Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2084/2022 ~ М-2036/2022 от 19.08.2022

Дело № 2-2084/2022

73RS0013-01-2022-003917-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2022 года                                                                                    г. Димитровград

     Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Федосеевой С.В., при секретарях Корниенко И.Ю., Потехиной А.О., Якушовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Димитровградской городской общественной организации защиты прав потребителей "Справедливость" в интересах Шепелева Д. Р., Мамедовой С. В., Куприяновой О. Н., Кочнева Н. И., Шикаловой М. В., Кирсановой О. И., Шепелевой Г. Г., Исаева Ю. В., Файзуллова А. Н. к обществу с ограниченной ответственностью "СтройГрад", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "СпецСтрой", индивидуальному предпринимателю Елауркину В. П., Волковой Ж. В. о признании незаконными действий, признании недействительными межевых планов, проектов межевания границ земельных участков, признании незаконной постановки на кадастровый учет земельных участков, признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на земельный участок, снятии с государственного кадастрового учета земельных участков, признании незаконным раздела земельного участка, изменении статуса участка в ЕГРН, признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Димитровградская городская общественная организация - Общество защиты прав потребителей «Справедливость» (далее - ДГОО ОЗПП «Справедливость») обратилась в суд с данным иском, уточненным в ходе судебного разбирательтсва, в интересах Шепелева Д.Р., Мамедовой С.В., Куприяновой О.Н., Кочнева Н.И., Шикаловой М.В., Кирсановой О.И., Шепелевой Г.Г., Исаева Ю.В., Файзуллова А.Н., к ООО "СтройГрад", в обоснование требований указав следующее. Истцы участвовали в долевом строительстве многоквартирного дома №*, корпус 1. Ответчик произвел деление земельного участка с кадастровым номером №* на два земельных участка: №*, на котором расположен многоквартирный дом №* корпус 1 и №*, на котором расположен котлован дома №* корпус 2, и в границы которого попало имущество дома №* корпус 1, предназначенное для обслуживания данного дома, элементы благоустройства, парковка и проезд, элементы озеленения.

Участок с кадастровым номером №* изначально находился в собственности застройщика, он должен был передать его в общедолевую собственность как придомовую территорию. Ответчик в одностороннем порядке уменьшил площадь земельного участка, разделив его на два участка.

Истец просил признать незаконными действия ООО "СтройГрад", выразившиеся в одностороннем изменении обязательств по договору долевого участия с истцами и не передаче в общедолевую собственность собственников многоквартирного дома №* (корпус 1) по <адрес> земельного участка с кадастровым номером №*. Признать недействительными межевые планы, проекты межевания границ земельных участков с кадастровыми номерами №* и №*. Признать незаконной постановку на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами №* и №*. Признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома №*, корпус 1 на земельный участок в границах, установленных земельным участком с кадастровым номером №*. Взыскать с ООО "СтройГрад" в пользу Шепелева Д.Р., Мамедовой С.В., Куприяновой О.Н., Кочнева Н.И., Кочневой М.Е., Шикаловой М.В., Кирсановой О.И., Шепелевой Г.Г., Исаева Ю.В., Медновой И.А., Файзуллова А.Н. компенсацию морального вреда в размере 30000 руб. каждому (т.1, л.д. 5-7).

В уточненном исковом заявлении указал, что право собственности на квартиры в многоквартирном доме истцы приобрели в 2019 году и с указанного момента приобрели также право долевой собственности на земельный участок пропорционально площади своих квартир. Если на январь 2022 года ООО "СтройГрад" обладало правом долевой собственности на участок, не имело право без соглашения с истцами его разделять. Если до января 2022 года реализовало все помещения в указанном многоквартирном доме, что влечет полную утрату права на находящийся под ним земельный участок.

Следовательно ООО "СтройГрад" незаконно приобрело титул собственника земельного участка площадью 1200 кв.м, кадастровый №*, и не имело законных прав продавать его ООО "СЗ "СпецСтрой". Площадь здания 6364 кв.м, после раздела выделен участок 3348 кв.м, что существенно нарушает методические рекомендации: размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в током доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме.

