Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6584/2014 ~ М-4722/2014 от 20.05.2014

Дело № 2-6584/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи                          Галкиной Н.В.

При секретаре                                                     Ефремове М.С.

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Севрука С.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «ответчик» о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Севрук С.П. обратился в суд с иском к ООО «ответчик» о взыскании денежных средств, просит взыскать с ответчика стоимость невыполненных строительных работ в размере 1700000 руб., сумму уменьшения покупной цены недостроенного дома в размере 3 244 902 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19725 руб.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: АДРЕС по условиям которого ответчик должен был построить жилой дом, площадью 272,16 кв.м., на указанном земельном участке в соответствии с предусмотренными в договоре параметрами(характеристиками), а затем передать дом и земельный участок в собственность истцу. В свою очередь, истец должен был оплатить ответчику цену договора в размере 6259498 руб., из них цена за участок составила 1059498 руб., а цена дома составила 5200000 руб. В период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. истец выполнил свои обязанности по договору, перечислив на счет ответчика и по его распоряжению деньги в размере 6 004 400 руб., из них непосредственно на строительство 1806000 руб. До ДД.ММ.ГГГГ ответчик выполнил часть работ по строительству жилого дома, при этом в одностороннем порядке изменил конструкцию фундамента. В ДД.ММ.ГГГГ. выяснилось, что ответчик не имеет намерения и возможности передать в собственность истцу земельный участок по адресу: АДРЕС т.к. участок обременен залогом в пользу банка. Во избежание утраты своего имущества истец вынужден был оплатить банку 2832000 руб. для освобождения земельного участка из под залога, а также был вынужден заключить с ответчиком соглашение о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. При этом стороны письмом от ДД.ММ.ГГГГ. согласовали, что деньги за невыполненные строительные работы в размере 1700000 руб. ответчик направит избранному им подрядчику на достройку дома. ДД.ММ.ГГГГ. истец заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка по адресу: АДРЕС, с расположенным на нем недостроенным домом, поименованным в п.1.1 договора как результат строительно-монтажных работ. До передачи недостроенного дома ответчик не выполнил предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ. строительные работы, которые в полном объеме оплачены истцом. Требование истца от ДД.ММ.ГГГГ. о возврате ему стоимости невыполненных строительных работ в размере 1700000 руб. ответчик до настоящего времени не удовлетворил. При этом ответчик также не представил документы, подтверждающие стоимость невыполненных работ. В настоящее время в объекте незавершенного строительства выявлены существенные недостатки, которые свидетельствуют об угрозе несущей способности и опасности обрушения, вследствие чего данный объект является непригодным для проживания(аварийным).

Истец: Севрук С.П. в судебное заседание явился, на исковых требованиях настаивал в полном объеме.

Ответчик: представитель ООО «ответчик» в судебное заседание явился, с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать в полном объеме.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик» (продавец) и Севрук С.П. (покупатель) был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, указанных в п.2.1.1. п.2.1, условия которого стороны определяют в договоре и приложениях № и № поименованных в п.6.8 Договора(л.д.13-21)

Согласно разделу 2 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. существенными условиями основного договора являются следующие: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок в границах, предусмотренных кадастровым планом, площадью 1923 кв.м., с №, расположенный по адресу: АДРЕС и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 272,16 кв.м., построенный в соответствии с параметрами (характеристиками) жилого дома, указанными в Приложении № к Договору. Общая площадь жилого дома подлежит уточнению по результатам обмера БТИ и будет указана в кадастровом паспорте. Уточнение общей площади жилого дома по результатам обмера БТИ не является основанием для изменения цены объекта, указанной в п.2.1.3 Договора. Покупатель обязуется принять объект и уплатить за него цену в размере 6259498 руб., из них: цена земельного участка составляет 1059498 руб., цена жилого дома составляет 5200000 руб. Цена объекта подлежит оплате покупателем денежными средствами в течение 5 дней с момента подписания основного договора.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ. в обеспечение исполнения обязательств покупателя по договору, покупатель обязуется внести обеспечительный взнос денежными средствами в размере 100% от цены объекта, что составляет 6 259 498 руб. в порядке и сроки, предусмотренные п.3.2 Договора.

На основании п.3.6 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. в случае расторжения договора по взаимному согласию сторон, продавец обязан возвратить покупателю переданные в качестве обеспечительного взноса денежные средства в течение 90 рабочих дней от даты подписания соответствующего соглашения о расторжении договора(л.д.13-21)

Севруком С.П. произведена оплата обеспечительного взноса за объект по предварительному договору в размере: ДД.ММ.ГГГГ. – 2155400руб.(л.д.22), ДД.ММ.ГГГГ. – 1000000 руб.(л.д.23), ДД.ММ.ГГГГ – 500000 руб.(л.д.24), ДД.ММ.ГГГГ. – 500000 руб.,(л.д.25), ДД.ММ.ГГГГ. – 824500 руб.(л.д.26). ДД.ММ.ГГГГ. – 25000 руб.(л.д.27), ДД.ММ.ГГГГ. – 582000 руб.(л.д.28), ДД.ММ.ГГГГ. – 18000 руб.(л.д.29), ДД.ММ.ГГГГ. – 400000 руб.(л.д.30), а всего по представленным платежным поручениям оплачено 6 004 900 руб.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ответчик» и Севрук С.П. подписано Соглашение о расторжении предварительного договора № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, руководствуясь п.1 ст.450 ГК РФ, стороны расторгают предварительный договор № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны подтверждают, что Покупателем по Договору в качестве обеспечительного взноса внесена денежная сумма в размере 6259498 руб. Подписанием соглашения стороны подтверждают отсутствие претензий по исполнению сторонами обязательств по договору(п.4 соглашения). Договор считается расторгнутым с момента подписания сторонами соглашения(п.6)(л.д.31)

Согласно п.3 Соглашения о расторжении предварительного договора в связи с расторжением договора продавец обязуется возвратить покупателю сумму, внесенную в качестве обеспечительного взноса в течение 5 дней с момента подписания соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ. Севруком С.П. в ООО «ответчик» подано заявление, в котором он просит часть подлежащей возврату суммы, внесенной в качестве обеспечительного взноса, в размере 4 559 498 руб. зачесть в счет его оплаты цены договора купли-продажи земельного участка № а часть подлежащей возврату суммы, внесенной в качестве обеспечительного взноса, в размере 1700000 руб. перечислить на расчетный счет ЗАО «наименование», основания платежа: оплата за Севрука С.П. по Договору строительного подряда(л.д.32)

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «ответчик» (продавец) и Севрук С.П. (покупатель) заключен Договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора: земельный участок в границах, предусмотренных кадастровым планом, площадью 1923 кв.м., с №, расположенный по адресу: АДРЕС, и результат строительно-монтажных работ(СМР), произведенных на вышеуказанном земельном участке(л.д.33-36)

Согласно п.2.1 Договора № купли-продажи земельного участка по соглашению сторон цена объекта составляет 4 559 498 руб. и включает в себя: цену земельного участка в размере 1059498 руб., цену СМР в размере 3500000 руб. Соглашение о цене является существенным условием договора.

В силу п.2.2 Договора цена объекта, указанная в п.2.1 договора, оплачена покупателем до подписания договора.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «ответчик» (продавец) и Севрук С.П. (покупатель) подписан передаточный акт, согласно которому во исполнение условий Договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. продавец передал, а покупатель принял в соответствии с условиями договора: земельный участок в границах, предусмотренных кадастровым планом, площадью 1923 кв.м., с №, расположенный по адресу: АДРЕС, и результат строительно-монтажных работ(СМР), произведенных на вышеуказанном земельном участке(л.д.37)

Согласно п.2 Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. продавец передал, а покупатель принял объект от продавца в том состоянии, в котором он находился на день подписания акта. Объект покупателем осмотрен. Результат СМР имеет 3 усадочные трещины в стенах помещения кухни-столовой; на земельном участке находятся части остатков разрушенного фундамента, демонтированного перед началом работ продавцом по поручению покупателя. Покупатель не имеет претензий к продавцу, связанных с состоянием объекта.

ДД.ММ.ГГГГ Севрук С.П. в ООО «ответчик» направлено заявление, в котором он просит, в связи с не заключением договора строительного подряда с ЗАО «наименование», все подлежащие возврату ему суммы, внесенные в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, перечислить на его счет по указанным реквизитам(л.д.38)

Согласно представленному платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ на счет Севрука С.П. по его заявлению произведена оплата возврата денежных средств в размере 400000 руб.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заблуждается в существе суммы 1700000 руб., называя ее стоимостью невыполненных строительных работ, поскольку исходя из всех вышеуказанных документов сумма в размере 1700000 руб. является частью обеспечительного взноса, внесенного истцом по предварительному договору № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., подлежащая возврату по Соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении предварительного договора № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Учитывая, что по условиям Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении предварительного договора № купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома сумма в размере 1700000 руб. подлежит возврату Севруку С.П., при этом возврат денежных средств осуществлен только в размере 400000 руб., то с ООО «ответчик» в пользу Севрука С.П. подлежат взысканию денежные средства в размере 1 300 000 руб. (1 700 000-400 000= 1 300 000)

Истцом в материалы дела представлено Заключение специалиста по итогам обследования строящегося индивидуального жилого дома по адресу: АДРЕС, согласно которому в результате обследования объекта установлено: по стенам первого и второго этажей выявлены сквозные трещины, направление раскрытия трещин «от низа к верху» свидетельствует о деформации фундаментной плиты и совпадает по осям с трещинами в фундаментной плите. Характер, расположение, направление раскрытия трещин позволяют квалифицировать их как осадочные, т.е. трещины, вызванные не равномерной осадкой основания. Дефект значительный – дефект, ухудшающий эксплуатационные характеристики конструкции, надежность, долговечность. Выявленные значительные и критические дефекты ухудшают эксплуатационные характеристики и препятствуют эксплуатации дома. Категория технического состояния стен и фундамента жилого дома по адресу: АДРЕС оценивается как ограниченно-работоспособное(л.д.39-72)

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст.475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Требования истца о взыскании суммы уменьшения покупной цены недостроенного дома в размере 3 244 902 руб. суд находит не подлежащими удовлетворению, поскольку при заключении Договора № купли-продажи земельного участка и подписании передаточного акта истцу было известно о наличии дефекта в результатах строительно-монтажных работ(СМР), а именно о наличии в СМР 3 усадочных трещин в стенах помещения кухни-столовой. Не смотря на наличие данного дефекта, истец подписал договор купли-продажи и передаточный акт, приняв объект в данном состоянии, а впоследствии продолжил дальнейшее строительство без проведения соответствующих исследований на факт того, как может отразиться данный дефект в СМР на эксплуатационные характеристики конструкции, надежность и долговечность.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования Севрука С.П. подлежат частичному удовлетворению.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ, размера удовлетворенных требований (1300000 руб.), с ООО «ответчик» в пользу Севрука С.П. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 700 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Севрука С.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «ответчик» о взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ответчик» в пользу Севрука С.П. денежные средства в размере 1 300 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 700 руб., а всего взыскать 1 316 700 руб.

В удовлетворении исковых требований Севрука С.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «ответчик» о взыскании суммы уменьшения покупной цены недостроенного дома в размере 3 244 902 руб. – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья:                                                                     Н.В.Галкина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.