Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4458/2012 ~ М-4066/2012 от 27.09.2012

№ 2-4458/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2012 года

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Ивановой М.А.,

при секретаре Гайсине Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Шакировой Г.Ф., к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-проект" о взыскании неустойки, излишне уплаченной по договору суммы, компенсации морального вреда,

установил:

Удмуртская республиканская общественная организация по защите прав потребителей, действуя в интересах Шакировой Г.Ф., обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-проект" о взыскании неустойки в размере 210 343 рубля 68 коп., излишне уплаченной по договору суммы в размере 41 840 рублей 87 и компенсации морального вреда в размере 20000 рублей. Требования мотивированы следующим.

10 декабря 2008 г. между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать дольщику квартиру по акут приема-передачи не позднее 30 сентября 2010 г. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик передал объект долевого участия только 23.04.2012 г. Кроме того, после принятия объекта долевого участия истцом было установлено, что фактическая площадь квартиры меньше площади, предусмотренной в договоре. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия, взыскания излишне уплаченной по договору суммы и компенсации морального вреда.

Истец Шакирова Г.Ф., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.

В суде представитель общественной организации Чайка Ю.А., действующая на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержала, просила иск удовлетворить.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление об отложении судебного заседания, в связи с болезнью представителя. Поскольку доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, в соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к нижеследующему.

10 декабря 2008 г. между ООО «Инвест-проект» и Шакировой Г.Ф. заключен договор на участие в долевом строительстве <адрес>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25 декабря 2008г.

Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира <номер> планируемой площадью 41,85 кв.м., расположенная на 4 этаже вышеуказанного дома.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1459 200 рублей (пункт 3.3 договора).

Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.

Решением Устиновского районного суда г. Ижевска от 18 июля 2011 года частично удовлетворены требования Шакировой Г.Ф. о взыскании с ответчика неустойки за период с 21.12.2010 г. по 18.07.2011 г. и компенсации морального вреда. В пользу Шакировой Г.Ф. судом взыскана неустойка в размере – 75000 рублей, компенсация морального вреда – в размере 4000 рублей. Решение суда вступило в законную силу.

23 апреля 2012 г. на основании акта о передаче объекта долевого строительства квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительстве жилого дома, передана ответчиком истцу.

Из кадастрового паспорта вышеуказанного жилого помещения следует, что его общая площадь с учетом лоджии составляет <данные изъяты> кв.м.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006 г. N 156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122. в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст.3287.

Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2008 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по введению дома в эксплуатацию во втором квартале 2010г.

В силу пункта 5.1.4 договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику не позднее 30 сентября 2010 г. по акту приема-передачи.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Учитывая наличие вступившего в законную силу решения суда, которым с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с 21.12.2010 г. по 18.07.2011 г., Шакировой Г.Ф. заявлены требования о взыскании неустойки за период с 19 июля 2011 г. по 23 апреля 2012 г. (по дату передачи объекта долевого участия).

Суд отмечает, что истцом неверно указан период, за который подлежит взысканию неустойка. Учитывая, что объект долевого участия передан истцу 23 апреля 2012 г., этот день не подлежит включению в период просрочки. Следовательно, конечной датой периода, за который подлежит взысканию неустойка, является 22.04.2012 г. В то же время количество дней просрочки определен истцом верно.

С учетом вышеизложенного расчет неустойки выглядит следующим образом 1459 200 * 7,75/150/100 * 279 дней = 210 343 рубля 68 коп.).

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере может повлечь ухудшение финансового положения застройщика, что в свою очередь повлечет невозможность завершения строительства начатых объектов и нарушению прав других дольщиков. Кроме того, строительство объекта производилось ответчиком в период финансового кризиса, негативных явлений в строительной области, снижении спроса на жилье. В связи с изложенным и необходимостью соблюдения баланса имущественных интересов сторон, в силу статьи 333 ГК РФ, суд считает необходимым уменьшить ее до 45 000 рублей.

Оценивая требования о взыскании разницы между проектной площадью объекта долевого строительства и фактически переданной площади квартиры, суд исходит из следующего:

В соответствии с частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора. Под нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

В соответствии с пунктом 9 ст. 4 ФЗ-214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом N 214-ФЗ.

Согласно ст. 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать, в том числе соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).

Таким образом, для удовлетворения требования об уменьшении цены договора необходимо установить в данном случае ухудшение качества объекта.

В соответствии с заключенным сторонами договором площадь объекта долевого участия (т.е. сумма площади всех помещений квартиры, включая лоджию с коэффициентом 0,5) должна составлять 41,85 кв.м. Следовательно, истец, заключив указанный договор и оплатив стоимость объекта долевого участия, определенную с учетом его планируемой площади (пункт 1.1.4, 1.1.5, 3.3 договора), по завершении строительства должен получить в собственность жилое помещение, площадь которого соответствует установленной в договоре проектной площади. В противном случае истец, исходя из содержания приведенных выше норм, вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора. Вместе с тем пункт 3.6 договора долевого участия ограничивает права дольщика на получение компенсации в счет уменьшения цены договора, определил, что перерасчет производится только при расхождении фактической общей площади квартиры на 2 % и более.

В этой связи суд отмечает, что пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено право сторон заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 вышеназванной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Одно из обязательных для договора долевого участия правил установлено частью 1 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, который соответствует условиям договора и проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 4 статьи 7 ФЗ №214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Системный анализ приведенных выше норм позволяет суду сделать вывод о том, что вышеуказанный пункт договора долевого участия в той части, в которой застройщик освобожден от ответственности в виде уменьшения цены договора в случае передачи дольщикам объекта долевого строительства меньшей площадью, чем предусмотрено договором, менее 2% являются недействительными, а истец в таком случае вправе требовать от застройщика уменьшения цены договора.

Исходя из вышеизложенного следует, что уменьшение общей площади квартиры истца, является ухудшением ее качества, свидетельствует о нарушении прав истца и отступлении застройщиком от условий договора, и, следовательно, требования истца о соразмерном уменьшении стоимости квартиры обоснованны и подлежат удовлетворению.

Разрешая вопрос о размере подлежащих удовлетворению требований, суд исходит из следующего:

Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истца на получение в собственность однокомнатной квартиры планируемой площадью (с учетом площади помещений вспомогательного использования, в т.ч. площадь балкона и лоджии) <данные изъяты> кв.м.

Порядок определения планируемой площади в договоре участия в долевом строительстве определен как сумма площади всех частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, в том числе площадь лоджии с понижающим коэффициентом 0,5.

Исследовав выкопировку из проекта в части площади квартиры, переданной истцу, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджий, к последним был применен понижающий коэффициент 0,5 (<данные изъяты>*0,5) = <данные изъяты> кв.м.

Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (далее по тексту СНиП).

Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно.

В соответствии с пунктом 2 Правил общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5.

В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцу подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором – <данные изъяты> кв.м., которая соответствовала проектной и фактически была оплачена.

Истцу же, согласно кадастрового паспорта помещения, составленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Удмуртской Республике от 20.01.2012 г., Акта приема-передачи от 23.04.2012 г., было передано жилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м. (из них жилая площадь – <данные изъяты> кв.м., вспомогательная – <данные изъяты> кв.м.). При этом в общую площадь квартиры не включена площадь лоджии равная <данные изъяты> кв.м.

Передача истцу квартиры меньшей площадью, в силу части 2 статьи 7 Ф3№214-Ф3, дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ответчиком.

Как указано выше, договором участия в долевом строительстве общая площадь объекта долевого участия определялась суммированием площадей всех помещений квартиры, в том числе лоджии, с применением к последней понижающего коэффициента 0,5.

Следовательно, определяя соответствие площади переданного истцу объекта долевого участия установленной договором, необходимо суммировать площадь всех помещений квартиры, в том числе лоджии, с применением к последнему помещению понижающего коэффициента.

При таком определении размера общей площади жилого помещения истца он будет составлять <данные изъяты> кв.м. = <данные изъяты> + <данные изъяты> + (<данные изъяты>*0,5).

Данный вывод суда основан, в том числе на положениях Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями и дополнениями).

Так, в соответствии с пунктом 3.4 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию по учитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Согласно пункту 3.35 Инструкции жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0. (пункты 3.36 и 3.37 Инструкции).

Исходя из вышеприведенных положений Правил СНиП 2.08.01-89 и Инструкции площадь квартиры и общая площадь квартиры являются неравнозначными понятиями, а также отличаются методикой подсчета. При этом планируемая площадь и общая площадь квартиры, согласно вышеуказанных Правил и Инструкции, определяются по одинаковой методике. Следовательно, планируемая площадь квартиры должна соответствовать ее общей площади.

Вместе с тем в рассматриваемом случае указанное соответствие ответчиком не соблюдено, разница между планируемой площадью квартиры и общей фактической равна <данные изъяты> кв.м. (<данные изъяты> – <данные изъяты>).

Согласно пункту 4.1.1 договора участия в долевом строительстве стоимость 1 кв.м. квартиры, указанной в п. 1.1.5 составляет 34 867 рублей 39 коп. Размер денежных средств, подлежащих уплате участником (цена договора) составляет 1459 200 рублей (<данные изъяты> руб.). При этом из пункта 3.3 договора следует, что цена договора определена с учетом размера указанной в пункте 1.1.5 договора площади лоджии с коэффициентом 0,5.

Таким образом, исходя из разницы между определенной в договоре и фактически переданной площадью квартиры в 1,15 кв.м., излишне уплаченная по договору сумма составляет 40 097 рублей 50 коп. (<данные изъяты> кв.м.).

Рассматривая требования о компенсации морального вреда, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Поскольку договор, заключенный между сторонами, был нап­равлен на удовлетворение личной нужды гражданина, не связанной с осуществлением предпринимательской деятельности (обеспечение жильем граждан), отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе и законодательством о защите прав потребителей (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потре­бителей").

В силу статьи 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и статьи 151 ГК РФ истец в связи с передачей объекта долевого участия в меньшем, чем предусмотрено договором, размере имеет право на компенсацию морального вреда, кото­рый с учетом характера нарушений его прав определяется судом в 5 000 рублей.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» предусматривает взыскание судом с ответчика в пользу потребителя указанного штрафа независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Таким образом, сумма штрафа, составит 45 048 рублей 75 коп. (90097,50/2), из которого 50% подлежит взысканию в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей (22524 рубля 37 коп.), 50 % в пользу потребителя Шакировой Г.Ф. (22 524 рубля 37 коп.).

В силу части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 2 952 рубля 91 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей, действующей в интересах Шакировой Г.Ф., к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-проект" о взыскании неустойки, излишне уплаченной по договору суммы, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» в пользу Шакировой Г.Ф. неустойку в размере 45000 рублей, излишне уплаченную по договору сумму в размере 40 097 рублей 50 коп., компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, всего взыскать 90 097 рублей 50 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» в пользу Шакировой Г.Ф. штраф в размере 22524 рубля 37 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» в пользу Удмуртской республиканской общественной организации по защите прав потребителей штраф в размере 22524 рубля 37 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест-проект» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2952 рубля 91 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим 25 октября 2012 г.

Председательствующий судья М.А. Иванова