Решение по делу № 33-1195/2020 от 18.02.2020

Судья Коновалова О.Ч.                                         Дело № 2-993/2019

                                                                                                33-1195 /2020 г.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 мая 2020 г.                                                               г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего    Поникаровской Н.В.

судей     Алексенко Л.В., Чашиной Е.В.

при секретаре     Протас И.Н.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гедрайтене Т.Г. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 16 октября 2019 года, которым исковые требования Окулова В.С. удовлетворены.

    Признано отсутствующим право собственности Гедрайтене Т.Г. на 0.16 доли домовладения и Гедрайтиса Г.К. на 0.16 доли домовладения, общей площадью 113.9 кв.м, жилой площадью 77.7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дом №.

    За Окуловым В.С. признано право собственности на 0.32 доли домовладения, общей площадью 113.9 кв.м, жилой площадью 77.7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, дом №.

Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения Гедрайтене Т.Г. и ее представителя Иванова А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Окулова В.С. –Долгушина В.В., Гедрайтиса Г.К., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Окулов В.С. обратился в суд с иском к Гедрайтене Т.Г. и Гедрайтису Г.К., указав, что 16 ноября 2010 г. между ним и ответчиком Гедрайтисом Г.К. сроком на 11 месяцев был заключен договор аренды с последующим выкупом 0.32 доли жилого дома № по <адрес>, принадлежащей Гедрайтису Г.К. на праве собственности.

Данный договор исполнялся сторонами, оплата арендной платы осуществлялась, а 23 ноября 2013 г. договор в части выкупа жилого помещения с его стороны был исполнен внесением выкупного платежа в размере 550 000 рублей

По условиям договора арендодатель обязался обратиться за регистрацией права собственности на недвижимое имущество в течение месяца после уплаты суммы, указанной в п. 3.2 договора. Однако, поскольку в конце 2013 г. отношения между ответчиками испортились и в начале 2014 года брак их был расторгнут, Гедрайтене Т.Г. отказалась обращаться в регистрационный орган для осуществления регистрационных действий перехода права собственности в отношении спорной доли жилого помещения.

Вместе с тем, ни в период брака, ни после его расторжения ответчик Гедрайтене Т.Г. не заявляла о каком-либо несогласии с данной сделкой.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 03.05.2017 года принадлежавшая ответчикам доля в спорном жилом доме, как общее имущество супругов, была разделена между ними по 0,16 доли в праве.

Такой раздел между супругами имущества свидетельствует о нарушении ранее возникших обязательств супругов по отчуждению ему спорной доли в праве собственности на жилой дом и не в этой связи не мог породить у ответчиков права собственности на спорное имущество.

В то же время, настаивая на том, что поскольку обязательства по договору аренды с последующим выкупом им исполнены в полном объеме, указанный договор не оспорен, недействительным не признан, он приобрел право собственности на долю в праве на домовладение.

Просил признать отсутствующим право собственности Гедрайтене Т.Г. и Гедрайтиса Г.К. на 0,16 доли каждого в праве собственности на жилой дом № по <адрес> и признать за ним право собственности на 0,32 доли в праве на указанное имущество.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Гедрайтене Т.Г., не соглашаясь с решением суда, просит его отменить, полагая незаконным и ссылаясь на то, что о заключении с Окуловым В.А. договора аренды с последующим выкупом доли жилого дома она не знала, полагая такой договор, представленный в материалы дела, подложным.

При разделе имущества с бывшим супругом в 2017 году общего имущества в виде спорной доли домовладения Гедрайтис Г.К. о наличии такого договора и продаже доли Окулову В.А. не заявлял, признав заявленные ею исковые требования.

Полагает в жалобе, что поскольку ее право собственности на долю в праве на жилой дом установлено вступившим в законную силу решением суда и оснований для признания такого права отсутствующим не имеется.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, судебная коллеги находит его подлежащим отмене.

В соответствии с ч.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, и такой режим имущества действует, если брачным договором не установлено иное.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ).

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 2 ст. 39 СК РФ, ч. 2 ст. 254 ГК РФ).

Материалами дела установлено, что в период брака между Гедрайтисом Г.К. и Гедрайтене Т.Г. ими была приобретена 0,32 доли жилого дома № по <адрес>. Указанная доля жилого дома представляет собой изолированное жилое помещение. Право собственности на долю в праве на жилой дом зарегистрировано за Гедрайтисом Г.К.

Как следует из представленного в материалы дела договора, 16 ноября 2010 года, то есть в период брака супругов, между Гедрайтисом Г.К. и Окуловым В.С. был заключен договор аренды доли домовладения с последующим выкупом.

По условиям указанного договора спорная доля дома была предоставлена Окулову В.С. в аренду с правом выкупа (п.1.1). Арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены (п.1.5).

Арендная плата осуществляется ежемесячно в размере не менее 5 000 рублей, сумма платежей по аренде учитывается в выкупную стоимость арендованного земельного участка. Выкупная стоимость 0,32 доли домовладения, составляет 550 000 рублей. Выплаты за выкуп осуществляются периодически в течение одиннадцати месяцев, до полной выплаты выкупной стоимости с момента подписания настоящего договора и включает в себя сумму уплаченную в качестве арендной платы. (п.3.1-3.5)

В соответствии с п.2.7 договора после внесения выкупной цены в соответствии с п. 3.2 имущество переходит в собственности арендатора. Арендодатель обязуется обратиться за государственной регистрацией перехода права собственности на имущество в течение месяца после уплаты суммы выкупа.

16.11.2010 между арендодателем Гедрайтисом Г.К. и арендатором Окуловым В.С. подписан акт приёма-передачи, в соответствии с которым Окулов В.С. принял имущество, переданное по договору аренды.

Срока действия аренды условия договора не содержат.

Согласно представленным распискам Окуловым В.С. в счёт погашения общей суммы выкупной стоимости доли указанного выше жилого дома, которая по договору составила в размере 550 000 рублей, 16.11.2010 переданы Гедрайтису Г.К. денежные средства в размере 50 000 рублей; 11.01.2011 – 50 000 рублей; 04.05.2011 – 20 000 рублей; 10.10.2011 – 45 000 рублей; 18.01.2012 – 45 000 рублей; 15.06.2012 – 45 000 рублей; 21.12.2012 – 72 000 рублей; 15.10.2013 – 43 000 рублей; 03.11.2013 – 95 000 рублей; 23.11.2013 – 85 000 рублей.

По состоянию на 23.11.2013 года определённая договором аренды выкупная стоимость 32/100 доли жилого дома в размере 550 000.00 рублей оплачена арендатором Окуловым В.С. в полном объёме. В расписках содержатся подписи Гедрайтиса Г.К. и Окулова В.С. о том, что условия договора согласно расписке выполнены.

Как установлено, государственная регистрация ни самого договора, ни права собственности Окулова В.С. на спорное имущество не произведена.

12.02.2013 года истец и члены его семьи временно зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении до 2021 г.

Вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 03.05.2017 года были удовлетворены исковые требования Гедрайтене Т.Г. к Гедрайтису Г.К. о разделе совместно нажитого имущества – 0,32 доли жилого дома № по <адрес>. Указанное имущество признано общим имуществом супругов и произведен его раздел в равных долях; за каждым из супругов признано право собственности на 0,16 доли указанного дома.

Право собственности Гедрайтене Т.Г. на 0,16 доли в праве на дом зарегистрировано в установленном законом порядке 05.07.2017 года.

Принимая по делу решение и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды спорной доли жилого дома, предполагающий переход права собственности к арендатору после выплаты выкупной цены, является заключенным, не оспорен и исполнен сторонами, в связи с чем, по мнению суда, у истца возникло право собственности на долю дома. При этом суд указал, что в соответствии с ч.2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия супруга.

Судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью таких выводов, поскольку они не основаны на обстоятельствах дела и требованиях материального закона.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В силу пункта 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 624 ГК РФ предусматривает, что в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При этом исходя из положений ст.ст. 609 и 624 ГК РФ включение в договор аренды условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель - принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

С учетом приведенных выше положений гражданского законодательства, суд первой инстанции в целом сделан правильный вывод о том, что между сторонами заключен смешанный договор, содержащий элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи, что предполагает переход права собственности на недвижимое имущество от собственника имущества (арендодателя) - арендатору.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку заключенный между Окуловым В.С. и Гедрайтисом Г.К. договор, действовавший, как минимум, с 2010 по 2013 год не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, в данном случае Гендрайтене Т.Г., не знавшей о содержании его условий.

Кроме того, действительно, в силу положений ч.2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Между тем, суд первой инстанции не учел, что в силу ч.3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариальное согласие другого супруга.

Поскольку договор аренды с последующим выкупом, предполагает отчуждение недвижимого имущества, являвшегося общим имуществом супругов, получение нотариального согласия супруги Гедрайтене Т.Г. при его заключение является императивным требованием закона.

Между тем, как установлено и не оспаривалось сторонами, такого, оформленного в надлежащей форме согласия истца, при совершении сделки между Окуловым В.А. и Гедрайтисом Г.К. получено не было.

Более того, при разрешении спора супругов о разделе совестно нажитого имущества – спорной доли, Гедрайтис Г.К., как следует из материалов дела, признал иск и о наличии каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении спорного имущества не заявлял.

Доводы стороны ответчика о том, что Гедрайтене Т.Г. знала о том, что с спорном доме проживает семья Окуловых, не является бесспорным основанием для вывода об осведомленности истца об условиях предоставления жилого помещения в пользование, в том числе и об условиях отчуждения доли.

При таком положении, предусмотренных законом оснований при соблюдении установленных действующим законодательством условий для возникновения у Окулова В.С. права собственности на спорное недвижимое имущество не имеется и такая сделка права собственности не порождает, в то время как право собственности истца на долю в праве на это имущество возникло в силу закона как на общее имущество супругов; определено вступившим в законную силу решением суда и зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем оснований для признания такого права отсутствующим не имеется.

Поскольку приведенные выше обстоятельства судом первой инстанции не учтены и подлежащие применению нормы материального права не применены, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, а заявленные исковые требования – подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от         16 октября 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Окулова В.С. к Гедрайтене Т.Г. и Гедрайтису Г.К. о прекращении права собственности на доли в праве (по 0,16) на жилой дом № по ул. <адрес> и признании за собой права собственности на долю в праве (о,32) на указанный жилой дом оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: