Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-36/2015 (2-4116/2014;) ~ М-4293/2014 от 18.11.2014

Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации

14 января 2015 г.     Советский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Брюхова В.И.

при секретаре Донченко Л.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ИП Земскова С.В. к Видяковой М.Н. о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, об обязании не чинить препятствия в доступе и пользовании помещением и государственной регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

    ИП Земсков С.В. обратился в суд с иском к Видяковой М.Н. в котором просил понудить ответчика зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по Самарской области, в Управлении ФНС России по Самарской области, понудить ответчика исполнять договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ на срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ г., обязать ответчика передать ключи от нового замка входной двери, не менять замки входной двери без его согласия, не чинить препятствия в доступе и использовании арендуемого помещения, принадлежащего ему имущества.

     В ходе судебного разбирательства истец, уточнив заявленные исковые требования, просил зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии по Самарской области, в Управлении ФНС России по Самарской области, признать незаконным односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, обязать ответчика передать ему ключи от нового замка входной двери, не менять замки входной двери без его согласия, не чинить препятствия в доступе и использовании арендуемого помещения, принадлежащего ему имущества. При этом истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Видяковой М.Н. и им, как арендатором, был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, площадью 58 кв.м., в т.ч. торговая площадь 30 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: <адрес>, помещение22, срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г..

    По имеющейся у истца информации указанной договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в Росреестре и в ИФНС по месту проживания ответчика не зарегистрирован.

    Арендатор принятые на себя обязательства по договору по оплате и содержанию помещения, исполняет, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г..

    Однако, ДД.ММ.ГГГГ ответчиком без каких-либо весомых оснований и объяснения причин, и в отсутствие истца были заменены замки на входной двери, выведена из строя охранная сигнализация, созданы препятствия в осуществлении истцом предпринимательской деятельности.

    Данные действия ответчика истец квалифицирует как фактический отказ от исполнения договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., произведенный в одностороннем порядке, и имеющий незаконный и необоснованный характер.

    В судебном заседании истец уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме. При этом заявил, что договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ представленный стороной ответчика в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ считает сфальсифицированным и подложным. № страницы данного договора он не подписывал, что подтверждается показаниями свидетеля Р. присутствовавшего при подписании договора аренды. Данный договор Видякова М.Н. в Росреестре и в налоговой службе не регистрировала, налоги с получаемой от сдаваемого в аренду помещения прибыли не платила, что свидетельствует о его подложности.

    В судебном заседании представитель ответчика адвокат Спекторов М.Г., действующий на основании ордера и доверенности, уточненные исковые требования не признал, т.к. считает их необоснованными. Свои доводы изложил в письменном отзыве на иск. При этом пояснил, что между сторонами был заключен договор аренды, в соответствии с которым ответчик передал истцу помещение, а истец взял на себя ряд обязательств, которые по каким-то причинам не были исполнены. В связи с неоплатой постоянной арендной платы сторона ответчика уведомила истца о расторжении договора. Объект является квартирой. Есть документы о переводе из жилого в нежилое помещение. Истец открыл там кулинарию по продаже пирожных и тому подобных изделий, которые являются скоропортящимися. Истец никогда не в состоянии был бы получить разрешения для пригодности продажи в данном помещении такого товара. Со слов ответчика, составление всей документации лежало на истце, подготовка договора, его распечатывание осуществлялось истцом. Ответчик полагала, что второй экземпляр договора был бы идентичный первому. Ответчик из заявления в РОВД впервые узнал о наличии другого договора. Сумма по договору реально оплачивалась полностью из расчета 75 000 руб. в месяц.

    Договор был прекращен невыполнением истцом условий договора, т.е. наличие задолженности.

    Свидетель Руссков А.Н. в судебном заседании показал, что является кредитором истца. Ответчик выступала в роли арендодателя, она представила истцу под торговлю кондитерскими изделиями помещение. Проект договора аренды поступил от ответчика к нему посредством электронного письма, далее он переслал его истцу на его электронную почту. Постоянная часть в проекте договора оговорена в размере <данные изъяты>.. Истец обратился к нему за материальной помощью. Он сообщил ему, что у него в планах открыть точку по продаже кондитерских изделий и просил ему помочь с приобретением спецтехники. Ранее в помещении был магазин, где торговали рыболовными снастями. Если бы договор был заключен на сумму <данные изъяты>., то он не смог бы помочь истцу в финансовом плане, поскольку это слишком дорого. Он был в курсе, что сумма платежей превышает указанные 10 000 руб., думал, что это платежи на будущее. Договор был заключен на год.

    Выслушав явившихся участников процесса, допросив свидетеля и изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

    В силу ст.ст. 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствие таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает, из закона или существа обязательства.

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды(имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственные.

    Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Существенными условиями договора аренды являются предмет договора- объект аренды(ст.607 ГК РФ), стороны договора(ст.608 ГК РФ), срок договора аренды(ст.610 ГК РФ), арендная плата(ст.614 ГК РФ).

    Судом установлены следующие обстоятельства, что ответчику Видяковой М.Н. принадлежит на праве собственности жилое помещение- <адрес> в <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ сер№.

    Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ г.№№О переводе в нежилое помещение <адрес>» на основании заявления Видяковой М.Н. в целях использования помещения в качестве магазина товаров первой необходимости, по результатам представленных документов принято решение : перевести в нежилое помещение квартиру №22 общей площадью 53,80 кв.м. в <адрес>, в целях использования помещения в качестве магазина товаров первой необходимости, при этом рекомендовать Видяковой М.Н. произвести ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований действующего законодательства. Согласно уведомления о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ №СП-9/8191-0-1 Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары были определены следующие виды работ: -разобрать все перегородки(в помещении№32(совмещенный санузел) перегородки частично разобрать); -заложить входной дверной проем в бывшую квартиру; демонтировать все сантехприборы и газовую плиту, точки подключения заглушить; -выполнить перегородку из влагостойкого гипсокартона с дверным проемом. Организовать помещение№33(основное помещение) и помещение№32(санузел). Выполнить в санузле гидроизоляцию и уложить керамическую плитку. Установить унитаз и умывальник. В помещении№33(основное помещение) в существующем оконном проеме оконный блок демонтировать, блок под оконным проемом выпилить. Проем уменьшить до ширины 1000мм и установить дверной блок для организации входа. Выполнить отделочные и малярные работы.

    До настоящего времени вышеуказанный объект права является жилым помещением- квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ между Видяковой М.Н.(арендодателем) и ИП Земсковым С.В.(арендатором) заключен договор аренды помещения на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г.(п.1.5 договора).

    По условиям договора арендатором принято от арендодателя в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес>, помещение№22, площадью 58 кв.м.(торговой площадью 30 кв.м.) расположенное на 1-м этаже.

    В соответствии с п.1.4. договора арендатор использует указанное помещение в следующих целях: под размещение магазина.

    Согласно п.2.3.1.,2.3.3. договора, арендатор использует помещение исключительно в целях, указанных в п.1.4. настоящего договора. Если для этого требуются какие-либо лицензии и/или разрешения, он за свой счет в установленном законом порядке получает, и, по мере необходимости, продлевает такие лицензии и/или разрешения.

    В силу п.2.3.3. Арендатор обязан заключить договоры на вывоз ТБО и утилизацию отходов, в т.ч. опасных отходов согласно их класса, со специализированными организациями. Утвердить в установленном порядке с соответствующими компетентными органами нормативы на размещение отходов и лимиты на их размещение в случае, если для арендатора это является обязательным в соответствии с требованиями законодательства.

    В соответствии с п.4.2.2 договора, постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором не позднее 5 числа предшествующего месяца.

    Согласно п.4.3-4.3.2. договора, арендатор обязан оплачивать переменную часть арендной платы (возмещение расходов арендодателя по коммунальным услугам снабжающим организациям( электроснабжение) в срок- не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счетов, выставленных арендодателем.

     В силу п.4.4., п.4.5. договора при просрочке арендатором арендной платы и/или иных платежей, предусмотренных настоящим договором, на срок до 2-х недель, начисляются пени в размере 0,2% от подлежащей к оплате суммы за каждый день просрочки.

    При просрочке оплаты арендной платы и/или иных платежей, предусмотренных настоящим договором, свыше 2-х недель, начисляются пени в размере 0,5% от подлежащей к оплате суммы за каждый день просрочки. Оплата пеней не освобождает арендатора от исполнения обязательств по платежам.

    Изложенные обстоятельства обоснованы следующими доказательствами:

    Расписками ответчика Видяковой М.Н. о получении от истца в счет оплаты аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств на сумму <данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., от ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., выпиской Сбербанка России из лицевого счета Видяковой М.Н.(№№), из которого видно, что в апреле 2014 г. Видяковой М.Н. было перечислено <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ г.- <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., а всего на общую сумму <данные изъяты>..

    С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения под размещение магазина с уплатой согласно п.4.2.1. договора, постоянной части арендной платы в размере <данные изъяты>. за календарный месяц.

