Решение по делу № 2-1967/2016 ~ М-2231/2016 от 14.06.2016

                                К делу №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ      а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Шепель В.В.

При секретаре Лебедевой И.А.

Представителя ответчика Хутова АА и ООО «Сармат» -Меретуковой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Н. Е. Н. к ООО «Сармат», Хутову А. А. и Мангрсузян С. А. о признании недействительным договора купли- продажи квартиры и признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Н. Е.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Сармат», Хутову А.А. и Мангрсузян С.А. о признании недействительным договора купли- продажи квартиры заключенного между Хутовым А.А. и Мангрсузян С.А. и признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде <адрес>, расположенной в <адрес>, <адрес>, указав в обосновании иска, что 21.07. 2014 года между ней и ООО «Сармат», в лице генерального директора Хутова А.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры в группе домов блокированной застройки - по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, номер <адрес>, общей проектной площадью 112 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером №

    Согласно п.4 Договора стороны согласовали стоимость квартиры и определили ее в размере 2000000 рублей.

    В соответствии с п.5.1 и 52 указанного договора оплата за квартиру внесена полностью, двумя платежами в срок установленный договором.

    Таким образом, обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены ею в полном объеме. Срок сдачи дома в эксплуатацию оговаривался 4 квартал 2014 года. Однако ответчик ООО «Сармат» до настоящего времени Основной договор купли-продажи квартиры не заключил, квартиру ей не передал.

    На данный момент Ответчик строительство жилого дома не завершил, работы приостановлены, дом на земельном участке с кадастровым номером № в эксплуатацию не сдан. В настоящий момент ей стало известно, что Хутов А.А. оформил на себя право собственности на возведенные строения и земельный участок, и квартира № № была передана в собственность Мангрсузян С.А.

    Истица просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру № с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между Мангрсузян С. А. и Хутовым А. А.,

Признать недействительной запись государственной регистрации права собственности за Хутовым А. А. на <адрес> кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м. расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, а<адрес>, <адрес>, учиненную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Признать недействительными запись государственной регистрации права собственности за Мангрсузян С. А. на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, а<адрес>, <адрес>, учиненную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №

Признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде <адрес> кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Истица и её представитель Н. Д.Г. в судебное не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие, на своих требованиях настаивают.

    Представитель ответчиков Хутова А.А. и ООО «Сармат» - Меретукова А.А. с иском согласилась, признала иск в полном объеме.

Представитель ответчика Мангрсузян С.А. – Женетль Э.А. назначенная в порядке ст. 50 ГПК РФ, в судебном заседании иск не признала и просила отказать в его удовлетворении.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА привлеченные в качестве третьих лиц, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил. Предоставили письменный отзыв, в котором при рассмотрении данного искового заявления, полагаются на усмотрение суда

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Суд, выслушав мнение представителей ответчиков и изучив материалы дела, считает, что исковые требований подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Так, судом установлено из материалов дела, 21.07. 2014 года между Н. Е.Н. и ООО «Сармат», в лице генерального директора Хутова А.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры в группе домов блокированной застройки - по строительному адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>, номер квартиры №, общей проектной площадью 112 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером №.

    Согласно п.4 Договора стороны согласовали стоимость квартиры и определили ее в размере 2.000.000 рублей.

     В соответствии с п.5.1 и 52 указанного договора оплата за квартиру внесена полностью, двумя платежами в срок установленный договором.

    Таким образом, обязательства по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены Н. Е.Н. в полном объеме. Срок сдачи дома в эксплуатацию оговаривался 4 квартал 2014 года.

Право ООО «Сармат» на строительство группы домов блокированной застройки и привлечение денежных средств на такое строительство было подтверждено разрешением на строительство №RU №034 от ДД.ММ.ГГГГ, выданным отделом архитектуры и градостроительства администрации МО «Тахтамукайский район», и договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Н. Е.Н. обязательства по Предварительному договору по оплате ООО «Сармат» обусловленной договором цены вышеуказанного объекта недвижимости в размере 2 000 000 рублей исполнены своевременно и в полном объеме, что подтверждается соглашениями о передаче аванса от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно на сумму 560 000 рублей и 1 440 000 рублей, оформленными между ООО «Сармат» и Н. Е.Н., а также не отрицалось представителем ответчиков в судебном заседании.

Н. Е.Н. направила в адрес ООО «Сармат» письменную претензию с требованием заключения основного договора купли-продажи квартиры №№ расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № и предоставления необходимых документов для государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

ООО «Сармат» основной договор купли-продажи квартиры с Н. Е.Н. не заключило, строительство дома блокированной застройки, в котором расположена квартира №№ предназначенная для передачи Н. Е.Н., не завершено, и на сегодняшний день строительные работы не проводятся. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или на долю в объекте незавершенного строительства, Н. Е.Н. не представлены.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании пояснениями представителя ответчика и исследованными материалами дела, не завершенный строительством трехквартирный дом блокированной застройки, в котором располагается квартира №№ предназначающаяся для Н. Е.Н. был зарегистрирован на имя Хутова А.А. путем представления в осуществляющий государственную регистрацию прав орган, а именно в Тахтамукайский отдел Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, заведомо подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технических планов зданий, содержащих недостоверные сведения о 100 % степени готовности объектов недвижимости, и других документов, были поставлены на кадастровый учет, с последующим внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации права собственности Хутова А.А. на указанные фактически незавершенные строительством и не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости.

Так, предназначавшаяся передаче в собственность Н. Е.Н.. по Предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартира №№, общей проектной площадью 112 кв.м., соответствовала зарегистрированной на Хутова А.А. квартире, общей площадью 115,1 кв.м., расположенной в трёхквартирном доме блокированной застройки по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

После, незаконно оформленная на Хутова А.А. и незаконно зарегистрированная при указанных выше обстоятельствах в отсутствие правовых оснований как завершенный строительством и введенный в эксплуатацию объект недвижимости – квартира №№ общей площадью 115,1 кв.м., расположенная в трёхквартирном доме блокированной застройки по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была продана Хутовым А.А. Мангрсузян С.А., за которым в настоящее время и зарегистрировано право собственности на нее, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Создание объектов недвижимости регламентируется нормами Градостроительного кодекса РФ.

Из положений п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В силу п.10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений, в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

При этом, обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ №221-ФЗ (п. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в строительства, предварительных договоров купли-продажи будущей недвижимости, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, с момента заключения подобных договоров в силу положений ст.ст. 309, 702 (пункт 1), 729, 421, 131 (пункт 1), 218 (пункт 1) Гражданского кодекса РФ, а также норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» считаются обремененными правами таких участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора, в связи с чем не могут быть предметами сделок застройщика (подрядчика) и иных лиц, то есть не могут быть проданы, переданы в залог третьим лицам, даже в составе объекта незавершенного строительства (пп.15 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

По мнению суда, с учетом того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось, трехквартирный дом блокированной застройки по адресу: Россия, <адрес>, а<адрес> <адрес>, где расположена и квартира №№ с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м., представляет собой незавершенный строительством объект недвижимости, их постановка на кадастровый учет, государственная регистрация права собственности Хутова А.А. на них и их последующее отчуждение третьим лицам были произведены в нарушение требований закона на основании представленных в регистрирующий орган заведомо подложных и содержащих недостоверные сведения документов, то данные обстоятельства свидетельствуют о том, что объекта недвижимости, который является предметом договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Хутовым А.А. и Мангрсузян С.А., не существует, а сама сделка купли-продажи является недействительной (ничтожной).

Согласно положениям ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. п. 1 и 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из положений ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.ст. 12, 128, 130 Гражданского кодекса РФ и ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ следует, что признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Суд, пришел к выводу о том, что Н. Е.Н. заключив Предварительный договор с ООО «Сармат», на долевых началах вступила в правоотношения застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта - конкретной квартиры в доме блокированной застройки.

На момент обращения Н. Е.Н. в суд и рассмотрения дела судом дом блокированной застройки не может считаться введенным в эксплуатацию, поскольку разрешение на ввод в эксплуатации не выдавалось, а сам дом блокированной застройки, в том числе и квартира №№, представляет собой незавершенный строительством объект недвижимости.

В то же время, исходя из степени завершенности строительства Н. Е.Н. в настоящий момент владеет и пользуется спорной квартирой №, которая имеет индивидуально-определенные характеристики, и будучи поставленной при обстоятельствах, изложенных выше, органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, на учет в настоящий момент имеет кадастровый номер объекта.

Соответственно, Н. Е.Н., исполнив свои обязательства по договору надлежащим образом - путем внесения оплаты стоимости квартиры в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Сармат», а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Суд считает, что требования лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании его права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, подлежат удовлетворению (пп.16, 17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

    При таких обстоятельствах, а также учитывая, что заключенные между ООО «Сармат» и Н. Е.Н. предварительный договор, не нарушают права третьих лиц, блокированный жилой дом, в котором расположены квартиры, помещения, в отношении которых заключены договоры, до настоящего времени не сдан в эксплуатацию в установленном порядке, однако стоимость квартир, помещений оплачена истцом в полном объеме, но не может быть окончено строительством исходя из ряда объективных и субъективных причин, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры обоснован и подлежит удовлетворению, с признанием недействительными записей о регистрации права собственности за Хутовым А.А. и Мангрсузян С.А.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Н. Е. Н. к ООО «Сармат», Хутову А. А. и Мангрсузян С. А. о признании недействительным договора купли- продажи квартиры и признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, на квартиру №№ с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, заключенный между Мангрсузян С. А. и Хутовым А. А.,

Признать недействительной запись государственной регистрации права собственности за Хутовым А. А. на квартиру №№ с кадастровым номером № общей площадью 115,1 кв.м. расположенную в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, учиненную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Признать недействительными запись государственной регистрации права собственности за Мангрсузян С. А. на <адрес> кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, а<адрес>, <адрес>, учиненную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ №.

Признать за Н. Е. Н. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры №№ с кадастровым номером №, общей площадью 115,1 кв.м. расположенную этажность № №, Мансарда № в трехквартирном доме блокированной застройки с кадастровым номером № расположенной на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Тахтамукайский суд.

Судья В.В. Шепель