Решение по делу № 2-292/2017 (2-7505/2016;) ~ М-7342/2016 от 14.11.2016

К    делу № 2-292/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

           22 февраля 2017 г.                                                                                       г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея под председательством судьи Удычак Э.В., при секретаре Дзыбовой С.А., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО2, ФИО3 и ФИО1 о взыскании долга, обращение взыскания на предмет залога,

У С Т А Н О В И Л:

    ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» обратилось в суд с исковым заявлением к ответчикам, просив взыскать с ФИО2, ФИО3 и ФИО1 в солидарном порядке в пользу истца задолженность по договору займа от 20.05.2010г. № ИЗ 203-05/10по состоянию на 13.10.2016г. в размере 2819555,17 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств – 2530377,86 руб., проценты 134403,02 руб., пени в размере 154774,29 руб., обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, принадлежащие ФИО2, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19, определить способ реализации в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от рыночной стоимости, установленной в отчете независимого оценщика, взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 28297,78 руб. Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями Договора займа ответчикам предоставлен заем в размере 2700000 руб. сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома по вышеуказанному адресу. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой жилого дома, были удостоверены закладной, составленной ответчиком. Законным владельцем закладной, залогодержателем и кредитором в настоящее время является ОАО «АИЖК». Начиная с февраля 2015 г. ежемесячные платежи по возврату займа и процентов за пользование им производится ответчиком в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ. Размер задолженности по Кредитному договору, подлежащий взысканию с ответчика на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2819555,17 руб.

В судебном заседании представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» не присутствовал, был уведомлен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, надлежаще извещены, о причинах своей неявки суду не сообщили, не просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ч.4 ГПК РФ, суд рассматривает    исковое заявление в отсутствие не явившихся сторон.

Суд, изучив письменные материалы дела, полагает иск ЗА «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Договором является соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ).

Согласно ст.ст. 425, 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом, в силу ст. 310 ГК РФ, не допускается одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (пункт 2 статьи 811 ГК РФ).

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами.

Из положений ст. 337 ГК РФ следует, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Судом установлено: 20.05.2010г. ООО Многоотрослевая фирма «Зафэ» заключил с ответчиками договор займа № ИЗ 203-05/10, по условиям которого ответчикам был предоставлен заем в размере 2700000 руб. под 10,54 % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19. Обеспечением договора займа является ипотека квартиры в силу закона (п.1.4.1 Договора займа). Факт получения суммы займа по указанному договору не оспаривался ответчиками, а так же подтвержден совокупностью представленных в дело доказательств.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО2 приобретен указанный жилой дом, общей площадью 163,8 кв.м., жилой площадью 57,3 кв.м. в том числе за счет заемных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № ИЗ 203-05/10 (п. 2.1 договора купли-продажи)

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19, принадлежит на праве собственности ФИО2

В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 264-ФЗ), закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Пунктом 1.6. договора займа права заимодавца по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого жилого дома, обеспеченной ипотекой) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке в соответствии с действующим законодательством.

В отношении жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19 зарегистрировано право залога ООО Многоотраслевая фирма «Зафэ», права залогодержателя удостоверены закладной.

Согласно п. 4.4.6 договора займа заимодавец имеет право передать свои права по закладной, указанной в п. 1.6 настоящего договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства России и передать саму закладную.

Права залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19 удостоверены Закладной, законным владельцем которой в настоящее время является истец – ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» что подтверждается соответствующей отметкой на Закладной предыдущим владельцем закладной на основании Договора купли-продажи закладных.

Таким образом, судом установлено, что истец фактически приобрел право исполнения ответчиками обязательств по указанному выше договору.

В соответствии с действующим законодательством надлежащее исполнение обязательств предусматривает совершение обязанным лицом действий в определенных договором: месте, сроке, способом, размере. Отступление от любого из определенных договором действий без согласия кредитора свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства, влечет предусмотренную договором либо законом ответственность.

По условиям п. 3.2 договора займа проценты по займу начисляются заимодавцем ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа и по день окончательного возврата займа включительно.

Согласно п. 3.3.9 договора займа размер платежей по займу определен в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, который составил 30051 руб.

Согласно п. 5.2, 5.3 договора займа при нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов, подлежит уплате пеня в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 4.1 договора займа заемщики обязуются возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь фактический период пользования займом, возвращать заем и уплачивать начисленные проценты в сумме и в порядке, указанном в п.3 настоящего договора.

Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора займа заемщики обязуются досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование займом и суммы пеней не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления займодавцем письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему договору по основаниям в соответствии с п. 4.4.1 настоящего договора.

В соответствии с п. п. 4.4.1, 4.4.3 договора займа, п. п. 7.1, 7.2 условий закладной кредитор вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов за пользование кредитом, пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, обратить взыскание на заложенное имущество.

По делу установлен факт неисполнения ответчиками обязательств по ежемесячному возвращению суммы займа и уплаты процентов. Из представленных истцом документов, следует, что ответчиками, начиная с февраля 2015г. ежемесячные платежи по возврату займа и процентов за пользование им производились в нарушение условий Закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ.

Учитывая, что ответчики были согласны с условиями договора, о чем свидетельствуют их подписи в договоре, возложенных на них договором обязательств по ежемесячному погашению задолженности не исполнили, то в силу прямого указания ст. 811 ГК РФ истец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа с причитающимися процентами.

