судья Шелков Д.Ю. дело № 33-7472/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
18 сентября 2019 года г.Барнаул
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Кузнецовой С.В.
судей Медведева А.А., Юрьевой М.А.
при секретаре Кунце Е.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Роговой Татьяны Дмитриевны на решение Локтевского районного суда Алтайского края от 15 мая 2019г. по делу
по иску Роговой Татьяны Дмитриевны к Одерову Аркадию Павловичу, Одеровой Наталье Юрьевне, Одерову Евгению Павловичу и Одеровой Дарье Сергеевне, администрации г.Горняка Алтайского края о признании договоров купли-продажи земельного участка ничтожным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на земельный участок.
Заслушав доклад судьи Медведева А.А., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Обратившись в суд с названными исковыми требованиями, в их обоснование Рогова Т.Д. указывала, что 30.05.2000г. она по договору купли-продажи приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Данный дом реконструирован из одноэтажного нежилого помещения больницы в жилой дом. В данном доме всего шесть квартир, собственниками пяти из них являются ответчики Одеров А.П. и Одерова Н.Ю.
При покупке квартиры, прежним собственником истице был передан проект реконструкции инфекционного отделения под жилье по <адрес>, утвержденный постановлением администрации г.Горняка *** от 01.06.1995г. В указанном проекте имеется чертеж всего земельного участка, относящегося к данному дому, с указанием места расположения и размеров земельных участков, которые предназначались собственникам каждой квартиры соответственно.
В 2019г. истица узнала о том, что на основании договора купли-продажи от 31.07.2008г. Одеров А.П. и Одерова Н.Ю. являются собственниками всего земельного участка, относящегося к данному дому, то есть приобрели и земельный участок, относящийся к квартире истицы, а так же и земельный участок, непосредственно под ее квартирой.
Истица считает сделку по приобретению Одеровыми А.П. и Н.Ю. земельного участка недействительной, противоречащей закону, поскольку она имела и имеет право собственности на часть земельного участка, на котором расположена её квартира с момента регистрации права собственности на квартиру.
В этой связи Рогова Т.Д. просила:
- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нем квартирой с одновременным обременением ипотекой в силу закона от 31.07.2008г., адрес объекта <адрес>, заключенный ответчиками Одеровым А. П., Одеровой Н. Ю. в части приобретения ими в их собственность всего земельного участка кадастровый номер ***, на котором расположен многоквартирный жилой дом.
- применить последствия недействительности сделки аннулировав запись о регистрации в ЕГРП (ЕГРН) от 05.09.2008г. *** о переходе права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> к Одеровой Н. Ю., Одерову А. П..
- признать право собственности на 1/6 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> за Роговой Т. Д..
Решением Локтевского районного суда Алтайского края от 15 мая 2019г. в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истица Рогова Т.Д. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование указывает на неправильное применение судом к рассматриваемым правоотношениям срока исковой давности. Сроки исковой давности на спорные правоотношения не распространяются. О том, что ответчики приобрели в собственность земельный участок, в том числе в который входит и земельный участок, относящийся к квартире истицы, она узнала перед обращением в суд.
Определением от 14 августа 2019г. судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда перешла к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции на основании ст.330 ч 5 ГПК РФ, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Одеров Е.П. и Одерова Д.С.
В этой связи на основании ст.330 ч 4 п.4 ГПК РФ решение суда подлежит безусловной отмене.
В ходе рассмотрения дела истицей были увеличены исковые требования. Был предъявлен иск так же и к Администрации г.Горняка Алтайского края, Одерову Е.П. и Одеровой Д.С. о признании по тем же основаниям недействительным и договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного 13 марта 2008г. между продавцом администрацией г.Горняка Алтайского края и покупателями Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С..
В настоящем судебном заседании представитель истицы на отмене решения суда и удовлетворении уточненных исковых требований настаивает, представитель ответчика Одеровой Н.Ю. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Об отложении судебного разбирательства не просили, о наличии уважительных причин неявки не сообщали. В этой связи, с учетом положений ст.167 ГПК РФ их неявка не препятствует рассмотрению дела.
Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 2 названной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 271 ГК Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Из материалов дела следует, что на основании Постановления администрации города Горняка Локтевского района Алтайского края *** от ДД.ММ.ГГг.решено произвести реконструкцию освободившегося здания инфекционного отделения Локтевской ЦРБ по <адрес> под жилые квартиры.
На основании Акта приемки законченного строительства от 8 декабря 1997г. введен в эксплуатацию шестиквартирный жилой дом по ул.Ленинградская 20-в.
На основании договора купли-продажи от 30.05.2000г. Рогова Т.Д. приобрела в собственность квартиру *** в данном доме.
В настоящее время собственниками остальных квартир в данном доме являются:
- <адрес> - Одеров Е. П.;
- <адрес>- Одеров Е. П.;
- <адрес> - Одеров Е. П., Одерова Д. С. и несовершеннолетние Одерова В. Е. и Одерова Е. Е. – по ? доле каждый;
- <адрес> - Одеров А. П. и Одерова Н. Ю. – общая совместная собственность;
- <адрес> - Одеров Е. П. и Одерова Д. С. – по ? доле каждый.
Постановлением Администрации города Горняка Локтевского района Алтайского края от ДД.ММ.ГГг. *** разрешено продать в собственность Одерову Е.П. и Одеровой Д.С. по ? доле каждому земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу <адрес>, площадью 3144 кв.м.
ДД.ММ.ГГг. между администрацией <адрес> и Одеровыми Д.С. и Е.П. заключен договор купли-продажи названного земельного участка.
ДД.ММ.ГГг. Одеровыми Е.П. и Д.С.по договору купли продажи спорный земельный участок был продан Одеровым Н.Ю. и А.П.
Разрешая настоящий спор, необходимо учитывать положения ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", который устанавливает следующее.
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п.1).
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.2).
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.3).
Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета (п.4).
Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ (п.4.1).
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п.5).
Таким образом, с момента введения в действие жилищного кодекса РФ, то есть с 1 марта 2005г. в силу прямого указания закона земельный участок на котором расположен многоквартирный дом (МКД) переходит в общую долевую собственность собственников помещений данного МКД. Образование такого земельного участка производится либо по инициативе собственника (собственников) помещений в МКД, либо органом местного самоуправления.
Режим собственности на такой земельный участок определяется нормами ЖК РФ.
В силу положений частей 1, 2, 3, ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в числе которого а земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Из пунктов 1, 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, отнесен к элементам общего имущества собственников помещений МКД. При этом регулирование отношений, связанных с переходом этого имущества в общую собственность домовладельцев, отнесено к жилищному, а не к земельному законодательству. Жилищным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 37) установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на жилое помещение в этом доме. То есть правовой статус доли в праве общей собственности на земельный участок неразрывно связан с правом собственности на жилое помещение, производен от него.
Как следует из выше приведенных положений статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", переход земельного участка в общую долевую собственность собственников квартир дома, то есть первичное возникновение права, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведением его кадастрового учета, а не с государственной регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок. Такое регулирование согласуется с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8) о том, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Стороны подтверждают, что предметом купли-продажи по обеим оспариваемым сделкам выступал весь земельный участок, отнесенный к МКД, расположенному по адресу <адрес>, хотя участку и присвоен адрес по адресу одной из квартир в данном МКД, принадлежащих Одеровым - <адрес>.
Из представленного в дело Генерального плана от 01.06.1995г. видно, что выход из всех квартир в данном МКД осуществляется на один земельный участок, с той лишь разницей, что выход из квартиры истицы осуществляется на сторону фасада здания, а выходы из других квартир – во двор здания.
Из материалов дела следует, что заключению договора купли-продажи спорного земельного участка ДД.ММ.ГГг. между продавцом администрацией <адрес> Алтайского края и покупателями Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С. предшествовало его формирование. На кадастровый учет земельный участок был поставлен 20 февраля 2008г., ему присвоен кадастровый номер ***
Таким образом обе оспариваемые сделки совершены в отношении земельного участка, выдел и отчуждение которого запрещенном законом. На момент совершения сделок в силу закона этот участок являлся собственностью собственников помещений МКД.
Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).
Статья 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент совершения оспариваемых сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах, как договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 31 июля 2008г. между продавцами Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С. и покупателями Одеровым А. П., Одеровой Н. Ю., так и договор купли продажи этого же земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГг. между продавцом администрацией г.Горняка Алтайского края и покупателями Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С. являются ничтожными, и недействительны независимо от признания их таковыми судом.
В ходе рассмотрения дела ответчиком было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию договора от 31 июля 2008г., который ответчик предлагал исчислять с момента начала исполнения сделки – с 31.07.2008г.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с такой позицией ответчика.
Согласно положениям части 9 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 1 сентября 2013 года. Десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона), начинают течь не ранее 1 сентября 2013 года.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно положениям пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются названным Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Однако в рассматриваемом случае истицей заявлены требования, в которых она просит признать недействительными ничтожные сделки, и при этом существо ее требований сводится к необоснованному выведению общего имущества собственников помещений МКД в собственность конкретных лиц. Фактически истицей заявлены требования виндикационного характера, поскольку их целью является возвращение имущества в собственность собственников помещений МКД, режим которой установлен законом. Такое требование она сформулировала, как признание сделок недействительными и аннулировании сведений о регистрации прав ответчиков на спорный земельный участок. При этом в силу закона Рогова Т.Д. имеет право на долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, соразмерную ее праву на помещение в данном МКД, которая хотя и не может быть выделена в натуре.
Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
При таких обстоятельствах, учитывая, что о регистрации за ответчиками права собственности на спорный земельный участок под МКД истица узнала в январе 2019г., а ее требования направлены на защиту права собственности, не связанную с лишением владения, заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению.
О пропуске срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 13 марта 2008г. ответчиками не заявлено.
Учитывая существо спора, фактические требования истицы, наличие публичного интереса в восстановлении права собственности на спорный земельный участок за собственниками помещений МКД, исходя из положений ст.166 п.4 ГК РФ 4.о том, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях, судебная коллегия считает необходимым применить такие последствия недействительности ничтожных сделок, как возврат спорного земельного участка в собственность собственников помещений МКД.
Что касается требований истицы об аннулировании регистрации прав ответчиков на спорный земельный участок, то они заявлены излишен, поскольку решение суда о признании недействительными сделок будет являться основанием для изменения сведений об участке в ЕГРН.
Требования Рогвоой Т.Д. о признании за ней права на 1/6 долю в праве собственности на спорный земельный участок безосновательны, удовлетворению не подлежат, поскольку в силу вышеприведенных положений ст.36-37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе требовать выдела ему доли в праве собственности на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений МКД. Ссылка истицы на то, что приобретая в 2000 г. квартиру в данном МКД она предполагала, что к ее квартире будет относится 1/6 часть земельного участка для огорода – на доказательства не опирается, в договоре купли-продажи квартиры условий о земельному участке не содержится.
На основании изложенного, руководствуясь ст.328-329 ГПК РФ судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Апелляционную жалобу истца Роговой Татьяны Дмитриевны удовлетворить.
Решение Локтевского районного суда Алтайского края от 15 мая 2019г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Роговой Т. Д. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 31 июля 2008г. между продавцами Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С. и покупателями Одеровым А. П., Одеровой Н. Ю..
Признать недействительными договор купли продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 13 марта 2008г. между продавцом администрацией <адрес> Алтайского края и покупателями Одеровым Е. П. и Одеровой Д. С..
Возвратить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований Роговой Т. Д. отказать.
Председательствующий
Судьи