Решение по делу № 2-1674/2016 от 07.04.2016

Дело № 2-1674/2016 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июля 2016 года      г. Троицк

Троицкий городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего: Лавровой Н.А.,

при секретаре:     Надымовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» к Шакирову А.Г., Шакировой Ф.М., Шакирову Р.А., Шакирову Т.А. о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (ПАО «ОГК-2») обратилось в суд с иском к Шакирову А.Г., Шакировой Ф.М., Шакирову Р.А., Шакирову Т.А. о солидарном взыскании задолженности, возникшей в связи с неуплатой арендной платы за квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в размере 252000 руб. за период с 01 апреля 2013 года по 31 марта 2016 года.

В обоснование иска истец указал, что 10 марта 1994 года между истцом и Шакировым А.Г. был заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Ответчики проживают в квартире, но плату за пользование квартирой не вносят. Считают, что поскольку конкретный размер платы договором определен не был, то размер ежемесячной платы должен исчисляться исходя из рыночной стоимости платы за наем при схожих обстоятельствах в сумме 7000 руб. в месяц.

Представитель истца Кадомцев П.П., действующий на основании доверенности № от 26 июня 2015 года (л.д. 30) в судебном заседании участвовал, исковые требования поддержал, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Шакиров А.Г. в судебном заседании участвовал, возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчики Шакирова Ф.М., Шакиров Р.А., Шакиров Т.А. в судебном заседании не участвовали, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица администрации г.Троицка Челябинской области в судебном заседании не участвовал, о времени и месте судебного разбирательства извещен, просил дело рассмотреть в отсутствие их представителя, исковые требования разрешить на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст.673 ГК РФ).

В силу ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст.678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено, что 2- комнатная квартира № общей площадью 53,5 кв. м., расположенная в многоэтажном жилом доме <адрес>, находится в собственности ОАО «ОГК-2» на основании акта приема-передачи имущества ОАО «Троицкая ГРЭС» в ОАО «ОГК-2» от 28 сентября 2006 года, право собственности на квартиру зарегистрировано за ОАО «ОГК-2» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 декабря 2007 года.

29 сентября 2006 года ОАО «Троицкая ГРЭС» прекратило свое существование в результате присоединения к ОАО «ОГК-2», о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

24 июня 2015 года ОАО «ОГК-2» переименовано в ПАО «ОГК-2».

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями представителя истца, свидетельством о государственной регистрации права от 18 декабря 2007 года (л.д. 13), свидетельством о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (л.д. 21), свидетельством о государственной регистрации юридического лица (л.д. 22), Уставом ПАО «ОГК-2» (л.д.23-25).

Право собственности на данную квартиру не оспорено, в установленном порядке зарегистрировано, поэтому следует признать, что спорная квартира находится в собственности истца. Все принятые ОАО «Троицкая ГРЭС» права и обязательства перешли к истцу.

10 марта 1994 года АО «Троицкая ГРЭС» заключило с     Шакировым А.Г. договор аренды жилья (квартиры), договор сторонами подписан. В соответствии с условиями договора арендодатель предоставил Шакирову А.Г. и членам его семьи для проживания спорное жилое помещение на срок десять лет (п.№ договора аренды жилья (квартиры)).

В соответствии с условиями договора арендодатель обязался по окончании срока действия договора продлить его на следующий срок, если арендатором не нарушались условия договора (№), по окончании срока действия договора он продлевается на следующий срок (№).

Таким образом, по окончании срока договора 10 марта 2004 года договор аренды был продлен на следующий срок, а именно до 10 марта 2014 года и, соответственно, до 10 марта 2024 года.

Договор исполняется до настоящего времени, недействительным в установленном порядке не признан, в настоящее время не оспаривается.

Договор аренды от 10 марта 1994 года соответствует действовавшему на момент его заключения законодательству (ст. 6 и ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»), и действующему в настоящее время гражданскому законодательству (гл. 35 ГК РФ).

Условия договора аренды не предусматривают последующего предоставления спорной квартиры в собственность арендатора или членов его семьи, был подписан сторонами без каких-либо оговорок.

На условиях договора социального найма жилого помещения спорная квартира ответчикам не предоставлялась, ответчики вселились в квартиру на законных основаниях, но на условиях договора аренды жилья (квартиры).

Это подтверждается объяснениями сторон, договором аренды жилья (квартиры) от 10 марта 1994 года (л.д. 14-15).

Согласно сведениям муниципального автономного учреждения «Многофункциональный центр города Троицка» Шакиров А.Г., Шакирова Ф.М., Шакиров Р.А., Шакиров Т.А. зарегистрированы по адресу: <адрес> с 18.07.1997 года и по настоящее время, что подтверждается справкой от 10 декабря 2015 года №(л.д. 16). Данное обстоятельство также никем не оспорено.

Шакиров А.Г., Шакирова Ф.М., Шакиров Р.А., Шакиров Т.А. до настоящего времени продолжают пользоваться спорным жилым помещением на условиях договора аренды, выполняют все принятые на себя этим договором обязательства, и до настоящего времени проживают в квартире на условиях договора аренды, который в настоящее время в соответствии с нормами гражданского законодательства именуется как договор коммерческого найма.

Исходя из изложенного, суд считает, что между сторонами сложились отношения по договору коммерческого найма.

Из текста договора аренды жилья (квартиры) следует, что арендодатель обязуется предъявлять плату за проживание и коммунальные услуги согласно существующего порядка расчета и нормативов № а арендатор ежемесячно обязуется производить оплату за жилье и коммунальные услуги в установленных размерах №

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.

Из условий договора аренды следует, что цена договора аренды согласовывалась сторонами в качестве определяемой величины, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа с применением существующей методики расчета арендной платы «согласно существующего порядок расчета и нормативов», следовательно, стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета и установили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы в результате принятия компетентными органами соответствующих нормативных актов.

Таким образом, в день подписания договора было достигнуто соглашение между сторонами по всем условиям договора, в том числе по размеру платы за проживание.

Как указано в ст. ст. 678, 682 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

В обоснование своих доводов о нарушении прав истец ссылается на то обстоятельство, что ответчики выполняют обязательства по договору аренды в части оплаты коммунальных услуг, а плату за наем жилого помещения за указанный период не производят. Поскольку порядок и размер платы за жилье договором не определены, поэтому к отношениям следует применять сходные обстоятельства и исчислять размер платы на основании ст.ст. 614 ГК РФ, 1105 ГК РФ исходя из среднерыночной стоимости платы за жилье.

В соответствии с положениями ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежит только нарушенное право.

Сторонами также не оспорено то, что плату за наем жилого помещения за указанный период ответчики не производят.

Имеется вступившее в законную силу решение мирового судьи судебного участка № г.Троицка Челябинской области от 22.12.2009 года о взыскании солидарно с Шакирова А.Г., Шакировой Ф.М., Шакиров Р.А. в пользу ОАО «ОГК-2» стоимости неосновательного обогащения за пользование квартирой, расположенной по адресу: <адрес> в размере 2079 руб. Указанная сумма по исковым требованиям ОАО «ОГК-2» была исчислена из норматива, установленного органом местного самоуправления за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда.

При предъявлении данных исковых требований задолженность по плате за проживание истцом исчислена с применением среднерыночных цен, при этом истец ссылается в обоснование иска на отчет об оценке № от 07 августа 2015 года, изготовленный <данные изъяты> согласно которому среднерыночная стоимость платы за наем квартиры общей площадью 53,5 кв.м. составляет 7000 руб. (л.д. 17-20).

Однако суд критически относится к отчету <данные изъяты>, поскольку он содержит только выводы о рыночной стоимости ежемесячных платежей по договору найма объекта оценки по состоянию на 31 июля 2015 года, не мотивирован, не содержит расчета цены во исполнение положений, содержащихся в ст.424 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии со ст. 682 ГК РФ истец при расчете размера задолженности в одностороннем порядке необоснованно изменил механизм расчета исходя из среднерыночных цен, ссылаясь при этом на п.1 ст.614 ГК РФ.

Суд считает несостоятельными эти доводы, поскольку при заключении договора аренды условие о порядке определения размера арендной платы сторонами было согласовано в требуемой письменной форме, оценку этому условию суд давал выше.

Доводы о том, что порядок определения размера арендной платы, установленный договором подлежит изменению, не соответствуют нормам, содержащимся в ст.ст. 310, 421, 422, 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Данная норма в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ применима и к обязательствам, возникшим из договора.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В данном случае соглашение сторон об изменении размера арендной платы не достигнуто.

Перечень оснований принудительного изменения договора по требованию одной из сторон установлен п. 2 ст. 450 ГК РФ и возможен при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов данного дела следует, что предусмотренных законом оснований для изменений договора за спорный период по требованию истца не имеется.

