Решение по делу № 2-4127/2016 ~ М-2440/2016 от 06.04.2016

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2016 года <адрес>

<адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Васильевой Ю.О.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 к обществу с обществу с ограниченной ответственности «ПАРК», третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о признании права собственности на жилое помещение; общества с ограниченной ответственностью «ПАРК» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ПАРК» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>.

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «ПАРК» заключен договор участия в долевом строительстве №ПА1-82-10. В соответствии с вышеуказанным договором гражданин принимает долевое участие в строительстве жилья. Истица обязательства по оплате договора выполнила полностью, дом введен в эксплуатацию, ему присвоен почтовый адрес. Однако до настоящего времени ФИО1 не может зарегистрировать свое право собственности на приобретенную квартиру, поскольку между сторонами не подписан акт приема-передачи. В площадь квартиры ответчик, по мнению истицы, безосновательно включил площадь лоджии, которую она отказывается оплачивать.

На основании изложенного, ФИО1 просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>.

ООО «ПАРК» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Представитель истца указал, что оплата истицей произведена исходя из проектной площади 40 кв.м. в сумме 3000000 рублей и в соответствии с условиями договора подлежит уточнению на основании технического плана после завершения строительства. При осмотре квартиры у ФИО1 претензий не возникло, однако доплачивать за увеличение площади ФИО1 отказалась. При этом, ООО «ПАРК» применило коэффициент 0,5 для расчета стоимости площади лоджии.

Таким образом, ООО «ПАРК» просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору долевого участия в строительстве №ПА1-82-10 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 322500 рублей, неустойку в сумме 10406 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6429 рублей.

Определением Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ дела по вышеуказанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения (л.д. 177-178).

В судебное заседание ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, не явилась, на личной явке в суд не настаивала. Представитель истицы ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 53), в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, против исковых требований ООО «ПАРК» возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 179-183). Так, представитель истицы указал, что на основании условий договора ФИО1 приобрела право на жилое помещение, состоящее из комнаты, кухни, коридора и санузла. Балкон (лоджия) относится к общему имуществу многоквартирного дома, общая площадь жилых помещений составляет 39,7 кв.м., которую ФИО1 оплатила.

Представитель ООО «ПАРК» ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48), просил удовлетворить требования к ФИО1 в полном объеме, исковое заявление истицы полагал необоснованным, а требования не подлежащими удовлетворению. Представитель ООО «ПАРК» представил в суд письменный отзыв, в котором указал, что сторона подписала договор, в котором содержалось условие о применении коэффициента 0,5 к расчету стоимости лоджии, а, следовательно, согласилась с ООО «ПАРК» при заключении сделки. В настоящее время ФИО1 не исполняет обязанность, предусмотренную п. ДД.ММ.ГГГГ договора, чем нарушает права застройщика, который исполнил все обязательства перед ней и не препятствует в случае доплаты регистрации права собственности (л.д. 58-64).

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителей истицы и ООО «ПАРК», суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившейся ФИО1

Выслушав объяснения представителей истицы и ООО «ПАРК», исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению, а требования ООО «ПАРК» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что между ООО «ПАРК» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №ПА1-82-10, в соответствии с п. 1.2 которого объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме с предварительным строительным адресом: <адрес>, микрорайон №, квартал №, жилой дом (<адрес>), отвечающее следующим требованиям: однокомнатная квартира свободной планировки, строительный номер №, расположенная на 4 этаже секции № многоквартирного дома, общей проектной площадью 40 кв.м. (л.д. 9-22).

Согласно ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что общая проектная площадь квартиры подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома на основании технического плана. Как следует из п. 4.3 договора, стороны пришли к соглашению, что для целей взаимных расчетов сторон и определения общей площади квартиры, к площади лоджии будет применяться коэффициент 0,5.

Цена по договору составляет 3000000 рублей, которые ФИО1 обязалась оплатить в течение 7 банковских дней с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Оплата по сделке подтверждена представленным истицей платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23), справкой, выданной ООО «ПАРК».

Министерством строительного комплекса <адрес> ООО «ПАРК» ДД.ММ.ГГГГ дано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU№ (л.д. 25-30), Постановлением Администрации Красногорского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № жилому дому, в котором расположена спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>А (л.д. 71).

Согласно данным технического и кадастрового паспортов, однокомнатная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>А, существует как обособленный объект недвижимости, имеет общую площадь 44,3 кв.м., из нее общую площадь жилых помещений – 39,7 кв.м., площадь не отапливаемых помещений – 4,6 кв.м. (л.д. 31-34,98-99). Право собственности на спорный объект недвижимого имущества ни за кем не зарегистрировано, что подтверждается соответствующим уведомлением (л.д. 100).

ФИО1 после завершения строительства произвела осмотр квартиры, к качеству работ и состоянию объекта долевого участия претензий не имела (л.д. 35). Однако акт приема-передачи не подписала, поскольку не согласилась с требованием застройщика о доплате в связи с увеличением площади по факту произведенных обмеров. В материалах дела имеется односторонний акт приема-передачи квартиры, подписанный представителем ООО «ПАРК» (л.д. 196-198).

Отказываясь от доплаты, истица руководствовалась положением ст. 15 ЖК РФ, п. 6 Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных приказом Минэкономразвития России № от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что нормы действующего законодательства трактуются ФИО1 неверно. Так, согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Статья 36 ЖК РФ относит лоджии к общему имуществу в многоквартирном доме, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу вышеуказанных положений действующего законодательства под свободой граждан в заключении договора подразумеваются свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» приказом Минземстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная, была разработана и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Пункт 3.37 Инструкции, в соответствии с которым при подсчете площади квартиры во внимание принимается площадь лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5, подлежит применению при подсчете площадей зданий для технического учета жилищного фонда.

В контексте действующего законодательства общая площадь жилых помещений определена в целях оплаты жилищно-коммунальных услуг, учета жилой площади при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Заключая договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, ФИО1 вступала в иные правоотношения, участвовала в строительстве многоквартирного дома, в котором планировала получить квартиру, определенной площади и конфигурации.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как следует из текста договора и приложенного к нему описания объекта долевого строительства, в квартире планировалась к строительству лоджия, площадью 9,1 кв.м. Выход на лоджию возможен только из объекта недвижимого имущества истицы, иные лица пользоваться данным балконом не имеют возможности.

С учетом п. 4.3 договора, ООО «ПАРК» была правомерно рассчитана доплата по договору долевого участия в строительстве №ПА1-82-10 с применением коэффициента 0,5, которая составила 322500 рублей. Указанная сумма подлежит взысканию с ФИО1, поскольку в добровольном порядке, несмотря на обращение застройщика, деньги за общую площадь квартиры, включающую сумму всех помещений в ней, перечислены не были.

На основании п. 6 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансировании ФБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора установлено, что участник обязан доплатить застройщику недостающую сумму в соответствии с п. 4.3 договора до подписания передаточного акта, который должен быть подписан в соответствии с п. 5.2.4 до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, просрочка оплаты ответчицей 322500 рублей возникла ДД.ММ.ГГГГ и на момент подачи искового заявления составила 88 дней. ООО «ПАРК» рассчитана неустойка в размере 10406 рублей (л.д. 120).

Как указано в ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд, учитывая представленные в материалы дела доказательства, а также ходатайство представителя ФИО1, полагает необходимым уменьшить неустойку, взыскав с ФИО1 в пользу ООО «ПАРК» денежные средства в сумме 3000 рублей.

Одновременно с взысканием с ФИО1 задолженности и неустойки, суд полагает, что за истицей возможно признать право собственности на квартиру по адресу: <адрес>А, <адрес>, поскольку остальные условия договора сторонами выполнены и претензий друг другу у них не имеется.

На основании ст. 98 ГПК РФ, в соответствии с которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, подлежит удовлетворению требование ФИО1 о взыскании с ООО «ПАРК» судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины, в размере 10000 рублей, а также требование ООО «ПАРК» о взыскании с ФИО1 государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 6425 рублей (л.д. 168).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>А, <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПАРК» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10000 (десяти тысяч) рублей.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ПАРК» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПАРК» задолженность по договору долевого участия в строительстве №ПА1-82-10 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 322500 рублей, неустойку в сумме 3000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6425 рублей, а всего взыскать денежные средства в сумме 331925 (трехсот тридцати одной тысячи девятисот двадцати пяти) рублей.

В удовлетворении иска в части взыскания неустойки в большей сумме – отказать.

Судья подпись Васильева Ю.О.