В уточненном исковом заявлении просил признать незаконными действия ООО "СтройГрад", выразившиеся в одностороннем изменении обязательств по договору долевого участия с истцами и не передаче в общедолевую собственность собственников многоквартирного дома №* (корпус 1) по <адрес> в <адрес> земельного участка с кадастровым номером №*. Признать недействительными межевые планы, проекты межевания границ земельных участков с кадастровыми номерами №* и №*. Признать незаконной постановку на государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами №* и №*, принять решение о снятии с государственного кадастрового учета указанных земельных участков. Признать незаконным раздел земельного участка с кадастровым номером №*, принять решение об изменении его статуса в ЕГРН с "архивный" на "ранее учтенный". Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м, кадастровый №*, заключенный между ООО "СтройГрад" и ООО "СЗ "СпецСтрой", погасить (аннулировать) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 15.02.2022 №* о регистрации права собственности ОООСЗ "СпецСтрой" на указанный земельный участок. Взыскать с ООО "СтройГрад" в пользу Шепелева Д.Р., Мамедовой С.В., Куприяновой О.Н., Кочнева Н.И., Кочневой М.Е., Шикаловой М.В., Кирсановой О.И., Шепелевой Г.Г., Исаева Ю.В., Медновой И.А., Файзуллова А.Н. компенсацию морального вреда в размере 30000 руб. каждому (т.2, л.д. 5-9).

При подготовке дела к судебному разбирательству для участия по делу в качестве соответчика привлечено ООО "Специализированный Застройщик "СпецСтрой", Елауркин В. П., кадастровый инженер Волкова Ж. В., в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, МО "г. Димитровград" в лице Администрации г. Димитровграда Ульяновской области, Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области", ООО "ВЕК", ООО "УК ДУС", ТСН "Автостроителей, 63А".

    В судебном заседании представитель истцов Червяков А.А. исковые требования уточнил, просил признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка, заключенные между ООО "СтройГрад" и ИП Елауркиным В.П., а также между ИП Елауркиным В.П. и ООО "СЗ "СпецСтрой". Исковые требования с учетом уточнения поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении, письменных дополнительных пояснениях. Согласно которым считает, что собственники при заключении договора долевого участия предполагали, что в момент завершения строительства дома и регистрации прав собственности на квартиры в 2019 году, что дом и элементы благоустройства, необходимые для эксплуатации дома, находились на земельном участке с кадастровым номером №*, следовательно, в общедолевую собственность потребители получили указанный земельный участок. Все элементы благоустройства, указанные на схеме, будут общим имуществом строящегося дома корпус 1, а не проектируемого, какого либо раздела участка не имеется. Договоры купли-продажи считает ничтожными, так как ООО "СтройГрад" уже не был собственником земельного участка, собственниками всего земельного участка стали жильцы дома. Также они мнимые и были проведены не с целью передачи права собственности, а с целью сокрытия имущества ООО "СтройГрад", свайного поля и бетонной площадки проектируемого дома, на которое может быть обращено взыскание.

    Представитель ответчика ООО "СтройГрад" - директор Скворцов О.В. в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому на земельном участке №* предусмотрено строительство по <адрес>, корпус 1 и дом №* корпус 2 с едиными комплексными благоустройством, парковкой, проездом, элементами озеленения и средствами обслуживания домов. 10.03.2017 (с продлением 17.05.2018) Администрацией г. Димитровграда ООО "Строй Град" выдано разрешение на строительство № RU-7300539892-63-2017 на земельном участке многоквартирного жилого двухподъездного дома по <адрес>, корпус 1. 20.11.2017 Администрацией г. Димитровграда ООО "Строй Град" выдано разрешение на строительство № RU-7300539892-356-2017 на земельном участке многоквартирного жилого одноподъездного дома по <адрес>, корпус 2.

    Проектная документация данного комплекса домов предусматривает единое комплексное благоустройство, парковку, проезд, элементы озеленения, малые архитектурные формы, детскую площадку, средства обслуживания домов и т.д., без разделения по домам. На данный момент МКД по <адрес> корпус 1 введен в эксплуатацию, корпус 2 находится в процессе строительства, выполнено свайное поле, фундаментальная подушка и без его завершения благоустройство комплекса домов в полном объеме со всеми элементами не представляется возможным.

    В связи с тем, что ответчик не имеет возможности завершить строительство корпуса 2, а вместе с ним и благоустройство всей территории, достигнута договоренность с ООО "Специализированный Застройщик "СпецСтрой", крупнейшем застройщике в г. Димитровграде, о продолжении и завершении строительства корпуса 2. При этом передача прав на строительство МКД: разрешения на строительство, проектную документацию, экспертизу проектной документации, технические условия и т.д. в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ возможна только при условии передачи прав на земельный участок под МКД. В связи с тем, что на земельном участке построен и введен в эксплуатацию и заселен МКД по <адрес>, корпус 1, и при этом необходимостью передачи прав на земельный участок по корпусом 2, ответчиком и были произведены межевые и кадастровые работы по выделению под каждый корпус комплекса отдельного земельного участка с последующей передачей прав на земельный участок с кадастровым номером №* ООО "СЗ "СпецСтрой" для завершения строительства корпуса.

    Комплекс домов, состоящий из двух корпусов, предусматривает единое комплексное благоустройство, парковку, проезд, элементы озеленения, малые архитектурные формы, детскую площадку, средства обслуживания домов и т.д, деление указанных элементов по домам по отдельности не осуществляется и не представляется возможным, препятствия в пользовании благоустройством собственников уже заселенного корпуса 1 не производятся, права истцов не нарушаются.

    Поскольку на одном земельном участке находятся несколько многоквартирных домов - корпус 1 и корпус 2, право общей долевой собственности собственников МКД по адресу: <адрес>, корпус 1 возникает лишь после образования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а именно: земельного участка с кадастровым номером №*. В связи с этим действия по выделению под каждый многоквартирный дом (корпус 1 и корпус 2) отдельного земельного участка - межевание, постановка на кадастровый учет не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав истцов на общедолевую собственность. Более того, вследствие данных действий ответчика, истцы как собственники корпуса № 1 приобрели право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен их многоквартирный дом. Просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме (т. 1, л.д. 211-212).

Представитель ответчика ООО "Специализированный Застройщик "СпецСтрой" Третьякова Е.А., действуя по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что застройщик намерен провести экспертизу фундамента, продлить разрешение и продолжить строительство дома. Считает, что права жильцов корпуса 1 никак не нарушены. Поскольку на земельном участке запланировано строительство двух домов, в собственность жильцов одного дома выделить весь земельный участок нельзя, по желанию собственников можно выделить конкретный участок пропорциональной доли.

Ответчик Елауркин В.П., извещенный о судебном заседании, в суд не явился, представил письменный отзыв, указывает, что в период ведения предпринимательской деятельности осуществлял крупные поставки железобетонных изделий в адрес ООО "СтройГрад", в результате чего у ООО "СтройГрад" образовалась большая задолженность перед ИП Елауркиным В.П. Земельный участок с кадастровым номером №* был приобретен у ООО "СтройГрад" в качестве частичного погашения задолженности ООО "СтройГрад" перед ним, о чем прямо указано в договоре купли-продажи. Поскольку он не имеет строительной заинтересованности в этом земельном участке, на котором начато строительство многоквартирного дома по <адрес>, корпус 2, он обратился к ООО "СЗ "СпецСтрой" и продал земельный участок этой организации, которая проявила заинтересованность в завершении строительства указанного дома (т.2, л.д. 29).

