Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-261/2017 (2-5523/2016;) ~ М-6006/2016 от 27.10.2016

Дело № 2-261/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 марта 2017 года г. Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:

Председательствующего Ивлевой О.В.

При секретаре Фалеевой А.Ю.

С участием адвоката Балабанова Ю.В.

Истца Бабаджанян А.О.

Представителя истца Бабаджанян О.А.

Представителя ответчиков Романовой М.Р.

и Абдулмуталиповой С.А. Аветов К.С. третьего лица на стороне истца Бабаджанян З.М.

представителя третьего лица на стороне ответчика Яблочкина Т.И.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пятигорске гражданское дело по исковому заявлению Бабаджанян А.О. к Романов М.Р. Абдулмуталиповой С Ахметовне о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Романова М.Р. и Бабаджанян А.О. и применении последствий ее недействительности, признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Романова М.Р. и Абдулмуталиповной С.А., применении последствий недействительной сделки, прекращении права собственности Абдулмуталипова С.А.

УСТАНОВИЛ:

Бабаджанян А.О. обратился в суд с вышеуказанными исковыми требованиями и просил признать недействительным договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Романова М.Р. и Бабаджанян А.О. в отношении жилого дома пл. <данные изъяты> в <адрес>. В обоснование исковых требований истец указал, что ему на праве собственности принадлежит жилой дом по указанному адресу. Он состоит в зарегистрированном браке с Бабаджанян З.М. В ДД.ММ.ГГГГ их сын Бабаджанян О.А. принял решение получить кредит на сумму <данные изъяты>, для оформления кредита необходимо было предоставить в залог жилой дом и они с супругой дали свое согласие. Как потом оказалось, Банк не приняли в залог жилой дом и оформили своеобразное обеспечение кредита в виде договора купли-продажи жилого дома на имя Романова М.Р., которая является учредителем Банка. Договоренность состояла в том, что как только Бабаджанян О.А. выплатит сумму кредита, она возвращает дом. Бабаджанян О.А. получил в ООО КБ « ГРиС-Банк» сумму <данные изъяты>, <данные изъяты>, он передал Романова М.Р. Из этой суммы она должна была оплачивать налог на имущество и другие расходы. В ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно, что Романова М.Р. продала их дом Абдулмуталиповой С.А. которая подала в суд иск о их выселении и суд принял положительное решение. Считает, что Романова М.Р. не имела права продавать жилой дом, фактически она не была его собственником. Договор купли-продажи жилого дома заключен исключительно с целью обеспечить исполнение кредитных обязательств. Дом фактически был передан в залог. Денежные средства указанные в договоре он не получал, покупатель их жилого дома является учредителем Банка, она не принимала имущество, не составляли акт приема-передачи имущества, никогда не пользовалась домом. Сделка считается мнимой, несмотря на формальное исполнение обязательства по государственной регистрации перехода права собственности. Сделка совершена с целью прикрыть другую сделку.

В ходе судебного разбирательства стало известно, что Романова М.Р. заключила договор купли-продажи жилого дома с Абдулмуталиповой С.А. просили признать данную сделку недействительной, поскольку, Романова М.Р. не вправе была продавать жилой дом, применить последствия ее недействительности. В ходе судебного разбирательства истец дополнил требования в части применения последствий недействительности сделки. Просят прекратить право собственности Абдулмуталиповой С.А. на жилой дом по указанному адресу, аннулировать в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Абдулмуталиповой С.А. и признать право собственности на жилой дом по указанному адресу за Бабаджанян А.О. Судом приняты дополнения к ранее заявленным исковым требованиям.

В судебном заседании истец Бабаджанян А.О. исковые требования полностью поддержал и пояснил, что жилой дом по <адрес> они приобрели в период брака с супругой Бабаджанян З.М. Решение дать согласие на залог жилого дома в целях получения их сыном кредита на сумму <данные изъяты>, они приняли обоюдно. Они ранее давали такое согласие, и никогда не возникало проблем или вопросов. Сын всегда возвращал кредит. Они выдали на сына доверенность и были спокойны. Только в ДД.ММ.ГГГГ им стало известно о том, что дом продан и новый собственник обратился в суд с иском о выселении. Суд принял решение, и их выселили из дома. Пока решение суда не исполнено, поскольку подана апелляционная жалоба. Считает, что Романова М.Р., будучи учредителем Банка, не вправе была оформлять залог жилого дома в виде договора купли-продажи. Денег по договору купли-продажи он не получал, сын так же не получал деньги, дом никогда не передавали в собственность Романова М.Р. Абдулмуталиповой С.А. они никогда не видели, считает, что это подставное лицо и она по факту дом не покупала. Сын не отказывается выплатить сумму кредита, но для этого необходимо время.

Представитель истца Бабаджанян О.А. исковые требования не признал и пояснил, что он по доверенности своего отца и матери оформил залог жилого дома в целях обеспечить возвратность суммы полученной в кредит в КБ « ГРиС-Банк». Когда он пытался получить кредит в размере пять миллионов рублей, то ему Романова М.Р., которая является учредителем Банка, сообщила, что дом не может быть оформлен в залог и предложила оформить залог договором купли-продажи. Она пояснила ему так, что на дом она не претендует, как только он возвратит сумму долга, она возвращает ему дом. Он регулярно вносил платежи по кредиту в течение всего ДД.ММ.ГГГГ, квитанции он предоставил суду, но когда случился в стране кризис, то его платежеспособность изменилась, и он длительное время платежи не вносил. Он предпринимает меры к погашению долга, пытается продать недвижимость и выплатить сумму кредита, но пока ему не удается сделать это. В настоящее время он продолжает переговоры и понимает, что долг Романов необходимо вернуть. Он принимал меры, чтобы договориться с Романова М.Р. о предоставлении ему отсрочки, но оказалось, что она продала дом Абдулмуталиповой. Он постоянно проживает в доме по указанному адресу и никогда ни Романова М.Р., ни Абдулмуталиповой С.А. не претендовали на вселение в дом. Для него, как и его родителей, стало неожиданным исковое заявление Абудулмуталиповой о выселении их семьи. Он действительно получил сумму кредита <данные изъяты>, в настоящее время задолженность по кредиту закрыта. Он уверен, что долг погасила Романова М.Р. При заключении договора купли-продажи он выступал в интересах родителей и от имени отца Бабаджанян А.О. подписал договор купли-продажи, но денег он не получал, кроме того, от имени Романова М.Р. тоже выступал представитель и расчета по сделке они не производили, так же как не передавали в собственность покупателю имущество, а именно спорный жилой дом. На земельном участке, где расположен жилой дом площадью <данные изъяты> отец построил еще один дом площадью более двухсот квадратных метров, разрешения на строительство родители не получали, дом фактически построен самовольно. Дом оценен в <данные изъяты> с учетом самовольно возведенного строения. Считает, что сделка является мнимой, поскольку никогда не имели цели передать в собственность Романова М.Р. жилой дом, это единственное место жительства для его семьи и семьи родителей. Фактически имела место сделка договор залога. Отец дал согласие на передачу имущества в залог, мать так же дала согласие на залог жилого дома, а не продажу Романова М.Р. Они знакомы с Романова М.Р. и никогда не думали, что она может воспользоваться его сложным финансовым положением.

Просит сделки признать незаконными, поскольку воли на отчуждение имущества истец не выражал. Сделка между Романова М.Р. и Абдулмуталиповой С.А. так же является незаконной в силу того, что первая сделка ничтожная.

Бабаджанян З.М. привлеченная в качестве третьего лица на стороне истца, исковые требования полностью поддержала и пояснила, что их семья были в хороших отношениях с Романова М.Р., хорошо знают ее сына, она бывала у них в доме. У них были хорошие доверительные отношения. Она с мужем всегда помогали своему сыну. Когда сын сказал, что для получения кредита необходимо оформить залог жилого дома, то она дала нотариальное согласие. Они с мужем были абсолютно уверены, что дом оформлен в залог. Знали, что у сына в ДД.ММ.ГГГГ возникли финансовые трудности, но были совершенно спокойны, так как знали, что сын решит эту проблему. Когда получили извещение из суда о выселении, то только тогда узнали о договоре купли-продажи жилого дома. Действительно на участке два дома, один из них принадлежит им с супругом на праве собственности, а второй не сдан в эксплуатацию. Никогда Романова М.Р. не приходила и не заявляла претензий на дом, денег за дом они не получали. Про деньги никогда не говорил и сын. Они знали, что у сына есть долг по кредитному договору, он принимал меры для продажи своей недвижимости, чтобы вернуть долг. Сын с семьей проживают в новом доме, она с мужем в доме площадью <данные изъяты> Состоялось решение суда о их выселении, но решение они обжаловали в краевой суд. Все доводы и требования Бабаджанян А.О. полностью поддерживает.

Представитель истца Бабаджанян А.О. адвокат Балабанов Ю.В. исковые требования полностью поддержал по тем основаниям, которые изложены в основном иске и в дополнительных требованиях. Сторона ответчика не оспаривает тот факт, что Романова М.Р. имеет отношение к Банку, в котором Бабаджанян О.А. был предоставлен кредит на сумму <данные изъяты> Действительно сторона истца намерены были предоставить принадлежащее им недвижимое имущество в залог в счет обеспечения исполнения Бабаджанян О.А. кредитных обязательств по возврату долга. Именно для совершения этой сделки Бабаджанян З.М. дала нотариальное согласие. Ранее были ситуации, когда сын получал кредит, и дом передавали в залог, вопросов и проблем никогда не было. Жилой дом принадлежит супругам Бабаджанян и расположен на земельном участке пл. <данные изъяты> который в собственность не оформлен. Собственник выразил волю на заключение договора залога. Несмотря на это, дом по договору купли-продажи передан в собственность Романова М.Р. Зарегистрирован переход права собственности и получено Романова М.Р. свидетельство о госрегистрации перехода права собственности. Фактически расчет за дом сторонами не произведен. От имени продавца и покупателя выступали доверенные лица, сведений о том, что кто-то получил стоимость имущества в сумме <данные изъяты> суду не представлено. Более того, дом никогда фактически по акту приема-передачи не передавался покупателю, Романова М.Р. никогда не осматривала жилой дом. Более того, стороны не будут оспаривать тот факт, что Романова М.Р. намерена была после возврата суммы по кредитному договору от Бабаджанян О.А. возвратить дом собственнику. Так бы все и произошло, но у Бабаджанян О.А. из-за ситуации в стране возникли финансовые трудности, которые помешали исполнить кредитные обязательства и он какое-то время прекратил вносить оплату по кредитному договору. Именно этой ситуацией воспользовалась Романова М.Р. и продала дом Абдулмуталиповой С.А. Фактически дом никому из покупателей не передавался, в доме постоянно проживали и проживают семья Бабаджанян. Кроме того, в деле фигурирует только жилой дом пл. <данные изъяты> на земельном участке пл. <данные изъяты> По факту на земельном участке возведен еще один жилой дом, площадь которого превышает <данные изъяты> Вновь возведенный жилой дом в собственность не оформлен. По его мнению, именно с учетом этого строения был оценен дом в пять миллионов рублей. Сделка является мнимой, поскольку стороны намерены были заключить договор залога и только в этом случае не предполагается расчет по сделке. Нельзя согласиться с доводами ответчика в лице представителя, что расчет произведен полностью до подписания договора. Прежде всего, нет расписки Бабажданяна А.О. в получении суммы стоимости жилого дома. Нет сведений о порядке расчета, кто получил сумму <данные изъяты>, был ли представитель уполномочен на получении этой суммы. Поскольку в договоре имеется ссылка что расчет произведен до подписания договора, то, безусловно, это обстоятельство подлежит подтверждению допустимыми доказательствами, а именно письменными. Никогда акта передачи имущества не составлялось и имущество не передавалось. Бабаджанян А.О. и его супруга никогда не предполагали, что обязаны сняться с регистрационного учета в доме до ДД.ММ.ГГГГ. Как не было известно им и о том, что дом продан повторно, и они должны быть сняты с регистрационного учета в течение месяца. Имеет место мнимая и притворная сделка, которая прикрывала иную сделку, а именно договор залога. Считает, что не оформили договор залога по той причине, что на земельном участке официально зарегистрирован только жилой дом пл. <данные изъяты> и его стоимость явно ниже пяти миллионов. Земельный участок в собственность не оформлен. А вновь возведенный жилой дом самовольное строение. Естественно, что при таких обстоятельствах оформить кредит на пять миллионов рублей без залога и поручительства невозможно, как и договор залога недвижимости. Если первая сделка недействительна, то вторая как последствие первой сделки так же не влечет юридических последствий. Просит признать обе сделки недействительными и применить последствия недействительности сделки и стороны привести в прежнее состояние, прекратить запись о государственной регистрации права собственности Абдулмуталиповой С.А. на жилой дом по указанному адресу и восстановить запись о государственной регистрации права собственности Бабаджанян А.О.

Ответчик Романова М.Р. и Абдулмуталипова С.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. Ходатайства об отложении судебного заседания и намерения лично участвовать в рассмотрении дела суду не поступало. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Романова М.Р. и Абдулмуталиповой С.А.

Полномочный представитель ответчика Романова М.Р. и Абдулмуталиповой С.А. выступавший по доверенности Аветов К.С. исковые требования не признал и пояснил, что про отношения между Романова М.Р. и семьей Бабаджанян А.О. ему ничего не известно. ДД.ММ.ГГГГ между Бабаджанян А.О. от имени которого выступал по доверенности Бабаджанян О.А. и Романова М.Р., от имени которой по доверенности действовал Лысогор А.В., был заключен договор купли-продажи жилого дома по <адрес> Жилой дом литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> расположен на земельном участке пл. <данные изъяты> который в собственность продавцу не передавался. Жилой дом по указанному адресу продан на пять миллионов рублей. Соглашение о цене является существенным условием договора. Стороны до подписания договора произвели полный расчет. Покупатель Романова М.Р., как следует из п. 3 договора купли-продажи произвела осмотр дома и его состоянием осталась довольна. Каких-либо дефектов покупатель не обнаружила. Акт приема-передачи между продавцом и покупателем не составлялся. Как отражено в п. 4 договора акт не составлялся в виду фактической передачи продавцом покупателю отчуждаемого имущества. Кроме того, в договоре перечислены лица, которые состоят на регистрационном учете в жилом доме, указана дата, до которой сохраняется регистрация, это ДД.ММ.ГГГГ Переход права собственности на жилой дом зарегистрирован в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ Романова М.Р. по договору купли-продажи произвела отчуждение жилого дома по указанному адресу Абдулмуталиповой С.А. Жилой дом продан за пять миллионов рублей. В п. 4 договора указано, что стороны произвели передачу имущества до подписания договора. Передаточный акт не составляли по взаимному соглашению. До подписания договора стороны произвели расчет между собою. В договоре предусмотрено, что лица, состоящие на регистрационном учете в спорном жилом доме, обязуются сняться с регистрационного учета в течение месяца. Действительно Абдулмуталипова С.А. обратилась в суд с иском о выселении семьи Бабаджанян А.О. из жилого дома и решением суда требования были удовлетворены. Все это свидетельствует о намерении собственника Абдулмуталиповой С.А. осуществлять принадлежащие полномочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим собственнику имуществом. Оснований для признания сделки недействительной между Романова М.Р. и Бабаджанян А.О. нет. Стороны четко изложили свою позицию по каждому пункту договора, переход права собственности зарегистрирован, как установлено законом. Считает неправильным проводить связь между договором купли-продажи и кредитным договором между Бабаджанян О.А. и ООО КБ «ГРиС- Банк». Письменных доказательств передачи Романова М.Р. денег в сумме <данные изъяты> Бабажданяну О.А. не имеется, кроме отметки в договоре, что расчет произведен до подписания договора. Считает этого достаточно для подтверждения полного расчета по сделке. Полагает, что нельзя принимать во внимание доводы истца в лице полномочного представителя, что он задолженность по кредитному договору не погасил, и что это могла сделать только Романова М.Р., поскольку таких доказательств истец суду не представил. Романова М.Р., будучи собственником жилого дома, вправе была распорядиться принадлежащим ей имуществом, а именно жилым домом по <адрес> То, что Романова М.Р. никогда не вселялась в дом, не может свидетельствовать о мнимости сделки. Романова М.Р. имеет достаточно много объектов недвижимости в собственности и не обязана использовать для проживания все эти объекты одновременно, имеется персонал, которые занимаются управлением ее имуществом. Следят за его состоянием. Кроме того, согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ истцом пропущен срок исковой давности который предусмотрен законом в один год. Первая сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ., а вторая ДД.ММ.ГГГГ. Просит в удовлетворении исковых требований отказать, в том числе, и в связи с пропуском срока исковой давности.

Представитель третьего лица на стороне ответчика ООО КБ «ГРиС-Банк» Яблочкина Т.И. возражала против удовлетворения исковых требований и считает, что заключенный между Бабаджанян О.А. и ООО КБ «ГРиС-Банк»кредитный договор и договор купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между Романова М.Р. и Бабаджанян А.О. не связаны между собою. В настоящее время все документы Банка направлены в архив на хранение, и она не имеет возможности предоставить сведения по кредитному договору с Бабаджаняняном О.А. Она располагает сведениями, что у Бабаджанян О.А. нет долговых обязательств перед Банком. Кто внес сумму по кредитному договору, она пояснить не может. Действительно Романова М.Р. одна из учредителей Банка. Всего учредителей двое. Она не принимает решения о предоставлении кредита или отказе. Каким образом без обеспечения возвратности кредита, была выдана сумма пять миллионов рублей Бабаджанян О.А., пояснить не может. Она полагает, что Банк не должен привлекаться по данному спору третьим лицом, поскольку каких-либо отношений между Банком и истцами не существует.

Суд, выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы гражданского дела, полагает, что требования истца Бабаджанян А.О. подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Бабаджанян А.О., от имени которого выступал по доверенности Бабаджанян О.А. и Романова М.Р., от имени которой выступал представитель Лысогор А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. Жилой дом расположен на земельном участке пл. <данные изъяты> в собственность земельный участок не предоставлялся. Жилой дом продан за пять миллионов рублей. В п. 3 договора указано, что стороны до подписания договора произвели полный расчет. До подписания договора (п.4) стороны произвели передачу имущества, в связи с чем акт не составлялся.

Истец просит признать данную сделку недействительной по тому основанию, что она мнимая и стороны намерены были заключить договор залога, но не купли-продажи. Денег по договору купли-продажи продавец не получал, имущество по договору не передавалось покупателю. На протяжении всего времени, пока собственником значилась Романова М.Р., Бабаджанян проживали в доме и требований о выселении не заявляли. Указанные обстоятельства подтверждаются, прежде всего, пояснениями сторон, что только решением суда семья Бабаджанян признаны утратившими право пользования жилым помещением и выселены из жилого дома по указанному адресу. Данное обстоятельство не опровергал представитель ответчиков Романова М.Р. и Абдулмуталиповой С.А., выступавший по доверенности Аветов К.С.

Как указал в судебном заседании представитель истца Бабаджанян О.А. и адвокат Балабанов Ю.В., что договор купли-продажи жилого дома был обусловлен тем, что ему был предоставлен кредит на сумму <данные изъяты> именно на условиях продажи жилого дома Романова М.Р. В подтверждение указанных доводов истец ссылается на тот факт, что стоимость жилого дома <данные изъяты> ему не передавалась, акт приема передачи имущества не составлялся, имущество фактически Романова М.Р. не передавалось.

По мнению суда, указанные истцом обстоятельства подтверждаются совокупностью доказательств.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи, продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму ( цену ).

В силу ст. 458 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю.

На основании п.1 ст. 485 ГК РФ, ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ( ст. 130).

Статья 550 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму договора, согласно которой договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

( п. 2 ст. 434 )

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ ( в редакции ФЗ от 07.05. 2013 г.) Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

2.Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

По смыслу вышеуказанной нормы закона мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как следует из материалов дела жилой дом по <адрес> принадлежал на праве совместной собственности истцу Бабаджанян А.О. и третьему лицу Бабаджанян З.М.

ДД.ММ.ГГГГ между Бабаджанян А.О., от имени которого выступал по доверенности Бабаджанян О.А. и Романова М.Р., от имени которой выступал представитель Лысогор А.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>. В силу договора переход права собственности от продавца Бабаджяняна А.О. к покупателю Романова М.Р. на жилой дом по указанному адресу зарегистрировано в установленном законом порядке, что стороны не оспаривают, и подтверждается письменными материалами дела. Вместе с тем, суд считает установленным то обстоятельство, что обе стороны не имели намерения произвести реальную передачу имущества и фактически передача имущества от Бабаджанян А.О. Романова М.Р. не производилась. Романова М.Р. не передавала ни Бабаджанян А.О., ни Бабаджанян О.А. денежные средства в размере <данные изъяты>. Как пояснили в судебном заседании истец Бабаджанян А.О. и его представитель Бабаджанян О.А., а так же третье лицо Бабаджанян З.М., что денежные средства в размере <данные изъяты> Романов им не передавала, и фактически имели в виду сделку договор залога, а не купли-продажи. Жилой дом лишь являлся залогом в счет обеспечения возврата суммы кредита.

Показания истца и его представителя, а так же третьего лица Бабаджанян З.М. согласуются с другими установленными по делу фактическими обстоятельствами и представленными суду доказательствами. Ответчик в лице представителя Аветов К.С. не представил суду доказательства исполнения условий письменной сделки. Если законом предусмотрена обязательная письменная форма договора купли-продажи недвижимости, то и исполнение ее условий так же надлежит доказывать письменными доказательствами. В судебном заседании истец Бабаджанян А.О. пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ как только их пригласили в суд по иску о выселении, они узнали о продаже их дома. Суд установил, и это подтверждается принятым Пятигорским городским судом решением от ДД.ММ.ГГГГ ( не вступило в законную силу) по иску Абдулмуталиповой С.А. о выселении бывшего собственника Бабаджанян А.О. и членов его семьи из жилого дома по указанному адресу, что истцу о совершении сделки по отчуждению жилого дома стало известно не в момент заключения договора купли-продажи, а когда был заявлен иск о выселении это в ДД.ММ.ГГГГ Стороны в судебном заседании подтвердили, что фактически жилой дом Романова М.Р. не передавался, а семья Бабаджанян постоянно проживали в доме до принятия решения о выселении ДД.ММ.ГГГГ

Истец суду предоставил приходные кассовые ордера в подтверждение, что действительно между Бабаджанян О.А. и ООО КБ « ГРиС-БАНК» учредителем которого является Романова М.Р. ( размер доли <данные изъяты>, второй учредитель Романов Д.Р. <данные изъяты> размер доли), заключен Кредитный договор ДД.ММ.ГГГГ №. Сумма кредита <данные изъяты> ( приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ

Бабаджянян О.А. производил погашение суммы кредита по названному кредитному договору, что подтверждается приходными кассовыми ордерами за ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, дата заключения договора купли-продажи жилого дома между Бабаджанян А.О.( от имени которого выступал Бабаджанян О.А.) и Романова М.Р. (от имени которой действовал Лысогор А.В.), и кредитного договора между Бабаджанян О.А. и ООО КБ « ГРИС-БАНК» одна и та же -ДД.ММ.ГГГГ, а сумма кредита <данные изъяты> зачислена на счет Бабаджанян О.А. ДД.ММ.ГГГГ Указанные обстоятельства подтверждают показания истца Бабаджанян А.О. и Бабаджанян О.А. что сделки были совершены одновременно и что целью было не передача жилого дома в собственность Романова М.Р., а обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору.

Отсутствие доказательств передачи покупателем Романова М.Р. денежных средств в счет уплаты стоимости имущества, отсутствие акта приема-передачи имущества по договору, свидетельствуют о том, что стороны фактически имели намерение заключить договор залога недвижимости, а не договор купли-продажи.

Предметом договора купли-продажи указан жилой дом пл. <данные изъяты> по указанному адресу, сведений о наличии права на земельный участок суду не представлено, кроме того, на земельном участке расположено самовольное строение жилой дом, которое фактически окончено строительством, но не сдан в эксплуатацию. Именно по этой причине стороны не смогли оформить залог недвижимого имущества, в установленном законом порядке.

Ответчик Романова М.Р. несмотря на требование ст. 56 ГПК РФ не представила суду доказательства которые опровергают доводы истца, его представителя и третьего лица.

Как пояснил в судебном заседании Бабаджанян О.А. в ДД.ММ.ГГГГ он имел финансовую возможность производить платежи по кредитному договору, но с ДД.ММ.ГГГГ он фактически прекратил вносить сумму обусловленную договором, в результате чего образовалась задолженность. В ДД.ММ.ГГГГ Романова М.Р. продает дом Абдулмуталиповой С.А. за <данные изъяты> Несмотря на заключение договора купли-продажи, акт о передаче имущества от продавца покупателю не составлялся. Только спустя год после совершения сделки

( ДД.ММ.ГГГГ), Абдулмуталиповой С.А. обратилась в суд с иском о выселении прежнего собственника Бабаджанян А.О. и членов его семьи.

В настоящем судебном заседании Бабаджанян О.А. утверждал, и подтвердили это Бабаджанян А.О. и Бабаджанян З.М., что задолженность по кредитному договору он не погасил, несмотря на это, Банк к нему претензий не предъявляет. Указанное обстоятельство, а именно то, что Банк не имеет претензий к Бабаджанян О.А. по кредитному договору, подтвердила представитель третьего лица Яблочкина Т.И.

