Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3162/2021 ~ М-2462/2021 от 13.05.2021

Дело 2-3162/2021                  УИД 36RS0004-01-2021-003496-25

Строка 2.209

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 августа 2021 года                                  г. Воронеж

Ленинский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Гринберг И.В.,

при секретаре               Федоровой Д.Г.,

с участием представителя истца по доверенности Лежневой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Гладковой Татьяны Валентиновны к ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» о признании недействительным отчета № 157/2021 об определении рыночной стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

истец Гладкова Т.В. обратилась в Ленинский районный суд г. Воронежа с исковым заявлением к ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» о признании недействительным отчета № 157/2021 об определении рыночной стоимости нежилого здания.

В обоснование заявленных требований указала, что во исполнение договора № 157 на оказание оценочных услуг ответчиком подготовлен отчет № 157/2021 об определении рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 386,0 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с которым величина рыночной стоимости объекта оценки составила 6 738 060 рублей.

По результатам детального изучения полученного отчета об определении рыночной стоимости истец считает, что оценщиком необоснованно не применен сравнительный подход, что повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

Так, при анализе объявлений с сайта <данные изъяты> с предложениями о продаже помещений можно сделать вывод о том, что стоимость 1 кв.м аналогичных помещений составляет 7 935 кв.м.

Согласно оспариваемому отчету стоимость 1 кв.м. составляет 17 456 руб., т.е. определенная оценщиком стоимость практически в два раза превышает реальную рыночную стоимость объекта.

В связи с указанным, истец, полагая свои права и законные интересы нарушенными, обратилась в суд с настоящим иском и просит признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, указанной в отчете № 157/2021 от 09.04.2021.

Истец Гладкова Т.В., при надлежащем извещении, в судебное заседание не явилась, направила представителя по доверенности.

Представитель истца по доверенности Лежнева Г.В., явившаяся в судебное заседание, поддержала заявленные требования в полном объеме и просила об их удовлетворении.

Представитель ответчика, надлежаще извещенный о слушании дела, в судебное заседание не явился, ранее направил письменные возражения на исковое заявление (л.д.24).

В письменных возражениях, подписанных директором ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» С.В.Канищевой, указывается на то, что экспертом исследовались все подходы к оценке. Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом проведено в строгом соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности с использованием действующей Методики определения рыночной стоимости строительной продукции на территории РФ МДС-81-35.2004, новой сметно-нормативной базой ценообразования в строительстве с использованием региональных корректирующих коэффициентов.

Помимо возражения относительно заявленных требований, имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика.

С учетом мнения представителя истца, на основании статьи 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие истца и представителя ответчика, извещенных надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Статья 46 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому судебную защиту его прав и свобод.

Правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом.

Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, арбитражного, административного и уголовного судопроизводства (статья 118 Конституции РФ).

В соответствии со статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено право заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты права установлены статьей 12 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) либо иным федеральным законом.

Таким образом, действующим законодательством установлено, что предметом судебной защиты могут являться нарушенные или оспариваемые права, свободы и законные интересы.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляя руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2 статьи 12 ГПК РФ).

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в части 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Именно суд, в силу своей руководящей роли, определяет на основе закона, подлежащего применению, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой из сторон они подлежат доказыванию, и выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 ГПК РФ).

Суд осуществляет руководство процессом доказывания, исходя при этом не только из пределов реализации участниками процесса своих диспозитивных правомочий, но и из необходимости полного и всестороннего исследования предмета доказывания по делу.

Согласно ч.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из статьи 9 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ст. 10 ГК РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что истец на основании договора купли-продажи от 29.09.2014 года является собственником нежилого здания, общей площадью 386 кв.м, этажность – 1, расположенного по адресу <адрес> (л.д.7-свидетельство о государственной регистрации права от 15.10.2014 года).

Из п.п.2.1.,2.2 договора купли-продажи от 29.09.2014 года указанного объекта с земельным участком усматривается, что сумма договора определена по итогам аукциона и составляет 5 559 440 руб., в т.ч. НДС 18% в размере 817 126,80 руб. (л.д.37-38).

Согласно кадастровой справке, по состоянию на 26.11.2015 года кадастровая стоимость объекта составляет 11 642 180,74 руб. (л.д.34).

Из кадастрового паспорта усматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 3 166 925,42 руб. Сведения носят временный характер, до 31.01.2019 года (л.д.35).

Согласно выписки из ЕГРПН от 10.02.2021 года кадастровая стоимость объекта, расположенного по адресу <адрес> по состоянию на 10.02.2021 года составляет 16 148 514, 58 руб. (л.д.36).

На основании заказа Гладковой Т.В. экспертом ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» ФИО10 составлен отчет № 157/2021 от 09.04.2021 года, из заключения которого следует, что рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу <адрес> для оспаривания кадастровой стоимости, по состоянию на 01.01.2020 года составляет 6 738 060 руб. (л.д.39-46).

С указанным отчетом истец не согласна, поскольку, как указывает в иске, оценщиком не применен сравнительный подход, что повлияло на итоговую стоимость объекта оценки, а следовательно, будет в последующем влиять на величину уплачиваемого налога.

При этом истец не лишен права оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции от 23.11.2020) налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных указанной статьей.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (то есть земельные участки, расположенные в пределах города федерального значения Москвы, на территории которого введен налог), являются плательщиками земельного налога.

Согласно статье 390 НК РФ налоговая база в отношении объекта налогообложения по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

При разрешении требований истца о признании недействительным отчета об определении рыночной стоимости нежилого здания суд руководствуется следующим.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Из содержания статьи 3 Закона усматривается, что для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст.5 Закона).

Статья 11 Закона устанавливает, что в отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (ст. 12 Закона).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст.13 Закона).

Согласно ст. 14 оценщик имеет право, в том числе, применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Из п.10.3 оценки следует, что проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые Оценщик должен применить или обосновать отказ от их использования: сравнительный подход; доходный подход; затратный подход.

Оценщик самостоятельно принимает решение об использовании тех ли иных методов в рамках каждого из походов

Выбор методов Оценщик должен осуществить с учетом специфики Объекта оценки, определяемого вида стоимости, и предполагаемого использования результатов оценки.

В процессе оценки анализируется возможность применения каждого из этих подходов, однако, выбор подходов в каждом конкретном случае определяется характером и спецификой объекта, полнотой и достоверностью данных, используемых для анализа.

В отчете экспертом ФИО11 раскрыты понятия подходов, из которого следует, что доходный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п.13 ФСО №1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на I сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется \ информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N91).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создании аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 14 ФСО №1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Эксперт на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

При определении рыночной стоимости объектов, узко представленных на рынке недвижимости, таких как нежилые здания коммерческого назначения, наиболее оптимальным, а в некоторых случаях единственно обоснованным и возможным, является затратный подход.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что применение сравнительного и доходного подходов является в данном случае некорректным, принимая во внимание ретроспективный характер оценки и не возможность подобрать максимально приближенные по качественным и количественным характеристикам объекты-аналоги, а также отсутствии достоверной информации о представленных в архивных базах данных об объектах аналогах, что является нарушением принципа проверяемости данных, существенно влияющих на рыночную стоимость объекта оценки (ФСО №3 "Требования к отчету об оценке» от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016)).

На основании изложенного, суд, изучив представленный отчет, пришел к выводу, что он отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы оценщика являются полными, не содержат противоречий и в соответствие со ст. 14 указанного Закона выбран оптимальный метод оценки объекта недвижимости, а именно - затратный, поскольку невозможно подобрать максимально приближенные по качественным и количественным характеристикам объекты-налоги, в связи с чем, заявленные исковые требования истца не подлежат удовлетворению.

Что касается представленных истцом в материалы дела сведений с сайта «Циан» о продаже аналогичных помещений не то судом, следовательно, не могут быть приняты судом как допустимое и относимое доказательство.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12,56,194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ «░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ № 157/2021 ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 10 ░░░░░░░ 2021 ░░░░