Решение по делу № 3а-327/2019 от 23.10.2019

УИД 76OS0000-01-2019-000316-40

Дело № 3а-327\19

                        Принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ

                 Р Е Ш Е Н И Е

             ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

гор. Ярославль                                 19 ноября 2019г.

    Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колюховой М.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Открытого акционерного общества «Опытный завод «Прогресс» к Правительству Ярославской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

                    Установил:

    В административном исковом заявлении ОАО «Опытный завод «Прогресс» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (производственные корпуса), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015г.

    Административные исковые требования мотивированы тем, что земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика земельного налога.    

    В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Рязанов А.В. административные исковые требования поддержал.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и регистрации по Ярославской области, заинтересованное лицо мэрия города Ярославля, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области поступили письменные объяснения, в которых возражений относительно административных исковых требований не указано.

Представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка.

Выслушав представителя административного истца и представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

ОАО «Опытный завод «Прогресс» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (производственные корпуса), расположенного по адресу: <адрес>.

Тем самым, административный истец в силу ст. 65, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, ч.1 ст. 245, ст. 246 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 1 ст. 388, ст. 390, п.п. 1,4 ст. 391 НК РФ вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. № 704-п по состоянию на 01.01.2015г. в размере <данные изъяты> руб. (п. 41125 Приложения I постановления).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.2 ст. 246 КАС РФ).

    Административным истцом представлен отчет от 15.01.2019г. № 19730\н определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровыми номерами №, подготовленный оценщиками ООО «ПрофОценка».

    Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015г. составляет <данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор коммерческой недвижимости (земельных участков). Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки.                 В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиками сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Тем самым, представленный административным истцом отчет соответствует закону.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

По мнению департамента, оценщик необоснованно не принял к расчету два объекта(на <адрес> и <адрес>).

Между тем в отчете приведены подробный анализ рынка и процесс отбора объектов-аналогов. Неиспользование конкретных объектов-аналогов в отчете мотивирован, в том числе мотивировано отсутствие оснований для использования указанных департаментов объектов. Выводы оценщика об отказе от использования данных объектов основаны на изучении информации об этих объектах, содержащейся в предложениях о продаже, являются экономически обоснованными.

На стр. 118 отчета содержится полная информация об объекте-аналоге № 3, в том числе идентификатор объявления. Сопоставление информации о данном объекте, содержащейся в расчетной таблице (стр. 96-100 отчета), и информации на стр. 118 -119 отчета, позволяет прийти к выводу, что оценщиком использована информация, изложенная в объявлении с идентификатором 447036275, что свидетельствует о допущенной опечатке на стр. 96 отчета, которая не повлияла на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Также департамент указывает, что оценщик не проанализировал иные доступные предложения.

Данные замечания не могут расцениваться как ставящие под сомнение выводы оценщика.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Тем самым, специалист, проводящий оценку недвижимости, пользуется той информацией, которая ему доступна. В отчете приведена доступная оценщикам и проверенная ими информация. В связи с этим неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, в частности департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.

    Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в данном случае является 29 августа 2018 года, так как согласно письменному объяснению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области административный истец впервые обратился в Комиссию по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости 29 августа 2018 года, заявление было отклонено. В последующем административный истец неоднократно обращался в комиссию. Как пояснил представитель административного истца, неоднократные обращения в комиссию обусловлены тем, что комиссия высказывала замечания к отчетам, которые исправлялись.

    . Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является дата, когда административный истец первоначально заявил о своем праве на пересмотр кадастровой стоимости. В связи с этим повторные обращения в комиссию по поводу пересмотра кадастровой стоимости одного и того же объекта недвижимости с отчетами, в которые вносились изменения в связи с замечаниями комиссии, значения не имеют.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования ОАО «Опытный завод «Прогресс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственных целей (производственные корпуса), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2015г.

Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости – 29 августа 2018г.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья:                                    В.С. Преснов.