Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-192/2018 (2-5575/2017;) ~ М-4687/2017 от 22.09.2017

Дело № 2-192/18

Стр.2.179

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 марта 2018 года г.Воронеж

Ленинский районный суд г.Воронежа Воронежской области в составе:

Председательствующего судьи Гринберг И.В..

при секретаре Коноваловой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Колесникову Александру Ивановичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился с иском в Ленинский районный суд г.Воронежа к Колесникову А.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО «ОВЕН» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № № (далее по тексту - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, (с учетом постановления Администрации города Воронежа №27 от 10.01.2003) площадью 1136 кв.м., целевое назначение земельного участка – производственно-складские помещения.

В соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 года № 133-у «О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области» и постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 года № 1092 «Об утверждении положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области» главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, которое является правопреемником главного управления государственного имущества Воронежской области.

На основании выписки из ЕГРП (от 28.04.2014г.) и справки о содержании правоустанавливающего документа (от 28.11.2016г.) собственником нежилых зданий, находящихся по адресу: <адрес>, является Колесников А.И.

Таким образом, права и обязанности по договору аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ г. перешли от ООО «ОВЕН» к Колесникову А.И.

На основании п. 3.2. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2007г.) арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства в заключенный ими договор аренды.

В результате нарушения обязательств по уплате арендных платежей образовалась задолженность за период с 01.07.2011 года по 31.03.2017 года в размере 435 138,84 руб.

В адрес ответчика было направлено уведомление-предупреждение с предложением погасить имеющуюся сумму задолженности в добровольном порядке в пятидневный срок со дня получения указанного Уведомления, однако, ответчик имеющуюся задолженность не погасил.

С учетом вышеизложенного, истец обратился в суд и просил взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.07.2011 г. по 31.03.2017г. в размере 435 138,84 руб., пени за период с 26.09.2011г. по 09.06.2017г. в размере 141 726,92 руб.

В судебном заседании представители Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Еремеев Е.О. и Анцупова Е.Ю. исковые требования полностью поддержали, просила удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Колесникова А.И. по доверенности Вольный В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований. В письменных возражениях, а также в пояснениях в ходе судебного разбирательства представителем ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности, а также о снижении размера неустойки по ст.333 ГК РФ, в случае удовлетворения заявленных исковых требований.

Ответчик Колесников А.И. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении данного гражданского дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Так, из ст.2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

Часть 1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или

законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Согласно ст.ст.56,67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, суд оценивает имеющиеся в деле доказательства.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО «ОВЕН» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №№ (далее по тексту - Договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, (с учетом постановления Администрации города Воронежа №27 от 10.01.2003) площадью 1136 кв.м., целевое назначение земельного участка – производственно-складские помещения (л.д.17-22,23,24).

На основании выписок из ЕГРП (от 28.04.2014г.) и справок о содержании правоустанавливающего документа (от 28.11.2016г.) в настоящее время собственником нежилых зданий, находящихся по адресу: <адрес>, является Колесников А.И.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в абз.2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным

участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 №8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая изложенное, следует, что с приобретением прав на объект недвижимости, построенный на арендованном земельном участке, ответчик приобрел права на земельный участок принадлежащие прежнему собственнику, в связи с чем, у него с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости возникла и обязанность на основании договора аренды, в том числе и обязанность по уплате основной задолженности и пени за нарушение срока внесения арендной платы.

Согласно Федеральному закону от 17.04.2006 года № 53-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», Закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области» от 13.05.2008

года № 25-ОЗ, Постановления администрации Воронежской области «Об утверждении Положения о Главном управлении государственного имущества Воронежской области» от 15.07.2005 года № 630, главное управление государственного имущества Воронежской области, как уполномоченный орган государственной власти Воронежской области, осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городском округе город Воронеж.

В силу п.1.3 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, как правопреемник главного управления государственного имущества Воронежской области является арендодателем по данному договору.

Согласно п.3.1.20 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 г. № 365, департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области осуществляет распоряжение государственным имуществом Воронежской области, в том числе земельными участками, находящимися в собственности Воронежской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе город Воронеж.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3.2. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 29.12.2007г.) арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала, при этом арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года (л.д. 168).

В соответствии с п.3 ст.39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. № 12404/09).

Для расчета размера арендной платы применяется постановление администрации Воронежской области от 25.04.2008г. № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В силу п. 2.3 указанного постановления, размер арендной платы на год за земельные участки рассчитывается по формуле: Аг = Бг х S х К1 х К2, где

Аг – величина годовой арендной платы (рублей);

Бг – базовый размер арендной платы (рублей/кв.м);

S – площадь земельного участка (кв.м);

К1 – корректирующий (повышающий) коэффициент;

К2 – корректирующий (понижающий) коэффициент.

При этом базовый размер арендной платы Бг определяется по формуле:

Бг = КС ух Аст х Кп, где

КСу – удельный показатель кадастровой стоимости земли для соответствующего кадастрового квартала по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы, определяемый на основании сведений государственного кадастра недвижимости;

Аст – арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования;

Кп – поправочный повышающий коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Воронежской области.

Размер арендной платы с 01.01.2011г. составлял 75 675,21 руб. (2664,62 х 2,5% х 1 х 1136).

Размер арендной платы в квартал составлял 18 918,80 руб. (75675,21 / 4 (количество кварталов).

Размер арендной платы в год с 01.01.2016г. составляет 75 680,32 руб. (2664,80 х 2,5% х 1 х 1136). Размер арендной платы в квартал для арендатора составляет 18 920,08 руб. (75 680,32 / 4 (количество кварталов).

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что в результате нарушения обязательств по внесению арендной платы образовалась задолженность за период с 01.07.2011г. (момент

государственной регистрации) по 31.03.2017г. (текущий квартал) в размере 435 138,84 руб.

В ходе судебного заседания ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статьям 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п.2 ст.200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По условиям договора аренды, арендная плата вносится арендатором ежеквартально с оплатой до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Таким образом, в отношении требований о взыскании арендной платы за период с 01.07.2011г. по 26.06.2014 года истцу было известно о наличии задолженности по договору аренды земельного участка. Поскольку иск предъявлен истцом только 22.09.2017 г., т.е. по истечении срока исковой давности, то в отношении арендной платы за период с 01.07.2011 г. по 26.06.2014г. требования не подлежат удовлетворению.

Таким образом, с учетом изложенного, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит задолженность по внесению арендных платежей за период с 26.09.2014 г. по 27.03.2017г. в размере 208 112,22 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании договорной неустойки, предусмотренной п.3.5 договора, за неисполнение обязанности по внесению арендных платежей за период с 26.09.2011г. по 09.06.2017г. в размере 141.726,92 руб.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно п. 3.5 договора аренды земельного участка от 22.12.1997 года № 721 (с учетом дополнительного соглашения от 13.07.2007 года), по окончании установленных сроков уплаты арендной платы, невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Учитывая факт просрочки внесения суммы арендной платы по договору от 27.03.1998г., требование о взыскании пеней правомерно.

В силу статьи 207 ГК РФ с истечением срока давности по основному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительному требованию.

Следовательно, учитывая, что факт просрочки ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендной платы подтвержден материалами дела, принимая во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд полагает, что исковые требования в части взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.09.2011 года по 26.06.2014 года удовлетворению не подлежат.

Таким образом, размер пени за период с 26.09.2014г. по 27.03.2017г. составил 33 583,14 руб., согласно расчета представленного истцом (л.д.68,71), который проверен судом и является арифметически верным.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о снижении пени.

На основании п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Из буквального толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для применения названной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ).

В этой связи, суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, в том числе, размер задолженности по договору аренды, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, соотношение суммы задолженности и неустойки, последствия нарушения обязательства, отсутствие доказательств причинения истцу убытков, а также компенсационную природу неустойки, находит, что определенная сумма неустойки явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора и полагает с учетом положений ст.333 ГК РФ уменьшить ее размер до 15 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,56, 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Взыскать с Колесникова Александра Ивановича в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области задолженность по арендной плате в размере 208 112,22 руб., пени в размере 15 000 руб., а всего 223 112 (двести двадцать три тысячи сто двенадцать) рублей 22 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В.Гринберг