Согласно расчету, предоставленному истцом, сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2819555,17 руб., в том числе, остаток неисполненных обязательств – 2530377,86 руб., проценты 134403,02 руб., пени в размере 154774,29 руб.

Расчет задолженности, предоставленный истцом, судом исследовался, сомнений не вызывает, признан правильным, соответствующим ст. 319 ГК РФ, ответчиками возражений по расчету не предоставлено. Суд полагает, что ответственность за неисполнение обязательств заемщиками должна быть возложена на ответчиков в солидарном порядке в соответствии с преамбулой договора займа № ИЗ 203-05/10 от ДД.ММ.ГГГГ, где ответчики выступают в качестве солидарных заемщиков.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым взыскать с ответчиков солидарно в пользу истца задолженность в сумме 2819555,17 руб., в том числе: задолженность по основному долгу - 2530377,86 руб., задолженность по процентам - 134403,02 руб.

При рассмотрении требований о взыскании пени суд учитывает следующее.

Поскольку по делу установлен факт просрочки уплаты основного долга и процентов, то являются обоснованными требования истца о взыскании пени. Всего задолженность по пеням составляет 154 774,29 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание компенсационную природу штрафных санкций и пени, их размер в соотношении с размером задолженности по договору, периода просрочки исполнения договорных обязательств ответчиками и последствия, наступившие от ненадлежащего исполнения им обязательств по договору, суд не усматривает оснований к признанию размера неустойки, заявленной истцом к взысканию, с учетом суммы основного долга по договору, начисленных процентов, периода просрочки, несоразмерной, в связи с чем не имеется оснований для ее снижения.

Вместе с тем, до начала судебного заседания суду предоставлена квитанция об уплате от ДД.ММ.ГГГГ 219 000 рублей на счет ответчика от имени ФИО2.

Факт поступления на счет денежных средств истец не отрицал, соответственно, с учетом того, что данные денежные средства были перечислены на счет истца в счет истца в счет погашения задолженности по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, то указанная суммы подлежит зачету в счет долговых обязательств ответчиков.

Так, сумма подлежащая взысканию составляет 2 600 555 рублей 17 коп. (2 819 555, 17 - 219 000).

В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании ст. ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В ст. 334 ГК РФ указано, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

В соответствии со статьей 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п.1 ст.350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 54.1. Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Вместе с тем, абзацем вторым приведенной части презюмировано положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Удовлетворяя требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд принимает во внимание следующее.

Исходя из системного толкования положений п. 1 ст. 348 и ст. ст. 329, 334 ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из стоимости заложенного имущества.

При рассмотрении требований об обращении взыскания на предмет залога, суд учитывает, что исполнение обязательства ответчиков по договору займа № ИЗ 203-05/10 от ДД.ММ.ГГГГ обеспечено ипотекой жилого дома и земельного учатска по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19, на приобретение которого был выдан заем. Жилой дом по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19, передан ответчиками в залог истцу по ипотеке в силу закона в качестве обеспечения исполнения договора займа, права залогодержателя по договору удостоверяются закладной, в результате передачи прав по ценной бумаге владельцем закладной является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2. По делу достоверно установлено, что должниками по обеспеченному залогом обязательству допущено систематическое нарушение сроков внесения периодических платежей в счет выплаты суммы займа. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 50 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости», ст. 334 ГК РФ являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2 об обращении взыскания на предмет залога. Оснований, по которым в силу ст. 6, 54.1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на предмет залога не допускается, судом не установлено. Спорное домовладение не изъято из оборота, допущенное нарушение обеспеченного залогом обязательства нельзя признать незначительным и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более 5% стоимости предмета ипотеки, период просрочки обеспеченного ипотекой обязательства составляет более трех месяцев.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования об обращении взыскания на домовладение и земельный участок по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ, 56 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира должна быть реализована путем продажи с публичных торгов.

При определении размера начальной продажной цены предмета залога суд учитывает следующее.

Согласно пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно заключению эксперта ООО «АНОН» от ДД.ММ.ГГГГ – рыночная стоимость домовладения по адресу <адрес>, пер. Тихий, 19 составляет 4973000 руб., в том числе стоимость земельного участка 1285000 руб. При таких обстоятельствах, суд полагает, что в силу ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следует назначить начальную продажную стоимость <адрес> 978 400 руб. (4973000 руб. х 80 %).

Согласно ч. 1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах.

Истцом было заявлено требование о взыскании в его пользу расходов по оплате государственной пошлины в сумме 28297,78 руб., соответственно указанная суммы подлежит взысканию с ответчиков в равных долях.

          На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к ФИО2, ФИО3 и ФИО1 о расторжении договора займа, взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 и ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» задолженность по договору займа № ИЗ 203-05/10 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2600555 (два миллиона шестьсот тысяч пятьсот пятьдесят пять) рублей 17 копеек.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – жилой дом общей площадью 163,8 кв.м. и земельный участок общей площадью 690 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19, принадлежащие на праве собственности ФИО2.

Определить способ реализации предмета залога с публичных торгов.

Назначить начальную продажную стоимость залогового имущества, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Тихий, 19 в размере 3 978 400 рублей.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 и ФИО1 в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» расходы по оплате государственной пошлины по 9432,59 руб. с каждого.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца, со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено - 27.02.2017г.

          Судья:                                                                                                     Э.В. Удычак