Решение по делу № 2-618/2018 ~ М-548/2018 от 13.04.2018

                                                                                                 дело № 2-618(1)/2018 РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

24 мая 2018 года                                                                                       п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Симшина Д.В.,

при секретаре Глущенко С.Н.,

с участием

истца Петрова А.Н.,

представителя истца Разделкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петров А.Н. к Казимиров Е.Д. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, переходе права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов,

установил:

Петров А.Н. обратился с указанным иском в суд и просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, осуществить переход права собственности от Казимиров Е.Д. к истцу на жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 168 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, площадью 16 кв.м., земельный участок, общей площадью 555 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на землях колхоза им. Фрунзе, СНТ «Прогресс», уч. 238, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации №, 218/2, 222/2 от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 7 689 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по отправке претензии в размере 53 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому истец передал в собственность ответчика вышеуказанное недвижимое имущество. Договор прошел государственную регистрацию, титульным собственником объектов недвижимости является Казимиров Е.Д. Вместе с тем, до настоящего времени ответчик не исполнил обязательства по договору и в нарушение п.6 договора не передал Петров А.Н. 400 000 рублей.

В судебном заседании истец Петров А.Н., представитель истца Разделкина Н.В., действующая на основании доверенности, поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Казимиров Е.Д. в судебном заседании участия не принимал, обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.

Из письменных возражений на иск следует, что в силу п. 6 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в сумме 400 000 рублей, указанную сумму покупатель полностью выплатил продавцу до подписания настоящего договора, стороны претензий друг к другу не имеют. Таким образом, обязательства по договору исполнены ответчиком в полном объеме. Данные обстоятельства также установлены постановлением ст. УУП ОП № в составе УМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом не представлено допустимых доказательств, опровергающих получение им от Казимиров Е.Д. денежных средств до передачи недвижимости.

Выслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу требований ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На основании ст.ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

В силу ст.ст. 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Петров А.Н. и покупателем Казимиров Е.Д. заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 168 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, общей площадью 16 кв.м., земельный участок, общей площадью 555 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на землях колхоза им. Фрунзе, СНТ «Прогресс», уч. 238 (л.д. 8-12).

Стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена сторонами договора в размере 400 000 рублей, при этом стоимость жилого строения - 300 000 рублей, стоимость хозяйственного строения - 50 000 рублей, стоимость земельного участка - 50 000 рублей. Указанную сумму покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора. Стороны претензий друг к другу не имеют (п. 6 договора).

Продавец продает указанную недвижимость с согласия супруги (п. 7 договора).

Продавец передал, а покупатель принял указанную недвижимость (документы на земельный участок, а также документы на жилое строение и хозяйственное строение) по настоящему договору, доказательством чего является подписание настоящего договора. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет (п. 9 договора).

Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанную недвижимость с момента регистрации перехода этого права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п. 16 договора).

Договор подписан обеими сторонами, никем не оспорен, недействительным не признан.

Государственная регистрация договора произведена сторонами в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с чем, суд полагает, что подписав договор, истец подтвердил факт оплаты Казимиров Е.Д. стоимости отчуждаемого имущества до подписания договора, что является подтверждением надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом, в силу положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено допустимых доказательств, подтверждающих факт неоплаты ответчиком денежных средств по договору.

Показания свидетелей являются недопустимыми доказательствами, поскольку в силу статьи 60 ГПК РФ не могут подтверждать факт как оплаты, так и неоплаты денежных средств по договору купли-продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В ГК РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" ст.ст.549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи недвижимости, суд приходит к выводу, что истцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи недвижимости право требовать от ответчика возврата переданного по договору даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости объектов недвижимости. Ни закон, ни сам договор не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением недвижимого имущества продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое состоялся.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Петров А.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, осуществлении перехода права собственности от Казимиров Е.Д. к истцу на жилое строение без права регистрации проживания, общей площадью 168 кв.м., хозяйственное строение или сооружение, площадью 16 кв.м., земельный участок, общей площадью 555 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на землях колхоза им. Фрунзе, СНТ «Прогресс», уч. 238.

Поскольку требования истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации №, 218/2, 222/2 от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании судебных расходов носят производный характер от требований истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате имущества, указанные требования также не удовлетворению подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Петров А.Н. к Казимиров Е.Д. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, переходе права собственности на недвижимое имущество, взыскании судебных расходов, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Саратовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья: