Определение суда апелляционной инстанции по делу № 02-2552/2018 от 11.03.2018

Судья: Кузьмичев А.Н.

Гр. дело № 33-50472

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 декабря 2018 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Кочергиной Т.В, Раскатовой Н.Н.,

при секретаре Хромовой А.Н.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Раскатовой Н.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Зюниной Е.В.

на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 августа 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Зюниной Е.В. к Поротовой И.В., Воронкову Н.А., Шлячину Д.И. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделки, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, признании права собственности, - отказать.»,

УСТАНОВИЛА:

Истец Зюнина Е.В. обратилась в суд с иском к ответчикам Поротовой И.В., Воронкову Н.А., Шлячину Д.И. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании договора купли-продажи недействительным, применения последствий недействительности сделки, обязании аннулировать запись о переходе права собственности, признании права собственности.

Свои требования истец обосновывает тем, что она, являясь собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ..., помещение I: комната 1 - площадью … кв.м., комната 1а- … кв.м., комната 2 – … кв.м, комната №3 -… кв.м, комната 4 – … кв.м, комната 5 – … кв.м; помещение II: комната 1 – … кв.м., комната 1а - … кв.м, комната 1б – 2,1 кв.м, комната 2 – … кв.м, комната 3 – … кв.м., комната 4 - … кв.м., комната 8 – ... кв.м, комната 9 – … кв.м., комната 9а – … кв.м., комната 10 - … кв.м., не была надлежащим образом уведомлена о проведении торгов в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., помещение I: комната 1 - ... кв.м., комната 2 – ... кв.м, комната 3 - ... кв.м, комната 4 - ... кв.м, комната 5 - ... кв.м; помещение II: комната 1 - ... кв.м., комната 3 – ... кв.м., комната 3а - ... кв.м., комната 5 – ... кв.м., комната 6 – ... кв.м., комната 7 – ...кв.м, комната 8 -... кв.м., принадлежащих ..., в то время как у истца имеется право преимущественной покупки в отношении указанных помещений, поскольку помещение в котором находятся вышеуказанные комнаты, является единым имущественным объектом, который не может быть разделен без изменения его назначения и не подлежит разделу в силу закона. Указанный факт подтверждается со стороны истца предоставленным соглашением о порядке пользования указанными помещениями, поскольку они находились в общей собственности Зюниной Е.В. и ..., а также заявления ..., в котором он как собственник, дает согласие на выкуп нотариусом Зюниной Е.В. ... доли используемых помещений, экспликации и поэтажного плана БТИ на единое помещение.

С учетом уточненных исковых требований, истец просит перевести на нее права и обязанности покупателя нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., приобретенного на публичных торгах Поротовой И.В., признать за истцом право собственности на указанное нежилое помещение с последующей регистрацией права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве и прекращении права собственности Поротовой И.В. на нежилое помещение с погашением записи о государственной регистрации права собственности Поротовой И.В. от 12 июля 2017 года на нежилое помещение, взыскать с истца в пользу Поротовой И.В. денежные средства в размере стоимости приобретенного имущества в размере 8 733 000 руб.; признать недействительным договор купли-продажи от 09 августа 2017 года, заключенный между Поротовой И.В., с одной стороны, и Воронковым Н.А. и Шлячиным Д.И., с другой стороны, на нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., применить последствия недействительности сделок; перевести на истца права и обязанности покупателя нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., приобретенного по договору купли-продажи от 09 августа 2017 года, заключенному между Поротовой И.В., с одной стороны, и Воронковым Н.А. и Шлячиным Д.И., с другой стороны, прекратить право собственности Шлячина Д.И. на ... долю в нежилом помещении площадью ... кв.м., расположенном по адресу: ..., прекратить право собственности Воронкова Н.А. на ... долю в нежилом помещении площадью ... кв.м., расположенном по адресу: ..., погасить записи о государственной регистрации права собственности Воронкова Н.А. и Шлячина Д.И. от 23 августа 2017 года на нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ..., кадастровый номер ...в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве, взыскать с истца в пользу Воронкова Н.А. и Шлячина Д.И. денежные средства в размере стоимости приобретенного нежилого помещения, а именно по 4 366 500 рублей каждому со специализированного счета, находящегося в Управления Судебного Департамента в городе Москва для зачисления залоговых сумм.

Истец и представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Шлячин Д.И., представители ответчиков Поротовой И.В., Воронкова Н.А. и Шлячина Д.И. в судебном заседании суда первой инстанции просили отказать в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ФГП «Государственное предприятие по реализации военного имущества», Управления Росимущества по Москве, УФССП России по Москве явку своих представителей в судебное заседание суда первой инстанции не обеспечили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит истец.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В судебном заседании суда первой инстанции было установлено, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: ..., помещение I: комната 1 - площадью ... кв.м., комната 1а-... кв.м., комната 2 – ... кв.м, комната №3 -... кв.м, комната 4 – ... кв.м, комната 5 – ... кв.м; помещение II: комната 1 – 5.3 кв.м., комната 1а-7,2 кв.м, комната 1б – 2,1 кв.м, комната 2 – 1... кв.м, комната 3 – ... кв.м., комната 4 -11,8 кв.м., комната 8 – 3,0 кв.м, комната 9 – 1,0 кв.м., комната 9а – 0,5 кв.м., комната 10 -1,1 кв.м., кадастровый номер ..., что подтверждается договором купли-продажи от 03.09.2002 г. (л.д.18-23 т.1), свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 24).

Недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва ул.Новый Арбат д. 23 стр.1 помещение I: комната 1 -... кв.м., комната 2 – ... кв.м, комната 3 -... кв.м, комната 4 -... кв.м, комната 5 -... кв.м; помещение II: комната 1 -... кв.м., комната 3 – ... кв.м., комната 3а -... кв.м., комната 5 – ... кв.м., комната 6 – ... кв.м., комната 7 – ...кв.м, комната 8 -... кв.м., кадастровый номер ..., ранее принадлежало ..., что подтверждается выпиской из ЕГРН, регистрация от 21.09.2000 г.

Документы о государственной регистрации указанных помещений свидетельствуют о том, что Зюнина Е.В. и ... приобретали части здания с отдельными входами, состоящие из нескольких комнат, самостоятельно, во временном промежутке в более чем два года; ими заключали самостоятельные договоры купли-продажи. Нежилое помещение, принадлежащее истцу, и нежилое помещение, ранее принадлежавшее нотариусу ..., являются разными объектами недвижимости. Нежилое помещение, принадлежащее истцу, имеет кадастровый номер ..., помещение, в отношении которого идет спор, имеет кадастровый номер .... Истец и ... приобрели каждый личное, а не общее долевое или общее совместное, право собственности на свой объект недвижимости.

Спорное помещение было приобретено ответчиком Поротовой И.В. - победителем аукциона, на основании протокола хода определения победителя торгов от 07.12.2009 г. и передано по акту приема-передачи от 10.12.2009 г. Указанные торги состоялись в соответствии с Постановлением о передачи арестованного имущества на торги от 27.07.2008 г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЗАО Управления ФССП по Москве, в порядке исполнительного производства от 30.07.2008г., возбужденного на основании постановления от 25.17.2008г. ИФНС России N 31 по г.Москве, и проводились ФГУП «Государственное по реализации военного имущества».

Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 22 февраля 2011 года по гражданскому делу №2-233/2011 отказано в удовлетворении исковых требований Когатько И.В. к Поротовой И.В., Кунцевскому ОСП по ЗАО УФССП по г.Москве, ФАУГИ, ФГУП «Государственное предприятие по реализации военного имущества» о признании недействительными торгов, протокола о результатах их проведения, признании права собственности на долю нежилого помещения. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского горосдкого суда от 18 июля 2011 года оставлено без изменение решением Пресненского районного суда г.Москвы от 22 февраля 2011 года (т.1, л.д.190-192, 193-196).

Оценив собранные доказательства в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку спорное помещение не является и никогда не являлось общей собственностью нотариусов ... и Зюниной Е.В., так как помещение истца и спорное имущество имеют разные кадастровые номера и, соответственно, являются разными объектами недвижимости, имеющими определенные индивидуальные признаки. Кроме того, со стороны истца не предоставлены документы, свидетельствующие о том, что помещения, принадлежащие истцу и ответчикам, являются общим имуществом.

При этом судом правомерно были отклонены доводы истца о том, что при проведении торгов были нарушены требования ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов, поскольку при рассмотрении дела судом не установлено, что спорное помещение находилось в общей собственности.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм действующего законодательства к правильно установленным фактическим обстоятельствам дела.

В своей апелляционной жалобе ответчик повторяет доводы, изложенные им в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Так, истец, ссылаясь на техническую документацию, указывает на то, что, хотя принадлежащее ей имущество и спорное имущество имеют разные кадастровые номера, фактически являются единым недвижимым объектом, к которому должны применяться нормы режима общей долевой собственности.

Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами в виду следующего.

Согласно ст. 128 Гражданского кодекса РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Как установлено п. 7 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Как следует из материалов дела и позиций сторон, истец и ... зарегистрировали отдельные права собственности на помещения I и II, которые были зарегистрированы в установленном законе порядке. Наличие отдельного самостоятельного права собственности на спорные помещения у ... истцом не оспаривалось, как не оспаривалось ... наличие права единоличной собственности на помещения, принадлежащие истцу.

Доказательств того, что истец и ... ранее обращались в регистрационный орган для придания объектам, находящимся в их отдельной собственности, статуса единого объекта недвижимости, находящегося в их общей долевой собственности, истцом не представлено.

Таким образом, истец выражала согласие с наличием у ... самостоятельного права собственности на спорные помещения (равно как и ... соглашался с наличием самостоятельного права собственности у истца).

При этом, истец и ..., являясь нотариусами, знали либо должны были знать о правовых последствиях наличия у них самостоятельных прав собственности на помещения, что означает, в том числе, и знание о рисках, которое они могут понести вследствие самостоятельного распоряжения собственником принадлежащим ему объектом права.

Также судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в случае, если собственник объекта недвижимости в соответствии со статьей 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принимает решение о выделении из состава объекта недвижимости одного или нескольких самостоятельных объектов, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на объект в целом ввиду утраты им правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

Поскольку истец и ..., осознавая правовые последствия, своими собственными действиями создали самостоятельные объекты недвижимости, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке и ими не оспаривались (что означает их согласие с установленным режимом собственности на объекты недвижимости), при принудительной реализации собственности ... истец не может ссылаться на наличие у неё преимущественного права покупки этого имущества, поскольку такое поведение противоречило бы ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

Ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ установлено, что государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Таким образом, покупая спорное имущество Воронков Н.А. и Шлячин Д.И. могли полагаться на внесённые в реестр записи, из которых следовало, что единоличным собственником спорного имущества являлся ... Оснований сомневаться во внесённой в реестр записи у покупателей спорного имущества не имелось.

Кроме того, полагая свои права нарушенными продажей Поротовой И.В. объекта недвижимости ответчикам Воронкову Н.А. и Шлячину Д.И., истцом был пропущен установленный п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ срок для реализации права о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества, находящегося в общей собственности, поскольку истец предъявила требования к ответчиками Воронкову Н.А. и Шлячину Д.И. 23 января 2018 года, в то время как о самой сделке купли-продажи истец, будучи действующим нотариусом г. Москвы, которая имеет доступ к базам данных о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, должна была узнать не позднее даты предъявления иска к Поротовой И.В., т.е. не позднее 30 августа 2017 года, так как права Воронкова Н.А. и Шлячина Д.И. на спорный объект недвижимости были зарегистрированы 23.08.2017 г., следовательно, обращаясь в суд с иском к ответчику Поротовой И.В., истец уже должна была представить актуальную выписку из реестра в отношении спорного объекта недвижимости.

Таким образом, срок для предъявления требований к Воронкову Н.А. и Шлячину Д.И. истёк не позднее 30 ноября 2017 года, что также является самостоятельным основанием для отказа в исковых требования к Воронкову Н.А. и Шлячину Д.И.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу строительно-технической экспертизы судебной коллегией отклоняются, поскольку в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела и какой стороне надлежит их доказывать.

Также судебная коллегия полагает необоснованными ссылки истца на недобросовестное поведение ответчиков, поскольку истец не указывает, в чём именно выражена их недобросовестность.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и направлены исключительно на переоценку доказательств, которым в решении суда была дана надлежащая правовая оценка, при этом истцами в обоснование своих доводов не приведено каких-либо ссылок на обстоятельства, которые могли бы вызвать сомнения относительно выводов суда.

Судебная коллегия полагает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 03 августа 2018 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Зюниной Е.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

7