Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-414/2014 (2-3836/2013;) от 21.11.2013

    Дело №2-3836/2014 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    13 февраля 2014 г. Канский городской суд Красноярского края в городе Канске в составе:

председательствующего судьи     Глущенко Ю. В.,

при секретаре Корниловой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алипиной Н.Н. к Артамоновой Л.В. о взыскании задолженности по оплате риэлтерских услуг и встречному исковому заявлению Артамоновой Л.В. к Алипиной Н.Н. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

                    У С Т А Н О В И Л :

ФИО6 обратилась в суд с исковыми требованиями к Артамоновой Л.В. о взыскании задолженности за риэлтерские услуги. Свои требования мотивирует тем, что она с Артамоновой Л.В. заключила договор на оказание риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости от 04.06.2013 года. Согласно договору Артамонова Л.В. поручила агентству недвижимости «Монолит», директором которого является ИПБОЮЛ Алипина Н.Н., от её имени и за её счет совершать действия, направленные на продажу её квартиры, расположенной по адресу: <адрес> за 1040000 рублей, а именно: оказывать информационно-консультационные услуги по поиску и подбору приемлемого для клиента покупателя, подыскать организацию или физическое лицо, заинтересованных в приобретении объекта недвижимости, от имени и по поручению клиента провести предварительные переговоры с потенциальным покупателем, организовать встречи предполагаемых покупателей с клиентом. По поручению Артамоновой Л.В. агентство недвижимости подобрало ей потенциального покупателя её квартиры за 1040000 рублей, между которым и Артамоновой Л.В. был заключен 04.06.2013 года предварительный договор купли-продажи квартиры ответчика за указанную цену в срок не позднее 30.06.2013 года. Поскольку заключив предварительный договор Артамонова Л.В. выразила свое согласие на продажу своего объекта недвижимости, это является основанием для оплаты риэлтерских услуг в сумме 30000 рублей. После этого ответчик отказалась продавать квартиру, мотивируя тем, что она произвела там ремонт и квартира стоит больше. Просит взыскать с ответчика 30000 рублей – оплату риэлтерских услуг, 3000 рублей – за составление искового заявления, возврат государственной пошлины 1100 рублей.

Артамонова Л.В. обратилась со встречным заявлением, в котором просит признать договор с агентством недействительной сделкой, совершенной под влиянием заблуждения и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивировала тем, что еще до заключения договора с риэлтерским агентством она поставила Алипину Н.Н. в известность о том, что свою квартиру продаст только в одновременным приобретением в собственность другого жилого помещения (однокомнатной квартиры улучшенной планировки либо двухкомнатной «Хрущевки» в центре, Северном микрорайоне, стройтресте либо текстильном, кроме первого и последних этажей). В договор данный пункт включен не был, чем были нарушены её права. Алипина Н.Н. не нашла ей подходящих вариантов для покупки квартиры. Кроме того, её не устраивала цена за продажу своего объекта недвижимости, который она хотела продать за 1100000 рублей. Алипина Н.Н. не исполнила свои обязанности в отношении неё как потребителя, 14 августа 2013 года она (Артамонова Л.В.) направила в адрес Алипиной Н.Н. уведомление о расторжении договора в связи с невыполнением либо недобросовестным выполнением условий договора. Кроме того, поскольку 1/3 доли квартиры приобретались ею во время брака с Артамоновым В.В., то часть квартиры является их совместной собственностью, а супруг не давал согласия на продажу квартиры.

    В судебном заседании представитель истца Алипиной Н.Н. Алипин Е.А. (на основании доверенности) исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал, суду пояснил, что от Артамоновой Л.В. в агентство недвижимости «Монолит» поступила заявка на продажу объекта недвижимости – квартиры по адресу: г. Канск, Юго-Западный м-н, 4-16. Сотрудники агентства нашли ей потенциального покупателя, с которым Артамонова Л.В. заключила предварительный договор купли-продажи. Покупатель готова была сразу рассчитаться за квартиру, цену определили по договоренности между сторонами в 1040000 рублей. После этого Артамонова Л.В. решила не продавать свою квартиру, мотивировал это тем, что она не может найти себе подходящую квартиру. Такую квартиру она искала самостоятельно и с помощью агентства недвижимости «Монолит». Отношения по подысканию квартиры не оформлялись договором, поскольку они просто предлагали ей имеющиеся варианты, без гарантии. Никакие из предложенных вариантов ей не подошли. Она отказалась продавать квартиру, сказав, что сделала там ремонт и желает получить за неё больше денег. Просит взыскать 30000 рублей с Артамоновой Л.В., так как они исполнили все условия договора, в связи с чем возникает её обязанность по оплате оговоренной суммы. Встречные исковые требования не признает, поскольку Артамонова Л.В. сама была согласна на продажу своей квартиры, а договора о покупке ею другой квартиры с агентством недвижимости заключено не было, в связи с чем они не могут нести ответственность.

    Ответчица Артамонова Л.В. исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, пояснила суду, что она выставила на продажу свою квартиру в <адрес> в телефонном режиме за 1100000 рублей. 04 июня 2013 года ей позвонила Алипина Н.Н. и сказала, что есть покупатель за 1040000 рублей. Она пояснила Алипиной, что ей нужна квартира однокомнатная улучшенной планировки или двухкомнатная «хрущевка» в центре, с этой целью она и продает квартиру. Алипина Н.Н. ей пояснила, что за эту цену они смогут подобрать ей нужную квартиру. Покупателя квартира устроила, поэтому 04 июня 2013 года они заключили предварительный договор купли-продажи. Затем агентство недвижимости стали предлагать ей варианты квартир, но ни один из них ей не подходил, поскольку в каждой из квартир были какие-то существенные недостатки, то не узаконена перепланировка, то квартира находится в ипотеке, в другой квартире был жуткий запах карбофоса, четвертая находилась в ужасном состояни. Она отказалась заключать договор купли-продажи с Ковязиной, так как в таком случае не смогла бы купить такую квартиру, которая подходила бы ей. Полагает, что агентство не исполнило свои обязанности по договору об оказании риэлтерских услуг, так как предложило ей только одного покупателя, цена за квартиру была ниже, чем ей бы хотелось. Продав квартиру на таких условиях без подбора подходящего для неё варианта, она оставалась без собственности, так как они с мужем проживают в его служебной квартире, а квартира в Юго-Западном микрорайоне является их единственных объектом недвижимости. Который находится в их собственности. Кроме того, 1/3 доли продаваемой квартиры находится в их совместной собственности с Артамоновым так как они состоят в браке, он согласие на совершение сделки купли-продажи не давал, о чем агентство её не предупредило, не дав необходимые консультационные услуги. Муж не согласился бы продать квартиру, если бы она не купила взамен другую. Кроме того, на неё было оказано психологическое давление, так как подписание договора на оказание услуг и предварительного договора купли-продажи проходило в быстром темпе, она ничего не успела понять, ознакомиться с бумагами. Просит признать договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости недействительным, отказать в удовлетворении исковых требований Алипиной Н.Н.

    Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу ст. 972 ч. 1 ГК РФ доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения.

В соответствии со ст. 975 ГК РФ доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если в соответствии со статьей 972 настоящего Кодекса договор поручения является возмездным.

На основании ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 27; п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить оказание услуги в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов оказания услуг или договором об оказании услуг. Если исполнитель нарушил сроки оказания услуги или во время оказания услуги стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, то потребитель по своему выбору вправе : назначить исполнителю новый срок, поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цену или выполнить её своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов, потребовать уменьшения цены за оказания услуги, отказаться от исполнения договора об оказании услуг. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В силу п. 1 ст. 779; п. 1 ст. 782 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Согласно ст. 34 ч. 1 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Согласно ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

В соответствии с ч. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.Ч. 1 ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как установлено в судебном заседании, Артамонова Л.В. является собственником квартиры по адресу: <адрес> на основании свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 12).

04 июня 2013 года Артамонова Л.В. заключила договор на оказание риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости – спорной квартиры (л.д. 11) между Агентством недвижимости «Монолит» в лице ИП Алипиной Н.Н. Предметом договора являются действия, направленные на продажу объекта недвижимости, в том числе оказание информационно-консультативных услуг по поиску и подбору приемлемого для клиента покупателя, подыскание организации или физического лица, заинтересованных в приобретении объекта недвижимости и отвечающих требованиям, предъявляемым клиентом к покупателю, от имени и по поручению клиента провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями; организовать втречи предполагаемых покупателей с клиентом, консультировать клиента по вопросам законодательства, регулирующего отношения собственности на объекты недвижимости, консультировать клиента по вопросам цен на жилые помещения, расположенные на территории г. Канска, на основе данных по заключенным сделкам купли-продажи жилым помещений. Клиент уполномочил Исподнителя быть его представителем во всех органах, учреждениях, организациях и т.д. для выполнения всех действий, связанных с подготовкой полного пакета документов на объект недвижимости для совершения сделок. Объектом недвижимости по настоящему договору является квартира по адресу: <адрес> цена объекта недвижимости устанавливается в 1040000 рублей. Согласно п. 1.7 Если клиент выразил согласие на продажу своего объекта недвижимости, то он обязуется уплатить услуги исполнителя в размере 30000 рублей до подписания основного договора купли-продажи. В случае отказа от продажи по любым основаниям, устроившего клиента объекта недвижимости, оплата услуг исполнителя возврату не подлежит.

В тот же день, 04 июня 2013 года между Артамоновой Л.В. и Ковязиной О.В. заключен предварительный договор купли-продажи на квартиру по адресу: <адрес> за 1040000 рублей, без передачи авансового платежа со сроком заключения основного договора не позднее 30 июня 2013 года.

    Как установлено по пояснениям сторон, Артамонова Л.В. отказалась от заключения основного договора.

Суд полагает, что ответчиком Артамоновой Л.В. (истцом по встречному требованию) не доказан факт неисполнения Алипиной Н.Н. своих обязательств по договору оказания риэлтерских услуг.

Так, согласно тексту договора, в обязанности агентства (в лице Алипиной Н.Н., поскольку агентство не является юридическим лицом) входило оказание пакета услуг Артамоновой Л.В., в том числе консультационных, по подбору покупателей на объект принадлежащей ей недвижимости. Оплата услуг по договору на оказание риэлтерских услуг поставлена в зависимость от получения согласия клиента на продажу его недвижимости. При этом у клиента возникает обязанность по оплате услуг агентства в сумме 30000 рублей до подписания основного договора. В случае отказа от продажи по любым основаниям, устроившего клиента объекта недвижимости, оплата услуг исполнителя возврату не подлежит.

Судом установлено, что Артамонову Л.В. устроили оказанные Алипиной Н.Н. услуги по подбору покупателя на её квартиру по адресу: <адрес> что доказывается фактом заключения между ней и потенциальным покупателем Ковязиной предварительного договора купли-продажи, подписанного обеими сторонами. Доводы Артамоновой Л.В. о том, что её не устраивала цена, за которую истец собиралась реализовать её квартиру, опровергаются наличием её собственной подписи в предварительном договоре купли-продажи и договоре на оказание риэлтерских услуг, где четко прописана стоимость квартиры в 1040000 рублей. Согласно п. 1.5 договора на оказание риэлтерских услуг (л.д. 11), данная цена установлена самим клиентом, то есть Артамоновой Л.В.

Кроме того, в судебном заседании сама Артамонова Л.В. пояснила, что она была согласна с такой ценой, сомнения пришли позже, когда она начала понимать, что не совершит собственную покупку квартиры за такие деньги.

Таким образом, суд полагает установленным тот факт, что стоимость квартиры была определена заранее, обе стороны данная цена устраивала.

Суд не может принять во внимание пояснения Артамоновой Л.В. о том, что она связывала продажу квартиры с покупкой собственной недвижимости, о чем предупреждала агентство, говоря о том, что продаст квартиру только в случае, когда её устроит предложенный ей агентством вариант меньшей по площади квартиры. В заключенных между ней и истцом договорах не говорится о купле или продаже каких-либо иных объектов недвижимости, предметом договоров является только квартира по адресу: <адрес> и обязательство по оплате услуг истца Артамонова Л.В. брала на себя именно в связи с продажей данного объекта. Доказательств иного суду не представлено, каких-либо иных договоров с ответчиком по оказанию услуг по подбору ей жилого помещения не заключалось.

Таким образом, суд полагает, что истец полностью исполнил свои обязательства по договору оказания риэлтерских услуг, подыскав ответчику подходящего покупателя, с личностью которого она была согласна. Также при заключении ею предварительного договора купли-продажи она не оспаривала предложенную ей цену и сроки заключения основного договора. Отказавшись от заключения основного договора по обстоятельствам, которые не зависели ни от покупателя, ни от исполнителя договора, Артамонова Л.В. тем самым лишила себя возможности пользоваться дальнейшими услугами агентства по оформлению сделки купли-продажи. Однако в данном случае истец вправе требовать оплаты ему оказанных услуг, как это предусмотрено риэлтерским договором, его пунктом 1.7.

Доводы о том, что агентство не в полной мере исполнило свои обязательства, не подыскав ей необходимую квартиру и не информировав о том, что на совершение сделки купли-продажи потребуется согласие её супруга, суд не может положить в основу решения. Как пояснил представитель истца, подбор квартиры для Артамоновой Л.В. Алипина Н.Н. осуществляла не в рамках исполнения спорного договора. В том случае, если бы поиски увенчались успехом, с Артамоновой Л.В. был бы подписан новый договор, уже на покупку другой квартиры, но поскольку ответчика не устраивали все предложенные ей варианты, то оснований для заключения с нею нового договора у них не было.

Относительно получения согласия от супруга Артамоновой Л.В. суд полагает следующее. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.07.2012 года квартира по адресу: <адрес> полностью принадлежит Артамоновой Л.В. Как пояснила ответчик, 1/3 долю квартиры она покупала, находясь в браке с Артамоновым В.В., соответственно, на эту долю распространяется режим совместной собственности супругов. Действующее семейное законодательство устанавливает презумпцию согласия супруга при совершении сделки по отчуждению общего совместного имущества другим супругом. То есть, предполагается, что супруг, производящий отчуждение общего имущества, действует с согласия и одобрения другого супруга. При этом возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной сделкой связывается законом с доказанностью следующих юридически значимых фактов: отсутствие согласия супруга на отчуждение имущества и информированность приобретателя имущества по сделке о несогласии второго супруга на отчуждение имущества. Согласно пояснениям самой Артамоновой Л.В., супруг знал о том, что она продает квартиру и был согласен с продажей. То обстоятельство, что он соглашался на продажу только при условии первоначальной покупки другой квартиры, не могло быть известно истцу, поскольку риэлтерский договор заключался непосредственно с ответчиком.

Кроме того, юридического значения данный факт при разрешении спора иметь не может, так как в судебном заседании предварительный договор купли-продажи не оспаривается, основной договор не был заключен, вследствие чего поскольку сделка не состоялась не по причине невозможности правильного оформления документов, а по причине отказа самой Артамоновой Л.В. её заключить, то все указанные обстоятельства не имеют отношения к договору на оказание услуг по продаже недвижимости, в котором ответчик выступила стороной, поручив агентству подбор клиентов и оформления необходимых документов.

    Суд не может принять доводы ответчика о том, что совершенный договор является кабальной сделкой, поскольку по существу, заключив её, она осталась без жилья и без средств для покупки другого жилья, так как договор на оказание услуг по продаже объектов недвижимости не соответствует требованиям ст. 178 ГК РФ, в которой изложены признаки сделки, совершенной под влиянием заблуждения. Ответчик сама не оспаривает, что понимала условия договора, цена продажи была оговорена заранее. Доводы о том, что она является юридически неграмотной и не смогла как следует разобраться в условиях договора, не могут служить основанием для признания его недействительным. Отсутствие у Артамоновой Л.В. иного жилья на праве собственности не свидетельствует о том, что она заблуждалась относительно природы договора, высказывая намерение продать свою квартиру, поскольку согласно гражданского законодательства лица свободны как в заключении договора, так и в распоряжении недвижимостью, принадлежащей им на праве собственности.

Поскольку суд признает договор на оказание риэлтерских услуг по продаже недвижимости от 04.06.2013 года между Алипиной Н.Н. и Артамоновой Л.В. действительной сделкой, а истца – исполнившим свои обязанности по договору, следует удовлетворить его требования и взыскать с ответчика оплату по договору, определенную в п. 1.7 договора в размере 30000 рублей. Удовлетворение требований истца влечет за собой отказ в удовлетворении встречных требований ответчика.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные им судебные расходы: на оплату услуг по составлению искового заявления (квитанция л.д. 4) и расходы по оплату государственной пошлины 1100 рублей (квитанция на л.д. 5).

    Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Алипиной Н.Н. удовлетворить.

Взыскать с Артамоновой Л.В. в пользу Алипиной Н.Н. задолженность по оплате риэлтерских услуг 30000 рублей, расходы по составлению искового заявления 3000 рублей, возврат государственной пошлины 1100 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Артамоновой Л.В. – отказать.

    Решение может быть обжаловано сторонами в течение одного месяца в Красноярский краевой суд через Канский горсуд с момента вынесения решения в мотивированном виде.

Судья Глущенко Ю. В.