На основании изложенного суд считает, что основания для взыскания с ответчиков задолженности, исходя из рыночной цены, отсутствуют.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая то, что договор аренды является возмездным, суд полагает правильным применить к сложившимся отношениям по аналогии и с учетом практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, в связи с отсутствием норматива платы за наем, установленного для коммерческого найма жилого фонда г.Троицка Челябинской области, существующую методику расчета платы за пользование жилым помещением для нанимателей жилых помещений муниципального жилого фонда по нормативам, установленным органом местного самоуправления.

Так, в период с 01 апреля 2013 года по 31 марта 2016 года на территории г. Троицка Челябинской области плата за наем жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда устанавливалась следующими муниципальными нормативными правовыми актами:

- Постановлением администрации города Троицка Челябинской области от 29 августа 2013 года № 1456 «О внесении изменений в постановление администрации города Троицка Челябинской области от 27 декабря 2012 года № 2485» (вместе с «Платой за жилое помещение на 2013 год для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма муниципального жилищного фонда и собственников помещений в многоквартирном доме, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении платы за жилое помещение»);

- Постановлением администрации города Троицка Челябинской области от 26 декабря 2013 года № 2316 «Об установлении платы за жилое помещение на 2014 год» (вместе с «Платой за жилое помещение на 2014 год для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма муниципального жилищного фонда и собственников помещений в многоквартирном доме, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении платы за жилое помещение»);

- Постановлением администрации города Троицка Челябинской области от 25 декабря 2014 года № 867 «Об установлении платы за жилое помещение на 2015 год» (вместе с «Платой за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма муниципального жилищного фонда и собственников помещений в многоквартирном доме, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не приняли решение об установлении платы за жилое помещение»);

-Постановлением администрации города Троицка Челябинской области от 24 июня 2015 года № 1200 «О плате за пользование жилыми помещениями (плата за наем) по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений муниципального жилого фонда Троицкого городского округа».

При применении указанной методики расчета размер оплаты за наем спорного жилого помещения за период с 01 апреля 2013 года по 31 марта 2016 года (36 месяцев) составил 4213 руб. 13 коп., в том числе:

с 01 апреля 2013 года по 31 августа 2013 года - 179,23 руб. (53,5 кв.м. х 0, 67 руб. х 5 месяцев);

с 01 сентября 2013 года по 31 августа 2014 года - 481,50 руб. (53,5 кв.м. х 0,75 руб. х 12 месяцев);

с 01 сентября 2014 года по 31 декабря 2014 года -169,06 руб. (53,5 кв.м. х 0,79 х 4 месяца);

с 01 января 2015 года по 30 июня 2015 года- 253,59 руб. (53,5 кв.м. х 0,79 руб. х 6 месяцев),

с 01 июля 2015 года по 31 марта 2016 года - 3129,75 руб. (53,5 кв.м. х 6,50 руб. х 9 месяцев).

Обстоятельств, освобождающих ответчиков от оплаты за наем занимаемого жилого помещения, не установлено.

Применение судом данной методики определения платы за жилые помещения направлено на соблюдение баланса интересов обеих сторон при сложившихся отношениях.

Договор аренды является возмездным (ст.423 ГК РФ), а в результате оплаты только коммунальных платежей арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду жилое помещение. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Кроме того, суд давал оценку содержанию п. 2.2 договора аренды жилья (квартиры), исходя из которого, следует, что плата за проживание значится отдельно от оплаты коммунальных услуг.

То обстоятельство, что арендатор предъявил требования об оплате только сейчас и не предъявлял требований ежемесячно в течение спорного периода, не освобождает ответчиков от обязанности оплатить причитающиеся суммы.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 4339 руб. 93 коп.

На основании ст. 98 ГПК РФ, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в абз. 2 п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд считает, что с ответчиков подлежат солидарному взысканию расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных требований в сумме 95 руб. 52 коп. (5720 руб. 00 коп. х 1, 67 %).

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Другие требования стороны не заявляли.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» к Шакирову А.Г., Шакировой Ф.М., Шакирову Р.А., Шакирову Т.А. о взыскании задолженности удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Шакирова А.Г., Шакировой <данные изъяты>, Шакирова Р.А., Шакирова Т.А. в пользу публичного акционерного общества «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» сумму задолженности в размере 4213 рублей 13 копеек, в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины сумму в размере 95 рублей 52 копейки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Челябинский областной суд через Троицкий городской суд Челябинской области.

Председательствующий: