Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4/2013 (2-231/2012;) ~ М-216/2012 от 05.07.2012

Дело № 2-1,4 /2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Республика Карелия г. Лахденпохья      07 июня 2013 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Щербина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по иску Павлова Андрея Константиновича, поданного в его интересах Филатовым Константином Сергеевичем, к Государственному унитарному предприятию Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

встречному иску Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» к Павлову Андрею Константиновичу о признании аукциона недействительным,

у с т а н о в и л:

Филатов К.С., действуя в интересах Павлова А.К., по доверенности, обратился в суд с иском к ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия» о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Государственное унитарное предприятие Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» (Далее по тексту Фонд) обратилось в суд с иском к Павлову А.К. об отмене итогов аукциона по продаже здания.

Иск Павлова А.К. мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ в сети Интернет на официальном сайте Фонда было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона в форме торгов, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене по продаже здания санатория, расположенного в <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>.

ДД.ММ.ГГГГ Павлов А.К. подал заявку на участие в аукционе и заключил договор о задатке и внес в кассу предприятия в качестве задатка ХХ.ХХ.ХХ. рублей. По итогам аукциона, ДД.ММ.ГГГГ между Павловым А.К. и Фондом был заключен договор купли-продажи № ХХ.ХХ.ХХ. здания санатория и получено согласие на продажу здания Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд (Далее по тексту Комитет). Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена здания по результатам аукциона составляла ХХ.ХХ.ХХ. рублей, сумма задатка, внесенная Павловым А.К., засчитывалась в сумму продажной цены здания. На оставшуюся сумму в размере ХХ.ХХ.ХХ. рублей Павлову А.К. была предоставлена рассрочка сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Во исполнение требований пункта 3.1 договора купли-продажи стороны подписали акт приема-передачи, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи здания. Павлов А.К. исполнил принятые на себя обязательства надлежащим образом. Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи право собственности на здание возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Переход права собственности к покупателю оформляется после внесения первого платежа. Продавец, согласно пункту 1.4 договора купли-продажи здания, обязался предоставить покупателю все необходимые документы для регистрации права собственности. Однако, на неоднократные просьбы Павлова А.К. явиться в регистрирующий орган либо направить все необходимые документы, никаких действий со стороны ответчика не последовало.

Ссылаясь на ст. 16 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 8,551 ГК РФ Павлов А.К. в исковом заявлении просит зарегистрировать переход права собственности от ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия» к Павлову А.К. на нежилое здание, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, расположенное по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, инвентарный № ХХ.ХХ.ХХ..

Встречный иск Фонда мотивирован тем, что в соответствии с распоряжением Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. за Фондом на праве хозяйственного ведения было закреплено государственное имущество: здание санатория с мансардой, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, расположенное по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, здание гаража, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, здание сарая, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м. ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона, который проводился в соответствии со ст. ст.447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации по продаже государственного или муниципального имущества был заключен договор купли-продажи здания санатория между Павловым А.К. и Фондом. Постановлением Правительства РК № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ здание санатория включено в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры Республики Карелия. При проведении оценки вышеуказанного здания ГУП РК «ХХ.ХХ.ХХ.» не были учтены обязательства по его сохранению, которые являются ограничением права собственности на данный объект, и его рыночная стоимость определена без их учета. Кроме того, в рамках подготовки пакета документов, необходимых для получения согласия на продажу недвижимого имущества, Фонд заключил с ГУП РК «ХХ.ХХ.ХХ.» договор возмездного оказания услуг по оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ.. Результатом оказания услуг по данному договору является отчет об оценке, который оформляется Исполнителем и передается Заказчику в письменной форме на материальном носителе. Отчет об оценке в соответствии с п. 3.4. Договора должен быть составлен в срок не позднее десяти рабочих дней с даты начала оказания услуг.

Согласно составленному отчету от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. «Об определении рыночной стоимости здания санатория со строениями, расположенными на земельном участке по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>» срок проведения оценки — с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, дата составления отчета — ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. В нарушении условий вышеуказанного договора Исполнителем и Заказчиком ДД.ММ.ГГГГ - на второй день после заключения договора, ранее даты фактического его исполнения, составлен и подписан не соответствующий действительности акт приема- передачи работ по определению рыночной стоимости имущества.

Таким образом, оценка недвижимого имущества проведена с нарушениями требований Закона об оценочной деятельности. Подписание акта приема-передачи имущества осуществлено досрочно в нарушении условий договора купли-продажи.

Акт приема-передачи имущества должен был быть подписан после внесения первоначального платежа. Фактически он был уплачен Павловым А.К. ДД.ММ.ГГГГ, то есть акт приема-передачи имущества должен был быть подписан не ранее ДД.ММ.ГГГГ.

Также в п. 2.2. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. определена рассрочка платежа по договору и определен график платежей, ежемесячно, равными долями до ДД.ММ.ГГГГ. Рассрочка платежей условиями аукциона не предусматривалась и Комитетом не согласовывалась, предоставление рассрочки является нарушением условий торгов. Рассрочка была предоставлена без письменного обращения покупателя о рассрочке платежа.

Кроме того, распоряжением Правительства Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. в отношении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. приостановлены все действия, в том числе, связанные с регистрацией прав на нежилое здание санатория.

Распоряжением Правительства Республики Карелия от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. решения по продаже недвижимого имущества, закрепленного за автономными, казенными, бюджетными учреждениями, а также согласие на отчуждение движимого имущества, возможно только с разрешения Правительства Республики Карелия. Разрешение оформляется распоряжением Правительства Республики Карелия. Подобное разрешение получено не было.

Ссылаясь на Федеральный закон №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ, Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.449 ГК РФ в исковом заявлении просили отменить итоги аукциона по продаже здания санатория с мансардой, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, расположенного по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>.

В судебном заседании Павлов А.К., представители Павлова А.К., по доверенности, Кусакин Б.В. и Филатов К.С., поддержали заявленные требования в полном объеме, встречный иск не признали.

В письменных возражениях на встречное исковое заявление, представитель Павлова А.К. – Филатов К.С. указал, что спорное имущество было передано Фонду на праве хозяйственного ведения, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена соответствующая запись регистрации. В соответствии с действующим законодательством Фонд не вправе без согласия собственника распоряжаться данным имуществом. Согласие комитета по продаже спорного имущества было получено. Кроме того, распоряжение Правительства РК № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ было издано после проведения аукциона и заключения договора купли-продажи, и в силу ст. 4 ГК РФ не может распространяться на правоотношения, которые возникли до его принятия. Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» допускается отчуждение спорного имущества и при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия новый собственник принимает на себя ограничения (обременения) права собственности на данный объект, указанные в охранном обязательстве. В отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения охранное обязательство оформляется местной администрацией муниципального образования. Кроме того, доводы Фонда относительно договоров возмездного оказания услуг с третьими лицами не свидетельствуют о незаконности итогов аукциона. Также в иске Фонда не указаны, какие нормы закона об оценочной деятельности были нарушены, а ссылки Фонда на нарушение процедуры проведения аукциона, основаны на неверном толковании норм материального права и не могут служить основанием для признания торгов недействительными.

Представитель истца Кусакин Б.В. по доводам встречного иска в судебном заседании пояснил, что недействительными могут быть признаны торги лишь в случае, если имелись нарушения закона при проведении торгов, однако такие нарушения при проведении аукциона ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. Так, продажа спорного имущества была надлежащим образом согласована с его собственником. В силу принципа свободы договора, установленного ст. 421 ГК РФ, стоимость имущества, при его продаже, определяется по согласованию сторон. Ни одной нормой не установлено, что продажа должна осуществляться по той цене, которую определил оценщик. Собственник вправе отчуждать имущество по любой согласованной цене. Еще до извещения о проведении аукциона, собственником была определена цена здания санатория. Протокол торгов Фондом не оспорен. Кроме того, какое задание на оценку недвижимого имущества было получено, такое и выполнил оценщик. Ссылка на Федеральный закон «Об объектах культурного наследия» несостоятельна, так как Павлов не отказывается принять на себя обязанность по охране объекта культурного наследия, как только станет собственником объекта. Ранее ни у кого, в том числе у МУЗ «ХХ.ХХ.ХХ.» не было охранного обязательства. Состояние здания за истечением длительного времени только ухудшилось. Любые обременения ведут только к уменьшению цены. Рассрочка по внесению платы не может нарушать действующее законодательство, так как это личное дело двух сторон. Главным условием внесения платы являлось внесение задатка, которое Павлов добросовестно исполнил. Не подлежит применению Постановление Правительства РФ № 767 от 29.09.2010 года, так как это Постановление регулирует особенности заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Очевидно, что спорное имущество закреплено за Фондом на праве хозяйственного ведения. Ссылка Фонда на то, что договор купли-продажи подписан чуть ранее внесения первого платежа, неуместна, так как это не является нарушением закона. Договор подписан по результатам торгов. Экономического ущерба никому не причинено.

Истец Павлов А.К. дополнил, что согласно условиям договора купли-продажи, первоначальный платеж – это и есть задаток, денежными средствами в размере ХХ.ХХ.ХХ. рублей Фонд воспользовался.

Представитель Фонда, действующая на основании доверенности, Крупица О.В., исковые требования Павлова А.К. не признала, требования Фонда поддержала в полном объеме, уточнив формулировку требований о том, что Фонд просит признать недействительным аукцион по продаже здания санатория. Поддержала письменную позицию Фонда, дополнив, что Фонд – это унитарное предприятие, поэтому обязано согласовывать продажу государственного имущества с собственником. Для продажи государственного имущества должна быть проведена оценка. В силу Приказа № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ Министерства промышленности и природных ресурсов РК для согласования отчуждения государственного имущества, должна быть указана примерная стоимость имущества. При этом, отчет об оценке спорного имущества, на основании которого дано согласие на продажу, имеет пороки, так как оценщик, который проводил оценку здания, являлся работником юридического лица, выступающего заказчиком. То есть, нарушены требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Такой отчет нельзя было использовать при согласовании вопроса об отчуждении государственного имущества. Кроме того, спорное имущество является объектом культурного наследия, следовательно, обязательства по его охране, должны быть включены в условия договора купли-продажи. Также, имеются нарушения процедуры информирования о проведении аукциона. Так, соответствующее сообщение об отчуждении государственного имущества, кроме официального сайта продавца, должно быть размещено на официальном сайте Российской Федерации. Кроме того, в информационном сообщении отсутствуют сведения о том, что здание санатория является объектом культурного наследия. Договор, заключенный по итогам аукциона, не может менять его условий. Возможность предоставления рассрочки внесения платы, должна была найти отражение в информации о проведении аукциона, однако указанная информация отсутствовала в указанном сообщении.

Представители третьих лиц, Государственный комитет по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд Республики Карелия, Сортавальский отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Министерство культуры Республики Карелия, ГКУ РК «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Из аналогичных письменных отзывов Министерства культуры Республики Карелия и ГКУ РК «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия», следует, что здание, в отношении которого ведется спор, является объектом культурного наследия регионального значения – «Ресторан с гостиницей» (начало ХХ в.). В соответствии с Постановлением Правительства РК от 09.06.2001 года №144 и в силу положений ст.64 Федерального закона от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», установлены особенности приватизации объектов культурного наследия. Согласно вышеназванному закону, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены настоящим Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство). Условия охранного обязательства подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия. Государственная регистрация ограничений (обременений) осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав собственности на объект культурного наследия. В настоящее время ГКУ РК «Республиканский центр по государственной охране объектов культурного наследия», совместно с Министерством культуры РК проводится планомерная работа по подготовке документов для регистрации в реестре. Списки объектов культурного наследия в январе 2008 года были направлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК для включения сведений в ЕГРП. Кроме того, для принятия Правительством РК решения о включении спорного объекта в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры РК было получено заключение специалистов, входящих в Научно-методический Совет по охране историко-культурного наследия при Госцентре по охране и использованию памятников истории и культуры Министерства культуры РК и получено согласование Министерства культуры. Паспорт на указанный объект не составлялся.

Из письменного отзыва Государственного комитета по управлению государственным имуществом и размещению заказов для государственных нужд Республики Карелия следует, что в соответствии с распоряжением Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. за Фондом на праве хозяйственного ведения было закреплено спорное имущество. Согласно ст.295 ГК РФ и ч.3 ст.9 Закона РК от 06.06.2000 г. № 414-ЗРК «Об управлении и распоряжении государственным имуществом Республики Карелия» государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, вправе с согласия органа по управлению государственным имуществом продавать это имущество. Постоянной комиссией Комитета была согласована продажа спорного имущества на аукционе по цене не ниже ХХ.ХХ.ХХ. рублей, с учетом НДС. В соответствии с ч.2 ст.448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за 30 дней до их проведения. По мнению Комитета, Фондом, при опубликовании информационного сообщения о проведении торгов в форме аукциона по продаже спорного имущества, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене продажи в сети «Интернет», были нарушены законные интересы Республики Карелия, как собственника имущества. А именно в связи с недостаточным количеством привлеченных потенциальных участников осуществлена продажа спорного имущества по наименьшей цене, что в силу ст. 449 ГК РФ влечет признание судом аукциона недействительным, а также недействительность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ., заключенного между Павловым А.К. и Фондом. В связи с чем, просили в иске Павлову А.К. отказать, а иск Фонда удовлетворить в полном объеме.

Выслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В судебном заседании установлено, что на основании распоряжения Комитета от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. за Фондом на праве хозяйственного ведения было закреплено государственное имущество: здание санатория с мансардой, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, расположенное по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, здание гаража, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, здание сарая, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м (т. 1 л.д. 160-161).

Согласно выписке из протокола № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ заседания постоянной комиссии по согласованию продажи недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, находящимися в государственной собственности Республики Карелия, комиссия решила согласовать Фонду крупную сделку по продаже здания санатория по цене не ниже ХХ.ХХ.ХХ. рублей, с учетом НДС. Продажу осуществить на аукционе в порядке, установленном действующим законодательством (т. 1 л.д. 38-39).

ДД.ММ.ГГГГ в сети Интернет на официальном сайте ГУП РК «Фонд государственного имущества РК» было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона в форме торгов, открытых по составу участников и открытых по форме подачи предложений по цене продажи указанного выше здания.

ДД.ММ.ГГГГ Павлов А.К. подал заявку на участие в аукционе, заключил договор о задатке и внес в кассу продавца ХХ.ХХ.ХХ. рублей (т. 1 л.д.7-10).

ДД.ММ.ГГГГ были проведены торги в форме аукциона, победителем которых, согласно протоколу об итогах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ., признан Павлов А.К., с которым ДД.ММ.ГГГГ Фонд заключил договор купли-продажи № ХХ.ХХ.ХХ. вышеназванного имущества. В тот же день по акту приема-передачи имущество передано от продавца к покупателю (т. 1 л.д. 11-18).

Платежные поручения, представленные в дело, свидетельствуют о том, что Павлов А.К. полностью внес денежные средства в размере ХХ.ХХ.ХХ. рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10,19-23).

    Государственная регистрация перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, в соответствии со статьями 131, 223, 551 ГК РФ, не осуществлена.

Порядок проведения аукциона по продаже государственного или муниципального имущества регулируется положениями Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), Федерального закона N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Положением об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 года N 585.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.     

В соответствии с ч. 1 ст. 295 ГК РФ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

В силу ч. 2 данной статьи предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа государственного или муниципального имущества на аукционе является одним из способов приватизации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Правовым последствием признания торгов недействительными является недействительность заключенного на торгах договора (п.2 ст.449 ГК РФ), влекущего приведение сторон в первоначальное положение и отсутствие правовых последствий, предусмотренных данным договором (ст. 167 ГК РФ).

Приведенная норма свидетельствует о том, что основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Анализ доводов и оснований заявленного ГУП РК «Фонд государственного имущества РК» требования позволяет прийти к следующим выводам.

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

По смыслу изложенной нормы целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь.

В силу ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Статьей 7 того же Закона предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Таким образом, вопреки утверждениям истца Павлова А.К. и его представителей, суд приходит к выводу, что проведение оценки спорного (государственного) имущества и установление его рыночной стоимости (наиболее вероятной цены, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции), в силу закона является обязательным.

В судебном заседании установлено, что перед проведением аукциона по продаже спорного здания Фондом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор возмездного оказания услуг по оценке (т.1 л.д. 246-251). Согласно отчету № ХХ.ХХ.ХХ. об определении рыночной стоимости здания санатория со строениями, расположенными на земельном участке по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, составленному ГУП РК «ХХ.ХХ.ХХ.» по заказу ГУП РК «Фонд госимущества РК», рыночная стоимость объектов оценки на ДД.ММ.ГГГГ составляла ХХ.ХХ.ХХ. рублей (т. 1 л.д. 180- 245).

Указанный отчет составлен оценщиком К.Н.Г., являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков (т.1 л.д. 184).

Также в судебном заседании установлено, что оценщик К.Н.Г. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работала в должности начальника отдела оценки ГУП РК «Фонд государственного имущества РК», то есть являлась работником заказчика по указанному возмездному договору по оценке спорного имущества.

Вместе с тем, в силу положений ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика.

Таким образом, суд приходит к выводу, что начальная цена подлежащего приватизации спорного государственного имущества, установлена с грубым нарушением законодательства Российской Федерации, регулирующего оценочную деятельность.

Кроме того, согласно заключению по экспертизе вышеназванного отчета – отчет признан несоответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №№ 254,255,256; общепринятой методологии оценки. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными (л.д.263-274).

Учитывая изложенные выше нормы права, суд находит довод стороны представителя истца по первоначальному иску о свободе договора и о возможности определения продажной стоимости государственного имущества по соглашению сторон, то есть без учета результатов оценки имущества, не основанным на законе, поскольку отчуждаемое по договору купли-продажи здание санатория, в силу положений ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» подлежит оценке.

    Согласно статье 3 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу ст. 12 того же закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

    По мнению суда, отчет № ХХ.ХХ.ХХ. об определении рыночной стоимости здания санатория со строениями, расположенными на земельном участке по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, составленный ГУП РК «ХХ.ХХ.ХХ.» не может быть положен в основу установления рыночной стоимости имущества, а указанная в этом отчете стоимость здания санатория не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку отчет составлен с грубыми нарушениями, в частности оценщик, составивший отчет, не является независимым.

Для определения действительной, рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, судом была назначена судебная строительно-техническая (оценочная) экспертиза.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ. рыночная стоимость здания санатория общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, ХХ.ХХ.ХХ. года постройки, с игровой верандой, зданием гаража, сарая и металлическим забором, а также правом аренды земельного участка с кадастровым номером № ХХ.ХХ.ХХ., площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м., расположенных по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения аукциона), с учетом НДС составляла ХХ.ХХ.ХХ. рублей, а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения осмотра объекта недвижимости) составляла ХХ.ХХ.ХХ. рубля.

Указанное заключение эксперта, суд признает достоверным, поскольку ничем не опорочено, эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение соответствует требованиям действующего законодательства.

Вместе с тем, суд не принимает во внимание отчет № ХХ.ХХ.ХХ. об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, составленный ООО «ХХ.ХХ.ХХ.» по заказу Павлова А.К., поскольку из указанного отчета следует, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик применил лишь затратный подход, полагая невозможным применить подход сравнительного анализа продаж и предложений, на что имеется указание в отчете на листах 42-43. Поскольку рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, суд приходит к выводу, что эксперт ООО «ХХ.ХХ.ХХ.», применив сравнительный подход и дав полный анализ рынку недвижимости, пришел к более объективному выводу о рыночной стоимости спорного имущества.

    Таким образом, суд приходит к выводу, что при определении организатором торгов цены подлежащего приватизации государственного имущества – здания санатория, его стоимость была занижена более чем в 2,5 раза.

Также, суд приходит к выводу о наличии иных нарушений при проведении аукциона по продаже спорного имущества.

В силу п. 1 ст. 15 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решения об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества, информационных сообщений о продаже указанного имущества и об итогах его продажи подлежит опубликованию в официальных печатных изданиях и размещению на официальных сайтах в сети "Интернет", определенных уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, местной администрацией, а также на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 той же статьи установлено, что информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, подлежащее опубликованию в официальном печатном издании, должно содержать, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в том числе следующие сведения: наименование приватизируемого имущества и иные позволяющие его индивидуализировать сведения (характеристика имущества); способ приватизации такого имущества; начальная цена продажи такого имущества; условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов и др.

По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ и положений указанной выше статьи, необходимость извещения о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены). Несоответствие этим требованиям является нарушением, достаточным для признания торгов недействительными.

По мнению суда, в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт несоответствия извещения о проведении торгов спорного имущества, размещенного в сети Интернет, требованиям п. 3 ст. 15 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», в связи с отсутствием в извещении всех предусмотренных законом сведений. Так, согласно договору купли-продажи здания санатория от ДД.ММ.ГГГГ, покупателю Павлову А.К. предоставлена рассрочка платы за приобретенное на торгах здание до ДД.ММ.ГГГГ равными платежами. Вместе с тем, информационное сообщение об условиях приватизации здания санатория не содержало такой информации об условиях и сроках платежа в виде рассрочки. Очевидно, что факт отсутствия такой информации, значительно сузил круг потенциальных покупателей, что, по мнению суда, привело к занижению стоимости проданного имущества.

Также, суд приходит к выводу о том, что в нарушении действующего законодательства, торги по продаже здания санатория, проведены без учета одной из существенных характеристик здания санатория как объекта культурного наследия.

Указанное обстоятельство не нашло своего отражения ни в информационном сообщении о проведении торгов, ни в договоре купли-продажи здания, заключенном по итогам аукциона.

Так, в судебном заедании установлено, что здание санатория, расположенное по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, Постановлением Правительства РК от 09.06.2001 года № 144 включено в Государственный список недвижимых памятников истории и культуры Республики Карелия местного значения (т.3 л.д. 133-140).

Статьей 29 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определены особенности приватизации объектов культурного наследия. В силу ст. 32 того же закона одним из обязательных условий договора купли-продажи государственного имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемых зданий обременений.

В силу положений ч. 4 ст. 50 и ч. 4 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

Пунктами 8, 9 Положения «О подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия», утвержденным Постановлением Правительства РФ № 894 от 16.12.2002 года, установлено, что условия охранного обязательства включаются в решение о приватизации объекта культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия.

Очевидно, что вышеуказанные требования не были соблюдены ни при организации и проведении торгов, ни при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения.

    Изложенное выше свидетельствует, что довод истца Павлова А.К. и его представителей о том, что он (Павлов А.К.) не возражает против принятия обязательств по охране объекта культурного наследия, не может быть принят во внимание, поскольку условия охранного обязательства в силу закона должны быть включены в договор купли-продажи.

    Суд полагает обоснованным довод истца Павлова А.К. и его представителей, со ссылкой на ст. 4 ГК РФ, о невозможности применения к правоотношениям, возникшим в период ДД.ММ.ГГГГ, распоряжения Правительства Республики Карелия от 07.09.2011 года № 516-П, согласно которому согласие на отчуждение недвижимого имущества, закрепленного за унитарными предприятиями Республики Карелия, оформляется распоряжением Правительства РК, поскольку указанное распоряжение было издано после проведения торгов и заключения договора купли-продажи и не может иметь обратной силы. Однако, указанное обстоятельство не может устранить иные нарушения, имевшие место при организации и проведении торгов, установленные в ходе рассмотрения дела.

    Остальные доводы Павлова А.К. и его представителей, суд во внимание не принимает, как не имеющие принципиального значения для разрешения заявленного спора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что нарушения, допущенные при приватизации здания санатория, повлияли на результат продажи указанного имущества.

Проанализировав все вышеперечисленные нормы, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности наличия нарушений при проведении оспариваемого аукциона, то есть нарушения прав и законных интересов Республики Карелия, как собственника имущества, следовательно, торги, состоявшиеся ДД.ММ.ГГГГ по продаже здания санатория, расположенного по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, являются недействительными.

Признание торгов недействительными вследствие допущенных нарушений влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи, как несоответствующего закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РПФ) и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, в соответствии с п. 2 которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку в судебном заседании установлено, что спорное нежилое помещение было передано покупателю Павлову А.К. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, а Павлов А.К., в свою очередь, полностью внес денежные средства по договору купли-продажи в размере ХХ.ХХ.ХХ. рублей, посредством их перечисления на расчетный счет продавца – ГУП РК «Фонд госимущества РК», суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделки путем передачи здания санатория по акту приема-передачи в распоряжение ГУП РК Фонд государственного имущества РК» и возвращения Павлову А.К. денежных средств, внесенных по договору купли-продажи.

На основании изложенного суд приходит к выводу об отказе Павлову А.К. в удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности и об удовлетворении встречных исковых требований ГУП РК «Фонд государственного имущества Республики Карелия».

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся, в том числе, другие расходы признанные судом необходимыми. В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно письму ООО «ХХ.ХХ.ХХ.», а также счету № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ стоимость услуг по подготовке экспертного заключения № ХХ.ХХ.ХХ. от ДД.ММ.ГГГГ составляет ХХ.ХХ.ХХ. рублей. Указанные расходы суд находит необходимыми при разрешении заявленного спора. Услуга по проведению экспертизы сторонами не оплачена.

При этом суд отмечает, что решение состоялось в пользу ответчика по первоначальному иску - ГУП РК «Фонд государственного имущества РК». Указанные обстоятельства дают суду право возложить на истца по первоначальному иску обязанность по принудительному перечислению денежных средств экспертному учреждению - ООО «ХХ.ХХ.ХХ.» за проведение судебной экспертизы, исходя из калькуляции затрат и счета, направленного в суд экспертным учреждением. Правовых оснований для возложения оплаты экспертизы на ответчика не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Павлову Андрею Константиновичу отказать.

Встречный иск Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» удовлетворить.

    Признать недействительным аукцион, проведенный ДД.ММ.ГГГГ Государственным унитарным предприятием Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия», по продаже нежилого здания санатория, общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, ХХ.ХХ.ХХ. года постройки, с игровой верандой, зданием гаража, сарая и металлическим забором, расположенными по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>.

    Признать недействительным договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.> от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ., заключенный между Государственным унитарным предприятием Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» и Павловым Андреем Константиновичем.

    Применить последствия недействительности сделки.

Обязать Павлова Андрея Константиновича вернуть по акту приема-передачи нежилое здание санатория общей площадью ХХ.ХХ.ХХ. кв.м, ХХ.ХХ.ХХ. года постройки, с игровой верандой, зданием гаража, сарая и металлическим забором, расположенных по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.> в государственную собственность – в распоряжение Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия».

    Взыскать с Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» в пользу Павлова Андрея Константиновича ХХ.ХХ.ХХ. рублей ХХ.ХХ.ХХ. копеек, полученных в счет приобретения нежилого здания санатория, расположенного по адресу: <адрес ХХ.ХХ.ХХ.>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ХХ.ХХ.ХХ..

    Взыскать с Павлова Андрея Константиновича в пользу Государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Фонд государственного имущества Республики Карелия» ХХ.ХХ.ХХ. рублей ХХ.ХХ.ХХ. копеек судебных расходов в виде государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления.

    Взыскать с Павлова Андрея Константиновича в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ХХ.ХХ.ХХ.» ХХ.ХХ.ХХ. рублей ХХ.ХХ.ХХ. копеек судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 13.06.2013 года.

Судья:     И.В. Жданкина