Решение по делу № 2-638/2016 ~ М-474/2016 от 04.03.2016

Дело № 2- 638/2016

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

21 июня 2016 года.

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи                                                   Е.А.Бабеншевой

при секретаре                                                                                Ю.А.Орловой

с участием представителя истца Амосовой Л.В. и ответчика Буланова А.В. и его представителей Запольской О.В. и Соболева В.А.рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Мурома к Буланову А.В. о взыскании задолженности арендных платежей,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее КУМИ) обратился в суд с иском к Буланову А.В. и, с учётом изменённого иска, просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008г. по 31.1.2.2015 г. в сумме *** задолженность по пени за период с 06.04.2005г. по 03.03.2016г. в размере ***

В обоснование заявленных требований КУМИ указал в иске, что 28.12.1998г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), после чего 27.04.1999г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 2221 площадью 2 142 кв.м. по адресу: .... сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации административного здания. Условиями договора в п.2.1 установлена арендная плата в размере ***. из расчета 3,8 руб. за 1 кв.м. площади, согласно п.2.1 договора размер арендной платы изменяется в соответствии с индексацией или изменением ставок земельного налога. В соответствии с п.3.1.2 договора от 28.12.1998г. предусмотрено, что в случае неосвоения земельного участка в течение трех лет арендная плата ежегодно удваивается до сдачи объекта в эксплуатацию, а нормами п.5.1. договора предусмотрены пени в размере 0,3 % за каждый день просрочки. Поскольку земельный участок не освоен ответчиком, то в соответствии с указанными условиями договора он был обязан платить по удвоенной каждый год ставке, однако, за ответчиком возникла недоплата в указанном в иске размере, и возникла обязанность по уплате пени.

В судебном заседании представитель истца КУМИ Амосова Л.В. иск поддержала по изложенным основаниям.

Ответчик Буланов А.В. иск не признал. Ответчик и его представители Соболев В.А. и Запольская О.В. полагали, чтоо незаконности применения геометрической прогрессии при расчете арендной платы с 2002 года, как заявлено в иске, свидетельствует то обстоятельство, что сам КУМИ, выставляя ответчику квитанции на оплату арендной платы до 2015 года, никогда не применял указанную прогрессию. Указали, что изменений относительно размера и порядка исчисления арендной платы за период действия договора аренды № 2221 не вносилось, в связи с чем полагают, что с 2002 года при неосвоении земельного участка размер арендной платы должен составлять: ***

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 28.12.1998г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером (номер) после чего 27.04.1999г. между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 2221 площадью 2 142 кв.м. по адресу: .... сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации административного здания.

Договор № 2221 прошел государственную регистрацию.

В п.2.1 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере ***. в год, исходя из расчёта 3,8 руб. за 1 кв.м. площади.

Согласно п. 2.3. договора, размер арендной платы не является постоянным и изменяется в соответствии с индексацией или изменением ставок земельного налога.

Иных условий изменения размера и порядка расчета арендной платы, в том числе от изменения нормативных актов, подлежащих применению, стороны указанного договора не предусмотрели.

Раздел 4 указанного договора содержит особые условия, в части сохранения обязательств п.3 договора от 28.12.1998г., а именно согласно п. 3.1.1 договора купли-продажи «права аренды» земельного участка от 28.12.1998г. предусмотрено, что данное право предоставляется победителю торгов на 49 лет с арендной платой в течении первых трех лет на уровне действующих ставок земельного налога.

Пунктом 3.1.2. договора купли-продажи «права аренды» земельного участка от 28.12.1998 предусмотрено, что в случае не освоения земельного участка в течении трех лет арендная плата в последующем ежегодно удваивается до сдачи объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 5.1 договора аренды земельного участка, с ответчика подлежит взысканию пени за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от подлежащей уплате суммы за каждый день просрочки.

Ответчиком не опровергнуто соответствующими доказательствами довод истца, что земельный участок не освоен, здание на участке не построено.

В связи с данными обстоятельствами истец, заявляя иск, произвел расчет долга по аренде за землю в виде геометрической прогрессии, начиная с 2002 года, увеличивая вдвое ежегодно размер арендной платы по отношению к предыдущему году.

При этом согласно расчету истца на 2015 год повышающий коэффициент от установленной договором арендной платы составил ***, а сумма задолженности за период с 01.01.2008г. по 31.1.2.2015 г. равна ***, задолженность по пени за период с 06.04.2005г. по 03.03.2016г. составляет ***

Также из представленных истцом сведений, пояснений ответчика и представленный квитанций установлено, что он вносил арендную плату постоянно, несколько раз в год за весь период аренды.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Вместе с тем, содержащиеся в п. 3.1.2 договора купли - продажи «права аренды» условие является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона, действовавшего в момент заключения договора, и представленные истцом постановления Главы администрации города Мурома № 1603 от 13.11.1998г. и № 617 от 05.05.1995г., в которых указано, что в случае не освоения земельного участка в течении трех лет арендная плата в последующем ежегодно удваивается до сдачи объекта в эксплуатацию, данный вывод не опровергают, поскольку также противоречат действующим на момент возникновения спорных отношений нормам.

В период заключения договора аренды № 2221 земельные отношения в РФ регулировались Федеральным законом «О плате за землю» от 11.10.1991 года № 1738-1.

В соответствии со ст. 3 указанного Закона, за земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в двукратном размере.

В соответствии с п. 6 Положения «О порядке расчета арендной платы за землю на территории о. Муром», утвержденного решением Совета народных депутатов округа Муром № 59 от 25.06.2002 года, за экономическую основу при расчете базовых ставок арендной платы принимается размер земельного налога для соответствующей категории земель и видов разрешенного использования.

Как указано в п.16 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (с учетом дополнений, внесенных постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013 № 25), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Следовательно, расчет арендной платы должен производиться в соответствии с условиями договора от 27.04.1999г, в том числе согласно разделу 4, то есть по п.3 договора от 28.12.1998г.

Соответственно, учитывая, что нормами ст.3 Федеральным законом «О плате за землю» от 11.10.1991 года № 1738-1 установлено однократное удвоение ставки земельного налога, а применение геометрической прогрессии не предусмотрено, суд принимает расчет арендной платы, представленный ответчиком, то есть с 2002 года при неосвоении земельного участка размер арендной платы должен составлять:

***

Таким образом, размер арендной платы за период с 2002 по 2015 годы составляет ***

Поскольку сторонами подтвержден тот факт, что ответчикза период действия договора № 2221 оплатил арендную плату в размере 2 ***, следовательно, задолженность по арендной плате у него отсутствует.

Кроме того, в соответствии с п. 22 указанного Пленума, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Применения истцом геометрической прогрессии при исчислении арендной платы приведет к тому, что арендная плата увеличилась непропорционально, в 1 638 раз, а его задолженность вместе с пени, по мнению истца, достигла суммы ***, в связи с чем суд находит обоснованным довод стороны ответчика о злоупотреблении истцом своими правами, что является также основанием для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, суд считает необходимым отметить то обстоятельство, что из пояснений сторон, а также изложенных ими своих правовых позиций следует, что ни одна из сторон договора аренды не заявила об исчислении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и такого расчета не представила, в связи с чем в соответствии со ст.ст.12, 68 ч.1, ч.3 ст.196, ст.56 ГПК РФ суд не находит оснований для применения такого расчета.

Таким образом, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ***, ░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ***- ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

         ░░░░░                                                                         ░.░.░░░░░░░░░