Ответчик кадастровый инженер Волкова Ж.В. исковые требования не признала, пояснила, что в августе 2021 года ООО «СтройГрад» обратилось в Димитровградский филиал АО «Имущественная Корпорация Ульяновской области» с заявлением на раздел земельного участка с кадастровым номером №* по адресу: <адрес>. Заключен договор №136 от 17.08.2021. Были предоставлены следующие документы: выписка из ЕГРН на земельный участок, схема раздела земельного участка. По результатам работ подготовлен межевой план. Участки поставлены на кадастровый учет, при постановке на кадастровый учет и регистрации прав замечаний и отказов в регистрации не было. В работе кадастровый инженер руководствовался следующим: земельный участок предоставлен для строительства двух многоквартирных домов, законодательство не запрещает строить несколько многоквартирных домов на одном участке, а затем вводить их в эксплуатацию. Объект относится к точечной застройке, ни в одном кодексе или ФЗ нет точного определения данного понятия, однако оно точно характеризует сложившуюся ситуацию. Суть в том, что точечная постройка это новый объект, который возведен в ранее сложившемся квартале. Строительство осуществляется на свободных «пятачках», уплотненная застройка не обеспечивает максимально благоприятные условия для жизни: строительство обходится дешевле застройщику, покупателю достается небольшая придомовая территория и отсутствие собственной инфраструктуры (детских, спортивных площадок). Существующее законодательство допускает как формирование единого земельного участка под МКД, так и раздел участка под каждым домом, так как строятся отдельные самостоятельные объекты. Любой из собственников может обратится с заявлением об образовании земельного участка на котором расположен МКД (ч.3 ст.16 №189-ФЗ О введении в действии Жилищного кодекса), это его право, но не обязанность. Информация по обращению собственников МКД отсутствует. Обратился за разделом собственник земельного участка ООО «СтройГрад». Работы проводились, исходя из презумпции добросовестности Заказчика, а так же разъяснений Росреестра: если земельный участок, на котором расположен дом, не образован (не сформирован) либо на одном земельном участке расположено несколько МКД, при осуществлении государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение невозможно применить ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и одновременно зарегистрировать права собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в МКД, поскольку отсутствует сам земельный участок, относящийся к общему имуществу в конкретном жилом доме. Сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике. Собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД. Истцы не согласны с разделом земельного участка, ссылаясь на п.5 Приказа Минстроя, ими не представлено обоснование необходимости увеличения площади участка. Исходя из простой арифметики площадь 4548кв.м., на участке 3 блока, на блок приходится условно 1516кв.м., на выстроенный дом (2 блока) - 3032кв.м. по факту выделено 3348кв.м, т.е. земельный участок, необходимый для МКД, определяется по площади двух домов, плотности застройки.

Представитель третьего лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ульяновской области, извещенный о судебном заседании, в суд не явился, в письменном отзыве указал, что сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым номером №*, площадью 4548 кв.м (границы установлены), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - многоэтажные многоквартирные жилые дома с разрешением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного значения, виды использования которых предусмотрены данной статьей, расположенном по адресу: <адрес>, внесены в ЕГРН 28.04.2004 (имеет статус архивный).

В результате раздела земельного участка №* на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет от 22.10.2021, межевого плана от 22.10.2021, подготовленного кадастровым инженером Волковой Ж.В., были образованы земельные участки:

- с кадастровым номером №*, площадью 3348 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - многоэтажные многоквартирные жилые дома с разрешением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного назначения, виды использования которых предусмотрены данной статьей, расположенном по адресу: <адрес>, сведения в ЕГРН внесены 14.01.2022.

По сведениям ЕГРН на земельный участок зарегистрировано право собственности за ООО "СтройГрад" (дата регистрации права 14.01.2022).

В пределах границ земельного участка расположен объект капитального строительства - многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №*, площадью 6346,2 кв.м, по <адрес>, корпус 1, сведения внесены в ЕГРН 10.01.2019. Сведения о зарегистрированных правах на многоквартирный жилой дом в ЕГРН отсутствуют.

- с кадастровым номером №*, площадью 1200 кв.м (границы установлены), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - многоэтажные многоквартирные жилые дома с разрешением в нижних этажах объектов торгового, бытового и общественного значения, виды использования которых предусмотрены данной статьей, расположенном по <адрес>. ПО сведениям ЕРГН на земельный участок зарегистрировано право собственности за ООО Специализированный Застройщик "СпецСтрой" (дата регистрации права 15.02.2022).

В пределах границ земельного участка расположен объект недвижимости - нежилое здание (служебная) с кадастровым номером №*, 13,8 кв.м. Сведения о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствуют.

При осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков с кадастровыми номерами №* и №* основания для приостановления либо отказа органом регистрации прав выявлены не были. Рассмотрение дела оставляет на усмотрение суда (т.1, л.д. 180-181).

Представитель третьего лица ООО "УК ДУС", извещенный о судебном заседании, в суд не явился, в письменном отзыве указал, что действующим законодательством не предусмотрена передача земельного участка по акту приема-передачи, и ООО "СтройГрад" акт приемки земельного участка, проект планировочной организации земельного участка по <адрес>, корпус 1, не передавало (т.1, л.д. 204).

Представитель МО "г. Димитровград" в лице Администрации г. Димитровграда Ульяновской области просил рассмотреть дело в отсутствие их представителя (т.1, л.д. 232).

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Комитета по управлению имуществом г. Димитровграда, ООО "ВЕК", ТСН "Автостроителей, 63А", в судебное заседание не явились, о месту и времени рассмотрения дела извещены.

    В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

        Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев регистрационные дела на земельные участки, расположенные по адресам: <адрес>, с кадастровым номером №*, <адрес> с кадастровыми номерами №*, №*, инвентарное дело №* дома по <адрес>, корпус 1, надзорное производство № 2249ж-2021/20730007, суд приходит к следующему выводу.

Пунктом 1 статьи 60 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи, когда нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению. К таким случаям относятся: признание судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок; самовольное занятие земельного участка; иные предусмотренные федеральными законами случаи.

При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ).

    В соответствии с пунктом 7 статьи 69 Земельного кодекса РФ порядок проведения землеустройства устанавливается федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

    Судом установлено, что ООО "СтройГрад" и Шепелева Г.Г., Шепелев Д.Р. заключили договор № 04-03/0035 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 20.11.2018. Застройщик обязался передать участникам долевого строительства объект долевого строительства (квартиру) не позднее 30.11.2018. Для целей договора определены термины: многоквартирный дом - 11-этажный жилой дом на 80 квартир (с учетом технического этажа), по <адрес>, корпус 1, входящий в состав объекта недвижимости "Многоквартирный жилой дом", место расположения многоквартирного дома указано в приложении 1. В приложении 1 указана схема планировочной организации земельного участка, отмечены строящийся многоквартирный жилой дом по <адрес>, корпус 1, и проектируемый многоквартирный жилой дом по <адрес>, корпус 2. В приложении 4 указаны характеристики земельного участка с кадастровым номером №*, указано, что он предоставлен для многоэтажных многоквартирных жилых домов.

Аналогичные договоры заключены Куприяновой О.Н. (договор № 04-03/0012 от 28.08.2018), супругами Шикаловой М.В. и Шикаловым М.В. (договор № 04-03/0038 от 23.11.2018), супругами Кочневым Н.И. и Кочневой М.Е. (договор № 04-03/0013 от 24.08.2018), супругами Мамедовым Д.М., Мамедовой С.В. (договор № 04-03/0020 от 26.10.2018), супругами Исаевым Ю.В., Медновой И.А. (договор № 04-03/0003 от 24.05.2017). По договору об уступке прав и обязанностей (цессии) по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 04-03/0031 от 23.11.2018 ООО "ВЕК" передало Шепелеву Д.Р. права и обязанности по договору долевого участия № 04-03/0031 от 23.11.2018, заключенному между цедентом и ООО "СтройГрад". Аналогичные договоры составлены с Кирсановой О.И. (договор № 04-03/0019 от 22.05.2019 с дополнительным соглашением от 22.05.2019), Файзулловым А.Н. (договор № 04-03/0029 от 21.08.2019).

Директор филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ульяновской области в ответе на запрос суда указала, что согласно сведений ЕГРН из земельного участка с кадастровым номером №* (площадь 4548 кв.м), который снят с кадастрового учета и имеет статус "архивный", образованы земельные участки №* (площадь 3348 кв.м), проход или проезд к нему осуществляется через земельный участок №*, объект недвижимости на участке №*, с 14.01.2022 принадлежит на праве собственности ООО "СтройГрад", а также №* (площадь 1200 кв.м), проход или проезд к нему осуществляется через земельный участок №*, объект недвижимости на участке №*, с 15.02.2022 принадлежит на праве собственности ООО "СпецСтрой" (т.1, л.д. 90-91).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.09.2022 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №*, присвоенным 24.08.2004, расположен по <адрес>, имеет площадь 4548+/-24. Кадастровые номера образованных объектов недвижимости: №*. Объект снят с кадастрового учета 14.01.2022 (т.1, л.д. 92-95).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.09.2022 подтверждается, что многоквартирный жилой дом, кадастровый №* присвоен 10.01.2019, расположен по адресу: <адрес>, корпус 1, имеет площадь 6346,2 кв.м, введен в эксплуатацию в 2018 году, расположен на земельном участке №* (т.1, л.д. 96-146).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 01.09.2022 подтверждается, что земельному участку кадастровый №* присвоен 14.01.2022, площадь 1200+/-12, на нем расположен объект №*, доступ обеспечен посредством земельного участка №* (т.1, л.д. 147-150).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.05.2022 подтверждается, что земельному участку кадастровый №* присвоен 14.01.2022, площадь 3348+/-20, на нем расположен объект №*, доступ обеспечен посредством земельного участка №*.

