Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-192/2011 (2-2474/2010;) ~ М-1271/2010 от 18.11.2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

       19 апреля 2011 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Филимоновой О.Г., при секретаре Гармаш С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «...» к Болотову АГ о признании договора аренды незаключенным, по встречному иску Болотова АГ к ЗАО «...» о признании договора аренды земельного участка действительным, признании права на земельный участок, обязании зарегистрировать право аренды в соответствии с действующим законодательством, взыскании судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

      Истец предъявил иск, в котором просит признать договор аренды от (дата) между АОЗТ «»...» и Болотовым АГ незаключенным, мотивируя просьбу тем, что АОЗТ «...» реогрганизован в СПК «...», СПК «...» является правопреемником АОЗТ «...».

    В настоящее время земли, ранее находившиеся в собственности СПК «...», переданы в качестве оплаты за уставной капитал ЗАО «...» по актам передачи недвижимого имущества от (дата) и от (дата). За ЗАО «...» в установленном порядке зарегистрировано право собственности на переданные участки площадями ... и ..., указанные участки передавались без каких-либо обременений. СПК «...» акционировался в ОАО «...».

      АОЗТ «...», СПК «...», ОАО «...», ЗАО «...» права собственности на земельный участок № площадью ..., расположенный по адресу: <адрес> не регистрировалось, так как указанный земельный участок из массивов площадями ... и ... не выделялся.

        Договор аренды земельного участка размером ... по адресу дер. <адрес>, составленный между АОЗТ «...» и Болотовым А.Г. является незаключенным, так как указанный договор не зарегистрирован надлежащим образом, предмет договора не определен, договором не определен предмет передаваемого объекта в аренду, не достигнуто соглашение между сторонами по всем существенным условиям договора.

Представитель ответчика по доверенности с иском не согласна, просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что в спорном договоре не указано, что обязанность регистрации права на недвижимое имущество лежит на арендаторе. Ни в письменном, ни в устном виде арендодатель не извещал о необходимости регистрации права, то есть арендатор был введен в заблуждение, что сделка совершена надлежащим образом. Правопреемники АОЗТ ... не сообщали Болотову А.Г. о смене собственника, не сообщали надлежащим образом о необходимости урегулирования вопроса регистрации арендных отношений. Ответчик фактически оплатил и получил право на владение и пользование спорным земельным участком. Ответчик вступил в права владения и пользования земельным участком, что подтверждается подписанными с обеих сторон актами приема-передачи недвижимости. Ответчик открыто владел и пользовался земельным участком в соответствии с категорией земли, использовал участок по назначению, производил ежегодные посевы и посадки сельскохозяйственных культур, плодово-ягодных деревьев, составляющих собственность арендатора. Жена ответчика и он сам являются пенсионерами и ведение огородничества является необходимым дополнением к пенсионному пособию для полноценного питания. Ответчик считает, что с (дата) года он является добросовестным арендатором. Считает, что у истца истек общий срок исковой давности обращения с исковым заявлением в суд.

Представитель ответчика во встречном иске просит признать договор аренды земельного участка действительным, признать право на земельный участок, обязать органы регистрации зарегистрировать право аренды в соответствии с действующим законодательством, взыскать судебные расходы госпошлину в сумме ... и транспортные расходы в размере ..., мотивируя свою просьбу тем, что истец не представил доказательств наличия права на предъявление иска, доказательств того, что он на данный с момент является собственником спорного земельного участка, то есть ЗАО ЗК «...» является ненадлежащим истцом. В выписке из ЕГРП ЗАО ЗК «...» указано, что площадь ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости. Таким образом, нет возможности в настоящий момент зарегистрировать спорный земельный участок в силу того, что в регистрирующих органах отсутствуют сведения о собственнике спорного земельного участка. Бывший арендодатель в настоящее время не зарегистрирован как собственник спорного земельного участка. В соответствии со ст.435 ГК РФ АОЗТ ... в лице председателя правления адресно сделало Болотову А.Г. предложение, которое определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым принято предложение. Таким образом, АОЗТ ... подтвердило, что договор с Болотовым А.Г. заключен. Согласно ст.438 ГК РФ Болотов А.Г. согласился на условия договора и принял оферту, заплатив аренду на 50 лет вперед в том размере, что обозначил продавец. АОЗТ ... фактически пользовалось деньгами, предоставленными Болотовым А.Г., что следует считать как акцепт оферты. Болотов А.Г. получил земельный участок, таким образом сделка состоялась и считается действительной. Место заключения договора <адрес>. Болотов А.Г. фактически оплатил и получил право на владение и пользование спорным земельным участком. Болотов А.Г. открыто владел и пользовался земельным участком в соответствии с категорией земли, использовал участок по назначению, производил ежегодные посевы и посадки сельскохозяйственных культур, плодово-ягодных деревьев, составляющих собственность арендатора. Ответчик считает, что с (дата) года он является добросовестным арендатором. Болотов А.Г. просит встречный иск удовлетворить и признать, что сделка была сторонами исполнена, АОЗТ ... передал Болотову А.Г. в (дата) году в аренду сроком на 50 лет земельный участок ... в договоре определено его местонахождение, к договору приложен план местности с привязкой к участку, договор подписан двумя сторонами. Условия о предмете договора согласованы: определен кадастровый номер участка №/, определен адрес, площадь, целевое назначение земель, участок не обременен правами других лиц, описаны границы, номер договора. В настоящий момент определены границы участка фактически, сооружен забор, состоящий из железных столбов с натянутой сеткой рабицей. В Договоре не указано, что обязанность регистрации права на недвижимое имущество лежит на прендаторе, то есть ответственность сторон за регистрацию договора носит солидарный характер.. Около 12 лет права арендатора никем не оспаривались, требования об изъятии участка не заявлялись. Болотов А.Г. не возражает против регистрации договора, данный факт зафиксирован в протоколе судебного заседания, но истец отказывается предоставить необходимые документы для регистрации аренды земельных отношений, то есть истец уклоняется от регистрации сделки.

Представитель истца ЗАО ЗК ... с встречным иском не согласен, просит отказать в его удовлетворении, считает заявленные требования Болотова А.Г. незаконными и необоснованными.

       Проверив материалы дела, выслушав стороны, свидетеля Болотову Е.Н., пояснившую, что земельным участком они пользуются с (дата) года, используют его по целевому назначению и никаких вопросов по договору аренды не возникало, суд считает иск ЗАО «...» подлежащим удовлетворению, во встречном иске Болотова А.Г. к ЗАО ЗК «...» суд считает необходимым отказать по следующим основаниям.

      В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.              

       В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

       В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

        В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом полежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

        В соответствии со ст.261 ГК РФ земельный участок может являться объектом земельных отношений при условии, что границы его описаны и удостоверены в установленном порядке.

        Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Согласно письму Роскомзема от 31 августа 1994 года государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость являлась обязательной, если иное не предусмотрено законодательством РФ. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством РФ.

        В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим с 21 января 1998 года, регистрация сделок, в том числе с землей, была возложена на регистрационные палаты.

       В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

        В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

        В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

         В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

        В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

         В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 13 того же Закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.

Кроме того, договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 609 ГК РФ п.2, ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

       Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

         По делу установлено, что (дата) между АОЗТ «...» и ответчиком был оформлен договор аренды № земельного участка № площадью ... в <адрес> сроком на ... лет для ведения ..., который в нарушение положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также положений ст. ст. 164, 609 ГК РФ в установленном порядке зарегистрирован не был, а следовательно, права на арендуемый участок к Болотову А.Г. не перешли, что является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным.

Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.

Договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 609 ГК РФ п.2, ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Данный договор аренды не был зарегистрирован Болотовым А.Г. в установленном законом порядке в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По делу установлено, что на сегодняшний день собственником земельного участка общей площадью ... с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью ... кв. м. с кадастровым номером № является ЗАО «...», поскольку вышеуказанные земельные участки, как объект недвижимости, были внесены кооперативом в Уставной капитал ЗАО «...».

           Исковые требования ЗАО «...», в собственности которого находятся земельные участки, ранее принадлежавшие АОЗТ «...», а в последующем СПК «...», полагает подлежащими удовлетворению.

Довод представителя ответчика на пропуск истцом срока исковой давности суд отклоняет, поскольку согласно абз.5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.

При указанных обстоятельствах по делу, с учетом вышеприведенных норм закона, суд считает иск ЗАО «...» к Болотову АГ подлежащим удовлетворению, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

       Иск ЗАО «...» к Болотову АГ о признании договора аренды незаключенным удовлетворить.

       Признать договор аренды № от (дата) земельного участка № расположенного в дер. <адрес>, площадью ...., составленный между АОЗТ «...» и Болотовым АГ, незаключенным.

       В иске Болотову АГ к ЗАО «...» о признании договора аренды земельного участка действительным, признании права на земельный участок, обязании зарегистрировать право аренды в соответствии с действующим законодательством, взыскании судебных расходов отказать.

       Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Рузский районный суд в течение 10 дней.

...

                    Судья                                                  О.Г.Филимонова