делу судебные расходы в виде оплаченной по делу госпошлины в сумме 11 470 руб. Указанные расходы подлежат возмещению проигравшей стороной, т.е. Анищенковой Е.В. и Фомичевым А.В. в равных долях.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Смоленскотель» удовлетворить.

Перевести на ОАО «Смоленскотель» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества: нежилого помещения № и № на поэтажном плане, кадастровый номер №, площадью 27,5 кв.м., расположенного на 1 этаже, в <адрес>, с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в указанном здании и 30/5759 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 759 кв.м., кадастровый номер 67:27:0020313:4, под гостиницей «Центральная» и нежилыми помещениями, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Анищенковой Е.В. и Фомичевым А.В..

Взыскать с ОАО «Смоленскотель» в пользу Анищенковой Е.В. <данные изъяты>., внесенные на счет Управления Судебного департамента в Смоленской области по платежному поручению № № от ДД.ММ.ГГГГ., в счет оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать с Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. в равных долях в пользу ОАО «Смоленскотель» в возврат госпошлины <данные изъяты>

В удовлетворении встречных требований Анищенковой Е.В. и Фомичева А.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца.

Председательствующий          Д.Н.Иванов

Решение в окончательной форме изготовлено 19.05.2015г.