Соглашением об установлении сервитута части земельного участка от 22.10.2021 подтверждается, что установлен сервитут для обеспечения прохода и проезда через принадлежащий правообладателю ОГБПОУ "ДТК" земельный участок, к земельному участку с кадастровым номером №*, расположенному по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 152-155).

Разрешениями на строительство подтверждается, что № RU-7300539892-356-2017, № RU-7300539892-63-2017 разрешено строительство на земельном участке №* многоквартирного жилого дома, корпуса 1 и корпуса 2, а также 2 стоянок для временного хранения автотранспорта на 8 и на 6 мест, 2 хоз. площадок для чистки ковров, 2 детских игровых площадок, 2 спортивных площадок, 2 площадок для отдыха взрослых, площадки ТБО (т.1, л.д. 214, оборот - 222).

Согласно копии договора купли-продажи от 19.01.2022 ООО "СтройГрад" продал в собственность, а Елауркин В.П. купил в собственность земельный участок с кадастровым номером №*, по <адрес> (т.2 л.д. 31-32).

Согласно копии договора купли-продажи от 10.02.2022 Елауркин В.П. продал в собственность, а ООО "СЗ "СпецСтрой" купило в собственность земельный участок с кадастровым номером №*, по <адрес> (т.2 л.д. 29, оборот - 30).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, представитель истцов указывает, что собственники квартир в 1 корпусе стали собственниками всего земельного участка, который не подлежал разделу, соответственно, договоры купли продажи вновь созданного участка под строительство 2 корпуса недействительны.

В силу ст. ст.11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защите подлежит нарушенное право.

Согласно п.1 ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

    Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

    Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

    В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

    Состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме, а также их права и обязанности в отношении данного имущества определены в ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

    Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в пункте 2.1 Постановления N 12-П от 28 мая 2010 года указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 6 Вводного закона).

    Из частей 2 - 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с учетом разъяснений, данных в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2). В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3).

    Таким образом, переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.

    В соответствии с пунктом 4 статьи 16 вышеуказанного Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ образование указанного в части 3 данной статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

    Из содержания пункта 4.1 статьи 16 упомянутого федерального закона следует, что образование указанного в части 3 этой статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

    Согласно части 5 статьи 16 названного Федерального закона со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    При этом действующее законодательство не запрещает формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих жилых дома, что предполагает множественность субъектов права собственности на один тот же объект.

    Правовое значение для разрешения данного вопроса имеет, прежде всего, то обстоятельство, был ли сформирован (предоставлен) соответствующий земельный участок для строительства и (или) эксплуатации конкретного многоквартирного дома, или же при его формировании (предоставлении) предполагалось строительство на таком земельном участке других многоквартирных домов, или иных объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу данного многоквартирного дома, поскольку при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие состав имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

    В силу пункта 5 методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденных Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 года N 153/пр, размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом,

4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта "Формирование комфортной городской среды", с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

    Судом установлено, что постановке на кадастровый учет спорных земельных участков предшествовали проведенные кадастровым инженером кадастровые работы, в том числе по определению границ и площади земельных участков, необходимых для обеспечения функционирования (обслуживания) многоквартирного дома, что нашло свое отражение в межевом плане, содержащем схему расположения земельного участка.

    Истцами не представлено доказательств, указывающих, что при формировании земельного участка под корпусом 1 не соблюдены положения пункта 5 вышеуказанных методических рекомендаций.

    Положениями действующего законодательства допускается строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке (часть 1 статьи 36 ЖК РФ и Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").

    Данное право было реализовано лицом, осуществлявшим возведение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, корпус 1 и соседнего с ним объекта недвижимости - жилого дома с тем же адресом, корпус 2, что также усматривается из проекта, разрешений на строительство.

    Позиция ответчиков соответствует разъяснениям, содержащимся в Письме Росреестра от 10.02.2022 N 14-01167/22@ "О праве общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирных домах". В частности, Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов. (Такое мнение высказано также Минстроем России в письме от 10.10.2017 N 36323-НС/07, изложено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 N 309-КГ16-5754).

    В условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства.

    При этом любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ).

