Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-328/2021 (2-3658/2020;) ~ М-3058/2020 от 17.09.2020

Дело № 2-328/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 февраля 2021 года                                                                                                             г.Смоленск

Ленинский районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего (судьи) Манакова В.В.,

при секретаре Якубенковой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Артамоновой Ольги Валентиновны к ООО «ТомСолСервис» о признании предварительного договора, заключенного с застройщиком, договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

    Артамонова О.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснования указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор №к, согласно которому между истцом и ответчиком определены условия, на которых в будущем в срок, не позднее 1-го полугодия 2017 года, должен был быть заключен договор об участии в долевом строительстве 1-комнатной <адрес> на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 37,95 кв.м. (включая площадь лоджий – 2,31 кв.м.), секция 1, этаж 4, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> (по генплану) со встроенными помещениями. Стоимость квартиры составляет 1 176 450 руб., которые Артамонова О.В. оплатила в день подписания договора в качестве аванса. По условиям сделки застройщик обязан был заключить основной договор и передать квартиру истцу по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и в течение 60-ти календарных дней, с момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру, но в любом случае не позднее 1-го полугодия 2017 года. До настоящего времени застройщик обязательства по договору не исполнил, договор участия в долевом строительстве квартиры не заключен, квартира истцу не передана. Полагает, что оформленный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве. Признание спорной сделки договором участия в долевом строительстве необходимо истцу для отнесения ее Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области к числу граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со ст.23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Просит суд признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве.

В судебном заседании истец Артамонова О.В., ее представитель Баринов С.А. заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

    Ответчик в лице конкурсного управляющего Огнётова В.В. просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

    Представитель третьего лица Департамента государственного строительного и технического надзора Смоленской области Курганов В.И. не возражал против удовлетворения иска.

В соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствии ответчика.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

    Статьей 1 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

    В соответствии с ч.ч.1, 4 ст.4, ч.1 ст.6, ч.ч.2, 3 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

    Федеральным законом от 27.06.2019 №151-ФЗ статья 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ дополнена частью 1.1, предусматривающей формирование единого реестра проблемных объектов, под которыми понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона.

    Постановлением Администрации Смоленской области от 11.08.2020 №490 утвержден Порядок отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан.

    Отнесение граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан осуществляется, в частности в случае, если привлечение застройщиком проблемного объекта денежных средств гражданина для строительства проблемного объекта осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в порядке, установленном Федеральным законом, либо иного договора, который признан вступившим в законную силу судебным актом договором участия в долевом строительстве (п/п.2 п.2 названного Порядка). Решение об отнесении гражданина к числу пострадавших граждан принимается Департаментом государственного строительного и технического надзора Смоленской области на основании поданного гражданином письменного заявления, к которому в числе прочего прилагается копия вступившего в законную силу судебного акта о признании договора, заключенного гражданином и застройщиком, договором участия в долевом строительстве (при наличии).

    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Артамоновой О.В. заключен договор №, согласно которому стороны определили условия, на которых между ними в будущем в срок, указанный в п.3.1 данной сделки, будет заключен договор об участии в долевом строительстве или договор купли-продажи квартиры в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу (может быть изменен к моменту сдачи дома в эксплуатацию): <адрес>, <адрес> (третья очередь строительства).

    В п.1.2.2 договора указан объект строительства (квартира): 1-комнатная <адрес>, на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 37,95 кв.м. (включая площадь лоджий – 2,31 кв.м.), секция 1, этаж 4, расположенная по адресу: <адрес> в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями. Окончательная площадь квартиры и ее адрес подлежат уточнению на основании данных инвентаризации.

    Согласно п.п.2.1 договора стоимость квартиры составляет 1 176 450 руб., которые подлежат внесению участником в полном размере при подписании настоящего договора в качестве аванса. Квартира подлежит передаче истцу по акту приема-передачи после получения ООО «ТомСолСервис» разрешения на ввод домовладения в эксплуатацию в течение 60-ти календарных дней с момента получения свидетельства о праве собственности на квартиру, но в любом случае не позднее 1-го полугодия 2017 года (п.3.1 договора).

    Артамонова О.В. выполнила свои обязательства по договору, что подтверждается представленной в материалы дела квитанцией к приходному кассовому ордеру (л.д.23).

    Вместе с тем, до настоящего времени указанный жилой дом обществом не возведен, в эксплуатацию не введен и соответственно квартира Артамоновой О.В. не передана.

    Решением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТомСолСервис» признано несостоятельным (банкротом) с применением к должнику правил банкротства застройщика, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В отношении ООО «ТомСолСервис» открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Лаврентьева С.С.

    Определением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований кредиторов ООО «ТомСолСервис» включено требование Артамоновой О.В. о передаче жилого помещения - 1-комнатной <адрес>, на площадке, считая слева направо от лифта, условный №, общей проектной площадью 37,95 кв.м. (включая площадь лоджий – 2,31 кв.м.), секция 1, этаж 4, расположенная по адресу: <адрес>, <адрес> в жилом доме корпус № (по генплану) со встроенными помещениями, с суммой оплаты 1 176 450 руб.

    Определением Арбитражного суда Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «ТомСолСервис» утвержден Огнётов В.В.

    Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п.1). Если правила, содержащиеся в п.1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

    При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ; Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

    Отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Федеральном законе от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ.

    Согласно разъяснениям, изложенным в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

    Исходя из изложенного, действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

    Из положений ч.2.1 ст.1 указанного Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований данного Законаакона, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

    Принимая во внимание действительное содержание заключенного между сторонами спора договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий сделки в целом, с учетом цели договора, суд приходит к выводу о том, что при фактически сложившихся между Артамоновой О.В. и ООО «ТомСолСервис» отношениях предметом договора является привлечение денежных средств истца для строительства квартиры в многоквартирном доме, сдача этого дома в эксплуатацию и передача квартиры в собственность Артамоновой О.В., оплатившей приобретаемое жилое помещение в доме, не введенном на момент привлечения денежных средств в эксплуатацию в установленном порядке.

Как следует из заключенного между сторонами спора договора, несмотря на то, что исполнение обязательств по нему подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи или договора об участии в долевом строительстве, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме, о ее стоимости, о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договора.

По условиям совершенной сделки Артамонова О.В. на этапе создания объекта недвижимого имущества внесла денежные средства именно для осуществления ООО «ТомСолСервис» строительства жилого помещения и общего имущества в многоквартирном жилом доме, что дает суду основания признать договор № от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве вне зависимости от нарушения обществом установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

    Исковые требования Артамоновой Ольги Валентиновны удовлетворить.

Признать договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТомСолСервис» и Артамоновой Ольгой Валентиновной, договором участия в долевом строительстве.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение одного месяца.

          Судья                                 В.В. Манаков

Ленинский районный суд г. Смоленска

УИД: 67RS0002-01-2020-004245-03

Подлинный документ подшит в материалы дела № 2-328/2021