До настоящего времени, несмотря на принятие судом решения о выселении семьи Бабаджанян из жилого дома <адрес>, истец с семьей проживают в доме, несут расходы на его содержание.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны ( пункт 2 ст. 10 ГК РФ). Как указано в п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06. 2015 г. №25 «О применении суда и некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему

правилу является оспоримой ( п. 1 ст. 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в п.3 ст. 53.1 ГК РФ ( п.5 ст. 53.1ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в ст. 75 ГК РФ ( п. 3 ст. 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности ( ст. 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства ( п. 1 ст. 171 ГК РФ) …

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях ( п. 4 ст. 166 ГК РФ, п. 79 названного Постановления Пленума ВС).

Согласно части 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суду были предоставлены письменные доказательства подтверждающие, что именно в связи с получением суммы по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> осуществлялось переоформление права собственности на жилой дом по указанному адресу.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 86 Постановления Пленума ВС РФ « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» от 23. 06. 2015 г. №25 следует учитывать, что при совершении мнимой сделки стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договор купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче имущества при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 ст. 170 ГК РФ. Признавая сделку недействительной, суд исходит, в том числе из указанного выше разъяснения Верховного Суда РФ. О мнимости сделки так же указывает и тот факт, что отсутствуют сведения о передаче собственнику денежной суммы стоимости жилого дома.

Ответчик в лице полномочного представителя Аветов К.С. заявил о применении срока исковой давности, что так же является основанием к отказу в иске. Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика Романова М.Р. и Абдулмуталиповой С.А. по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной ( п.3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.(п. 1 в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Договор купли-продажи, который стороны оспаривают, заключен ДД.ММ.ГГГГ, истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности три года на момент обращения в суд не истек, кроме того, истец суду пояснил, что о договоре купли-продажи им стало известно в момент предъявления иска о выселении из дома.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи жилого дома литер <данные изъяты> пл. <данные изъяты> по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Бабаджанян А.О. (от имени которого выступал Бабаджанян О.А.) и Романова М.Р. (от имени которой действовал Лысогор А.В.) является ничтожной сделкой (мнимой) и подлежит признанию недействительной.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Романова М.Р. продала дом Абдулмуталиповой С.А. стоимость дома сторонами определена в пять миллионов рублей. Поскольку не представляется возможным стороны привести в первоначальное положение, то суд не может применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Несмотря на то, что практически год после заключения договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности к Абдулмуталиповой С.А. покупатель не принимала активных мер по передачи имущества, суд не может сделать вывод о недобросовестности ее поведения. Как следует из показания сторон и материалов дела, впоследствии Абдулмуталиповой С.А. предъявила в суд иск о выселении Бабаджанян и членов его семьи из жилого дома, тем самым подтвердила намерение исполнить договор купли-продажи имущества.

Анализ представленных суду доказательств подтверждает, что на момент заключения договора купли-продажи право собственности Романова М.Р. было зарегистрировано в установленном законом порядке, о проживании в доме посторонних лиц, которые не являются членами семьи собственника, покупатель Абдулмуталиповой С.А. уведомлена, что следует из текста договора купли-продажи. Оснований для признания ее действий недобросовестными, у суда не имеется.

Вместе с тем способ защиты, который выбран истцом путем признания сделок по отчуждению жилого дома <адрес>, по мнению суда, в том числе с учетом Постановления Конституционного суда от 21.04. 2003 г. № 6-П по делу о проверке конституционности положений п. 1,2 ст. 167 ГК РФ, является неправильным.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения, иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Содержащиеся в них общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно- правовому смыслу в нормативном единстве со ст.ст. и 166 и 302 ГК РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Иное истолкование положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Признание сделки недействительной или истребование имущества от добросовестного приобретателя влечет за собою и прекращение записи о государственной регистрации права собственности добросовестного приобретателя на спорное имущество и восстановление записи и правах предыдущего правообладателя в силу ст. 9 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», согласно которой в реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации. В реестр прав на недвижимость вносятся, в том числе, сведения о лице, за которым зарегистрировано право на объект недвижимости, записи о предыдущих правообладателях.

ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 31) предусматривает такое регистрационное действие как прекращение осуществления государственной регистрации прав. Таким образом, закон не требует в данном случае признания права собственности за прежним правообладателем в данном случае за Бабаджанян А.О. достаточно будет восстановить сведения о его правах на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ( ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ( ░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.)

░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.,

░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░: <░░░░░>,

░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░: <░░░░░>,

░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░ ░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░. <░░░░░░ ░░░░░░> ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░.