    Акт ООО "УК ДУС" не доказывает нарушение прав истов (т.1, 224-229). Более того, 10.12.2021 заместителем прокурора г. Димитровграда в адрес директора ООО "СройГрад" внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. Так, при проведении проверки соблюдения законодательства при строительстве многоквартирных жилых домов на земельном участке по адресу: <адрес> установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №* располагается введенный в эксплуатацию 80- квартирный 11-этажный жилой дом (корпус 1), а также незавершенный строительством объект (корпус 2), представляющий собой котлован с частично смонтированным фундаментом в виде монолитной железобетонной плиты. При этом на момент осмотра строительные работы на данном объекте велись более года, ограждение строительной площадки частично разрушено, возможен доступ посторонних лиц на ее территорию, мероприятия по консервации объекта капитального строительства не проведены. Ссылаясь на ст. 210 ГК РФ, ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, п.п. 2,3,9 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утв. постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802, ст. 35 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" прокурор потребовал у собственника земельного участка ООО "СтройГрад" рассмотреть представление и принять конкретные меры по устранению выявленных нарушений закона.

    Довод представителя истцов о том, что сервитут остался только на участке №*, судом отклоняется, поскольку из выписки ЕГРП участка №* указано, что доступ обеспечен посредством земельного участка №*.

    Доводы представителя истцов о том, что второй жилой дом не будет построен, так как застройщик не сможет получить разрешение на строительство, и не сможет заключить договоры о долевом участии в строительстве, суд не принимает как голословные. Доводы о том, что управление двух домов невозможно, так как на придомовой территории не разделены объекты озеленения и парковки, и т.п., судом отклоняются, поскольку в силу ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им вносится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае эти доводы преждевременны, так как корпус 2 не построен и не введен в эксплуатацию.

Исходя из анализа вышеприведенных норм и материалов дела, представленных и исследованных доказательств по делу, суд считает что ответчик ООО "СтройГрад" свои обязательства по договору исполнил, у собственников не возникло право собственности на участок №*, и в приложения к договору и в самом договоре четко указано, что на участке запланировано строительство 2 корпусов. То обстоятельство, что оба корпуса не возведены одновременно, правового значения для разрешения спора не имеет. Указание в техническом паспорте на жилой дом по <адрес>, корпус 1, составленном по состоянию на 30.10.2018, участка №* по <адрес> в границах прежнего земельного участка, как объекта инвентаризации в ситуационном плане вопреки доводам представителя истцов не означает, что весь участок отведен только под корпус 1 и право собственности на весь земельный участок не образует. Оснований для призвания недействительными межевых планов, проектов межевания, признания незаконным постановку участков на государственный кадастровый учет спорных земельных участков судом не установлено. Требование истцов о признании права общей долевой собственности в границах земельного участка с кадастровым номером №*, признании незаконным раздела земельного участка основано на неверном толковании норм действующего законодательства. В удовлетворении заявленных исковых требований с учетом уточнения, следует отказать.

Разрешая требования о признании договоров недействительными, суд исходит из следующего.

     По правилам пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

    В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены разъяснения о том, что следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

    Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

    В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что переход права собственности на спорный земельный участок сначала к ответчику Елауркину В.П., а затем к ответчику ООО СЗ "СпецСтрой" зарегистрирован в установленном законом порядке, оба договора сторонами фактически исполнены. При этом суд исходит из того, что стороной истцов не представлено относимых и допустимых доказательств, достоверно свидетельствующих о том, что обе стороны каждой из двух сделок, заключая оспариваемые договоры, преследовали иные цели, чем предусматривает договор купли-продажи, что волеизъявление каждой из сторон каждой из сделок не направлено на заключение оспариваемых договоров купли-продажи земельного участка. Доказательств того, что ООО "СтройГрад" перестало быть собственником отчуждаемого земельного участка и не могло заключать договор купли-продажи, суду также не представлено.

Таким образом, оснований для признания оспариваемых договоров недействительными суд не находит, в удовлетворении искового заявления надлежит отказать в полном объеме.

Поскольку не подлежат удовлетворению основные исковые требования, не подлежит удовлетворению и вытекающее из них производное требование о взыскании с ответчика морального вреда.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░", ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ "░░░░░░░░░", ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ – 24.10.2022.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                           ░.░. ░░░░░░░░░