Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-209/2017 (2-3103/2016;) ~ М-2954/2016 от 21.12.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 июля 2017 года <адрес>

Самарский районный суд <адрес> в составе судьи Кривицкой О.Г.,

при секретаре Ливчиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-209/2017 по иску Ломакиной Раисы Николаевны к Болдыреву Андрею Владимировичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Ломакина Р.Н. обратилась в Самарский районный суд <адрес> с иском к Болдыреву А.В., в котором просит признать нежилое помещение № общей площадью 9,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Истребовать нежилое помещение № общей площадью 9,4 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> из незаконного владения Болдырева А.В.

Согласно доводам иска, Ломакина Р.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения однокомнатной <адрес>, общей площадью 40,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчик на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения, площадью 159,6 кв.м., расположенного в цокольном этаже №, позиции 14,17-22, 25, 30 многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

В соответствии с проектной документацией и техническим паспортом помещения, спорное нежилое помещение № по указанному выше адресу расположено в цокольном этаже многоквартирного дома.

Спорное нежилое помещение является техническим помещением (электрощитовая), предназначенным для обслуживания всего многоквартирного дома. В помещении располагается электрическое оборудование (ВРУ), в том числе общедомовые приборы учета электроэнергии, которые требуют постоянного и открытого доступа к ним. Иного доступа к инженерным коммуникациям и оборудованию кроме входа в спорное помещение цокольного этажа, принадлежащего ответчику, не имеется. Ключи от указанного помещения находятся у Болдырева А.В.

С ДД.ММ.ГГГГ ответчик препятствует доступу в электрощитовую, ответственным лицам. В ответ на неоднократные обращения представителей Товарищества собственников жилья «23» и жильцов дома об обеспечении доступа в техническое помещение, Болдыревым А.В. в адрес ТСЖ «23» было направлено предложение установить сервитут с ежемесячной оплатой в сумме 50 000 рублей, либо перенести электрощитовую в иное помещение.

На обращение ТСЖ «23» по факту неправомерного ограничения доступа в техническое помещение прокуратурой <адрес> был дан ответ от ДД.ММ.ГГГГ о возможности истребовать имущество из чужого незаконного владения в судебном порядке.

Согласно акту осмотра, составленному инспектором Государственной жилищной инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, электрощитовая, в которой находятся общедомовые приборы учета электроэнергии, согласно проекта дома находятся в цокольном этаже. Свободный доступ для обслуживания электрощитовой отсутствует. Техническая возможность для переноса электрооборудования ВРУ из щитовой в другое помещение отсутствует.

В судебном заседании представитель истицы Ломакиной Р.Н. Зяблов И.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Болдырева А.В. Бортников С.П., действующий на основании доверенности, относительно удовлетворения исковых требований возражал, доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление поддержал (л.д. 123-128 т. 1).

Представитель третьего лица ТСЖ «23» Сагайдученко Л.Я., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, поддержала (л.д. 44-46 т. 1).

Третье лицо Ивко О.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщила, в материалах дела имеется отзыв на исковое заявление (л.д. 85-86 т. 1).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Однако в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О Конституционный Суд РФ указал, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке посредством оспаривания оснований возникновения (регистрации) права (сделки, ненормативного акта и т.д.).

Императивная формулировка названной нормы об оспаривании зарегистрированного права только в судебном порядке означает, что исковое заявление об оспаривании зарегистрированного права должно содержать требование о признании недействительными сделки или ненормативного акта (иного основания возникновения права) независимо от того, является сделка ничтожной или оспоримой, а ненормативный акт - не соответствующим закону (ст. 13 ГК РФ).

В соответствии со ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1). Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения (ч. 2).

По данному делу в обоснование требований истица ссылается на возможность истребования имущества из чужого незаконного владения ( ст.301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Однако оснований для удовлетворения иска не имеется.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 (даритель) и ФИО11 (одаряемый), ФИО11 перешло в дар нежилое помещение общей площадью 292,90 кв.м., находящееся по адресу: <адрес> (л.д. 102-104 т. 1). Право собственности на указанное жилое помещение было зарегистрировано в соответствии с законом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 105 т. 1).

ФИО8 спорное нежилое помещение принадлежало на основании следующих документов:

соглашения о реальном разделе нежилого помещения и прекращении долевой собственности, удостоверенного нотариусом <адрес> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ;

распоряжения Главы Администрации <адрес> №-р «А» от ДД.ММ.ГГГГ;

дополнительного соглашения № к договору № от ДД.ММ.ГГГГ «О совместном долевом строительстве жилого дома по <адрес> в <адрес>»;

договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки требования;

акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 112-113 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и Болдыревым А.В. был заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым ответчик приобрел право собственности на нежилое помещение площадью 159,60 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 99-101 т. 1).

На основании указанного договора Болдыреву А.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7 т. 1).

В соответствии с проектной документацией и техническим паспортом спорное помещение №, общей площадью 9,4 кв.м., расположено в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения спора, судом по ходатайству представителей истца и ответчика, с целью проверки доводов сторон определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Экспертиза поручена экспертам Общества с ограниченной ответственностью Юридическое бюро «Судебно-экспертная лаборатория».

В соответствии с Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ нежилые помещения № (электрощитовая), № (коридор), № (лестница), № (тамбур), принадлежащие Болдыреву А.В., расположенные в цокольном этаже № I жилого дома по адресу: <адрес> помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения (согласно технического паспорта жилого дома) не являются.

Сохранение помещения, принадлежащего ответчику и расположенного по адресу: <адрес>, площадью 159.6 кв.м., кадастровый № как единого объекта вещного права и градостроительной деятельности, после признания права общей собственности на него не возможно.

Эксплуатация помещения, принадлежащего ответчику и расположенного по адресе: <адрес>, площадью 159,6 кв.м., кадастровый № как единого объекта вещного права и градостроительной деятельности после признания права общей собственности на него не возможна без определения режима пользования и эксплуатации электрооборудования и помещения № (электрощитовая).

Стоимость помещений: 14 (электрощитовая), 17 (коридор), 21 (лестница), 20 (тамбур), входящих в состав помещения, принадлежащего ответчику и расположенного но адресу: <адрес>, площадью 159,6 кв.м., кадастровый № составляет по данным технического паспорта ДД.ММ.ГГГГ л.д. 11:

№ (электрощитовая) 9,4 кв.м х 40800 руб. = 383520 руб.;

№ (коридор) 10,6 кв. х 40800 руб. = 432480 руб.;

№ (лестница) 9,6 кв.м х 40800 руб. = 391680 руб.;

№ (тамбур) 3,5 кв.м х 40800 руб. = 142800 руб. (л.д. 200 т. 1).

Согласно исследовательской части экспертного заключения нежилые помещения № (электрощитовая), № (коридор), № (лестница), № (тамбур), расположенные в цокольном этаже № I жилого дома по адресу: <адрес> принадлежат Болдыреву А.В. на праве собственности.

В нежилом помещении проведена перепланировка и косметический ремонт, в результате чего помещение № (коридор) не является отдельным помещением, а общей площадью с помещениями тамбура (№), комнат, объединенных в актуальном техническом паспорте под №.

В помещении № (электрощитовая) расположены электрические приборы, шкафы.

Под помещением, принадлежащим Болдыреву А.В., находится подвал, из которого осуществлена подача кабеля в помещение № (электрощитовая). Осмотр подвала экспертом не производился.

Исходя из наличия подвала как служебного помещения, предусмотренного проектом для обслуживания дома и коммуникаций, цокольный этаж в долевом строительстве служил коммерческим целям, а не целям обслуживания дома.

Нежилые помещения № (электрощитовая), № (коридор), № (лестница), № (тамбур) являются не самостоятельными объектами, но частью нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 159.6 кв.м., кадастровый № как единого объекта вещного права и градостроительной деятельности.

Проектной документацией и техническим паспортом было определено помещение № как электрощитовая. Можно предположить размещение в данном помещении как приборов учета, шкафов и иного электрооборудования как для целей обслуживания помещения кадастровый №, так и для целей обслуживания дома.

Наличие в помещении электрооборудования определяет характеристику помещения по цели его использования, но не создания и техническому назначению.

Точка ввода кабеля в дом по адресу <адрес> расположена на <адрес> и завод кабеля осуществлен через фундамент дома. Помещение № (электрощитовая) расположено на противоположной стороне дома.

Эта норма уточнена в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно части 1 которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, и в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами ли внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункты и 3 части 1 ст. 36).

Основным признаком помещения, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, является его назначение для обслуживания других помещений в данном доме, более одного. Не фактическое использование, а именно назначение при его проектировании и строительстве. Представленные в материалы дела документы (технические паспорта, договоры купли-продажи, долевого участия (уступки), проектные планы и схемы не позволяют выделить отдельную комнату № как специально запроектированное помещение, предназначенное для обслуживания иных помещений. Фактическое размещение электрооборудования лишь констатирует факт его использования.

Поэтому размещение в том или ином помещении многоквартирного дома элементов оборудования, предназначенного для обслуживания других помещений, и в частности, то обстоятельство, что через помещение проходят участки инженерных коммуникаций здания, само по себе не является снованием для отнесения такого помещения к общему имуществу дома, если оно имеет самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений.

Соответствующие коммуникации (в частности, стояки водоснабжения, отопления и канализации), как правило, расположены и в жилых помещениях многоквартирного дома.

Указанный факт влечет лишь обязанность владельца жилого или нежилого помещения обеспечивать доступ в него ремонтным и эксплуатационным организациям при необходимости контроля, ремонта и обслуживания коммуникаций, расположенных в этом помещении, то есть определенные обременения прав на него, но не дает оснований для его признания общим имуществом многоквартирного дома.

Такой вывод соответствует правовым позициям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 489-0-0, которые, по их смыслу, относятся к помещениям, не являющимся частями квартир и не имеющим самостоятельного назначения, в которых расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, а не просто участки инженерных коммуникаций дома).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Оснований, предусмотренных законом для прекращения права собственности Болдырева А.В. на нежилое помещение № общей площадью 9,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, не имеется, в связи с чем исковые требования Ломакиной Р.Н. удовлетворению не подлежат.

Представители истца и третьего лица ТСЖ «23» не согласились с выводами судебной экспертизы, аявили ходатайство о назначении повторной.

Оснований для назначения повторной экспертизы в силу положений ст.87 ГПК РФ

( дополнительная и повторная экспертиза) не имеется, поскольку правильность выводов эксперта в части разрешения вопросов, являются ли нежилые помещения №

(электрощитовая), № (коридор), № (лестница), № (тамбур), предназначенными для обслуживания более одного помещения ( вопрос предложен истцом) проверены судом при выходе на место в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка представителя истца на то, что судом не указан в определении как вопрос, поставленный на разрешение эксперта, но и не отклонен вопрос, является ли необходимым для обеспечения доступа и эксплуатации помещения № (электрощитовая), использование помещений № ( коридор), № (лестница),№ (тамбур), принадлежащих Болдыреву Андрею Владимировичу, расположенных в цокольном этаже № жилого дома по адресу <адрес>, также не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Для разрешения указанного вопроса специальных познаний не требуется, поскольку указанный довод истца ( возможность прохода в помещение № только через тамбур (№), лестницу (№) и коридор ( №) ответчиком не оспаривался.

Такой же вывод сделан судом и в ходе выездного судебного заседания при выходе на место в нежилое помещение.

Так, судом установлено, что вод в помещение № электрощитовую осуществляется через тамбур ( помещение № по техническому паспорту), лестницу ( №) и коридор ( №). ( технический паспорт на л.д. 206 т.1).

На момент выхода суда на место ключ от электрощитовой находился у председателя ТСЖ ФИО7, которая открыла им замок, установленный на дверь электрощитовой.

Проход в электрощитовую возможен только через коридор (комната № находится направо от лестницу по коридору), однако через этот же коридор осуществляется проход и налево в другие нежилые помещения, используемые ответчиком под офис.

На момент выхода на место установлено, что коридор ( №) фактически совмещен с помещением по плану №, представляет собой единой целое помещение, что делает невозможным изъятие его из владения истца без причинения ему имущественного ущерба, выразившегося в невозможности использования остального нежилого помещения.

Довод представителя истца о том, что коридор совмещен с помещением № незаконно, ввиду самовольной перепланировки, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку проход через указанный коридор осуществляется не только для прохода в электрощитовую, но и в иные помещения (позиция №, позиция №), находящимися в пользовании ответчика.

Также установлено, что для использования электрощитовой следует пройти через тамбур и лестницу ( позиция №, позиция №). Таким же образом ответчик осуществляет проход в иные помещения ( №,№). ( л.д.206 т.1).

Таким образом, при выходе на место установлено, что истребовать нежилое помещение № из владения Болдыреква А.В. без определения порядка пользования иными помещениями, через который осуществляется проход в помещение №, невозможно. Довод представителя истца о самовольно установленном санузле в коридоре № не соответствуют действительности. Санузел указан в техпаспорте, представленном ТСЖ в материалы дела ( два листа), а также в техническом паспорте, представленном органом Ростехинвентаризации ( л.д.107-111, сведения на л.д.109).

Истребуемое помещение, используемое как электрощитовую, нельзя индивидуализировать как самостоятельный объект недвижимости. Его невозможно выделить для самостоятельного использования независимо от других помещений, находящихся в пользовании ответчика. Решение об удовлетворении заявленных истцом требований неисполнимо.

Кроме того, ответчик приобрел указанное нежилое помещение законно. Ранее до приобретения права собственности на него нежилое помещение длительное время находилось во владении иных лиц, собственников помещений, к которым члены ТСЖ требований о признании права общей долевой собственности и истребовании помещения № не заявляли.

Таким образом, не имеется оснований для вывода о том, что ответчик при заключении сделки не проявил в должной мере осмотрительность и заключил незаконную сделку. Тогда как удовлетворение требований истца повлечет лишение фактическое ответчика права собственности на весь объект недвижимости, приобретенный им на законных основаниях.

Разрешение указанной ситуации возможно иным способом защиты права ( ст.12 ГК РФ), путем предъявления не виндикационного, а негаторного иска, об устранении препятствий и определения порядка пользования спорным помещением

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Ломакиной Раисы Николаевны к Болдыреву Андрею Владимировичу об истребовании имущества нежилого помещения № ( электрощитовая), расположенного по адресу <адрес> из чужого незаконного владения, признания права общей долевой собственности на нежилое помещение № отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Судья: Кривицкая О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 10.07.2017 г.