Решение по делу № 3а-85/2020 от 15.04.2020

Дело № 3а-85/2020                 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

01 июня 2020 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Аникиной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Резерв» к Управлению Федеральной службы Росреестра по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения по состоянию на 01 марта 2015 года, равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Резерв» (далее – ООО «Резерв») обратилось в Челябинский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы Росреестра по Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Министерству имущества Челябинской области, в котором с учетом уточнений просит:

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 157,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 марта 2015 года в размере 5 661 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указали, что ООО «Резерв» является правообладателем нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 157,3 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05 февраля 2020 года № 7400/101/20-85040, датой утверждения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № является 06 августа 2016 года, датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 26 августа 2016 года, по состоянию на 01 марта 2015 года, кадастровая стоимость объекта составляет 7 613 562 руб. 24 коп.

ООО «Резерв» полагает, что установленная кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения превышает рыночную стоимость.

06 марта 2020 года ООО «Резерв» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области. Решением Комиссии в принятии стоимости было отказано в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно некорректно проведен анализ рынка: в качестве объектов аналогов оценщиком выбраны объекты с нижним диапазоном рыночных цен, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Административный истец полагает, что Комиссия необоснованно отклонила заявленные требования о снижении кадастровой стоимости, свободно трактуя нормы статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представитель административного истца ООО «Резерв» - Салыев В.Н., действующий на основании доверенности от 12 марта 2020 года (л.д. 159), в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Чижова Л.А., действующая на основании доверенности от 13 декабря 2019 года (л.д. 160), в судебном заседании против удовлетворения судом требований об установления рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № не возражала в случае предоставления истцом доказательств заявленной рыночной стоимости.

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, Министерства имущества Челябинской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся представителей сторон.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО «Резерв» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 74:36:0511001:750 общей площадью 39 кв.м. по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 36, пр. Ленина, д.54, ул. Кирова, д.177 (л.д. 11-12).

Предусмотренный статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности досудебный порядок урегулирования спора ООО «Резерв» соблюден. Административный истец 19 февраля 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Челябинской области (далее – Комиссия) с заявлением о пересмотре результата определения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного нежилого помещения.

Решением Комиссии от 17 марта 2020 года № 278 заявление ООО «Резерв» от 19 февраля 2020 года об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № было отклонено.

В обоснование принятого решения указано, что оформление и содержание отчета об оценке от 27 декабря 2019 года № 385-2019-11 не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно: при проведении анализа рынка взяты объекты аналоги с низким диапазоном цен, что привело к неверным выводам о рыночной стоимости объекта оценки. Нарушены требования ст. 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (л.д. 20-22).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 22 июля 2016 года № 170-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), находящихся на территории Челябинской области" по состоянию на 01 марта 2015 года.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05 февраля 2020 года кадастровая стоимость определена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № в размере 7 613 562 руб. 24 коп. по состоянию на 01 марта 2015 года (л.д. 9);

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 августа 2016 года и очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства на территории Челябинской области не внесены в государственный кадастр недвижимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения, вошедшего в перечень объектов капитального строительства на территории Челябинской области, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше приказом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении спорного нежилого помещения по состоянию на 01 марта 2015 года.При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО6., состоящей в трудовых отношениях с <данные изъяты> и являющейся членом Саморегулируемой организации ассоциация «<данные изъяты>». Ответственность ФИО7 застрахована полисом <данные изъяты> №№Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 марта 2015 года составила 5 661 000 рублей (л.д. 24-95). Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения. Из отчета следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж.Оценщиком проанализированы 4 предложения о продажах нежилых помещений, подходящих объекту оценки с равными количественно-качественными характеристиками за 2015 год. Уровень цен в 2015 году в районе расположения объекта оценки колебался от 12 000 рублей до 75 000 рублей. Средний уровень цен варьировался в районе 20 000 – 40 000 рублей за 1 кв.м. торговой площади на проспекте Ленина (л.д. 47). Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице и подтверждены распечатками с интернет-сайтов с предложениями о продажах нежилых помещений с указанием всей необходимой информации, даты предложений, площади и места расположения нежилых помещений, данных о коммуникациях, о стоимости, а также контактные телефоны продавцов (посредников), источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 13 элементам сравнения, а именно: объем прав на объект; условия финансирования; условия продажи; дата предложения; местоположение; этаж расположения; физическое состояние; площадь помещения (корректировка на физическое состояние здания); уторговывание; назначение; наличие дополнительных улучшений; интерес риэлтора; площадь (сопоставимость с объектом оценки с учетом назначения); по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектом оценки (л.д. 64-65). Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объектов недвижимости. В письменных пояснениях к отчету директор <данные изъяты>» дал дополнительное обоснование выбора объектов оценки, указав, что дата размещения объявлений находится во временном промежутке даты оценки, объекты расположены территориально близко к объекту оценки, являются нежилыми помещениями, расположенными в нежилых офисно-торговых зданиях Центрального и Советского района г. Челябинска. Объекты № 1, 2 и 3 расположены в торговых комплексах, как и объект оценки. Помещения сопоставимы по площади и используются в качестве торговых залов (л.д. 146-154).На основании изложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости объекта капитального строительства.

При этом со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости нежилого помещения, подтвержденный вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС Российской Федерации представленные истцом доказательства рыночной стоимости объекта капитального строительства - нежилого помещения, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного нежилого помещения подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 февраля 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Резерв» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 157,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 марта 2015 года в размере 5 661 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 19 февраля 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий             Л.В. Феофилова