Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-20345/2014 от 04.09.2014

Судья: Козлова Е.В. Дело № 33-20345/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Рыковой Г.М.,

судей Кумачевой И.А., Кучинского Е.Н.,

при секретаре Шабалине А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу Маркина Р. И. и Маркиной И. А. на решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Егорова В. Д. к Маркину Р. И., Маркиной И. А. о расторжении договора купли-продажи,

заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.,

объяснения представителя Егорова В.Д. Кононова А.Я., представителей Маркина Р.И. – Чепелинского С.Ф., Тырина А.В.

УСТАНОВИЛА:

Егоров В.Д., с учетом уточнений, обратился в суд с иском к Маркину Р.И., Маркиной И.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>., возврате в собственность указанной квартиры.

Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между Егоровым В.Д. и Маркиным Р.И., Маркиной И.А., был заключен договор купли-продажи квартиры с возникновением ипотеки в силу закона, расположенной по адресу: <данные изъяты>. <данные изъяты> произведена государственная регистрация договора купли-продажи. В соответствии с п.11 договора расчет между сторонами производится в следующем порядке: покупатели уплачивают продавцу собственные денежные средства в размере 150 000 руб. при подписании договора и заемные средства в размере 850 000 руб. после государственной регистрации договора. Маркин Р.И. и Маркина И.А. долгое время не выплачивали сумму в размере 1000000 руб., предусмотренную п. 6 договора купли-продажи. На требование истца от <данные изъяты> года, полученное ответчиками <данные изъяты> года, об исполнении обязательства об уплате денежных средств, ответа не последовало. <данные изъяты> истцом в адрес ответчиков было направлено предложение о расторжении договора в семидневный срок с момента получения предложения. Предложение о расторжении договора получено ответчиками <данные изъяты> года, однако, ответа на предложение не последовало, в связи с чем, истец обратился в суд с иском с вышеуказанными требованиями.

Представитель истца Кононов А.Я. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков Оборина Н.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что спорный договор купли-продажи не содержит условий, позволяющих требовать расторжения договора в судебном порядке при частичной неоплате имущества.

Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России" в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом.

Решением Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Егорова В.Д. удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением суда, ответчики Маркин Р.И., Маркина И.А. обжалуют его в апелляционном порядке, указывая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Выслушав объяснения явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между Егоровым В.Д. и Маркиным Р.И., Маркиной И.А. был заключен договор купли - продажи квартиры, согласно которого продавец продал, а покупатели купили в общую долевую собственность, в равных долях каждый, принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: <данные изъяты>, о чем <данные изъяты> составлен передаточный акт.

В соответствии с п. 6 Договора купли - продажи указанная квартира продается по согласованию сторон за 1 000 000 руб.

Согласно п. 8 Договора квартира приобретается покупателями в собственность за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ОАО "Сбербанк России", в соответствии с кредитным договором <данные изъяты> от <данные изъяты> года, заключенным в <данные изъяты> между Маркиным Р.И., Маркиной И.А. и ОАО "Сбербанк России".

В силу п. 11 договора, расчет между покупателями и продавцом производится в следующем порядке: покупатели уплачивают продавцу собственные денежные средства в размере 150 000 руб. при подписании настоящего договора и заемные средства в размере 850 000 руб. после государственной регистрации настоящего договора.

Согласно п. 14 договора, продавец, в случае неполучения им денежных средств, вправе требовать расторжения настоящего договора в судебном порядке.

<данные изъяты> между ОАО "Сбербанк России" и Маркиным Р.И., Маркиной И.А. заключен кредитный договор № 13378, согласно которому кредитор обязуется предоставить созаемщикам ипотечный кредит в сумме 850 000 руб. на приобретение в общую равнодолевую собственность созаемщиков, 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Согласно выписке из ЕГРП от <данные изъяты> собственниками квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, являются Маркин Р.И. и Маркина И.А.

Ранее Маркин Р.И., Пехтерева А.В., Огай М.И., Егоров В.Д., Маркина Н.Н. были зарегистрирован в квартире, расположенной по адресу: <данные изъяты>.

Согласно выписке из домовой книги от <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, зарегистрированы Маркина А.Р., Маркин Р.И.

<данные изъяты> года, Маркин Р.И. перечислил на счет Пехтеревой А.В. денежную сумму в размере 1 527 000 руб.

<данные изъяты> Егоров В.Д. направил в адрес Маркина Р.И. и Маркиной И.А. требование об исполнении обязательства о передаче денежных средств в размере 1000 000 руб. в семидневный срок с момента получения требования.

Указанное требование получено Маркиным Р.И. <данные изъяты> года.

<данные изъяты> Егоров В.Д. направил в адрес Маркина Р.И. и Маркиной И.А. предложение о расторжении договора купли - продажи квартиры от <данные изъяты> года, в семидневный срок с момента получения предложения, однако, ответа не последовало.

Удовлетворяя требования Егорова В.Д. о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца, суд первой инстанции, оценивая в совокупности представленные доказательства, руководствуясь требованиями ст.ст. 408, 450, 486, 549 ГК РФ, принимая во внимание показания допрошенных свидетелей, пришел к выводу, что предусмотренная договором купли-продажи квартиры от <данные изъяты> обязанность покупателей уплатить продавцу стоимость квартиры в размере 1000000 руб. ответчиками не исполнена, что является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако судебная коллегия с выводом суда о наличии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> согласиться не может.

Согласно п.11 договора купли-продажи расчет между покупателями и продавцом производится в следующем порядке: 150000руб. при подписании договора, и 850000 руб. после государственной регистрации настоящего договора.

Из акта передачи недвижимости от <данные изъяты> года, подписанного между Егоровым В.Д. и Маркиным Р.И., Маркиной И.А., следует, что продавец (Егоров В.Д.) передал покупателям (Маркину Р.И., Маркиной И.А.) квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>. Покупатели приняли от продавца вышеуказанную квартиру, претензий у покупателей к продавцу по передаваемой квартире не имеется. Настоящим актом каждая из сторон подтвердила отсутствие взаимных претензий по существу указанного договора и по его исполнению.

Таким образом покупателями в день подписания договора исполнены обязательства по уплате 150000руб за купленную квартиру.

Сделка сторонами реально исполнена, переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован 12.11.2010г.

Из кредитного договора<данные изъяты> от 5.11.2010г. заключенного между ОАО «Сбербанк России» и Маркиным Р. И., Маркиной И.А. следует, что последним был предоставлен ипотечный кредит на сумму 850000 руб. под 13.75% годовых для приобретения квартиры по адресу <данные изъяты>.

Заключение ответчиками указанного договора согласуется с положениями п.8 договора купли- продажи, о расторжении которого просит истец.

Судебная коллегия полагает что обязательства по договору купли-продажи ответчиками исполнялись и утверждения Егорова В.Д. о неисполнении Маркиными условий договора являются необоснованными.

В соответствии с п. 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями ст. 309, ст. 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В ст.ст. 549-558 ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Судебная коллегия полагает, что требования Егорова В.Д. о расторжении договора купли-продажи квартиры подлежат отклонению, поскольку из материалов дела следует, что ответчики оплатили истцу начальную стоимость квартиры, определенную соглашением сторон, в размере 150 000 руб., получили ипотечный кредит для передачи истцу в сумме 850000руб.

Кроме того из п. 14 договора купли-продажи от <данные изъяты> года, заключенного между сторонами, следует, что продавец может требовать расторжения договора в случае неполучения средств, указанных в п.7 и 12. Указанные пункты не содержат условий о размере и порядке оплаты цены договора, следовательно условие, предусматривающее возможность расторжения договора продавцом, в том числе и при его частичной оплате, является недействительным.

Выводы суда первой инстанции о праве продавца в силу п.2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества судебная коллегия считает их ошибочными, основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Поскольку судом при рассмотрении настоящего дела допущена ошибка в применении норм материального права, а также неправильно определены юридически значимые для дела обстоятельства, дана неверная оценка имеющимся в деле доказательствам, то постановленное решение нельзя считать законным.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия находит возможным по имеющимся в деле материалам, принять по делу новое судебное решение, которым в удовлетворении исковых требований Егорова В. Д. к Маркину Р. И., Маркиной И. А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Серпуховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить. Постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Егорова В.Д. к Маркину Р.И., Маркиной И.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказать.

Председательствующий

Судьи