    В ходе судебного разбирательства стороной истца было заявлено о подложности доказательства договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., где в частности пунктом 4.2.1. предусмотрено: постоянная часть арендной платы за пользование помещением установлена в размере <данные изъяты>., представленного стороной ответчика в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ и исключении его из представленных доказательств в порядке ст. 186 ГПК РФ. Свое заявление мотивировал тем, что страницы 3,4, 5 представленного договора не подписывал, представленный Видяковой М.Н. по сети Интернет содержал указание на постоянную часть арендной платы в размере <данные изъяты>., что также подтверждается показаниями свидетеля Р ответчик до настоящего времени не зарегистрировал данный договор в Росреестре, налоговой службе, и представлен стороной лишь ДД.ММ.ГГГГ г..

    В ходе судебного разбирательства судом было разъяснено стороне истца, что для проверки данного заявления суд может назначить экспертизу по ходатайству истца. Истец посчитал такое ходатайство преждевременным, на экспертизу не согласен, поскольку у него сложное финансовое положение.

    К показаниям свидетеля Р. в судебном заседании о том, что постоянная часть в договоре была определена сторонами в размере <данные изъяты>., при этом он был в курсе, что сумма платежей превышает указанные 10 000 руб., но думал, что это платежи на будущее, суд относится критически и они не принимаются по внимание, поскольку данный свидетель как было заявлено им в судебном заседании является кредитором истца, поэтому может быть заинтересован в исходе дела. Кроме того, данные показания опровергаются материалами дела: расписками ответчика Видяковой М.Н. о получении от истца в счет оплаты аренды помещения денежных средств и выпиской Сбербанка России из лицевого счета Видяковой М.Н.(№№) на общую сумму <данные изъяты>

    Также суд находит не состоятельными доводы истца о том, что ответчик не зарегистрировал данный договор в Росреестре, налоговой службе, и представлен стороной лишь ДД.ММ.ГГГГ и они не принимаются во внимание, поскольку указанный договор заключен на срок менее одного года и в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ не требовал осуществления государственной регистрации. Регистрация договора в налоговой службе также не требовалась в связи с отсутствием в действующем законодательстве обязывающей правовой нормы. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявление истца о подложности представленного стороной ответчика доказательства – договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

    Из материалов дела следует, что у истца имеется задолженность по арендной плате(постоянная часть), которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., а также по переменной части арендной платы и пеней за просрочку платежа.

    Кроме того, истец не известил ответчика о размещении в арендуемом им помещении кулинарии, что предусматривает обязательные дополнительные санитарные требования к осуществляемой им в связи с этим предпринимательской деятельности.

    Санитарно –эпидемиологическое заключение о соответствии заявляемой деятельности(кулинария, продажа продуктов питания) санитарно-эпидемиологическим правилам и требованиям истцом не получалось. Уведомление о начале торговой деятельности(розничной продаже продуктов питания) в территориальное отделение Роспотребнадзора в соответствии с требованиями ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №294-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ г.) «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля(надзора) и муниципального контроля» истцом не направлялось.

    Суд полагает, что деятельность истца по размещению кулинарии, по продаже продуктов питания в арендуемом им помещении не соответствовала требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №29-ФЗ «О качестве и безопасности пищевых продуктов».

    Также в нарушение взятых на себя по договору( п.2.3.3. договора) обязательств, истцом не были заключены договора на вывоз ТБО и утилизацию отходов, со специализированными организациями. Не утверждены в установленном порядке с соответствующими компетентными органами нормативы на размещение отходов и лимиты на их размещение.

    В соответствии с п.п.5.4.1., 5.4.2. договора, основанием для одностороннего отказа от договора(во внесудебном порядке), являются нарушение арендатором оплаты арендной платы более чем на 14 дней, неоднократная задержка аренды более чем на 3 банковских дня.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик в одностороннем внесудебном порядке, в связи с нарушением истцом взятых на себя обязательств по внесению арендной платы по вышеуказанному договору аренды помещения, отказался от исполнения данного договора.

    Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между вышеуказанными сторонами, является расторгнутым.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца заказным письмом была направлена претензия с указанием суммы задолженности и уведомление «Об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды».

ДД.ММ.ГГГГ Видяковой М.Н. в адрес ИП Земскова С.В. была направлена телеграмма с предложением истцу вывезти оборудование(в связи с расторжением договора) в срок до ДД.ММ.ГГГГ г., и оплате задолженности.

    В нарушение ст. 614 ГК РФ истцом до настоящего времени задолженность по арендной плате перед ответчиком не погашена.

    Оценив совокупность собранных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    ИП Земскову С.В. в удовлетворении иска к Видяковой М.Н. о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, об обязании не чинить препятствия в доступе и пользовании помещением и государственной регистрации договора аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья